桂林正阳街东西巷项目整体策划运营(原件).docx
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桂林市秀峰区正阳东西巷历史保护街区修缮项目
整体策划运营报告
广西XXX地产发展有限公司广西XXX开发有限公司
目录
第一部分桂林经济及社会概况 3
一、桂林城市规划与发展概况 3
二、“两铁”、“两区”规划机遇 4
三、2011市政规划 4
四、桂林主要经济指标分析(来源2011政府工作报告) 5
(一)桂林市GDP增长分析 5
(二)城镇居民收入及支出统计 5
(三)2011桂林市旅游业分析 6
第二部分桂林商业市场分析 7
一、宏观市场分析 7
(一)全国商业地产走势 7
(二)调控针对住宅,商业地产现回暖信号 8
(三)新增信贷与货币回落,货币政策难言放松 8
二、桂林商业场分析 9
(一)桂林商业地产市场脉络梳理 9
(二)桂林商业经营模式分析 11
第三部分项目主题概念及规划要点 13
一、东西巷项目规划要点分析 13
(一)项目区位 13
(二)政府针对项目之规划改造要点 13
(三)东西巷项目SWOT分析 14
(四)项目劣势及威胁的规避 14
二、正阳街东西巷历史沿革 15
三、项目核心主题概念 16
(一)定位概念的提出 16
(二)东西巷项目文化定位 17
四、商业形象定位 18
五、商业类型定位 19
六、商业主题定位 20
七、业态功能模块定位 20
八、拟定项目档次定位:
20
九、项目规划 20
(一)东西巷目整体建筑规划设计核心思想 20
(二)依托明藩王文化,重塑山水王城 21
(三)东西巷的文化价值特色 21
(四)对桂林市正阳街路东西巷目周边环境理解 21
(五)东西巷项目规划方案 23
(五)东西巷项目地下部分其他规划修改建议 39
五、项目测算方案 41
(一)东西巷修缮改造项目现状 41
(二)新建房计划和分配 41
(三)新建房工期和装修质量标准 41
(四)改造补偿安置方案 41
(五)成本效益分析 42
(五)成本控制措施 47
(六)拆迁户安置措施 47
(七)项目建设工期 48
(八)结论及建议 48
第四部分区域商圈及商业项目分析 49
一、项目周边重点商圈研究 49
(一)桂林市核心商圈:
十字街商圈分析 49
(二)成功引进500强:
广运沃尔玛商圈分析 52
(三)联达商业广场业态分布:
52
(二)联达商业广场售价、租金、物业费用 53
二、南京“1912”商业项目分析 54
三、类似项目“中心广场地下街”分析 55
四、成都“宽窄巷子”项目分析 56
五、结合东西巷项目分析小结及判断 57
第五部分东西巷项目商业业态规划 58
一、商业业态定位与功能区域定位 58
三、商业业态及地下区域规划方案(待定) 58
(一)区域按建筑风貌划分如下 59
(二)考虑纵横交通体系、经营体系如下:
59
(三)结合纵横关系,将项目的区域业态规划如下:
60
(四)主要业态划分说明(略) 61
第六部分东西巷开发和运营模式 61
一、项目前期运作模式分解 61
(一)前期运作模式 62
(二)地下人防运作要点 62
(三)开发商独资投入,风险利益并存 62
(四)组建销售团队,迅速回笼资金 62
二、项目后期商业运营分解 62
(一)零租零售与整租不售两种方式混合的模式 63
(二)全“独资投入”与“共同股份运营” 63
(三)商业地产三种运营模式 63
(四)走特色商业运营,建桂林文化“耍都” 63
第七部分 桂林东西巷项目招商策略 64
一、招商总体策略 64
(一)立足桂林、面向广西,辐射全国 64
(二)重点确保主力店引进,以“羊群效应”吸附中小品牌 64
(三)集中签约“聚合效应”,形成事件营销的借力点 64
(四)大型活动引导造势,细致招商工作执行到底 64
二、商家进驻要求和原则 65
第八部分 桂林东西巷项目开街策略 65
一、东西巷项目开街总体策略 65
(一)先试营业后正式开业 65
(二)开业需要具备的条件 66
二、东西巷项目开街活动策划 66
(一)SP开业促销活动 66
(二)开业典礼等活动 66
(三)开业庆典演艺活动 67
第九部分 桂林东西巷商业经营管理策略 68
一、商业经营管理的前期介入方案 68
(一)前期施工建设阶段的介入 68
(二)竣工验收和接管验收 68
(三)商业经营管理知识的咨询和答疑 68
(四)商业经营管理的基本工作 69
(五)后期商业专项维修资金 70
(六)入驻商家进行评级工作 70
(七)后期商业经营管理服务标准:
70
二、桂林东西巷促销宣传管理 72
(一)东西巷项目VI系统 72
(二)东西巷项目年度营销活动的策划 72
第一部分 桂林经济及社会概况
一、桂林城市规划与发展概况
桂林是一座历史悠久的文化名城,1998年桂林实现地市合并后,桂林市现辖有五个城区、十二个县。
五个城区为秀峰区、叠彩区、象山区、七星区、雁山区,十二县为龙胜、资源、全州、灌阳、兴安、灵川、临桂、永福、阳朔、荔浦、平乐、恭城。
本项目区位于市区内七星区。
七星区位于桂林市漓江的东畔,辖2个乡(穿山乡、朝阳乡)和2个街道办事处(七星街道办事处、东江街道办事处),行政区域面积83平方公里。
高新区七星区在市委、市政府的领导下,认真贯彻市委、市政府提出的高新技术产业要实现“八个突破”的要求,发扬“务实为本、开拓争先”的高新区精神,始终围绕年初确定的“一手抓园区建设,一手抓现有企业做大做强,不断夯实高新技术产业可持续发展基础”的工作思路,努力按照自治区提出的实现经济发展“三突破”的要求开展工作,一年来,高新技术产业保持了持续增长,园区建设取得实质性进展,投资环境进一步优化,各项社会事业全面进步,经济社会协调发展,基本实现区人大八届三次会议确定的工作目标,全面
完成上级下达的“三突破”经济指标任务。
“保护漓江,发展临桂,再造一个新桂林”的桂林城市发展战略。
逐渐形成高新产业向东发展、高校学府区南移至雁山区、工业行政在西、商贸物流在北的城市格局,充分利用各区域的优势。
临桂、漓东新区依然是目前桂林城建的主战场,也是市民瞩目的焦点。
二、“两铁”、“两区”规划机遇
贵广铁路:
经过市区和龙胜、临桂、灵川、阳朔和恭城5省。
2013年通车。
湘桂铁路:
该铁路桂林段正线长度245公里,经过市区和全州、兴安、灵川、临桂和永福5县,总投资120亿元。
“两铁”的建成对桂林的发展:
形成2小时商务圈:
在湘桂铁路改造完成以及贵广铁路建成后,将有两条快速、高标准的铁路经过桂林,桂林将成为“两铁”交汇的节点,其区域性交通枢纽地位会进一步凸显。
未来,市民乘火车到长沙、广州、贵阳、南宁4个省会城市,最快只需2个小时左右。
全面推进“两区”建设,优化提升第三产业。
强力推进桂林“国家旅游综合改革试验区”和“国家服务业综合改革试点区域”建设,把旅游业和服务业培育成为我市战略性支柱产业。
桂林的第三产业增加值在国民经济所占比重在广西处于领先地位,2010年桂林旅游接待总人数达2246.33万人次。
从经济发展看,桂林是世界著名的风景游览城市和历史文化名城,是广西东北部地区商业集散中心,商业机构众多,商业交易活跃,形成 国营、集体、民营、外资、个体等多种经济成分和多种形式并存的商业流通格局,“两广”铁路的建设为桂林市经济跨越式发展带来了新机遇,必将带动区域经济合作迈上新台阶,使桂林更快地融入珠三角经济。
从房地产发展来看,拥有独特的山水风光的桂林将成为一二线城市选择投资、自住的最佳选择城市,为桂林的房地产行业看到了未来的发展前景是巨大的。
三、2011市政规划
桂林市1212工程”是指“一桥两园十二路”,“一桥”为龙门大桥、“两园”为园林植物园、漓东公园、“十二路”分别是西二环路、万福东路、建干北路、阳江南路、阳江北路、滨江南路、滨江北路、福利路、芳香路、芳华路、站前路、临苏路等城市基础设施。
这些项目的实施,将对进一步完善城市路网,疏解中心城区交通,改善城市交通环境和生活环境,缓解城市交通压力,促进桂林社会经济发展产生积极的作用。
四、桂林主要经济指标分析(来源2011政府工作报告)
(一)桂林市GDP增长分析
我市地区生产总值在“十五”期末的2005年为512.03亿元增加到2010年的1108.63亿元,年均增长13.5%;财政收入由51.61亿元增加到121.08亿元,年均增长18.6%。
累计完成全社会固定资产投资2717.78亿元,年均增长35.5%。
三次产业结构由23.4∶36.5∶40.1调整为18.3∶45.3∶36.4。
以特色效益农业为主导的现代农业稳步发展,农林牧渔业总产值突破300亿元、增加值突破200亿元,农民人均纯收入突破5000元大关。
经济的快速增长,使桂林市民的整体消费力大大增加,人民的购买力稳步提升,社会消费品零售总额也不断攀升。
表一:
桂林市城镇居民可支配收入与消费支出情况表
可支配收入
消费性支出
消费倾向
(%)
2009年1-12月
2010年1-12月
增减
(%)
2009年1-12月
2010年1-12月
增减(%)
桂林市
16221.45
17949.14
10.65
10448.52
11477.46
9.85
63.94
桂林市区
16620.38
18372.34
10.54
10966.51
11646.9
6.20
63.39
桂林县域
15822.29
17520.97
10.74
9930.24
11306.03
13.85
64.53
(二)城镇居民收入及支出统计
表二:
桂林市2010年家庭收入构成情况
指标
单位
金额
同比增长%
占总收入比重
家庭总收入
元
19113.4
10.89
100
其中:
可支配收入
元
17949.1
10.65
1.工资性收入
元
11163.9
8.68
58.41
2.经营性收入
元
2186.85
10.59
11.44
3.财产性收入
元
782.7
27.02
4.10
4.转移性收入
元
4979.9
13.93
26.05
桂林市2010年城镇居民消费性支出增减情况表
指 标
本期
上年同期
同比增减(%)
五、家庭总支出
14765
13641.4
8.24
消费支出
11477.5
10448.5
9.85
其中:
服务性消费支出
2999.89
2662.46
12.67
一、食品
4765
4414.18
7.95
二、衣着
1016.87
949.38
7.11
三、居住
1279.22
1055.69
21.17
四、家庭设备用品及服务
740.13
680.41
8.78
五、医疗保健
664.75
578.71
14.87
六、交通和通信
1401.17
1292.89
8.38
七、教育文化娱乐服务
1344.71
1217.49
10.45
八、其他商品和服务
265.61
259.78
2.24
(三)2011桂林市旅游业分析
东西巷规划
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