社区商业业态定位思考Word文档下载推荐.docx
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综合超市
85.3
85.1
91.3
100
菜市场
66.1
66.4
56.5
50
购物中心
56.9
57.1
银行
53.7
53.6
69.6
潜在业主对“中度需求”的商业设施的需求也存在一定差异,公寓需求群体对“药房”(43.5%)、“健身中心”(34.8%)、“书店”(21.7%)、“洗衣店”(21.7%)、“游泳池”(21.7%)等设施的需求程度明显高于普通住宅群体;
而普通住宅需求群体对“诊所”、“餐馆”、“”、“幼儿园”、“运动场馆”、“美容美发店”、“老年活动中心”等商业设施的需求强度明显高于普通住宅群体。
附表1-2社区商业配套设施总体需求
商业配套设施---中度需求
药房
38.2
38.3
43.5
诊所
37
37.5
26.1
餐馆
35
35.7
17.4
邮局
30.3
30.6
30.4
公园
26.8
健身中心
20.6
20.1
34.8
幼儿园
20.4
13
运动场馆
19.6
20
4.3
24小时便店
18.7
书店
16.3
16
21.7
洗衣店
15.3
14.9
游泳池
14.5
14.3
娱乐中心
13.5
美容美发店
12.6
12.8
8.7
老年活动中心
12.4
不同档次住宅需求群体对“弱需求商业设施”的需求也存在一定差异性,主要表现在公寓需求群体对“宠物店”(13%)、“高尔夫球场”(8.7%)的需求明显高于普通住宅群体。
附表1-3社区商业配套设施总体需求
商业配套设施---弱度需求
修理店
8.1
8
彩扩冲洗店
7.8
茶馆
7.2
7.4
花店
6.3
宠物店
5.9
5.7
高尔夫球场
3.3
3.2
当然不同年龄结构的社区业主对商业配套的需求也会存在一定的差异,限于篇幅,本文不再详细论述。
三、
社区休闲娱乐设施需求
从目前社区商业形态上看,休闲娱乐的设施主要包括“茶馆”、“咖啡厅”、“健身场所”等,那么不同档次住宅业主在社区休闲娱乐设施需求上到底存在哪些差异呢?
从附表2的数据,我们可以发现,随着住宅档次的上升,潜在业主对“健身场所”、“西式快餐厅”、“游泳馆”、“球类运动场馆”、“咖啡厅”、“茶馆”、“酒吧”的需求呈现明显的上升趋势,这也表明这些休闲娱乐设施和高档住宅社区的相关性明显高于普通住宅,开发商在开发高档住宅产品时,应该着重考虑此类配套设施,但是否配置所有业态,规模多大,还需要考虑各个项目的具体情况,包括入住业主的数量、消费能力、消费习惯、年龄等因素。
附表2潜在购房群体经常光顾的休闲娱乐场所
经常光顾的休闲娱乐场所
健身场所
40.8
38.5
53.8
63.6
西式快餐厅
36.1
34.4
44.2
51.5
电影院
30
31.1
26
18.2
游泳馆
29.8
28.7
32.7
KTV
27.8
27.4
27.3
球类运动场馆
25.1
22.6
36.5
咖啡厅
22.4
33.7
45.5
茶馆
18.1
36.4
酒吧
17.7
16.1
33.3
迪厅
11
10.4
15.4
12.1
歌舞厅/夜总会
7.6
6.2
四、
从潜在业主购买日常用品的主要场所看社区超市的定位
俗话说开门七件事“柴米油盐酱醋茶”,描述的是普通居家过日子必须考虑的事情,随着市场经济的发展,人们的购物习惯和消费场所发生了比较大的变化,普通老百姓(尤其是家庭主妇)最经常去购物的地方一定是超市,随着社区规模的日益扩大,超市入驻大型社区的案例也逐渐增加,但不同品牌超市的定位(或者说主营业务)存在比较大的差异,有的以“生鲜产品”为主打,有的以“食品”为主打,有的甚至带有百货经营的“服装产品”,而不同项目究竟适合什么品牌的超市,起关键因素的还是社区入住的消费者。
从潜在业主购买“蔬菜水果”的主要场所来看,主要是超市(超过50%),其次是大棚/菜市场,但值得注意的是,有相当一部分群体购买蔬菜水果是选择的不是超市,“早市”占17.9%,约总体的1/6强,另外“大棚/菜市场”也占有相当的比重,接近1/3。
附表3购房群体购买蔬菜水果的主要场所
购买蔬菜水果的主要场所
早市
17.9
18.6
15.1
9.4
菜市场/大棚
32.9
34.3
28.1
超市
46.6
44.6
58.5
59.4
便利店
1.7
2.8
0.0
其他
1.0
0.9
3.1
从潜在业主购买生鲜食品的主要场所来看,主要是超市(超过60%),其次是大棚/菜市场(约占1/4),通过对比可以发现,潜在业主通过超市购买生鲜食品的比例要明显高于该群体通过超市购买“蔬菜水果”的比例。
附表4购房群体购买生鲜食品的主要场所
购买生鲜食品的主要场所
9.0
7.5
15.6
25.0
27.0
11.3
64.1
62.5
75.5
68.8
1.3
4.7
0.6
从潜在业主购买“日常用品”的主要场所来看,主要是超市(超过80%),其次是购物中心/大型商场(约占10%),通过对比可以发现,潜在业主通过超市购买“日常用品”的比例要明显高于该群体通过超市购买“蔬菜水果”和“生鲜食品”的比例,这也是为什么大多数超市以“日常用品”为主要产品的原因所在。
附表5购房群体购买日常用品的主要场所
购买日常用品的主要场所
大型商场/购物中心
10.9
10.6
25
80.4
80.2
84.0
71.9
7.9
8.2
6.6
杂货店
0.2
集贸市场
0.7
0.1
服装的消费,尤其是像“衬衫”、“鞋帽”、“内衣”、“中低档休闲服装”也慢慢摆上了超市的货架,那么潜在业主购买“服装鞋帽”的主要场所在哪里呢?
通过附表6的数据我们可以发现,目前潜在业主购买服装的主要场所是“大型商场”(接近60%),其次是“服装专卖店”(占26%),再次是“小商品批发市场”(约占1/7)。
附表6购房群体购买服装鞋帽的主要场所
购买服装鞋帽的主要场所
大型商场
58.0
57.3
60.0
65.6
小商品批发市场
16.4
9.5
服装专卖店
26.0
25.6
28.6
31.3
裁缝店
0.8
1.9
五、
潜在业主入住后打算更新的家具/家居、家电产品
消费者在购房之后,往往需要装修,添置新的家具和家居产品,这同样是一个非常巨大的商业机会,在大型社区比较密集的区域,同样是家具家居卖场选址所在。
从潜在业主购房后打算添置或者更新的产品来看,家具主要有:
“床”(75.8%)、“沙发”(67.7%)、“衣柜”(55.1%)、“餐桌”(49.6%)、“电视柜”(42%);
打算添置或者更新的家电主要有:
“彩电”(74.1%)、“冰箱”(65%)、“油烟机”(53.1%)、“音响”(52.8%)、“热水器”(50%)、“洗衣机”(43.9%)、“电话”(38.2%)。
和前面有所差异的是,不同档次住宅产品需求群体对家具/家居、家电产品类型的需求差异比较小。
附表7潜在购房群体购房后考虑更新的家具家居产品
购房后需要更新的家具家居产品
床
75.8
76.6
73.1
彩电
74.1
74.6
69.2
84.4
沙发
67.7
67.2
74
冰箱
65
65.4
60.6
75
空调
63.5
62.8
61.5
96.9
衣柜
55.1
54.3
59.6
油烟机
53.1
52.1
56.7
音响
52.8
50.8
78.1
热水器
49.7
餐桌
49.6
49.5
56.3
灶具
45.9
45.4
46.2
洗衣机
43.9
42.3
电视柜
42
46.9
床上用品
41.4
41.3
电话
37.9
书架
37.8
48.1
43.8
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