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武汉市后湖居住新区泛指汉口后湖京广铁路江岸编组站以北,张公堤以南,黄浦路延长线以东,解放大道、汉黄路以西地区。
总用地面积1293公顷,后湖居住新区是新一轮城市总体规划确定的全市三个综合组团之一,位于重点发展的四大居住区之首。
后湖是众多地产界人士的创业基地,吸引了众多开发商和置业者的眼球,已经成为新一轮城市建设热点,同时预示着该地区将形成竞争趋于白热化的重灾区。
四、后湖片区规划布局描红
《武汉市城市总体规划(1996--2020)》和《后湖地区分区规划》,对后湖居住新区的规划发展,进行了定性与定量控制,以协调该地区的整体发展。
新一轮总体规划确定,将后湖地区建设成为以居住为主的综合性居住新区,建成12个全国性试点小区,集中布局45处农民新村。
规划总规模到2020年居住人口达到30万人左右,人均24平方米居住用地。
按照这种标准计算,后湖居住新区开发建筑总面积为1050万平方米,其中,住宅建筑面积600万平方米,市级公建及配套公建面积320平方米,工业、仓储建筑面积85万平方米,其它建筑面积45万平方米。
五、后湖居住新区开发素描
早在1996年底,武汉市土地规划局就已经完成了后湖居住新区的用地规划和投资分析工作,开发成武汉市城区最近的居住新区就已经摆上了议事日程,诸多实力雄厚的开发企业将目光聚集到这块明日注定灿烂的土地上来。
开发企业纷纷于1998年、1999年完成了与地方的土地协议。
在开发的最初阶段,主要以解放大道沿线百步亭小区、堤角小区,黄浦路延长线地区等为主,后湖生态花园也于1999年开始建设、销售。
从档次上来讲,主要以经济适用房为主,还停留在市民对该区域的认识度阶段,没有彻底改变这一区域在市民心中的较低心理档次。
尽管如此,作为后湖居住新区的前期工程,后湖居住新区的建设步伐终于迈开了,并且一路上扬,后湖地区在市民心中的心理档次日益提升。
1999年底,万隆民营工业园地块的东方恒星园开始筹划,2000年上半年开工预售,揭开了后湖居住新区的建设新篇章,开发档次向中高档商品房发展。
同时随着2000年下半年,东方恒星园引入的招银物业“竹叶苑”、佳海物业“佳海华苑”上马,后湖居住新区的中高档商品房建设开始形成了一定的规模和气候,逐步将后湖居住新区的未来高标准居住蓝图描绘出来,提升了区域的形象价值。
进入2002年,武汉宏宇实业,武汉城开·
中鄂联、武汉安居工程等具有武汉综合实力十强企业在这里开发的绿色新都、紫竹园、百合苑也相继动工、开盘。
后湖居住新区的建设正迎来一个崭新的阶段。
六、后湖片区房地产开发特点写真
7年的开发历程,后湖片区以吸引武汉各大大小小的开发企业近20家,各开发商倾心尽力,尽情挥毫,将后湖建设成了武汉最大的“后花园”,随着后湖组团开发的不断深入,配套设施的逐渐完善,规划的逐步扩大,人气的悉心积聚,后湖组团作为武汉市新城区已初现雏形,并且轮廓分明:
一、开发规模庞大。
后湖地区大约有2.5万亩地,目前已征用1万亩,占后湖组团的2/5,现已开发的土地仅占后湖组团土地的1/10;
后湖乡共24个村,目前开发涉及18个村。
总建筑规模约677万平方米,目前已建成95.5万平方米,2002年施工面积157.69万平方米,竣工面积89.69万平方米,计划投资13.25亿元。
如具有国家级声誉的大型经济适用房百步亭花园总占地面积1000亩,总建筑面积300万平方米,可居住10000户,3.2万人,总投资12亿元,工程分三期建设,年竣工近15万平方米。
东方花都总占地面积80万平主米,建筑面积108万平方米,分5期开发,是武汉地产界超级航空母舰。
从表一可以看出,武汉市后湖地区房地产开发面积较大,小区住宅密度低,容积率低,是后湖地区楼盘的主要特点。
二、以“绿色生态”为主题,“以人为本”的开发理念。
如世纪家园广达3.62公顷的绿化面积,以“社会走廊”和“生态走廊”为理念,中央组团绿化、点式绿化、线式绿化;
又如亚安花园的首座庭院式园林环境;
百步亭依规划中的;
700亩城市生态花园;
东方花都的立体绿化,面积高达12000平方米。
三、品质逐升,科技含量高,现代风格浓。
在建项目绿色新都小区主次道路分明,车位标准为1个/2户,停车方式采用半地下停车库,住宅底层架空,停车与临时地面停车相结合的方式;
后湖生态花园设有气象温度风向监测站,楼盘以多层为主,采用超大型阳台,全落地门窗和外飘窗:
紫竹园首次在汉进行钢结构试点,三大组团均设计为三层半和五层半的连体别墅,采用框架异形柱技术解决了室内凸现出墙面的梁柱问题;
世纪家园领先十五年的小康住宅设计,突出的高科技含量配置,经过国家建设部在规划设计、结构体系、建筑:
节能、环境保障、智能型住宅方面设置的24项关键技术测试,直逼香港、新加坡家居水平;
东方花都采用落地凸窗及转角窗等。
从表二可以看出,后湖一带住宅主要以大面积房型为主,房型齐全,结构以框架为主,户型分配合理,房屋使用率高。
四、配套设施日益完善。
在后湖我们可以清楚看到开发商在提高楼盘品质的同时,也努力使相关配套设施完善。
如佳海华苑斥资1000万元,修建了豪华、高档会所;
东方花都(二期)兴建了超市等配套公建;
后湖生态花园的社区“一条龙”服务;
百步亭更是凭借大型社区优势,相关配套一应俱全。
五、楼盘平均价格偏低,均价为1917.25元/平方米。
后湖区域在售住宅项目价位跨度从1200元/平方米到2500元/平方米,涵括了经济适用房,小高层、高层、联体别墅、独立别墅等多种住宅类型。
总体均价较低,比武汉市平均房价少182.75元/平方米,除东方花都、佳海华苑、哈佛苗苑超过2000元/平方米,其它楼盘价位相对较低(见表三)。
表一
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楼盘名称建筑占地面积容积率绿化率
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世纪家园:
占地3.88万平米建面5.6万平米1.4438%
后湖生态花园总占地600亩总建面60万平米1.5240%
竹叶苑占地49107平米建面5.5万平米1.1245%
佳海茗苑占地71亩建面3.9万平米0.8245%
哈佛苗苑占地24500平米总建面65000平米2.550.71%
田园小区占地180亩总建面30万平方米2.540%
梦湖花园占地1100余亩总建面约20万平方米0.27/
绿色新都总占地803亩一期430亩,建面70平米1.338.90%
黄浦雅苑总占地28619平米建面75841平米2.6530%
同安大厦总建面21000平米占地921平米22.83%
百步亭花园规划甩地3700亩总建面300万平米1.6935.05%
锦湖花园占地面积11.75公顷建面23万平米1.142%
东方花都占地80万平米建面108万平米1.3536%
紫竹园总占地面积112.38亩总建面72000平米1.2246%
表二
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楼盘名称主力户型楼盘特色销售率使用率
世纪家园平层、别墅小区配备健身房、网球场、美容休闲60%86.50%中心、网球场等。
后湖生态花园平层小区配有图书馆、露天音乐泳池、儿95%83.70%童玩乐中心等。
竹叶苑齐全、别墅小区入口处设景观广场和90%84.20%中心花园。
佳海茗苑平层、别墅小区应用带状循环水流设计,配有中11%/
心花园、网球场、篮球场。
哈佛苗苑平层整个小区以水景为核心,向外辐射出60%85.60%
多块小型绿地。
田园小区错层、复式小区内有绿化广场、篮球场等。
90%/
梦湖花园/小区配有大型休闹会所,名冠中华的/新世界水族公园是其社区的配套花园
绿色新都/小区绿化由点、线、面结合成一个边/疆的景观轴并与水体相渗透。
黄浦雅苑平层、错层小区内建有中西合壁的园林式中心花30%/复式园、小区会所、健身所、酒吧等。
同安大厦平层高层住宅 70%/
百步亭花园复式、错层小区配有4万平米中央花园,近邻规50%86.50%
(百合苑)平层划中的700亩城市绿色生态花园。
东方花都平层、错层3.3米高的底层绿化架空,顶层以超大一期销售80%87.31%露台,创造了“立体空中花园”的新二期销售60%
概念。
紫竹园平层1000平米绿化广场与两边20米宽的绿/化带及会所构成一个整体。
六、后湖片区面临的房地产开发问题
在后湖片区最初成为汉口最聚人气的开发热点时,金银湖片区一夜之间的崛起让业内人士惊叹不已。
金银湖片区的整体综合开发和相关配套设施的完善,如金山大道的贯通,让金银湖片区人气巨增。
而曾经对后湖满怀希望的个别开发企业因为种种困难而失去信心。
目前,后湖片区房地产开发面临的主要困难有两大方面:
一是交通路网、环境、教育、生活、金融等生活配套设施的不完善。
另一方面在于各开发企业各自为阵,开发零散带来的困难。
很多开发企业在楼盘建成后,还得修建学校、超市、道路等相关配套进行第二次投资,严重影响了企业的经济效益,加大了房地产开发的难度。
好在各开发企业已意识到了零散开发的弊端,纷纷呼吁加强板块意识,进行整体规划,统一开发,联合互利,集资共赢。
后湖片区发展趋势浅探
一、地块的庞大为房地产开发提供了最基本也是最强有力的生产资料供给,加上该区开发企业联合板块意识的增强,以及大型房地产开发企业的土地储备,该区必将走向成片大规模的开发;
二、将注重“生态”与“科学”的结合,加大住宅质量与科技含量的不断提高,小区绿化面积增大,环境改善程度的逐步提高;
三、后湖拥有大面积的水域,如黄孝河、塔子湖和其它零散水面,将为“亲水楼盘”提供大有可为的自然环境。
后湖居住新区的发展定位是在城市开发的基础上,依托汉口旧城,大力拓展城市新的发展空间,通过基础设施的配置、生态环境的改造和农业人口的妥善安置与转移,形成功能明确、布局合理、交通便捷、环境优美、配套服务设施齐全,并且相对独立的富有特色的小康型居住新区,发展成为汉口地区最大也最为完整的现代化城市居住区。
后湖片区房地产开发所遇到的困难是存在的,也是可以解决的,但后湖片区的房地产开发不会因此而减缓前进的步伐。
后湖区域在售住宅项目价格(表三)
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楼盘名称价格
田园小区均价1908元/平米
后湖生态花园均价1700元/平米
东方花都均价2100—2200元/平米
佳海华苑起价2000元/平米
世纪家园均价1800—1900元/平米
百步亭花园均价1480元(砖混)元/平米1660(框架)元/平米
竹叶苑起价1650元/平米
哈佛苗苑均价2580元/平米
就刚刚公布的一季度武汉市房地产价格指数来看,目前武汉市房产价格呈下降趋势。
今年一季度住宅价格指数为1003.97点,住宅平均价格每平方米1900元,比上季度下降7.8%,比去年同期下降近5%这是武汉房价在经历了18个月的持续上升后的首次大幅下降。
与房价下跌形成对照的是,后湖地区楼盘依旧热销。
对此,武汉市房地局有关负责人分析,由于中心城区旧城改造速度有限,随着可开发的土地供给量下降,中心城区将形成住宅稀缺。
“作为武汉市新的大型生活社区,后湖极具投资潜力。
”
目前,后湖地区的住宅均价在1600-1700元/平方米,除佳海华苑超过2000元/平方米,暂时还没有超过这一价位的楼盘。
而江岸区的中档楼盘均价已达2066元/平方米,有关专业人士分析,后湖地区房价有望涨到2000元/平方米。
从地理位置上看,后湖靠近环线,进出中心城区交通便利。
其次,该地区相对较低的土地开发成本和微乎其微的拆迁成本,加上逐步完善的市政配套和道路等基础设施,该地区将成为汉口地产的主要投资区域。
据了解,后湖地区今年总建筑规模预计约677万平方米。
本期分析的是后湖板块,综合来说,该板块具有以下特征:
1、地理位置优越,区域概念延伸
后湖板块处于二环线以内,是武汉市规划的五个大型住宅区中距市中心距离最近的片区,是由政府统一规划的以低密度居住区为主,辅以金融、商业、体育、主题公园等多功能的高素质综合新城区。
我们以往提及的后湖片区单指岱黄公路沿线地区,随着区域知名度的提升和开发的不断深入,目前的后湖板块实际包含了三个部分:
①岱黄公路沿线地区
由于该地区距离市委所在地花桥较近,公务员比较集中,开发项目也较多,且品质较高,如新地·
东方花都、青青美庐等。
②解放大道延长线的百步亭小区、堤角
该区域为离城区较远的老工业区,多为以安居为主的经济适用房,居民购买力相对较低,但随着百步亭花园、同温层等项目的开发,此处开发品质也有所提升。
③盘龙城经济开发区
该开发区成为拔地而起的武汉“第四镇”,纵横、宝安、名流、城开、佳海等开发商纷纷投资立项,特别是纵横置业开发的超大型生态别墅群F、天下更是极大地提升了该区吸引力。
作为曾经在贵州和福州成功开发过180多万平方米的纵横集团,F、天下是其进入武汉发展的第一个项目,也是华中地区最大的别墅项目。
经过一年多的建设,目前,F、天下现场200余栋别墅已拔地而起,规模化开发显现头角,现正进入紧张的样板房装修阶段,金秋十月将会向参观者开放。
1、开发规模庞大,聚集效应乐观
后湖地区规划常驻人口40万人,总建筑规模约677万平方米,与此相适应,该区域将建有一个市级商业副中心,8-10公顷的区级文化中心(汉艺术馆、图书馆、影剧院、文化馆、科技馆等文化游乐设施),1平方公里的塔子湖体育中心,后湖成人职校,1平方公里的地区级大型市场,技术中试基地和小型工业区等。
2、产品品质提升,销售价格上扬
近年来,该区域项目大都集中在中、高端产品上。
新地·
东方花都在小区规划、建筑风格、户型等方面处处体现了超前的设计理念,引得一批批的开发商前来参观学习。
青青美庐更是在规划上寻求人与自然、人与人、人与建筑的融洽相处,集中展现了武汉传统庭院、里分、街坊居住观念中的精华价值,开盘以来一直受到市场追捧,销售均价几个月就从1900元/平方米攀升至2300元/平方米。
该区域房地产具有很大的增值潜力。
3、旧城改造加速,市场潜力巨大
江岸区老城区改造较多,后湖作为居住新区,有望成为城市概念的“新江岸”。
目前,江岸区有4500户拆迁,需求量大,加上花桥、竹叶山、蔡家田等生活区消费者的二次置业,都会首选后湖,市场潜力巨大。
4、政府大力支持,市政交通改善
交通不便、配套不全一直是影响后湖房地产开发的主要瓶颈,然而不久的将来,这一现象将会有所改善。
①路桥修不停
盘龙大桥将于2004年3月竣工,明年,江岸区还将兴修盘龙立交桥和塔子湖东路。
一桥一路建成后,从盘龙大道过盘龙大桥再过盘龙立交桥,经塔子湖东路可直线驶上发展大道、建设大道,毋须绕行,这极大地缩短了开发区与市中心的距离。
②配套超豪华
据悉,山东鲁能集团将在盘龙城进行包括道路、水、电、气、排水设施和通信、宽带网络等在内的基础设施建设。
此外,市卫生局还将建设一座大型医院,光华国际学校总部也将移址盘龙城,美国迪士尼乐园也有意落户原后湖边。
与国内一些大城市一样,为了避免城市过度集中以及摊大饼式的发展模式所带来的大城市病,武汉规划了包括后湖在内的五大边缘居住组团。
应该说,与城市中心居住区相比,城市边缘居住组团具有价格低、社区规模大、环境优美等优势,但由于其距离市中心较远,交通成为制约其发展的主要瓶颈。
从国内一些城市边缘居住组团的发展状况来看,能否与城市中心建立起快速交通体系将在很大程度上决定边缘居住组团的发展前景。
如北京周边规划了10个边缘居住组团,而只有回龙观、天通苑、亦庄、石景山等通过地铁、城铁和高速公路与市区建立起快速交通体系的组团得到了快速的发展。
因此,后湖房地产的发展除需要该区域开发商的共同努力,提供优质的住宅产品外,还将在很大程度上依赖于政府能否尽快实现城市规划,在后湖地区和市中心之间构建起快速交通体系。
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