湖州市某项目楼市市场分析及相关资料集Word文档格式.docx
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全年净增人口-929万人,自然增长率首次显现负增长为-0.36‰,比上年下降1.75个千分点。
2003年全市迁入人口为36724人,迁出人口为38788人。
年末全市户籍人口总数256.78万人,比上年减少0.27万人,其中农业人口182.31万人,比上年末减少2.53万人,非农业人口74.47万人,比上年末增加2.26万人。
2.2居民收入
城乡居民生活水平不断提高。
2003年市区都市居民人均可支配收入达12607元,增长10.7%,全市农村居民人均纯收入5536元,增长9.6%,增幅比上年高了2个百分点,为1997年以来的最高增幅。
职工平均工资达19250元。
年末城乡居民储蓄存款余额达260.55亿元,比上年多增13.26亿元,人均存款突破万元大关。
市区都市居民人均可支配收入
农民人均纯收入
居民储蓄
职工平均工资
2.3人民生活
都市居民人均消费支出8431元,增长6.6%,农村居民人均生活消费支出3696元,增长14.6%。
城乡居民食品支出比例进一步下降,都市居民和农村居民恩格尔系数分别为38.8%和42.6%,比上年下降3.3和1.5个百分点。
都市居民人均住房建筑面积25.1㎡,全市农村居民人均住房面积45.7㎡。
据调查,2003年末市区每面户都市居民家庭拥有彩电152台、冰箱96台、空调112台、摩托车26辆、电脑20台、移动99部;
每百户农民家庭拥有彩电122台、冰箱52台、空调38台、摩托车81辆、固定96部、移动103部。
3、国民经济与社会进展状况
据统计:
2003年全市实现生产总值488.97亿元,增幅达14.8%,比上年提高2.5个百分点,创1997年以来最高水平。
其中第一产业增加值55.32亿元,7.0增长%,第二产业增加值267.95亿元,增长16.2%,第三产业增加值165.70亿元,增长15.5%。
人均GDP达19032元,同比增长14.8%。
国内生产总值
2003年全市财政总收入首次突破50亿元大关,达到51.20亿元,同比增长32.9%。
其中地点财政收入25.26亿元,增长42.0%,增幅列全省首位。
财政收入占GDP的比重达10.5%,比上年上升1.4个百分点。
企业所得税、个人所得税、增值税和营业税四大主体税种保持了较快增长,分别比上年增长34.2%、29.8%、23.1%和36.2%。
财政总收入
2003年第一产业进展总体平稳,亮点较多,农业结构进一步优化;
第二产业得益于工业化的加速,连续保持快速增长;
第三产业由于交通通讯、金融保险、房地产等行业进展较快,总体上出现较快的增长势头,三次产业和谐进展。
2003年三次产业构成比例由上年的12.2:
54.1:
33.7调整为11.3:
54.8:
33.9,产业结构进一步优化。
随着经济体制改革的不断深入和市场机制的逐步完善,民营经济和混合所有制经济快速进展,经济增长的内在活力进一步增强。
产业结构比
3.1工业和建筑业
2003年工业经济尽管受到电力紧缺等不利因素的阻碍,但工业生产依旧保持了快速增长的势头。
全市规模以上工业实现总产值588.62亿元,比上年增长28.1%,增幅比上年提高15.9个百分点,创1997年以来的新高。
其中轻工业产值297.58亿元,增长22.0%;
重工业产值291.03亿元,增长36.7%,高于轻工业14.7个百分点。
在33个工业行业大类中,有29个行业大类实现增长,其中24个行业增幅超过20%,有15个行业增幅超过30%。
占规模工业产值比重最大的纺织业、非金属矿物制品业、电气机械及器材制造业、电力热力的生产和供应业等四大行业的产值增幅分别为16.0%、34.7%、31.7%和55.6%。
工业总产值
51%
49%
2003年全市规模以上工业企业实现利税64.52亿元,同比增长46.8%,其中利润总额37.71亿元,同比增长65.8%,增幅均列全省第一位。
分经济类型看,股份制企业完成利润总额28.86亿元,同比增长87.2%,事实上现的利润占全市规模以上利润的比重高达76.5%;
外商及港澳台投资企业实现利润3.85亿元,增长41.5%;
其它企业实现利润5.00亿元,增长8.5%。
规模以上工业企业利润额〔亿元〕
2003年规模以上工业产值
要紧工业产品产量〔规模以上工业〕
产品名称
计量单位
2003年产量
比上年增长%
发电量
亿千瓦时
89.77
49.2
食用植物油
万吨
6.35
-45.5
精制茶
吨
24881
44.6
布
万米
12987
8.5
印染布
88477
24.3
丝
9183
9.6
丝织品
93664
15.
#印染丝织品
52376
8
服装
万件
5230
45.6
人造板
万立方米
39.26
19.9
家具
328.4
35.8
化学农药
23503
3.8
化学原料药
25478
-0.6
颜料
39255
36.7
水泥
1249.4
7.2
成品钢材
464722
7.4
#焊接钢管
227038
7.7
耐火材料制品
29.07
38.1
铝材
51448
-4.3
通讯电缆
公里
114879
2.5
蓄电池
千伏安时
863877
97.5
全市建筑业实现增加值37.10亿元,比上年增长18.5%。
2003年全市三级资质以上建筑施工企业施工面积达912.88万平方米,同比增长24.0%,竣工面积460.05万平方米,增长8.9%,实现利润2.69亿元,增长36.5%,全年完成建筑业总产值85.81亿元,增长28.9%。
建筑业
3.2固定资产投资
2003年全市固定资产投资连续保持快速增长,对经济增长的拉动明显。
全年完成全社会固定资产投资267.97亿元,同比增长33.8%,连续3年保持了30%以上的高速增长。
其中第一产业投资3.51亿元,增长0.8%,第二产业投资144.47亿元,增长33.7%,第三产业投资119.99亿元,增长35.1%。
全社会固定资产投资
投资结构发生积极变化。
工业性投入力度加大,全年完成工业性投入143.05亿元,增长33.1%,占全社会固定资产投资的53.4%。
限额以上非国有经济固定资产投资150.94亿元,增长31.1%,其中民间投资138.46亿元,增长39.2%,民间投资占限额以上固定资产投资的比重达60.6%。
房地产开发投资连续增加。
全年房地产投资完成41.52亿元,增长40.4%,商品房施工面积479.80万平方米,同比增长25.9%,竣工面积156.02万平方米,商品房销售面积167.49万平方米,销售额30.41亿元。
基础设施建设力度加大。
全市基础设施建设投资达62.55亿元,比上年增长33.7%。
〝六个百亿〞工程开局良好,全年完成投资100.74亿元,其中水利8.5亿元、交通19.25亿元、能源17.5亿元、城建环保40.9亿元、社会进展10.7亿元、信息化3.89亿元。
重点建设项目进展顺利,全年完成投资71亿元,增长21.5%,25个重点项目全面竣工,完成了长电公司一期、青铜北路、三环北路〔仁皇山新区段〕、红旗路西延一期、杭长南路改造等一批骨干工程。
申苏浙皖高速公路浙江段一期、500千伏湖州〔善琏〕变电所、长电公司二期、宣杭铁路复线、三环北路〔东段〕、苕溪路东延二期、俞家漾公园等重点项目先后开工建设。
3.3国内贸易和市场物价
2003年全市实现社会消费品零售总额182.34亿元,增长11.8%。
其中,批发零售贸易业零售额161.78亿元,增长11.6%,餐饮业零售额17.10亿元,增长14.8%。
汽车、房地产市场专门红火,限额以上贸易企业汽车零售额1.64亿元,同比增长1.7倍,年末全市拥有私家小轿车12849辆,其中2003年新增6735辆,超过了历年总和;
住宅销售旺盛,带动了家电类、家具及装潢材料等相关商品的增长,限额以上贸易企业家电类商品零售额增长56.7%,家具类零售额增长74.6%。
社会消费品零售额
新型业态进展加快。
2003年全市连锁贸易、餐饮企业实现零售额5.30亿元,同比增长52.3%,占消费品零售总额的2.9%,比上年提高0.9个百分点。
交易市场稳步进展。
全市拥有商品交易市场191个,市场成交额403亿元,比上年增长2.9%,其中亿元以上水平交易市场31个,成交额311.5亿元,占市场总成交额的77.3%。
市场物价稳中趋升。
2003年市场物价呈前低后高运行态势,总体价格平稳,全年居民消费价格总指数和商品零售价格总指数均为100.0%。
市区市场物价指数〔以上年为100〕
类 别
2003年
2002年
商品零售物价总指数
100
99.7
居民消费价格总指数
99.4
食品
99.3
#粮食
104.7
103.2
鲜菜
110.8
98.1
鲜果
83.4
148.5
肉、禽及制品
103.6
94.4
蛋
95.8
104.1
水产品
95.9
92.2
烟酒及用品
101.4
102.3
衣着
100.4
家庭设备用品及服务
98.6
医疗保健
101.9
101.1
交通和通讯工具
97.9
98.3
娱乐教育文化用品
居住
104.2
98.2
3.4对外经济和旅行
2003年全市新批外资项目479个,比上年增加135个,协议外资14.48亿美元,增长50.4%,实到外资突破5亿美元大关,达到5.37亿美元,增长49.5%,外资依存度达16.6%,比上年提高1.7个百分点。
2003年对外贸易实现进出口总额12.18亿美元,增长37.2%,其中外贸出口额10.11亿美元,增长42.6%,比上年提高19.5个百分点。
全市经济外向度达到20.6%,比上年提高3.2个百分点。
在出口产品中纺织品和化工产品出口额列前两位,分别为4.92亿美元和1.14亿美元,占出口总额的48.7%和11.3%,增幅分别达45.3%和46.0%。
实际利用外资
全年接待国内外旅行人数709.2万人,实现旅行总收入41.32亿元,同比下降10.3%。
其中接待国内旅行人数704.44万人,比上年下降10.6%,实现旅行收入40.15亿元,下降10.6%;
接待入境旅行人数4.76万人,增长15.0%,创汇1415万美元,增长0.1%。
全市拥有星级饭店52家,其中三星级以上9家。
3.5交通运输和电信业
交通运输业进一步进展。
全面实施交通"
六大工程"
,公路建设加快,完成了湖织公路、浔练公路、杭长南路和104国道南大门改造等项目的建设,境内公路里程已达2815公里。
全年完成客运量6985万人,旅客周转量28.17亿人公里;
物资运输量10764万吨,物资周转量118.86亿吨公里,分别比上年增长16.1%和17.9%。
年末民用汽车拥有量为57739辆,比上年增加16556辆,其中私人汽车拥有量达30391辆,增加15154辆,比上年末翻了1番。
邮电通讯业快速增长。
邮电通讯业成为支撑第三产业增长的重要力量,全市运输邮电仓储业实现增加值37.28亿元,增长16.2%。
邮政电信业务收入14.39亿元,比上年增长9.4%;
年末固定用户82.34万户,移动用户99.83万户,分别比上年末增加9.01万户和22.62万户,增长12.3%和29.3%;
年末国际互联网用户11.95万户,增加1.05万户,增长9.7%;
普及率达到71部/百人,比上年增加12部。
电信业务用户〔万户〕
3.6金融保险业
2003年末金融机构人民币存款余额486.42亿元,比年初增加116.78亿元,同比多增46.52亿元,其中企业存款157.54亿元,比年初增加47.42亿元;
城乡居民储蓄存款260.55亿元,比年初增加45.90亿元。
金融机构贷款余额365.45亿元,比年初增加103.52亿元,同比多增52.52亿元,其中短期贷款222.29亿元,比年初增加41.02亿元,中长期贷款112.40亿元,比年初增加49.62亿元。
金融资产质量明显提高,全市金融资产不良贷款比例由年初的15.0%下降到年末8.7%,下降了6.3个百分点。
2003年金融机构存贷状况〔亿元〕
保险业进展迅速。
到2003年底全市已有保险公司11家,全年保费收入达13.31亿元,比上年增长21.9%,其中财险3.21亿元,寿险10.1亿元,分别比上年增长11.4%和25.7%;
支付赔款2.14亿元,增长15.0%,其中财险1.82亿元,寿险0.32亿元,分别增长10.2%和22.3%。
4、湖州市房地产市场状况分析
4.1全市房产开发差不多情形
截止2003年9月底,全市共有房地产开发企业143家,其中市区73家,三县72家。
按资质等级分:
一级资质企业1家,二级4家,三级18家,四家64家,中外合资2家,暂定资质企业56家。
2002年全市商品房开发面积384万㎡,与上年差不多持平;
商品房竣工面积195万㎡,比上年增长47.7%;
商品房销售面积182万㎡,比上年增长24.66%〔见下表〕,商品房的供销比为1:
0.93。
个人购房176.18万㎡,占全部商品房销售面积的96.81%。
2002全年完成房地产投资29.6亿元,比上年增长12.55%,其中商品房建设投资13.6亿元,比上年增长23.6%。
2003年上半年全市商品房开发面积350万㎡,与上年同期差不多持平;
商品房竣工面积51.93万㎡,不到上年同期的一半,商品房预〔销〕售面积121万㎡,比上年同期增长32%。
2002年中心城区与三县两区房地产开发情形表
开发面积
〔万㎡〕
竣工面积
销售面积
平均销售价格〔元/㎡〕
住宅
商业用房
中心城区
120
64
69
2400.00
7750.00
德清县
35
27
25
1800.00
7500.00
长兴县
40
34
29
1450.00
9500.00
安吉县
45
37
38
1300.00
6000.00
南浔区
5
2
3
1250.00
3800.00
吴兴区
26
16
12
1550.00
4.2房地产开发资金构成
2002年,全市房地产开发资金来源合计33.93亿元,比上年同期增长13.8%,其中国内贷款7.68亿元,占22.63%;
利用外资0.39亿元,占1.16%;
自筹资金9.31亿元,占27.44%;
预〔销〕售收入14.91亿元,占43.94%;
其他资金1.64亿元,占4.83%。
从上述数据看,房地产投资资金要紧来源为销售收入。
据统计,市区房地产企业贷款为4.62亿元,仅占市区金融机构贷款额261.93亿元的1.76%,说明房地产企业贷款占总贷款的比例不算高,房地产开发企业差不多无不良贷款,房地产金融差不多正常。
2002年房产开发资金来源比例
4.3房产业带动社会经济进展
据统计2002年全市房地产投资29.6亿元,占全市GDP的7%,房地产的增加值占全市GDP的3.08%〔全省为2%〕,房地产开发投资占固定资产投资的比重由1998年的13.57%上升到2002年的25.07%。
2002年以来,通过房地产开发,土地出让回笼建设资金23亿元,为都市建设作出重大奉献。
2002年,全市房地产业为财政制造税收3.7亿元,占全市财政收入的9.6%,占地点财政收入的19.9%。
房地产业推动了建材、冶金、化工等40多个相关产业的进展,按投入产出的模型运算,房地产投资诱发国民经济各部门产出84.66亿元,其中诱发建筑业产出26.86亿元。
还为社会提供了众多的就业机会。
2003年12月固定资产投资
累计
±
%
一、全社会固定资产投资
267.78亿元
33.7
1、全部限额以上
228.21亿元
45.7
#吴兴区
58.34亿元
南浔区
24.80亿元
德清县
39.73亿元
83.9
长兴县
49.03亿元
30.2
安吉县
25.17亿元
43.4
#房地产开发
41.60亿元
40.6
投资项目
186.61亿元
47.0
#园区建设
86.64亿元
#基础设施
60.25亿元
#农村投资
107.88亿元
#工业投资
115.45亿元
2、限额以下
31.48亿元
-12.5
3、私人建房
7.04亿元
7.9
4、农民购买生产性固定资产
1.06亿元
-5.2
二、房地产开发情形
商品房施工面积
475.79万㎡
34.8
住宅
336.07万㎡
38.2
商品房竣工面积
159.55万㎡
-1.8
103.95万㎡
-21.1
商品房销售面积
165.11万㎡
23.6
127.17万㎡
7.2
商品房销售额
31.97万㎡
22.9
22.49万㎡
10.8
商品房空置面积
20.80万㎡
-53.1
9.49万㎡
-70.3
2004年2月固定资产投资
38.38亿元
7.56亿元
4.81亿元
开发区
0.35亿元
7.21亿元
9.42亿元
6.34亿元
△市区
15.41亿元
#第一产业
0.05亿元
第二产业
23.97亿元
#工业
23.22亿元
第三产业
14.37亿元
#房地产
7.05亿元
96.7
#全部限额以上
32.74亿元
124.1
限额以下
4.62亿元
私人建房
0.93亿元
农民购买生产性固定资产
0.10亿元
二、房地产开发
292.69万㎡
31.8
7.59万㎡
-74.2
住宅销售面积
20.84万㎡
-21.0
住宅销售额
4.24万㎡
9.3
住宅空置面积
4.38万㎡
-77.7
4.4房价与人均GDP、人均可支配收入比较
随着国民经济的进展,全市人均GDP、人均可支配收入和商品房价格均保持一定幅度的增长。
近几年来,全市商品房价格年均增幅为3.3%,人均GDP增幅为11.6%,人均可支配收入增幅为9.7%,由此说明湖州市房价保持增幅低于人均GDP与人均可支配收入增幅的良性状态。
2003年4季度市区房地产价格连续上涨,再创新高。
调查资料显示:
与上年同季相比,房屋销售价格上涨12.0%,房屋租赁价格上涨1.1%,土地交易价格上涨33.5%,分别比三季度上升3.8、0.6和9.7个百分点。
4.4.1房屋销售价格连续上扬。
商品房销售价格和私有住房交易价格的上升,导致房屋销售价格连续上扬,4季度全市房屋销售价格比三季度价格上涨5.6%,同比上涨12.0%。
4.4.2非住宅用房销售价格上涨6.1%,其中,商业用房销售价格上涨5.9%,车库等其他用房销售价格上涨7.9%。
4.4.3房屋租赁价格平稳上升。
四季度全市租赁价格比上年同期上升1.1%,其中私房住宅的租赁价格上升幅度较大,同比上升8.1%,除此之外,商业用房的租赁价格,与上年同期相比上升0.3%。
办公用房和厂房仓库租赁价格与上年同期持平。
4.4.4土地交易价格大幅攀升。
目前土地交易大多采纳公布招标、拍卖的市场化操作方式,由于土地资源的有限性,加上国家对土地市场的治理整顿和对建设用地的严格操纵,导致土地交易价格不断攀升。
四季度市区土地交易价格同比上涨33.5%,其中:
居民住宅用地交易价格上涨38.0%,商业旅行娱乐用地交易价格上涨20.8%,土地价格的大幅上涨推动了商品房价格的上升
4.5湖州市房产开发规模与周边都市比较
与周边都市相比〔见下表〕,湖州市房地产开发投资、开发面积、竣工面积、销售面积和空置面积形势较好。
据了解,湖州市经济水平在全国处于中等偏上水平,而房价仍低于全国平均水平〔2502元/m2〕、略高于全省平均水平〔2391元/m2〕。
2002年湖州市与周边四都市有关数据比较表〔均为中心城区〕
湖州市
绍兴市
金华市
嘉兴市
衢州市
总投资〔亿元〕
17.8
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