海南某园林度假酒店可行性研究报告Word格式文档下载.docx
- 文档编号:16227442
- 上传时间:2022-11-21
- 格式:DOCX
- 页数:17
- 大小:163.85KB
海南某园林度假酒店可行性研究报告Word格式文档下载.docx
《海南某园林度假酒店可行性研究报告Word格式文档下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《海南某园林度假酒店可行性研究报告Word格式文档下载.docx(17页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
室内装修极尽豪华,每套别墅均配有古玩、瓷器、山水画等,文化氛围极浓;
别墅区的家政服务人员均经过专业培训,严格选拔,每套别墅配有专门异域小女为业主提供周到而专业的服务;
还赠送每栋别墅业主价值5万美元的亚龙湾高尔夫球场会员卡一张。
(4)商业一条街
商业一条街占地15000平米,总建筑面积15000平米,地上5000平米,地下10000平米。
商业街定位为规模化、高格调、多样化经营的特色商业一条街,设有国内外知名酒吧间、咖啡屋、艺术坊、夜总会、百老汇剧院、民俗饰物店、各式小吃店、中医疗养院、美容美发室、美体健身房、特色餐饮、海鲜城等。
(5)酒店大堂
酒店大堂单独设置,占地5000平米,总建筑面积2000平米,地上1000平米,地下1000平米。
酒店大堂高大、气派,设有中央共享空间、大型景观屏、服务接待总台、散座茶座、酒店管理办公室等。
游客在大堂经过简单登记后,即由服务小姐引至酒店特备的环保型电动车送客处,由环保型电动车将客人送至客房。
3、技术经济指标
根据项目的发展目标及规划设想,项目的规划技术经济指标初步设定见附表一“规划技术经济指标汇总表”。
五、项目开发进度
1、项目关键工序进度控制
该项目建设周期1年,2002年7月20日开工,2003年6月30日竣工。
序号
关键控制工序
开始如期
结束日期
备注
1
土地转让合同及预付款
02.06.20
02.07.10
2
项目规划方案确定
02.07.30
地基详勘受该工序约束
3
规划报建手续
02.08.01
02.08.10
4
地基详勘
02.07.25
02.08.20
基础处理及基础施工图受该工序约束
5
基础及地下室施工
02.09.15
02.10.30
6
结构封顶,围护结构施工
02.10.20
03.04.30
7
室内装修
02.12.20
03.05.30
8
室外景观工程
9
园林工程
02.11.30
03.06.30
10
工程竣工
2、项目总体进度计划
见附表二“XXX园林度假酒店项目工程进度计划”
六、项目投资估算
1、投资估算的依据
本报告的投资估算依据为:
1、三亚市城市总体规划确定的区域市政设施规划;
2、项目规划设想确定的技术经济指标;
3、三亚市同类建设项目的投资估算指标;
4、项目公司与地方政府洽商的土地出让价格意见;
5、国家及三亚市政府有关基建、房地产项目的各类收费文件;
2、一些具体费用的计算说明
(1)土地费用
按38万元/亩的价格计算。
(3)前期工程费
项目前期工程费包括项目规划、勘察、设计、可行性研究等费用,按国家有关规定及国际上专业机构的收费标准进行测算。
(4)项目管理费
项目管理费为项目公司为开发本项目而花费的日常运作费用,按房地产行业的经验为建安工程费的3%计。
(5)建安工程费
不包括前期费用及室外管网、道路及绿化成本,建安成本在估算时考虑的价格为:
A、结构工程:
800元/M2,含降水及地基处理;
B、安装工程:
400元/M2,包括各种机电设备及安装费;
C、装修工程:
公建部分:
1500元/M2
商业服务设施:
600元/M2
别墅及酒店主楼:
平均按1100元/M2
D、家具、橱具及高档床上用品:
按800元/M2
(6)营销费用
包括市场调研、策划、广告推广、销售代理、卖场等,按目前海南三亚市的同业水平,大致以销售总额8%计算。
(7)不可预见费
不可预见费按项目总投资(含土地、建安工程、各类费用)的10%计。
(8)财务费用
按全部投资,建设期1年,年利率按6.5%计算。
3、项目投资测算结果
根据初步测算,本项目总投资额约为44161万元(约4.42亿元)。
详见附表三“项目投资测算表”
4、项目资金筹措计划
根据项目总体规划及开发进度计划安排,项目开发所需资金主要来源于四部分:
自有资金、银行贷款、项目建筑商垫资及销售回笼资金。
项目总投资额约为4.42亿元,预测项目需投入启动资金约为1.5亿元人民币。
项目公司以自有资金投入5000万元人民币,争取向银行贷款人民币8000万元,再加上项目建筑商垫资以及项目后期销售回笼资金的再投入,基本可保证本项目的开发资金投入需要。
七、项目营销
1、项目销售策划
(1)前期项目概念性宣传:
A、项目所在地:
海南·
三亚·
亚龙湾·
广场中心区B、经营模式上:
旅游+投资型“产权式酒店”;
C、产品上:
别墅的海景、园林、环保生态、服务特色、其他附加增值项目等,酒店公寓的大客房、大卫生间及其他;
(2)卖场设立:
在北京、上海、广州、深圳、香港、哈尔滨、沈阳等城市设立卖场,或委托销售。
(3)项目广告宣传:
选择营销主题,有针对性宣传。
(4)在海口及三亚机场设立销售宣传点,并设豪华大巴接送游客参观项目样板间。
(5)组织全国范围内招聘、选拔高级家政服务专业人员,制造声势,间接为项目销售做宣传。
(6)在各卖场设立城市,组织商务专机接送业主参观现场样板间。
2、项目销售计划
规划技术经济指标汇总表附表一
指标内容
单位
数值
总用地面积
万M2
11.0
163亩
总建筑面积
7.82
含地下3.2万平米
2.1
酒店客房建筑面积
4.62
含地下1.1万平米
2.1.1
酒店主楼
2.52
含地下0.5万平米
2.1.2
别墅
含地下0.6万平米
2.2
会议中心
2.3
商业一条街
1.5
含地下1万平米
2.4
酒店大堂
M2
2000
含地下1000平米
2.5
车库
5000
地下
平均容积率
0.42
绿化率
%
80
建筑密度
17.5
建筑高度
米
15
项目投资成本估算表附表三
单位:
万元
序号
费用名称
金额
备注
土地费用
6383
1.1
地价款
6197
38万/亩×
163.066亩=6197万元
1.2
土地契税
186
土地价款3%
前期工程费
1622
编制项目可研
图设计费
1500
地上200元/M2,地下100元/M2,含景观
施工图审查费
建安造价的0.8‰
规划管理费
9.3
2元/M2
人防工程统建费
22
2.6
临时用电增容费
16
2.7
临时用电设施费
2.8
用水设施费
2.9
甲方临建工程
2.10
临时围墙
18
建造费
18387
3.1
土建工程
6256
800元/M2
3.2
安装工程
3128
400元/M2
3.3
装修工程
7353
公建1500元/M2,商场600元/M2,其它1100元/M2
3.4
室外工程
1650
按150元/M2,计11万M2
其它税费
390
4.1
质监费
83
按建造费的4.5‰
4.2
监理费
147
按建造费的8‰
4.3
营业供电贴费
160
管理费
552
按建造费的3%
家具购置费
3856
800元/M2(只算大堂、别墅及公寓)
工艺品等购置费
300
按每栋别墅6万元,共50栋别墅
会员证费
2100
每栋别墅1个会员证,5万美金,合人民币42万元,共50栋别墅
开办费
200
不可预见费
1839
按建安造价的10%
11
财务费用
2316
(1-10)项之和取一年利息(年息6.5%)
12
销售费用
6216
按销售收入的8%计
13
投资总额
44161
14
市场单价
5647元
每平方米
可销售部分物业销售测算
5.25亿元
按均价25000元/M2计,销售面积2.1万M2
公寓
2.52亿元
按均价10000元/M2计,销售面积2.52万M2
合计
7.77亿元
项目可销售部分价格敏感性分析附表四
项目
价格变动
主
楼
价格
6000
7000
8000
9000
10000
单位:
元/平米
收入
1.26
1.512
1.764
2.016
2.268
亿元
别
墅
12000
16000
20000
24000
28000
1.68
3.36
5.04
5.88
2.94
4.032
5.124
6.216
7.308
8.4
销售税金(5.5%)
0.162
0.222
0.282
0.342
0.402
0.462
投资成本
4.42
税前利润
-1.642
-0.61
0.422
1.454
2.486
3.518
投资利润率(%)
9.55
32.90
56.24
79.59
全部投资(含会议中心、商业街)
净投资利润率(%)
32.46
111.85
191.23
270.62
按自有资金1.3亿元计
附:
背景资料
一、项目提出
1、海南省近年经济发展稳健,投资条件成熟
1总体经济增长幅度高于全国平均水平
全省经济增长加快、综合经济实力进一步加强。
全年共完成GDP566.05亿元,按可比价格计算,比上年增长8.9%,增幅高于上年0.1个百分点,经济增长高出全国平均水平1.1个百分点。
其中:
第一产业增加值200.28亿元,增长9.7%,对经济增长贡献率41.4%;
第二产业增加值131.18亿元,增长8.7%,对经济增长贡献率19.3%;
第三产业增加值234.59亿元,增长8.3%,对经济增长贡献率39.3%。
表一:
全省近年GDP总值(单位:
亿元)
表2:
2001年三产在GDP中所占比重
②建筑业和固定资产投资稳定增长
●建筑业保持增长
全社会建筑业增加值完成40.13亿元,按可比价格计算,比上年增长6.2%。
房屋建筑施工面积453.5万m2,增长4.2%;
房屋建筑竣工面积205.5万m2,增长5.3%。
上缴税金1.99亿元,增长7.2%。
●固定资产投资保持稳定增长
全年全社会完成固定资产投资206亿元,比上年增长6.5%。
基本建设完成投资140.5亿元,增长6.4%;
更新改造完成投资10.6亿元,增长8.2%;
房地产开发完成投资12.5亿元,增长21%。
表三:
全社会固定资产投资总额(单位:
2、三亚市产业结构调整成绩显著,投资环境大为改变
2全市经济发展连续保持强劲增长态势
2001年三亚市以调整经济、扩大投资、刺激消费和提高效益为重点,着力解决经济发展深层次的矛盾和问题,全市经济在新世纪呈现出新气象,各项主要经济指标保持快速增长势头。
据三亚市官方统计数据显示:
●全市经济快速、健康发展,经济运行质量明显提高
2001年全市GDP总值32.73亿元,比上年增长11.7%,实现了1998年以来连续四年经济增长超10%,超过全国、全省的平均水平,三大产业同时超过10%的增幅。
第一产业增加值13.64亿元,增长10%;
对经济增长贡献率37.2%;
第二产业增加值6.90亿元,增长12%;
对经济增长贡献率21.05%;
第三产业增加值12.19亿元,增长13.4%;
对经济增长贡献率41.3%。
●投资需求出现高速增长势头
投资结构进一步向优势产业倾斜,全市固定资产投资完成18.56亿元,同比增长33.1%,。
第一产业投资完成1.81亿元,增长59.3%;
第二产业投资完成1.33亿元,增长54.7%;
第三产业投资完成15.4亿元,增长29%。
●盘活积压房地产工作取得新进展
全市房地产投入2.61亿元,增长14倍。
消化和盘活积压商品房73.9%,收回和盘活闲置用地13000多亩,占可处置量89%。
2002年有望将全市积压商品房和闲置土地问题基本解决。
②旅游业发展势头迅猛,旅游接待水平进一步提高
2001年三亚市通过规范和整顿旅游市场,加大宣传促销力度,扩展客源市场,大大增强了三亚的知名度,成功的举办了“全球化论坛”等大型国际会议和旅游活动不断完善景区景点建设,狠抓“假日旅游”旅游服务质量和形象空前良好,有力地促进了旅游业的发展。
③软硬环境治理卓有成效
A、政府各部门减免办事程序,改善投资软环境,工作力度大,办公效率显著提高,一切工作服务于三亚建设。
B、下大决心改变三亚市整体形象。
处置“闲置地、烂尾楼”力度大,成绩显著,三亚市容有了极大改变,向国际性的热带海滨城市发展。
C、有计划的进行市政配套建设。
高速公路的联通,市区交通道路的高标准规划设计,使旅游观光十分方便,凤凰机场的修建,三亚客运码头的建设,尤其是可为境外旅客提供落地签证服务,使三亚具有挤身国际旅游城市的条件。
D、水、电、通讯方面建设变化巨大。
赤田水库的完工使用,新建电厂的发电,联网可满足今后一个时期的需要,程控电话、移动、微波、光纤通讯等通信设施齐全与全国900个城市、全世界195个国家地区开通,使三亚向智能化数字化城市又迈近了一大步。
E、投巨资改造三亚市容环境。
三亚湾“椰梦长廊”的建成、大东海广场改建、体育广场、名花公园、艺术广场及城市的“绿化美化”工程,使三亚逐步成为一个热带海滨花园城市。
3、海南旅游产业发展现状
1国际、国内旅游业现状
国际旅游业在20世纪开始蓬勃发展。
世界旅游组织的有关统计数据显示:
2000年全球跨国旅游达6.98亿人次,比1999年增长了7.4%。
预测分析,到2020年,全球接待跨国旅游者将达到16亿人次,国际旅游消费将达2万亿美元。
从2000年到2020年间旅游年均收入增长将达6.7%。
这些数据显示出了旅游业在全球和各国经济发展中的潜力。
我国旅游业在2000年旅游总收入达4519亿元人民币(约合550亿美元),比上年增长12.9%,入境游人数达8344万人次,比上年增长14.6%,旅游外汇收入达162亿美元,比上年增长15.1%,相当于当年全国外贸出口创汇的6.5%。
国内旅游人数达7.44亿人,比上年增长3.5%,旅游收入达3175亿元人民币(约合380亿美元)比上年增长12.1%,为世界第五旅游大国。
据世界旅游组织最新的展望报告称:
到2020年,中国将成为世界旅游的一个主要的目的地和客源国,接待境外游客由现在一年5000万人次增加到1.73多亿次,旅游业收入增长的幅度将极为可观。
我国已把旅游列为第三产业中新兴产业的首位。
旅游业“十五”计划和到2020年远景目标纲要所提的“十五”总体目标为:
到2005年入境游人数8500万人次,旅游外汇收入220亿美元,国内游人数将达11亿人次,旅游收入达5000亿人民币(约合610亿美元),总收入为7500亿元人民币(约合910亿美元)相当于全国GDP的5.8%。
2海南旅游市场发展现状
海南岛作为旅游胜地在国内享有极高知名度,发展旅游产业潜力很大。
如今海南已成为备受国人青睐的旅游目的地,在国内已树立起奇特的热带海岛目的地形象。
其自然环境和热带气候,为相对寒冷的华中、华北、东北、西北等地区游客提供避寒休闲好去处,2001年来海南旅游人数已达1124万人次。
海南在港、澳及台湾的知名度也较高,但来游人数近两年有下降趋势。
在国际市场上,海南在亚洲范围内享有一定的知名度,尤其是日本、韩国及马来西亚的“利基”市场(指面对少数人的专门市场),不过来访人次仍然很少,2001年为45.7万人次。
3海南旅游资源利用及旅游产品开发现状
海南在地理面积较小的岛屿上聚集了丰富的旅游资源,已被证
明这些资源对国际游客是颇有吸引力的,并已早在过去的规划研究中就得到了认证。
但海南与有着相似旅游资源并已得到成功开发的旅游目的地来比较,如美国的佛罗里达、欧洲的地中海地区、夏威夷等地。
海南的单个旅游产品尚不具备足够的独特性与之相匹配。
海南旅游资源的利用与旅游产品的开发从质量来讲喜忧参半。
一方面海南有达到国际水准的高品位旅游产品,如南山佛教文化苑,它们恰到好处地增加了自身的历史、文化旅游价值,在周边也不盲目兴建一些大规模辅助性旅游吸引物,对今后发展新旅游产品很有借鉴。
同时海南也有质量低下的旅游产品,主要集中在旅游路线周边地区(即东部走廊),许多景区每况愈下,因年久失修而显现出破败的景象,这些酒店等住宿设施原本就是头脑发热开发商手下败笔,加上设计不新颖,保养不到位,故难以维系运作,徒留些刺眼建筑。
值得庆幸的是,这种低水准旅游产品只是散布在东部旅游线路的几个地点,尚未泛滥成灾。
更重要的是,海南未受到现今盛行的城市盲目扩展(在较为发达的内陆地区相当普遍)的负面影响冲击,除海口市外,其它城镇,特别是三亚在很大程序上保留了一种内缩型的城市结构,仍保存有广大的未开发的后备区域(山丘或开阔的乡野),而给游客提供了赏心悦目的田
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 海南 园林 度假 酒店 可行性研究 报告