生态医养中心项目可行性研究报告Word文件下载.docx

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2.4**市人口老龄化情况与社会福利现状调研23

2.4.1**市老年人口数据分析23

2.4.2**市主城区养老机构调查24

2.4.2**市老年人口养老意愿调查26

2.5需求分析及预测28

2.5.1人口结构变化对社会经济影响的挑战28

2.5.2家庭结构变化对社会代际互动影响的挑战29

2.5.3经济全球化条件下对社会保障制度影响的挑战29

2.5.4各界对养老机构的需求30

第三章建设规模与内容33

3.1建设规模33

3.2建设内容33

第四章场址选择37

4.1建设场址37

4.1.1选择原则37

4.1.2场址选择38

4.2场址条件39

4.2.1自然条件39

4.2.2气候条件39

4.2.3水文条件39

4.2.4地形特点39

4.2.5建设场地工程地质40

4.2.6公共工程建设条件41

第五章总平面布置和使用功能42

5.1总图布置原则43

5.2总平面布置方案43

5.2.1总平面指标43

5.2.2医养中心大门44

5.2.3第一分区平面布置和使用功能44

5.2.4第二分区平面布置和使用功能45

5.2.5第三分区平面布置和使用功能45

5.3区内道路及绿化工程47

5.3.1区内道路47

5.3.2绿化工程47

5.3.3区内广场48

第六章建设方案49

6.1项目组成49

6.2建设设计方案50

6.2.1建设方案设计原则50

6.2.2设计依据52

6.3建筑工程方案52

6.3.1立面设计风格52

6.3.2单体设计方案53

6.3.3主要建筑材料69

6.4区内道路与交通系统建设方案70

6.4.1道路系统设计70

6.4.2环境景观系统设计71

6.5安装工程设计方案72

6.5.1给排水设计方案72

6.5.2电气工程设计方案73

6.5.3空调与通风设计方案76

6.5.4保安技防设计方案78

6.6设备设计方案79

第七章环境影响评价74

7.1环境条件现状调查74

7.2可行性报告依据74

7.3设计原则74

7.4主要污染物75

7.4.1施工期主要污染物75

7.4.2营运期主要污染物76

7.5环保防治措施76

7.5.1施工期污染防治措施76

7.6居住环境与绿化79

7.7环境影响评价结论79

第八章消防80

8.1编制依据80

8.2建筑物耐火等级80

8.3消防设计80

8.3.1消防总平面布置80

8.3.2单体消防设计81

8.3.3消防水源与给水82

8.3.4自动喷水灭火系统82

8.3.5电气系统83

8.3.6防烟与排烟系统84

第九章节能86

9.1建筑设计和资源利用86

9.1.1我国资源利用现状86

9.1.2本项目能源使用情况86

9.2节能分析88

9.2.1节能依据88

9.2.2节能指标89

9.3节能措施90

9.3.1主要构造节能措施90

9.3.2节水措施90

9.3.3环保节能措施91

9.3.4其他节能措施91

9.3.4节能效益92

9.3运营管理上节能措施92

第十章机构管理与人力资源94

10.1组织机构设置94

10.2医养中心管理办法94

10.3医养中心服务纲要95

10.4人力资源配置96

10.4.1管理人员配置96

10.4.2服务人员配置97

10.4.3护理人员配置97

10.5员工培训计划97

10.6护理人员保障措施98

10.6.1护理人员现状98

10.6.2保障措施98

第十一章项目实施进度安排100

11.1项目实施原则100

11.2项目进度安排100

第十二章投资估算、资金投入计划及资金筹措102

12.1投资估算102

12.1.1投资估算依据102

12.1.2投资估算102

12.2资金投入计划及资金筹措108

12.2.1资金投入计划108

12.2.2资金筹措109

第十三章工程招标110

13.1招标依据及范围110

13.2招标情况110

13.2.1本项目的工程勘探、设计、监理单位招标110

13.2.2本项目的工程的施工、设备、材料供应招标110

13.2.3招标组织形式110

13.2.4招标时工程质量要求110

13.2.5评标组织、评标原则及决标110

第十四章财务评价112

14.1编制依据及说明112

14.2基础数据112

14.2.1建设内容及规模113

14.2.2项目建设期113

14.3收入、支出估算113

14.3.1医养中心费用收入估算113

14.3.2医养中心费用支出估算115

14.3.3项目净收入估算115

14.4财务评价指标115

14.4.1单位使用效益投资115

14.4.2单位功能运营成本116

14.5财务生存能力分析116

14.6财务结论116

第十五章社会评价117

15.1项目对社会的影响分析118

15.2项目与所在地互适性分析118

15.2.1、不同的利益群体对项目的态度及参与程度118

15.2.2、项目与区域社会环境的适应性118

15.3社会风险分析118

15.4社会评价结论118

第十六章研究结论与建议120

16.1研究结论120

16.2建议121

第一章总论

1.1医养中心项目概况

1.1.1项目名称

****生态医养中心

1.1.2项目建设单位

建设单位：

注册地址：

法定代表人：

1.1.3项目建设性质

项目建设性质：

新建

1.1.4项目拟建地点

**，位于**省最南部，地处北纬36021’--44’，东经114003’--40’之间，*、*、*、*四省四省交界处，总面积1.2万平方公里，其中市区面积457平方公里，总人口1029万人，辖19个县（市）区。

1.1.5项目建设规模

项目合计新建建筑面积50万m2，其中居住养老用房32万平方米、配套设施18万平方米。

整个医养中心项目建成后达到设计规模的15000个床位，进驻养老人员约15000名。

1.1.6项目建设期

项目建设期：

每个分区两年

整个项目的建设采取渐进式，项目分成三个分区，不同阶段根据不同需求，采取多种产权结构，不同运营模式，资源进行灵活配置，并可根据不同需求进行硬件功能和配套服务的组合、调整、扩充。

1.1.7项目定位、目标

本项目建设的****生态医养中心，是以60岁以上的退休的老年人为目标服务群，项目集现代化的专业养老、医疗护理、康复医学、人员培训、孤寡慈善等为一体的医护、养老相结合的新型医养中心，构建融集老年养老、护理与康复为一体的老年服务产业链。

本项目定位为高层次、高档次、医养一体化，以传播先进的养老理念，应用现代管理理论，联合社会力量打造出一种全新概念的复合式综合性医养中心。

中心入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次，以满足不同老年人的不同需求，为老人提供满意的健康和养老服务。

本项目为社会福利性的非盈利机构，投资人对投入资金以6%年利分最长为50年回收成本，项目运营时产生的盈利部分投资人不分红，全部用于补贴入住费用，以降低老人的入住费用标准，让医养中心成为所有老人住的起的养老机构。

1.1.8项目服务的宗旨和内容

①、服务宗旨

一切为了老人，为了老人一切。

②、服务内容

（1）为入住的养老人员提供星级标准的居住设施及高品质贴身式的星级服务。

为入住的每位老人配备随身紧急呼叫定位身份卡，并提供贴身式看护及护理服务、物业服务、个性化的家政服务等。

（2）中心配备医院，并24小时不间断为入住的养老人员提供医疗服务、康复护理、体检服务、健康咨询、定期上门巡检等，有专业的康复训练师根据每一位老人的个人状况进行个性化的理疗康复训练。

（3）开办老年大学，以中心的养老人员为文化学院主要生源，依托文化活动场所为教学阵地，根据会员爱好特长开设课程，建成“人人都能学，时时都可学”的无围墙开放式的文化学院，让老年人发挥余热，让老人老有所为。

（4）提供文体娱乐活动场所，拥有演艺厅、影剧院、棋牌室、健身场所、养生场所以及各种趣向的协会社团俱乐部，为老人组织开展丰富多彩、个性迥异的文体娱乐健身活动

（5）生态的园林景观让老年人充分亲近自然，享受阳光。

1.2项目提出时社会背景与有利条件

1.2.1项目提出的社会背景

随着社会的发展，文明的进步，生活水平的提高以及医疗科学技术的发展，人们的平均寿命越来越长，老龄人口到占总人口的比重不断增加，2012年我国60周岁以上的老年人口已达1.97亿，2025年将突破3亿，这标志着我国已经完全迈入人口老年型国家行列，老龄化并且是快速发展阶段。

整个社会老龄化进程加快的同时，对老年人的照顾也越来越依赖于社会，因此养老服务业，已经成为是党和政府高度关切、社会各界广泛关注、人民群众迫切需求的重大民生问题，多年来，国家在大力弘扬中华民族敬老养老的文化传统同时，也采取切实有效地措施，积极探索适合中国国情的老龄事业发展模式。

加快发展养老服务业，有利于保障老年人权益，共享改革发展成果，同时有利于拉动消费、扩大就业。

妥善处理人口老龄化问题，关心老年人的需求，是社会文明进步的重要标志，不少地方政府已经把养老服务业纳入地方经济发展和社会建设的总体规划。

目前我国的老年人已经从单纯的家庭养老，蜕变为需求社会化养老服务，对于养老服务场所，也从以往的功能需求到现在的服务需求，同时老年人在医疗卫生服务的需求和生活照料的需求相叠加的趋势越来越显著，健康养老服务需求日益强劲，为老年人提供多功能、全方位、综合性的服务是社会发展的必然趋势。

国务院要求各地方政府到2017年，医养结合政策体系、标准规范和管理制度要初步建立，符合需求的专业化医养结合人才培养制度要基本形成，到2020年，符合国情的医养结合体制机制和政策法规体系基本建立。

要求要把养老机构由国家独立兴办转变为社会力量的共同参与，政府制定更为可行的优惠政策，积极鼓励民营资本投资，加快养老机构的建设和发展，实现养老服务的市场化、产业化。

第6次人口普查的数据预测，2015年，河北省老年人口达到1080万，占全省总人口的15%。

人口老龄化的快速发展与家庭小型化、空巢化相重叠，与工业化、城镇化相伴随，与经济转型、社会转轨的变化相交织，急剧增长的社会养老需求与老龄事业发展滞后的矛盾将日益突出。

“十二五”期间是河北省实现经济社会发展历史性跨越，全面建设小康社会的加速时期，也是河北省老龄事业发展的重要机遇期，需要正确处理老龄事业与经济社会发展的关系，大力推进老年经济供养体系、老龄服务体系和老龄工作体系等方面的建设，从制度、物质、文化、组织、精神等方面做好应对人口老龄化挑战的各项准备，切实保障老年家庭和老年人基本生活，促进老龄事业与经济社会的协调发展。

河北在京津冀一体化的政策扶持下，全省上下努力奋斗，社会事业和国民经济得到了快速发展。

近年来，同世界人口老龄化一样，河北省人口老龄化问题也日显突出，养老已成为社会公共事业中亟待解决的一个问题。

出于关爱老人、回报社会的目的****生态医养项目投资有限公司，为了更多的老人能够享有一个安祥幸福的晚年，进一步发展河北省老年人社会福利事业，满足社会人口老龄化带来的诸多需求，提出在**市新建一处集“养老”、“医疗”“居住”、“休闲”、“保健”五位一体完善结合的，可持续发展的，具有标准高、功能全、规模大、服务好、收费低廉，且具有示范带动作用的城市高端医养中心，以实现当地老年人的自身价值和社会价值，最终实现真正意义上的“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。

1.2.2项目建设的有利条件

①、符合国家相关政策。

大力发展社会福利事业是我国老龄工作常抓不懈的一项主要内容，发展好养老服务业，能够让广大老年人都能够享受社会经济发展带来的成果，是真正体现了党和政府对老年人的关心，体现了社会主义优越性，同时也是积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措。

2013年9月6日，国务院颁布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。

意见要求各省、自治区、直辖市人民政府和国务院各部委、各直属机构完善市场机制，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，营造平等参与、公平竞争的市场环境，大力发展养老服务业，提供方便可及、价格合理的各类养老服务和产品，满足养老服务多样化、多层次需求。

意见支持社会力量举办养老机构，要求各地政府统筹考虑建设各类养老机构，在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。

可见，办好养老服务业，事关中国经济社会发展全局，只有充分发挥政府作用，打开政策大门，激发各类主体活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，才能使广大老年人安享老有所养、老有所医、老有所乐的晚年生活，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。

本项目的投资建设符合国家的相关政策，符合国家推进社会福利社会化的目标和总体要求，是国家积极鼓励、扶持的社会福利养老设施开发项目。

②、项目区域位置优势明显。

**位于晋冀鲁豫四省要冲、京津冀城市群和环渤海经济区腹心，在四省交界区是唯一的特大城市，与石家庄、太原、济南、郑州四个省会的距离均在200公里左右，与北京、天津等大都市的距离均在450公里以内。

京广铁路、邯济铁路、邯长铁路、邯黄铁路、京广高铁5条铁路纵横，**国际陆港坐落在此，106国道、107国道、309国道、京珠高速、青兰高速、邯大高速形成双十字交叉，**国际机场坐落于**新区。

③、建设资金有保证。

拟建项目的建设资金已基本落实，能够保证项目建设的顺利进行。

1.3可行性研究概况和编制依据

1.3.1可行性研究概况

本可行性研究报告依照国家发改委颁布的《投资项目可行性研究指南》的编制深度要求进行编制。

通过对项目建设相关方方面面的问题进行公正、科学、公平、客观的研究分析，收集了大量的科学资料，了解和掌握了项目建设背景及理由，认真听取社会各界对项目建设的意见和建议，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告。

本报告为项目的建设决策提供可靠的依据。

1.3.2可行性研究概况

1、全国人民代表大会《中华人民共和国老年人权益保障法》（1996年发布）；

2、国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）；

3、国家发改委、民政部、财政部、国土资源部等10个国家部委《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》（发改投资〔2014〕2091号）；

4、国家发改委、财政部《关于减免养老和医疗机构行政事业性收费有关问题的通知》（财税〔2014〕77号）；

5、国家发改委、民政部、教育部、财政部等10个国家部委《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号）；

6、国务院办公厅《关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见》（国办发〔2015〕84号）；

7、河北省人民政府《关于加快发展养老服务业的意见》（冀政办函[2007]1号）；

8、河北省人民政府《关于加快发展养老服务业的实施意见》（冀政〔2014〕67号）

9、河北省民政厅《关于对养老机构实行奖补的意见》（冀民〔2015〕21号）

10、中华人民共和国行业标准《老年人建筑设计规范》（JGJ122－99）；

11、中华人民共和国国家标准《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340－2003）；

12、中华人民共和国国家标准《养老设施建筑设计标准》（GB/T50867－2013）；

1.4项目总投资及资金筹措

1.4.1项目总投资

医养中心项目总投资为30亿2500万元人民币，项目建设与配置的具体投资金额构成如下：

表1-1单位：

人民币/元

序

费用名称

数量

平均费用标准

投资费用总额

1

土地费用

50万㎡

450元/㎡

2.25亿

2

前期费用

100元/㎡

5000万

3

建安费用

1400元/㎡

7亿元

4

装修费用

2500元/㎡

12.5亿元

5

建安设备

200元/㎡

1亿元

6

室外工程

1亿元

7

景观绿化

300元/㎡

1.5亿元

8

家具配套

9

电器设备

10

医疗设备

11

公用配置

5000万元

12

其他项目

合计

302500万元

1.4.2资金筹措

建设投资30亿2500万元，由建设单位自筹。

1.5问题与建议

通过可研分析，本项目建设规模合理，建设方案可行，具有较好的环境效益、社会效益，项目建设是可行的。

针对本项目建设特点，提出建议如下：

①、建设单位应做好项目的前期准备工作，抓紧办理自筹资金及贷款有关手续，以保证项目的顺利实施；

②、项目的实施应在城市总体规划之下进行，以确保项目的建设方案符合城市总体规划要求，满足项目长远发展需要。

第二章需求分析

2.1、国家出台的扶持发展养老服务业的政策

发展好养老服务业，是能够让广大老年人都能够享受社会经济发展带来的成果，是真正体现了党和政府对老年人的关心，体现了社会主义优越性，同时也是积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措，为此，国务院及国家相关部委颁布了相应的政策，对养老服务业进行扶持、发展，相关政策如下：

2.1.1、国发〔2013〕35号《关于加快发展养老服务业的若干意见》

意见对加快发展养老服务业的总体要求、主要任务、政策措施、健全机制作了详细部署，要求各地要充分认识和把握养老服务业在国家经济社会发展全局中的地位和作用，切实把思想认识统一到国务院常务会议精神和各项部署上来，扎实抓好养老服务业各项工作。

意见同时对发展养老服务业的投融资政策、土地供应政策、税费优惠政策、完补贴支持政策、人才培养和就业政策等政策措施提出了指导性意见。

2.1.2、发改投资〔2014〕2091号《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》为了加快推进健康服务体系、养老服务体系和体育健身设施建设，2014年9月12日，国家发改委、民政部、财政部、国土资源部、住房城乡建设部等10个国家部委联合颁布了《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》。

通知对养老服务业提出加强服务体系建设，要求到2015年，基本形成规模适度、运营良好、可持续发展的养老服务体系，每千名老年人拥有养老床位数达到30张，社区服务网络基本健全。

到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系，每千名老年人拥有养老床位数达到35-40张。

通知同时还对健康与养老服务工程建设的重要意义、目标和原则、实施安排和政策措施做了系统的阐述，并要求各地方政府按照通知精神，加紧部署和加快推进健康与养老服务工程有关工作。

2.1.3、财税〔2014〕77号《关于减免养老和医疗机构行政事业性收费有关问题

的通知》

2014年11月1日，国家财政部与发改委联合颁布了《关于减免养老和医疗机构行政事业性收费有关问题的通知》，就涉及养老和医疗机构的行政事业性收费事项减免进行了通知，对予以减免行政事业性收费内容做出了详细规定，具体如下：

①、国土资源部门收取的土地复垦费、土地闲置费、耕地开垦费、土地登记费。

②、住房城乡建设部门收取的房屋登记费、白蚁防治费。

③、人防部门收取的防空地下室易地建设费。

④、各省、自治区、直辖市人民政府及其财政、价格主管部门按照管理权限批准设立（简称省级设立）的涉及养老和医疗机构建设的行政事业性收费。

通知自2015年1月1日起执行，要求各地区和有关部门对涉及养老和医疗机构的行政事业性收费进行全面清理，坚决取消违规设立的各类收费。

同时要求各地区和有关部门要严格执行本通知规定，对公布减免的行政事业性收费，不得以任何理由拖延或者拒绝执行。

各级财政、价格主管部门要加强对落实通知情况的监督检查，对不按规定减免相关收费的，要追究相关责任人的行政责任。

2.1.4、民发〔2015〕33号《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》

为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好地发挥政府作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，2015年2月3日，国家民政部、发展改革委、教育部、财政部、人力资源与社会保障部、国土资源部、住房城乡建设部等10个国家部委联合颁布了《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》。

实施意见鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构，鼓励养老机构跨区联合、资源共享，发展异地互动养老，推动形成一批具有较强竞争力的养老机构。

同时支持和鼓励民间资本参与养老服务产业，对民间资本参与养老服务业的投资政策进行完善和对优惠政策进行落实。

实施意见对民办养老机构的税费优惠政策方面做出了系统详细的阐述，具体有以下几个方面：

①、对民办养老机构提供的育养服务免征营业税。

②、养老机构在资产重组过程中涉及的不动产、土