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所谓非法占地是指单位或个人未经批准,擅自占用土地,采用欺骗手段骗取批准占用土地,以及超过批准的数量多占土地的行为,其显著的特征就是行为人没有取得任何批准文件而擅自占用的土地。
[结论]
针对本案,当事人之间真实的法律关系是土地转让关系,其违法行为的表现形式是以其他形式非法转让土地,这里以本案当事人签订的房屋租赁合同为构成要件。
由此可见,县国土资源局认定汤某非法占地给予处罚,明显适用法律不当,违法主体认定错误,违法主体应是镇中学。
但汤某与镇中学之间租赁房屋的行为属于民法调节的范畴,不受法律保护。
土地管理部门应处理某镇中学,因为镇中学既是房屋所有权人,又是土地使用权享有者,出租房屋时连同划拨土地使用权一起出租,其行为未经县经以上人民政府批准,未补缴土地租金,也没有办理划拨土地使用权出租手续。
依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入,并根据情节,处以罚款”的规定,县国土资源局应依法收缴镇中学所收租金中包含的土地收益部分,并对其违法行为,根据情节给予处罚。
来源:
《中国国土资源报》2005
土地出让金有无优先受偿权
——由一起案例引出的话题
国土资源新闻网(2004年2月4日
10:
50)
案情:
某市有一宗土地,在欠交土地出让金300万元的情况下,就已颁发了国有土地使用证,后该土地使用权人以这宗土地作抵押,从银行贷款,贷款到期后未能被偿还,现该银行通过诉讼已进入执行程序。
法院现要求市国土资源局协助执行,把土地权属过户到银行名下。
而国土资源局认为,过户可以,但应优先清偿所欠土地出让金,理由是出让金属于政府收益,应优先受偿。
但银行和法院认为土地出让金属于一般债权,不能享有优先权。
话题一:
出让金作为政府收益能否优先于抵押债权受偿?
如果能,就会出现两个新问题:
A.征用土地的补偿费能否因等同于出让金性质而应优先受偿?
B.土地抵押登记时,国土资源局未告知抵押权人欠交土地出让金的事实,属于权利瑕疵,国土资源行政主管部门是否承担行政赔偿责任?
话题二:
根据《闲置土地处置办法》规定,拟定闲置土地处置方案时,应与抵押权人一并协商拟定,如果抵押权人只同意过户而不参与处置方案,国土资源行政主管部门如何处理?
土地出让金作为一般债权与抵押权相比并没有优先权,至多在告知抵押权人的情况下拥有抗辩权
对以上问题,笔者的观点如下:
目前明确规定其他权利优于抵押权而享有优先受偿权的法规或司法解释,笔者只掌握一个,即《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(〔2002〕16号),该批复第一条规定,人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行中,应当依照《合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
而《合同法》第286条只规定建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿,并没有明确是否优先于抵押权。
就目前而言,关于优先于抵押权的其他权利的相关规定,除了一些可以推定的规定外,就只有这样一个颇具争议的司法解释。
回到本文要讨论的问题。
未及时缴纳的土地出让金作为政府收益是否一定有优先受偿权?
笔者认为,政府收益与其他债权相比是不是有优先受偿权,关键在于有没有法律依据。
在本案中,如果国土资源局在对抵押合同进行审批时,没有书面告知银行“这宗土地尚欠土地出让金”,那么,土地出让金没有优先受偿的权利,而只能作为一般债权对待。
有人可能会主张国家利益高于其他利益。
笔者则认为,这样的主张过于原则。
《民事诉讼法》第203条规定,已作为银行贷款等债权的抵押物或者其他担保物的财产,银行和其他债权人享有就该抵押物或者其他担保物优先受偿的权利。
而《企业破产法》第28条也明确规定,有担保的财产不属于破产财产。
而作为国家收益的税收却只能从破产财产中扣除。
从上述规定可知,从国家利益角度来推断本案出让金优先受偿权问题,不太符合法理。
那么,如果本案中,银行被书面告知拟抵押土地尚欠300万元出让金,那么,国土资源局优先受偿的观点能成立吗?
笔者认为,不能成立。
但国土资源局代表政府却因告知拥有了与抵押权相抗辩的抗辩权。
其依据可从以下规定推断出:
《城市房地产抵押管理办法》(建设部1997年4月27日通过)第28条规定:
“以在建工程抵押的,抵押合同还应当载明以下内容:
……
(二)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地出让金的款额。
”
依笔者的理解,如此规定,原因可能有二:
其一,有些已取得使用权证的土地在作抵押时,并未缴清全部出让金。
这样在行使抵押权时,必须先补偿土地出让金。
当然,这种权利是不是优先受偿权,笔者不能断定。
这是因为对上述条款还有个解释的问题,也因为上述办法的阶别层次较低,只是个部门规章。
其二,该条款规定的仅是在划拨土地上的在建工程的抵押情形。
在这种情况下,实现抵押权必须先交纳土地出让金,其余财产才能作为优先受偿的财产。
但于此情形下,并不涉及土地出让金与抵押权谁优先受偿的问题。
另,关于征用土地的补偿费能否因等同于出让金性质而应优先受偿的问题,笔者认为,如果严格执行《土地管理法》关于征用土地的相关规定,这个问题不应该出现。
如果出现这个问题,也应是一个国家补偿的问题。
因为拥有征地权利的主体只有一个,即政府。
而农民集体经济组织从法律上说,只与政府有关系,与用地者并没有直接关系。
关于闲置土地的问题。
《闲置土地处置办法》第三条规定了不同的处置方式,笔者认为,在闲置土地上设有抵押权的情形下,也应遵守这些例举的处置方式所体现的原则。
政府对闲置土地的处置目的在于依法处理和充分利用闲置土地,抵押权人参与处置方案的拟定是法律维护其权益的体现。
在抵押权人拒不参与方案拟定的情况下,当地政府应依法处置闲置土地。
综上所述,本案中,土地出让金作为一般债权与抵押权相比较并没有优先权,至多在告知抵押权人的情况下,拥有抗辩权。
那么,如何防止这种会导致国家土地收益流失的现象发生?
一是要严格遵守《土地管理法》第55条第1款的规定,没有缴纳完毕土地出让金等收益的,一律不得使用土地;
二是完善土地发证管理办法,对分期缴纳土地出让金或欠缴、不交土地出让金的土地使用人等没有缴清出让金的,一律不得颁发国有土地使用证;
三是完善土地抵押管理办法,对因各种原因欠缴土地出让金的土地,不得用于抵押。
笔者相信,这些工作做得扎实,就不应该再出现与抵押权人争优先受偿权的事情了。
因继承房屋形成的一户两宅不违法国土资源新闻网(2005年7月15日
12:
56)
问:
近来在土地登记发证过程中遇到这样一种情况,不知如何办理。
我们在为一农户办理变更登记时,发现该户已于1998年办理了宅基地审批手续,新占旱地2分修建住宅。
在2000年新房建起后,办理了集体土地使用权登记。
该户当时由于分户,旧房两间仍由其父母居住。
老宅基地其父拥有合法权属。
去年,父母双方去世后,他欲将老宅基地住房权属变更给自己,准备将老宅翻修。
由于家中无其他兄妹,他是唯一的合法继承人,老宅理应由他继承。
但他本人已拥有一处新宅基地,如果将老宅基地为其办理过户登记,又违反了《土地管理法》第六十二条第一款之规定:
农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,并且极有可能将翻建的老宅私下买卖或出租。
故至今未为其办理。
另外,如果将老宅通过集体建设用地使用权流转方式转让于他,是否可以。
答:
以下为个人观点,仅供参考。
当事人继承房屋形成一户两宅或多宅与《土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定不矛盾。
《宪法》第十三条规定:
“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。
国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。
”根据物权原理,对普通房屋这种财产权的继承,其内涵主要是指对其具有的使用价值的继承,而当其不具有使用价值时,也就不再具有财产的性质内涵而继承了。
农村村民使用的宅基地,实行的是划拨用地与房地产权利主体一致原则。
所以,从保护公民私有财产的《宪法》原则出发,《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条规定:
“继承房屋取得的宅基地,可确定其集体土地建设用地使用权。
”第五十一条规定:
“按照本规定第四十五条至第四十九条的规定,确定农村村民宅基地的集体土地建设用地使用权时,其面积超过当地政府规定批准的,可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量,以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时,按当地政府规定的面积标准重新确定使用权,其超过部分退还集体。
在实际管理中,通行的做法是,对继承的房屋,一般不批准翻建,待房屋损坏(即不再具有使用价值)或拆除后,由集体经济组织依法收回宅基地。
此原则同样适用因接受转让、购买房屋等方式形成的一户两宅的管理。
关于将老宅基地通过集体建设用地使用权流转方式转让于当事人的做法,其实质是“有钱就可以一户两宅、一户多宅”的翻版,是万万使不得的。
承包地转包可不经村委会同意
农民日报
09-0514:
49:
58
问:
我家三年前与本村村委会签订了为期10年的土地承包合同。
但近两年来我一直在县城做生意,没有时间管理土地。
今年春天我与邻居李某协商后,签订了土地转包协议,我将承包土地转包给李某承包经营。
村委会得知后,以此事没有征得村委会同意为由,通知我转包协议无效,并说我要不承包土地,村委会就要提前收回承包土地。
请问:
不经村委会同意,土地转包是否有效?
答:
可以明确地告诉你,你与李某签订的土地转包协议是有效的。
我国《农村土地承包法》第十条明确规定:
“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。
”该法第三十二条规定:
“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
”第三十四条又规定:
“土地承包经营权流转的主体是承包方。
承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。
”该法第三十七条规定:
“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同。
采取转让方式流转的,应当经发包方同意;
采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当报发包方备案。
”根据上述规定,你与邻居李某签订的是土地转包协议,不必经原发包方即村委会同意,只要报村委会备案即可。
你们村村委会以你不承包土地就要提前收回承包地的说法没有法律依据。
土地承包经营权可继承吗?
(2004-08-2602:
27:
37)
最近,河南省滑县人民法院审结了一起土地承包经营权继承纠纷案,原告王某请求继承其父的土地承包经营权被依法驳回。
王某之父生前随其弟生活。
王某每月按约给付赡养费,1998年,根据国家政策对农村土地进行第二轮土地延包时,王某之父的责任田与其弟的责任田为一个合同,承包方为王某之弟,其父的1.5亩责任田一直由王某之弟经营管理。
去年8月,其父因病去世后,王某即与其弟协商,要求耕种其父责任田的一半,其弟未同意。
于是,王某就在其父的责任田里种上了小麦。
王某之弟知道后便将王某播种的小麦犁掉,重新进行了播种。
王某一怒之下将其弟告上了法庭,要求继承其父责任田的一半。
法院审理认为:
承包是合同关系,家庭承包是集体经济组织内部农户的承包,以农户为承包单位,承包过程强调公平,承包地具有强烈的社会保障功能。
通过家庭承包形式取得的土地承包经营权,家庭的某个成员死亡的,土地承包经营权不发生继承问题。
根据《农村土地承包法》第31条规定:
“承包人应得的收益,依照继承法的规定继承。
”王某的起诉于法无据,因此,遂作出上述判决。
土地承包经营权不能继承2003-10-3019:
31:
52
家住嫩江县白云乡的林女士,丈夫7年前去逝后就与次子王松一同生活,与次子经济一体,长子王贵每月付赡养费100元。
1998年第二轮土地承包时,次子王松分得包括母亲在内4口人的承包田32亩(每口人8亩)。
今年4月,林女士病故。
长子王贵要求弟弟王松将母亲的承包田分给他4亩,王松不从,在多次协商无果的情况下,王贵向法院提起了诉讼。
法院审理后认为,《中华人民共和国农村土地承包法》明确规定:
“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户”。
农村土地承包是以户为单位,只是在分配土地时按照人口计算土地的数量,家庭中部分成员死亡,但作为承包方的农户依然存在,只有承包人死亡,承包经营的家庭消亡的情况下,才存在是否继承问题。
据此,法院驳回了王贵要求分得母亲4亩承包田的诉讼请求。
土地承包经营权能否继承?
淄博市农业局 发布日期:
2005-04-0511:
01:
42
从我国的实际情况出发,为解决无地人口的土地问题,缓解人地矛盾,体现社会公平,对因承包人死亡,承包经营的家庭消亡的,其承包地不允许继承,应当由集体经济组织收回,并严格用于解决人地矛盾。
当然,如果承包方的继承人是本集体经济组织的成员,又没有分到承包地的,可以优先承包被继承人的承包地。
承包地虽然不允许继承,但承包人应得的承包收益,如已收获的粮食、未收割的农作物等,作为承包人的个人财产,则应当依照继承法的规定继承。
对此,农村土地承包法第三十一条第一款规定:
“承包人应得的承包收益,依照继承法的规定继承。
”继承开始后,按照法定继承办理;
有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;
有遗赠扶养协议的,按照协议办理。
法定继承的,继承开始后,由第一顺序继承人继承,继承人继承。
继承人可以是本集体经济组织的成员,也可以不是本集体经济组织的成员。
承包人应得的承包收益,自承包人死亡时开始继承,而不必等到承包经营的家庭消亡时才开始继承。
前面所讲继承的问题,主要指耕地和草地,关于林地能否继承的问题,农村土地承包法第三十一条第二款规定:
“林地承包的承包人死亡,其继承人可以在承包期内继续承包。
讨论:
承包经营的家庭消亡的,承包地是否可以继承。
通说认为,我国的农村土地承包经营方式通常以户为单位,通过家庭形式取得的耕地或草地承包经营权,家庭的某个或者部分成员死亡的,土地承包经营权不发生继承问题;
家庭成员全部死亡的,土地承包经营权消灭,由发包方收回发包地。
农转非后,还享有土地承包经营权吗?
[法律事实]张某花嫁至龙岩市某村民小组,与婆婆共同承包2亩多土地。
1993年,张某花由农业户转为非农业户,并将户口迁出。
1996年,村民张某民开始耕作张某花原承包的土地,并缴交该土地所需的定购粮及其他赋税至今。
1998年9月,张某民将上述土地转租给陈某。
现张某花以该土地系其借与张某民耕种为由,诉至法院,请求判令张某民停止侵害其承包经营权,并将非法占用的土地恢复原状。
法院审理认为,原告在转为非农业人员后,根据法律规定,不再享有承包农村土地的权利。
1996年后,即讼争土地由被告实际经营管理并承担相应义务,根据有关司法解释,应视为被告已就其经营的讼争土地与集体经济组织间成立了农业承包合同关系。
原告要求于法无据,驳回其诉讼请求。
[法官说法]原告在1993年已由农业人口转为非农业人员,依当时的政策和法律规定,其不再享有承包农村土地的权利,即原告张某花农转非以后,不管是否办理了土地流转手续,该村集体经济组织都将依法收回属于张某花份额的土地,其承包经营权即告灭失。
被告在原告承包经营权灭失后开始耕作讼争土地,并未超出其所应享有的权利,且自1996年经营管理讼争土地至今,有证据证明该土地所需定购粮及其他赋税均由被告缴纳。
据此,应视为被告已就讼争土地与集体经济组织间成立了农业承包合同关系。
因此,原告对讼争土地不再享有承包经营权,其诉请无法得到法院的支持。
农村土地承包经营权第二十六条承包期内,发包方不得收回承包地。
承包期内,承包方全家迁入小城镇落户的,应当按照承包方的意愿,保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。
承包期内,承包方全家迁入设区的市,转为非农业户口的,应当将承包的耕地和草地交回发包方。
承包方不交回的,发包方可以收回承包的耕地和草地。
村民农转非十年后索要土地承包权胜诉(图)
2010年08月23日14:
45
大江网-新法制报
谢文群的母亲李红秀拿着土地证,对土地承包权被判无效感到困惑
已农转非十年的谢图生经法院判决拿回了农村土地承包经营权,并拿到了承包地被征用的补偿款。
辛苦耕种同一块土地已经十年的谢文群和谢普生,农村土地承包合同最终被法院判决无效,赣州市于都县政府颁发给他们的土地证也无效。
然而,在法院判决之前,于都县岭背镇政府已向谢文群和谢普生发放了征地补偿款。
一地两补很蹊跷,在当地百姓看来,这被理解为想平息这起土地纠纷。
《农村土地承包法》规定,承包方全家迁入小城镇落户的,应按其意愿保留土地经营权。
而这一条款近年不断引发争议,因为农村土地属村集体所有,一个已经不属于村集体组织的人,其土地承包经营权为何还能保留?
之前,曾有全国人大代表在全国“两会”上提议,对该条款进行修改。
农转非后土地被重新发包
谢图生原属于都县岭背镇禾溪埠村下屋村小组村民,承包了该组老、岭脚下、坝老、几子坑和外板河边五块地,1992年签订承包合同,承包土地面积为1.81亩。
谢东喜(时任下屋村小组组长)说,1997年和1998年间,谢图生多次找到他以及当时的村长,称不再耕种土地,不愿再交“公粮”。
而表达这种意愿的背景是,谢图生全家在1997年转为非农业户口,并迁出了所在集体经济组织,落户岭背镇水头中学(后迁入于都县城贡江镇居住至今)。
8月10日,谢东喜回忆道,在村小组的一块田边大树下,谢图生曾找到他说,不想耕种其名下的土地。
谢东喜曾表示土地安排不下去,没有人要,而谢图生则称如果明年(1999年)还把土地安排在其名下,还让其交“公粮”,就要打他。
“明年没收回土地我要打你”,这句话让谢东喜印象深刻。
1998年,他按谢图生意愿收回了其名下土地。
谢东喜拟将收回来的土地安排到另一村民谢普生名下时,谢普生表示耕种不了这么多,于是谢东喜又将部分土地分出来重新发包给村民谢文群耕种,均签了1998年至2028年的农村土地承包合同。
此后,谢图生离开了农村,举家迁至贡江镇居住。
而谢文群和谢普生获得村小组发包的土地后,在尽耕种义务的同时,也交纳了当时的“三提五统”、“三粮五款”。
征地补偿引土地承包权之争
2008年,镇政府征地修建公路,谢文群和谢普生承包的土地就在其中,两家共得到了近4万元补偿款。
在两家得到补偿款后,谢图生坚持认为,当年承包的土地并非自己自愿交回。
现在他要拿回土地,要得到属于自己的征地补偿款。
谢图生否认了当年不交“公粮”一说,称一直以来都是自己承担交纳义务,直至2001年。
之后由于全家在县城居住,不便耕种承包地,便与谢文群及谢普生协商代耕。
直到2008年镇政府征地补偿时,他才发现原属于自己的承包土地莫名其妙地变成了谢文群和谢普生承包经营的土地。
“组长说地是分给我们种的。
”8月10日,谢文群的母亲李红秀说,她家里承包的土地是村小组发包的土地,而与原承包人谢图生并没有直接的关系。
但她清楚,谢图生之前向谢东喜以及禾溪埠村时任村长要求交回土地一事,并曾多次对她说:
“地现在是你们种,你们去交公粮吧。
李红秀认为是征地补偿款让谢图生改变了当年的说法。
土地承包经营权判属“原主”
2009年6月,谢图生将禾溪埠村下屋组及村民谢文群、谢普生分别告上法院。
谢文群及谢普生认为,他们耕种的土地都是由村小组发包的,2006年还取得了县政府颁发的土地证,而政府如何收回谢图生的土地与他们没有关系,谢图生不该告他们。
但在村小组看来,谢图生全家在1998年就已外迁,不属于村小组村民,无权享受土地承包权。
谢东喜称,收回土地重新发包给谢文群和谢普生耕种,也符合当时的政策。
1998年9月,于都县委、县政府的有关文件提到,农业人口转为非农业人口后,其个人已经不再属于农村集体经济组织的成员,因此,在“小调整”中集体应收回其承包地另行发包。
谢东喜认为,根据政府这个文件,就算谢图生当时不主动交出土地,村小组也有权收回他的土地。
而《农村土地承包法》“必须由承包人提出书面申请自愿交出”的规定(第二十九条承包期内,承包方可以自愿将承包地交回发包方。
承包方自愿交回承包地的,应当提前半年以书面形式通知发包方。
承包方在承包期内交回承包地的,在承包期内不得再要求承包土地。
),让谢东喜有口难言,更后悔之前没有留下任何书面的证据证明谢图生自愿交出土地。
因无法证明是谢图生自愿交出土地,依据《农村土地承包法》第二十六条规定:
“承包期内,承包方全家迁入小城镇落户的,应当按照承包方的意愿,保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。
承包期
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