新世纪建设项目可行性研究报告.docx
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新世纪建设项目可行性研究报告
某学院本科毕业设计
某市某新世纪建设项目
可行性研究报告编制
TheEstablishmentofTheFeasibilityStudyReport
ontheConstructionProjectofShenyangMingchengXinshiji
摘要
房地产开发项目的投资额巨大,建设周期长,影响因素多,因而存在着很高的投资风险。
随着房地产市场的逐步规范、竞争日益激烈,房地产投资者靠侥幸获取投资成功的机会越来越少。
因此在项目的决策阶段,为避免投资的盲目性,越来越多的房地产投资者把对项目进行的可行性研究作为投资决策的重要依据。
房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤,它是房地产开发项目投资决策的重要依据。
通过对开发项目的全面分析、论证、各方案比较和评价,从而保证它在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著。
在房地产开发过程中加强可行性研究,可以减少投资决策的盲目性,提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用,使房地产市场健康发展和不断完善。
在项目建设地点的分析中,根据项目周边环境,对该项目进行了SW0T分析,客观评价了项目的现状及发展潜力。
在投资估算中,运用市场比较法对该项目成本价格进行了预测。
在财务评价中,根据项目的投资计划,采用净现值、内部收益率等财务评价指标,并运用盈亏平衡分析及敏感性分析数学模型,对该项目的盈利能力和不确定性进行了评价。
同时对该项目进行了环境保护、风险及社会评价分析。
通过对某市某新世纪建设项目进行的可行性研究,分析得出该项目在财务上可行,风险较小,可以投资。
关键词:
房地产;可行性研究;财务评价;风险分析
TheEstablishmentofTheFeasibilityStudyReportontheConstructionProjectofShenyangMingchengXinshiji
Abstract
Realestateexploitationiteminvolvehugeinvestment,longofunstableaffectingfactorsandthusbigrisks.Alongwiththediscipliningofthemarkandincreasinglyfiercerrivalinthisfield,developerswillhavefewerchancestobuildtheirsuccessonthebasisofluck.Thereforedecisionstageinitem,inordertoavoidandreducetheblindnessofinvestment,moreandmorerealestateinvestorspassthepossibilityresearchMakepolicytoprovideimportantbasisfortheinvestment.
Thefeasibleresearchisanimportantstepindecisionanalysisofrealestateexploitation.Itistheimportantbasisoftheinvestmentdecisionofrealestateexploitationproject.Throughintegratedanalysisandargument,comparingandevaluatingeveryexploitationplan,itisguaranteedthetechnicalfeasibility,allowedbyenvironment,economicalrationality,remarkableeconomicalbenefit.Duringtherealestateexploitation,toimprovethefeasibleresearchcanreducetheblindnessofinvestmentdecision,improvetheeconomicalbenefitofrealestateenterprisesandpromotetousethegroundincityreasonably,soastomaketherealestatemarketdevelopinghealthilyandbecomingperfectconstantly.
Inanalysisoftheprojectconstructionsite,accordingtotheambientenvironment,throughSWOTanalysis,objectivlyevaluatetheproject'sstatusanddevelopmentpotential.Intheinvestmentestimation,themarketcomparisonisusedfortheprojecttopredictthecostoftheproject.Inthefinancialevaluation,accordingtoproject'sinvestmentplan,usethebreak-evenanalysisandsensitivityanalysismodel,andanalysetheenvironmentalprotection、riskandsocialassessment.
AfterthestudyoffeasibilityonConstructionProjectofShenyangMingchengXinshiji,itisconcludedthattheprojectcanbeinvestedforitispracticalfinanciallylessrisky.
KeyWords:
RealEstate;FeasibilityStudy;FinancialEvaluation;RiskAnalysis
一、绪论
(一)选题背景
房地产业是国民经济重要的产业,最近几十年,我国经济将持续稳步增长。
稳步而快速的经济增长必将要求房地产业保持适度增长。
东北振兴,某先行。
某市出台一系列房地产市场的优惠政策,因此某市的房地产业发展十分迅猛。
而某市北市场地区的开发,改善某北市场地区居民的生活居住条件,进一步提高生活质量,对和平区北市场地区的总体规划有着重要的意义。
进行此房地产开发项目的可行性研究将为房地产投资者做好投资前期工作,避免和减少决策失误,加强投资决策的科学性和客观性,提高建设投资的总效益。
本设计题目“某市某新世纪建设项目可行性研究报告”编制,将为项目决策者提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。
在对本课题研究、设计的过程上,能够掌握编制可行性研究报告的方法和技能,具备完成项目可行性研究报告编制的能力,增加自身实践经验,以满足未来工作对自身能力的要求。
(二)可行性研究文献综述
1.可行性研究概述
投资项目的可行性研究是在项目投资决策之前,对拟建项目的主要内容和配套条件,如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等,从自然、社会、经济、技术等方面进行调查研究和分析比较,并在此基础之上,对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测,从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见,为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法[1]。
可行性研究在项目投资实践中具有重要作用。
而且决策的重要依据是可行性研究对项目进行科学的分析与预测后所得的结论,所以,投资项目的可行性研究对项目开发起到关键的作用。
可行性研究在项目投资实践中的作用主要体现在以下几方面:
(1)可行性研究是投资决策的重要依据。
(2)可行性研究是项目审批的依据。
(3)可行性研究是项目资金筹措的依据。
(4)可行性研究是编制设计任务书的依据。
(5)可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。
2.可行性研究的产生
20世纪30年代,美国开始开发田纳西流域,田纳西流域开发能否成功,对当时美国经济的发展关系重大。
为保证田纳西流域的合理开发和综合利用,开创了可行性研究的方法,并获得成功。
第二次世界大战以后,西方工业发达国家普遍采用这一方法,广泛地应用到科学技术和经济建设领域,已逐步形成一整套行之有效的科学研究方法。
可行性研究的内容很广泛、一般包括市场研究、工程建设条件研究、采用工艺技术研究、管理和施工研究、资金和成本研究、经济效益研究等内容,可行性研究从那时起就开始了。
我国进行可行性研究起步比较晚。
改革开放以后,西方可行性研究的概念和方法逐渐引进,国家有关部门和高等院校多次举办讲习班,培训了一批骨干。
同时国家经济建设主管部门对一些重大建设项目,如宝钢、石油化工引进装置、核电站、山西煤炭开发等,多次组织专家进行可行性分析的论证。
目前,可行性研究在我国已经普遍受到重视,并取得一定成效。
3.国外可行性研究的发展
国外的可行性研究发展追溯到20世纪初期美国开发田纳西流域开始。
随着技术经济和管理科学的进步而产生。
当时,可行性研究主要是从企业立场出发,侧重财务分析,通过收入与支出比较来判断项目的优劣;但一些专家提出了“消费者剩余”思想,后来发展为社会净收益的概念,成为费用—效益分析的基础。
上世纪50年代初到60年代末,经济分析作为一种选择项目的方法被普遍接受下来,使可行性研究从侧面微观财务分析发展到同时从微观和宏观的角度评价项目的经济效果。
这是可行性研究已经成为一门科学。
上世纪60年代项目可行性研究得到飞跃式的发展,推出了社会分析方法,把可行性研究的水平提高到了一个新的高度。
社会分析把增长目标和公平目标结合在一起作为选择项目的标准。
一个项目的从未仅取决于其净收益的大小,而且取决于其净收益的分配。
社会分析以国民福利最大为目标,被认为是最理想的项目评价方法。
1978年联合国工业发展组织编制了《工业可行性研究编制手册》。
由于该组织及世界银行等国际机构对可行性研究的积极推广和应用,使之从发达国家逐步推广至发展中国家。
如今,可行性研究已成为国际上确定建设项目时普遍采用的方法,被视为投资前期一项非常重要的工作和投资决策的依据,称为“决定工程项目命运的关键”。
4.国内可行性研究的发展
接受可行性研究这一方法和技术是得益于改革开放,伴随着我国实施以经济建设为中心的工作重点的转移,在总结几十年投资领域的经验和教训后,国务院和国家有关部门先后发布了一系列法规,确立了可行性研究工作在我国投资领域的地位和作用,把可行性研究作为投资前期工作中的重要一环。
上世纪50年代,由于受前苏联模式和计划经济的影响,我国当时的项目可行性研究方法简单、粗糙,在第一个五年计划期间,在建设156项重点建设项目时,学习当时苏联的做法,在每个项目建设之前和投资前期,都编制了建设意见书和作了“方案研究”,对工程项目方案进行了比较全面、细致的“技术经济论证”,从而使项目建设能够顺利进行并取得了良好的经济效益和社会效益[2]。
为了规范建设项目前期工作,我国政府相继制定了一系列规定、方法和参数,有力地推动了可行性研究工作的顺利开展。
1981年国家计划委员会正式
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