北京某大厦整体购买调研报告及测算表Word格式.docx

北京某大厦整体购买调研报告及测算表Word格式.docx

《北京某大厦整体购买调研报告及测算表Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京某大厦整体购买调研报告及测算表Word格式.docx（36页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

这些都是写字楼市场继续走好的重要依据。

2、项目处在金融街商务圈

项目所在的北京市金融街是北京三大商务圈之一。

自1993年10月，国务院正式批复了“北京城市总体规划”，“规划”中首次提出“在西二环复兴门至阜成门一带建设国家级金融管理中心”。

后经过十一年的艰苦创建，北京金融街已形成一定规模，在引领我国金融业迅猛发展、提升区域经济和社会发展水准方面，发挥着难以估量的作用。

行程大厦项目所在区域即北京金融街的F区。

与北京证监会，北京产权交易所隔街相望。

附图：

金融街位置图

金融街规划图

金融街区域概况

北京金融街南起复兴门，北至阜成门，西起西二环路，东至太平桥大街，总占地面积103公顷，规划总建筑面积330万平方米。

自1994年8月第一个项目动工以来，开复工的建筑面积己达230多万平方米，目前南区己基本建成，全部工程将在2008年前全面竣工。

金融街的建设目标是，“建成北京地区资金最密集、市场最活跃、资讯最发达、设施最完善、环境最优美的国际化金融服务中心，成为国际一流、国内领先的金融中心”。

金融街经济发展情况

金融街素有“中国华尔街”之称，区域内企业管理的总资产达１5万亿元，控制着全国９０％的信贷资金和６５％的保费资金的运用。

金融街及周边地区拥有５３０多家知名企业和机构。

在２００５年美国《财富》杂志全球５００强名单中，落户金融街区域的企业总部就有８家，占到入围中国企业的４４％。

目前，我国国家最高金融监管机构的“一行三会”（人民银行总行、银监会、保监会、证监会）、三大国有商业银行总行（工商银行、建设银行、中国银行）、两大中央结算中心（中央证券登记结算公司和中央国债登记结算公司）均入驻于金融街区域，中国电信、中国移动、中国网通等三大通讯公司总部及中国交通银行、中信实业银行、中国人民保险集团、中国平安保险公司等30多家金融保险机构和650多家国内外企业在本街区落户。

目前，金融街己成为拉动区域经济增长的支柱产业。

二、项目收购带来的效益

1、有利于企业品牌建设

此项目如收购成功，则将使SS集团实现在北京东西两大商务圈内均有项目在手的局面。

在两大商务圈内均有项目将十分有利于SS集团在北京的品牌形象。

2、有一定的利润可期

从利润上考虑，如行程大厦项目以比较合理的价格整体收购成功。

以目前金融街商务区整体的发展，无论是长线持有，还是进行销售，均有一定的利润可期。

三、行程大厦项目情况

1、项目简介

行程大厦项目前身为目前已经有9国加入的亚大空间合作组织总部。

后因种种原因，开发企业北京CC集团亚太空间置业有限公司拟将整体产权转让。

目前行程大厦已经第二次在北京产权交易所挂牌。

整体转让价格16.3亿。

（一）宗地位置

行程大厦建设用地位于广伯宁路与金融大街的交汇处。

南北长约129.5m,东西宽约66.9m,。

总占地面积为8227平方米

（二）宗地现状

附区位图1：

略

区位图2

行程大厦效果图

附：

项目实景

1、项目外观

2、项目内部

2、项目相关指标

行程大厦建设用地位于北京金融街中心区GCD地块,用地南临XXX街,西接XXX大街,北侧为XXX西街,东侧为XXX南街,其中南侧、西侧道路均为城市干道.建设用地南北长约129.5m,东西宽约66.9m,。

总占地面积为8227平方米，总建筑面积10万余平方米，楼高78米，采用裙房--双塔结构，地上20层（局部21层），其中1-4层为商业用途，商业裙房以上部分为写字楼，分为A、B两座，地下4层。

具体数据指标如下：

建筑形态:

筏板式基础及现浇钢筋混凝土框架一筒体、裙房一双塔

占地面积：

8227平方米

总建筑面积：

100000平方米

控制高度：

78米

绿化率：

16.17%

容积率：

8.8

地上建筑面积

20层（局部21层）

72385平

地下建筑面积

4层

27395平

商业裙房建筑面积

1F

5040

层高

5.7米

2F

4673

4.2米

3F

4125

4F

4959

标准层建筑面积

B座5-20

27480

3.6米

A座5-20

26109

功能分布

1F大堂，商服

2F500人中心报告厅，商服

3F商服及会议用房

4F圆桌会议厅，景观中心，礼仪谈判用房及康体用房

5-20层：

办公写字楼

地下1-4层：

餐厅、车库、设备及消防水池用房等。

交通设计：

主入口大厦东侧，面向XXX南街

形象入口，大厦西侧，面向XXX街

地下二层设置通道：

与XXX街地下交通线相连，直通西二环干线。

地下车位：

485个。

幕墙系统

按建筑体量分为底、中、顶三个部分。

底部运用石材和玻璃处理，体现稳重感。

中部及顶部主要使用金属板和玻璃等新材料。

彰显中心区简洁大方典雅的高科技建筑形象。

顶部采用弧型金属格栅。

使整个建筑更具现代感。

在石材，金属幕墙与围护结构之间用挤塑苯板作为保温材料。

选用LOW-E中空玻璃保温幕墙降低能耗。

建筑立面色彩采用灰色系。

力求与周围环境相协调。

电梯系统

20部电梯

A座6客梯。

载重每部1350公斤。

速度2.5米/秒

B座6客梯。

消防电梯：

4部兼客、货梯

载重每部1000公斤。

商业裙楼。

4部自动扶梯

通风系统

美国特灵冷机组。

新风机组和空调末端设备

丹麦威尔空调水泵

美国玛利冷却塔

变配电系统

总装机容量为8000KVA。

4台2000KVA变压器。

DVP电源监控系统

消防系统

霍尼维尔

智能系统

楼宇控制系统——霍尼维尔

综合布线系统——耐克森

大堂、电梯厅、公共走廊、卫生间等均为毛坯。

目前项目进度：

大厦于2004年6月7日开工，现已完成工程总量的百分之八十，正在进行设备安装、外立面装饰，计划2007年3月31日交付。

（目前外立面装饰已经接近完成）

第3章项目转让相关资料

第4章市场分析

一、区域产品市场简述

1、2007年一季度北京写字楼市场总体供求状况

　　2007年年初，北京写字楼市场供应非常集中，并且项目的体量比较大，新项目为北京写字楼市场所提供的新供应量已经相当于去年北京全年供应量的60%多。

并且2007年第一季度，写字楼市场的吸纳量也是非常可观的，其中出于自用办公的考虑在预售期间被整栋购买的项目占到四分之一。

因此，本季度北京写字楼市场的整体空置率并没有看到有大幅的上涨，由于人民币升值的因素，平均的租金报价有所上升。

写字楼投资市场依旧活跃，本季度又有新的项目收购案发生，海外投资基金和投资公司积极通过入股等方式参与到内地房地产市场中来。

2、2007年一季度北京写字楼市场供应情况

2007年第一季度，北京写字楼市场共有七个项目竣工入住，为写字楼市场提供了77.6万的新增供应量，相当于去年全年供应总量的60%。

其中有两个项目是自用的专署办公楼，中国网通大厦即原来的中国证券大厦，被中国网通集团整栋买下作为其专属的办公楼，2007年1月中国网通的集团总部正式迁至中国网通大厦。

此外威盛电子也迁入了位于清华科技园区的研发大楼--威盛大厦。

本季度交付使用的华贸中心的写字楼是早前被日本投资基金Replus买下的两栋，目前该项目的租金和CBD的传统优势写字楼国贸中心的租金不相上下。

　　截止到2007年第一季度，北京市场上写字楼总存量达到了12，322，363平方米。

其中，超甲级和甲级写字楼的存量突破了500万平方米，占到存量总和的40%；

乙级写字楼存量所占比例略有下降，占59.23%，面积约为730万平方米。

　　本季度CBD区域的供应项目非常集中，并且体量比较大，使得CBD写字楼市场的存量占比上升了两个多的百分点。

北京写字楼市场项目分布非常不平衡，目前中关村和CBD两个区域的写字楼存量占到整体的40%以上，未来随着金融街以及东二环在建项目的陆续竣工，这一情况可能会有所改观。

3、2007年一季度北京写字楼市场需求情况

上一个季度，北京写字楼市场的整体空置率降至三年以来的最低值，有扩租需求的公司很难在原有位置找到扩租的空间，因此导致这些公司不得不选择新的办公物业。

这些公司的迁址的需求最大的受益者是新建成的一些物业项目，统计一年以来交付使用的物业项目，入住率平均有25%的增长。

以CBD为代表北京的东部区域是商务活动集中的区域，此区域的物业项目也是投资基金和投资公司非常关注的对象。

今年年初，北京世茂投资发展有限公司以10.5亿元人民币的价格收购了位于朝阳区建国路的北京华平国际大厦整栋物业。

政府出台的限制外资以及收缩银根等政策，使入股逐渐成为投资基金和投资公司分享内地房地产市场大蛋糕的参与方式，这一方式也得到房地产开发商的认同和欢迎。

今年年初就传来渣打以3，500万美元战略入股中远房地产开发有限公司的消息，同时成为战略股东的还有摩根士丹利和美林两大投行。

本季度北京甲级写字楼供应市场有三个新项目投入使用，提供了50.8万的新增供应量，这一数字已经超过了去年全年的供应总量，致使目前北京超甲级和甲级写字楼的存量超过了500万平方米。

其中凯晨广场紧邻长安街，位置优越，该项目的售价在36，000-40，000/平方米，处于该区域写字楼价格的高位。

由于新项目的供应量较大，空置面积需要一定时间吸纳，本季度北京甲级写字楼的整体空置率上升了四个百分点，为15.58%。

4、金融街商圈的情况

2007年第一季度，金融街写字楼市场迎来两个新项目的入住，带来了34.1万的新供应量。

其中一个项目--中国网通大厦即中国证券大厦，被网通集团买下自用的，因此很大程度上减轻了供应集中给租赁市场带来的压力。

另外一个项目--凯晨广场凭借其“长安街收官之座”的优势位置，售价和租金都处在该区域写字楼的高位。

如中意人寿保险买下凯晨广场东座第七层整层近4000平方米的面积，而单位售价则高达32000元/平方米。

和上一季度相比，本季度金融街写字楼市场的整体空置率略有下降至14.42%。

根据前面部门中关于产品方案与建设规模的论证和建议，在这一部分中按建议的产品方案和规模来研究资源、原料、燃料、动力等的需求和供应的可靠性；

并对可供选择的厂址作进一步技术与经济比较，确定新厂址方案。

二、未来市场预测

目前金融街写字楼市场仅有40%的存量是有效的租赁面积，也就是说其余60%的写字楼面积是自用的。

日前西城区宣布，在金融街预留约25万平方米的高档办公区域，这些楼宇将不出售产权，定向租给外资商业银行、投资银行和成长中的保险机构，为外资金融机构的入驻提供办公场所。

政府部门对金融街写字楼市场的这一布局，以及总部型写字楼在金融街市场上的集中，对金融街写字楼项目整体品质的提升都会起到积极作用。

三、北京目前写字楼消费主体

从2004年开始，因为严重的供大于需，投资散客对写字楼市场的投资前景信心不足，国外投资基金开始介入，到2005年，由外资投资基金和国内大型企业为主导的大单购买需求已经成为了北京销售市场的主流。

具体的客户群为

（1）外资投资基金：

购买目标主要是CBD、燕莎、东长安街区域等商务成熟区域的顶级项目，如新加坡凯德置地收购中环世贸中心A、B座，摩根士丹利收购富力城双子座，扬子基金收购远洋新干线。

收购的目的可能是短期投机，也可能是长期持有经营。

外资投资基金要求产权统一，预期回报稳定，对价格有很高承受能力，但是出手慎重，对目标项目会进行详细考察和分析，物有所值才会成交。

（2）国有大型企业：

国有大型企业的选址一般在二环和长安街沿线，如金融街、东二环区域是国有大型企业的集中之地，典型的购买有中国电力投资集团公司和中国电信购买盈创大厦、中国再保险公司购买国际金融中心、中国人寿保险集团及银监会购买鑫茂大厦等。

或者就是选址在主管单位周边，如中油国际购买名人广场2万平米。

国有大型企业的购买受到明显的政策和行政关系影响，在价格上也受到企业预算的限制。

（3）大型民营企业或股份制企业：

这类企业实力雄厚，而且市场化程度较高，其购买以自用为主，兼顾投资，一般会选择热点商务区中性价比较高的项目，目前中关村区域是首选，如中钢集团和新东方购买中关村金融中心、长城电脑购买世纪科贸大厦A座等。

（4）大型外企：

这类企业虽然实力雄厚，但是购买写字楼的案例并不多见，如果购买必然在CBD、燕莎等地的高档项目，如摩托罗拉、惠普购买航华科贸中心的两栋楼、现代汽车购买现代盛世大厦、三星购买北京国际中心1号楼等。

（5）生产型、研发型企业或外地进京企业：

这类企业对区域环境要求不高，只要求交通便利，价格便宜。

生产型高科技企业一般会选择能提供优惠政策的科技园区内项目，如上地、望京、丰台科技园、亦庄。

总部基地、BDA国际企业大道、硅谷亮城等科技园或开发区内的大型低密度项目的热销正是因为抓住了这类企业的需求。

（6）中小企业及个人投资者：

个人投资者曾经是北京市写字楼销售市场的主力客群，也正是他们的存在才使得散售一度成为了北京市写字楼销售市场的主流。

中小企业和个人投资者对产品的需求一般都不大，这和他们的资金实力有关，一般面积都在数百平方米，总价在几百万左右。

这些企业及投资者比较容易受到营销手段的影响，形成一些项目热销的场面，如北京财富中心、建外soho都曾经创造过散售的销售奇迹。

在目前，中小企业的购买需求仍然存在，但已经不是市场主流，他们主要选择性价比很高的项目购买，如中关村的名商大厦、1+1大厦等众多中档写字楼主要通过这些中小企业进行消化。

而个人投资者在当前的宏观调控之下，需求受到打压，而且这些投资者更青睐的是性价比更高的商住类项目。

四、金融街商务圈的客户特征

金融街齐集了中国人民银行、中国工商银行、中国银行、中国建设银行以及中国证监会、中国保监会、中保集团等国家级金融机构及中国电信集团公司、中国移动通信集团公司、中国网通公司等实力企业，是中国金融业包括银行业、证券业和保险业的最高管理机构及全国最具实力的金融机构和金融市场的聚集中心。

因为客群普遍实力雄厚，金融街的写字楼市场一直以高端产品为主，且整售现象较为普遍。

业内人士认为，随着中国经济的进一步开放，越来越多进入中国的外国金融机构将对金融街高端写字楼形成强有力的需求，金融街写字楼市场的发展前景令人乐观。

因此，金融街写字楼的需求者以外资和国有民营的大企业构成。

构买面积相对较大是其特征。

主要分三种类型：

（1）国家级金融管理机构及国内外银行、保险公司、证券公司等实力雄厚的大金融机构；

（2）国家级电信公司及同行业知名企业，如中国电信；

（3）其它国企类服务类公司，如华原物业公司。

第5章SWOT分析建议与结论

优势

1、位于正处在上行通道内的金融街商务圈

2、周边已经形成一个成熟的高档金融产业区域

3、位置显著，交通便利

劣势

1、转让的定价偏高

2、对付款要求苟刻

3、以目前的转让价格计算，销售回报一般

机会

1、洽购成功有利于SS集团在北京的品牌推广

2、可与SS时代广场进行联动

3、金融街写字楼项目的租金远景看好

4、如价格方面可获得让步，则前景光明

威胁

1、一次性资金投入过大，资金回报周期长。

有一定的投资风险。

2、据了解，项目即将在5月中旬第三次挂牌，其价格将超过17亿元。

而按16.3亿元进行测算其结果已经不甚理想。

3、目前，北京市写字楼存量，超甲与甲级写字楼均超过500万平方米。

预计未来的竞争会加剧。

4、按北京CC集团要求，整体收购后，仍然由CC集团管理团队进行管理，直至项目完工。

转让费用虽然由转让方承担。

但其中监管可能会产生问题。

SWOT分析结论与建议

分析：

目前，金融街整体的写字楼的租金水平及销售价格仍然在上涨通道内。

尤其是其中近60%的销售面积均为企业自用。

发展十分良性。

尤其是目前以2003、04年期的一批企业的租赁合同的到期。

而这些企业往往由于自身的发展，希望可以承租到更大的面积。

这些均给未来行程大厦的销售带来机会。

我们认为未来的金融街写字楼的交易中，仍然会以大面积的整售为主。

虽然开发商在大单交易中有些被动，且整售的价格要比散售低5%-10%以上，但散售价格虽然高但回收周期长，而在整售顺利的情况下，却可以达到快速回收资金的目的，从而加快了资金的运转速度，降低了中间成本。

同时，对于没有资金压力的开发商而言，最希望在市场上建立一个自己的品牌，他们的目的是为了在市场上创造一种声音出来。

而SS如果没有资金压力，而是以在北京建立品牌为目标的话。

整购行程大厦是一个不错的机会。

结论：

从市场调研结果分析、本项目的整购优劣势比较突出，机会和风险并存，但是仍然有一定的前景。

从投资收益上看，赚取租金的长线投资与整购后销售的短线投资虽然均有风险，但是长线收益高于短线。

如不打算进行长线投资，以转让方的现有条件，我方比较被动，建议与之进行折扣谈判，争取降低10%左右。

即15-15.5亿人民币左右成交。

由于不清楚项目第三次挂牌的具体价格与付款要求，对此项目建议采用保持关注的态度。

项目综合评价结论

（1）从市场调研结果分析、本项目的整购优劣势比较突出，占用资金量大，有一定的投资风险。

（2）从收益角度来看，长线投资比较适宜，如不打算进行长线投资，以转让方的现有条件，收益过低。

存在问题及建议

（1）相对保守的定价和较高的期望收益率（10%）带来项目投资收益的相对低迷。

而实际上情况可能会比较乐观。

但出于严谨的考虑，仍然以此来计算。

但总体而言，就目前的金融街写字楼的投资回报率接近8-10%而言，行程大厦由我方购买后进行销售的获利前景一般。

（2）在调研中我们了解到，目前，行程大厦已经经历了两次在北京产权交易所的挂牌，第一次挂牌金额为人民币17亿元。

付款要求是签订合同后5个工作日内付整购费用的80%。

第二次挂牌金额为16.3亿人民币。

付款要求同上。

但两次均未成交。

目前该项目正在酝酿着于5月中下旬第三次挂牌。

初步了解的情况是，其挂牌金额不低于17亿。

付款方式为先付一定的保证金，并在挂牌20日内签订合同。

并于签订合同10日内付清全款，如果真如此，则意味着如我方整购成功则需一个月内调动十几亿的资金。

第6章项目未来租售价格测算

1、市场需求量简要分析。

2、产品定价及销售收入预测。

目前金融街写字楼项目基本销售报价均在20000元/平米以上。

据此，按金融街目前的平均报价及调研分析。

并参考未来的租售价格走向，并结合金融街目前的发展，我们初步拟定行程大厦未来租售价格的三个方案即，谨慎、一般、乐观。

谨慎方案

销售方面

价格

出租方面

备注

写字楼销售

20000元/平

写字楼出租

25美金

195人民币

租含管理费

商场销售

25000元/平

商场出租

30美金

234人民币

一般方案

21000元/平

26.5美金

207人民币

26000元/平

31.5美金

246人民币

乐观方案

22000元/平

28美金

218人民币

27000元/平

33美金

257人民币

注：

美金与人民币的比价暂按1美金：

7.8人民币计算。

管理费按甲级写字楼每月平均24元人民币计取。

空置率加免租期，我们按目前北京的通用标准计为租价的15%。

另外，写字楼的出租资金回收期，我们按一般的写字楼投资回报年限设定为15年。

测算结果

A、谨慎方案销售总收入15.41亿租赁总收入24.94亿

B、一般方案销售总收入16.14亿租赁总收入26.40亿

C、乐观方案销售总收入16.86亿租赁总收入27.74亿

3、项目总成本、单位成本计算

受让方项目转让总金额为16.3亿元。

4、项目实际总收入。

销售方面的项目实际总收入等于，总收入-在销售中发生的土地增值税与按每建筑平方米800元计提的营销与管理费用。

谨慎方案：

14.22亿

一般方案：

14.73亿

乐观方案：

15.24亿

租赁方面的项目实际总收入等于，总收入-按15%计提的未来租赁空置率+未来租赁返租期的费用。

21.20亿

22.44亿

23.58亿

5、按自有资金16.3亿为投资总额，减去CC集团置业净资产总额。

以写字楼20000元/平，商场25000元/平进行测算后。

得出如下结果：

谨慎方案

销售：

序号

项目名称

基本方案

计量单位

税前

全投资财务内部收益率

8.61

%

全投资财务净现值（Ic=10%）

-814

万元

全投资静态回收期

2.77

年

全投资动态回收期

全投资投资利润率

4