买卖合同维权案例0文档格式.docx

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一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当认定为合同内容。

最后调解结案，开发商给予一定经济补偿。

但是，同样案例，如果要求解除合同，法院驳回诉讼请求。

案例三，贻成尚北新风系统案例。

案例四，贻成综合大厦土地使用年限案例。

土地变性后，使用年限未变。

法律分析：

适用法律：

实践当中解决此案件的主要依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

通过上面案例，购房者基本售房广告纠纷一般有两种诉求：

一是要求开发商承担违约责任和赔偿相关损失；

二是要求解除商品房买卖合同，并赔偿相关损失，损失主要为购房款的利息损失及房屋升值带来的差价损失。

在第一种诉讼请求中，若商品房买卖合同中对违约责任有规定，则购房者直接依据合同约定之数额请求违约赔偿金，案例一。

但大部分时候，合同中并未约定开发商的具体违约责任，天津市房管局的版本仅对开发商延期交房、办证、面积差异、设计变更等进

行了违约责任约定，补充条款是开发商自行拟定，仅对购房者进行了诸多约定，很少约定自身违约责任，这种情况下，估算损失大小存在困难，法官一般倾向于调解结案；

在第二种诉讼请求中，购房者主要是依据合同法第94条之规定请求解除合同。

从法理上来讲，购房者能否行使解除权的依据是违约方的违约行为是否构成根本性违约，只有在违约方的违约行为构成根本性违约的情形下，才赋予守约方解除合同的权利。

合同法第94条规定的几种情形，则是法律上对根本性违约的行为做列举，在列举的五种情形中，销售广告不实可套用的主要是该条第4款之规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”因此，需要法院对案件进行审查，判断广告不实的违约行为是否导致合同目的不能实现，根据商品房买卖的通常目的而言，应从普通人的一般生活经验及交易习惯的角度考察，对于商品房销售广告中开发商许诺但是最终没有订入合同而成为合同条款的事项及内容，虽然事后在客观上对购房人买受该商品房目的产生了不良影响，但双方尤其是买受人在订立合同时竟没有主意该内容，至少说明该内容并非是买受人在订立合同时首先考虑的问题，从这一角度看，因商品房销售广告许诺没有订入合同致使该内容的法律地位不稳定而引起的纠纷，买受人也有一定的可责性，如上述案例中，开发商对周边环境、配套设施问题上的许诺没有到位，法院认定为一般违约，合同继续履行，赔偿酌定裁量。

售楼员的许诺，有无证据是关键。

（二）认购纠纷

认购是指在商品房买卖合同过程中，双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前签订文书的行为，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

签订的文书名称五花八门，有叫“认购书”，有叫“订购协议”，还有叫“房号保留协议”的。

这方面的案例：

案例一，周某应房产公司要求与其签订《房产认购协议书》，并交付了定金2万元，约定购买该公司开发的一处房屋。

当时该公司声称该房屋的绝对不存在抵押等情况。

签订协议后，周某遂于约定日期携带购房款到房产公司准备正式签订商品房买卖合同，签订合同前，周某经向产权机关查询得知他预订的该套住宅

已于认购协议签订前抵押给银行。

周某遂拒绝签订商品房买卖合同，并要求房产公司返还定金2万元;

并提出在房产公司解除对该房屋的抵押后，双方再签订商品房买卖合同。

但房产公司不愿退还已收取的定金。

周某遂将房产公司告上法庭，要求法院判令该公司撤销《房产认购协议书》，返还已交的2万元定金并加倍赔偿2万元。

开庭后，房产公司辩称：

该房产确实已抵押给银行，但公司在与周某签订协议之前，已告知周某房产被抵押的事实，银行也同意公司销售被抵押的房产，何况目前周某没有遭受任何损失。

由于周某没有按时签订商品房买卖合同，已经违约，故公司不退还购房定金的行为并无不当，请求法院驳回其诉讼请求。

法院审理后认为，由于房产公司在订立《房产认购协议书》时，没有如实向购房者说明房产已被抵押，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出判决：

撤销双方签订的《房产认购协议书》，房产公司返还周某已付购房定金2万元，并支付赔偿金2万元。

案例二，陈某与某地产公司签订《房产定购协议书》，约定陈定购一套商品房，并支付定金1万元。

协议另载明：

陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。

同年4月19日，陈签订《商品房买卖合同》时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函要求修改不公平条款。

最后双方扯皮起诉到法院。

法院审理后认为：

该协议明确载明：

陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容，故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求。

实践中，开发商拟定的《订购协议》往往把自身的责任推的一干二净，工作时出具的《订购协议》，换签《商品房买卖合同》的时间无法确定，开发商将在建工程抵押给银行，在未撤抵押前无法网签正式《商品房买卖合同》，这时签订正式合同的时间会约定为：

自开发商通知之日起几日内换签《商品房买卖合同》。

到底什么时候通知没有约定，有时长达几个月，使购房者错过贷款优惠政策或赶

上不利政策，审查合同时注意此方面。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；

因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

”第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《关于适用若干问题的解释》第115条：

“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订主合同的，无权要求返还定金；

收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

”

这类纠纷主要集中在两方面：

第一，订购协议的效力问题；

第二，定金罚则问题。

1、根据我国法律以及相关司法解释，效力问题可以分两种种情况分别分析。

首先，如果双方签订的商品房订购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同十三项（下称“十三项”）主要内容，（附：

《商品房销售管理办法》第十六条

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

篇二：

买卖合同运用——案例纠纷

一起典当和商品房抵押纠纷案件引发的思考

日期：

20XX-08-2110:

27:

21作者：

长沙典当网来源：

长沙典当网点击：

8

近年来，在龙潭区公安分局和龙潭区人民法院（以下简称龙潭法院）出现了一些涉及吉林市轩宇房地产开发有限责任公司（以下简称轩宇公司）及其法定代表人池铁吉的案件，由于这些案件事实比较复杂，法律关系比较混乱，特别是由于轩宇公司和池铁吉本人在陷入经济困难时法律意识淡薄，维权意识不强，急于摆脱困境，加之有的典当行和个人唯利是图，逼其就范，使案件事实似是而非，真假难辨，给司法机关造成了许多麻烦。

最近，又有十三个自然人以经过备案的《商品房买卖合同》和自己已经占有房屋的事实为由起诉要求确认《商品房买卖合同》有效。

如驳回起诉，原告有《商品房买卖合同》且占有房屋;

如确认合同有效，则可能造成一批错案。

为此，特对这些案件涉及的事实和法律关系提出分析意见，供贵院领导在研究和处理该类案件时参考。

不当之处请批评指正。

一、关于轩宇公司以商品房抵押借款的有关情况

轩宇公司是一家房地产开发企业。

20XX年开始在吉林市滨江北路开发建设“江畔名苑”小区。

20XX年，在小区房屋建设进入收尾阶段的关键时刻，由于国家政策调整，银行停止给房地产开发企业贷款，轩宇公司支付工程款和农民工工资发生困难，陷入困境。

在走投无路的情况下，决定向吉林市商通典当有限责任公司（简称商通典当）借款。

商通典当提出让轩宇公司以自己在建的江畔名苑房屋抵押，每户房屋可借给10万元人民币，月息5%。

双方于20XX年1月6日签订了20XX吉商典字第7号《典当合同》。

合同主要内容为：

“1、典当物…..

五处房屋，房屋面积均为1310.24平方米。

….当期二个月，….当期届满五日后，乙方不续当，即为绝当…”。

由于轩宇公司及时还清了当金及相关费用，未予强制执行。

此后，轩宇公司因资金困难又多次借款。

但商通典当既不给出具当票，也不签订典当协议，而是仍然以每借10万元就要以一套商品房抵押，并要求以商通典当提供的自然人（商通典当的工作人员及其亲属）的名义与轩宇公司签订《商品房买卖合同》。

合同中的房屋不论住宅还是网点、车库一律以每平方米1000元计价，同时让轩宇公司给出出具每户房屋应交房款的虚假收据（轩宇公司在收据底联上标注：

“未交现金”），还让轩宇公司与其一同到房产管理部门进行《商品房买卖合同》的备案登记。

此间，轩宇公司共向商通典当借款五次，总计借款510万元。

此后，轩宇公司在还清相当一处房屋借款的本息时，便赎回一份《商品房买卖合同》，轩宇公司共交本金及利息450余万元，共计赎回合同12份，办理撤销备案3份。

其他39份合同均为商通典当工作人员及其亲属名字（其中陈占敏4套、王爱梅3套、周谨2套、杜海滨3套）。

后来，相应人员又直接占有了相关的房屋。

其中有的已经转卖他人。

在最近起诉的十三户中有近十人又在房产管理部门变更了备案。

与此相类似的是20XX年6月11日，轩宇公司又向邵长利借款100万元，借期三个月，20XX年9月邵长利就向龙潭法院起诉要求确认商品房买卖合同有效。

龙潭法院经审理做出（20XX）龙民初字第906和907号判决。

判决认定：

“轩宇房地产因公司资金短缺，于20XX年年6月11日向邵长利借款现金100万元，当日，轩宇房地产与邵长利签订了借款合同，合同中约定，以包括本案诉争的房

屋在内的10套房屋作为抵押，借款期限为三个月。

同日，轩宇房地产签订了买房人为邵长利的，位于吉林市龙潭区滨江北路江畔名苑1号楼1号商业网点（191.08平方米）和10号楼2单元6层16号房屋的《商品房买卖合同》，轩宇房地产出具收据，交款单位为邵长利，收款方式一栏中记载未收现金，抵押借款。

另外，在前述轩宇房地产与邵长利签订的借款合同中，还载明，待借款按期还清，上述商品房买卖合同和房款往来收据一并收回作废，如按期未能还清上述款项，双方另行协商延期或由出资方（邵长利）收回上述房产。

”龙潭法院同时认为：

“邵长利虽称其与轩宇房地产签订了商品房买卖合同，是商品房买卖合同关系，但未能提供有效证据予以证明其诉讼主张。

而事实上，轩宇房地产与邵长早存在着借款合同关系，邵长利与轩宇房地产签订的房屋买卖合同实际是为借款抵押而签订的，而非真正意义上的商品房买卖合同。

且双方约定如到期不能偿还借款，由出资方收回房屋的约定，违反了《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的禁止性规定，没有法律效力。

故本院对邵长利要求轩宇房地产按商品房买卖合同全面履行义务的诉讼请求不予支持”。

现在，龙潭法院正在审理的十三户商品房买卖合同纠纷案件虽然已经备案，但其本质上和邵长利起诉的并无不同。

二、对轩宇公司向商通典当借款及签订商品房买卖合同等问题的法律分析

1、轩宇公司以房屋抵押从商通典当借款的行为是典当行为。

《典当管理办法》第三条规定：

本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为”。

轩宇公司因资金周转发生困难，以自己的在建房屋为抵押，向商通典当借款，并支付借款利息（当息），同时约定在还清借款本息后可以赎回商品房买卖合同，双方行为属于“典当”行为。

2、商通典当不开当票、不签合同、超高利息、房屋留抵严重违反国家法律、法规。

《典当管理办法》第六条规定：

“典当行从事经营活动，应当遵守法律、法规和规章”。

但是，商通典当与轩宇公司的典当行为，存在许多严重的违法违规行为，甚至涉嫌犯罪。

（1）商通典当借款时设定的当息标准过高，上打利息违法。

《典当管理办法》第三

十七条规定：

“典当当金利率，按中国人民银行公布的银行机构6个月期法定贷款利率及典当期限折算后执行。

典当当金利息不得预扣。

”第三十八条规定：

“典当综合费用包括各种服务及管理费用。

动产质押典当的月综合费率不得超过当金的42‰。

房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的27‰”。

也就是说，以房屋抵押进行典当的最高收费应为同期贷款利率加上综合费率。

20XX-20XX年一年期的贷款利率最高的也只有月6.30‰，加上综合费率的最高

值27‰，才33.3‰。

而商通典当在借款时先行扣除一个月的利息5%，却仍按原数收取利息。

这样，实际月收费已经达到63.1‰，高出规定29%，比规定值高出83%。

，完全属于高利贷性质。

（2）商通典当不给轩宇公司出具当票，也不签订典当合同的行为严重违法。

《典当管理办法》第三十条明确规定：

“当票是典当行与当户之间的借贷契约，是典当行向当户支付当金的付款凭证。

典当行和当户就当票以外事项进行约定的，应当补充订立书面合同，但约定的内容不得违反有关法律、法规和本办法的规定”。

第三十一条规定：

“当票应当载明下列事项：

（一）典当行机构名称及住所;

（二）当户姓名（名称）、住所（址）、有效证件（照）及号码;

（三）当物名称、数量、质量、状况;

（四）估价金额、当金数额;

（五）利率、综合费率;

（六）典当日期、典当期、续当期;

…..”。

因此，向当户出当票是典当行进行典当业务，进行经营的必须的程序。

当票是双方的典当行为最重要的书面依据。

在诉讼中是解决双方典当纠纷最重要的证据。

但是，商通典当却知法违法。

这样做的结果，一可以逃避行业监督，避免典当监督部门对其违法违规行为进行查处;

二可以逃避纳税，因为没有当票，当然就可以走账外账，或者根本不建账，不计入典当的营业额，当然不发生税费。

不但可以不交所得税，连营业税也不必交;

三可以对抗当户，当户如果要投诉或者起诉，让你没有充分的凭据和证据。

（3）商通典当让轩宇公司签订《商品房买卖合同》严重违法。

商通典当不但不给轩宇公司出具当票，还要求轩宇公司与其工作人员（工作人员的亲属）签署（之所以说是签署是因为开始并非真正的买卖，而是抵押）买卖这些商品房的合同，不论住宅还是门市房均以每平方米1000元计价。

如果说商通典当以商品房买卖

篇三：

20XX年最高法公布十消费者维权典型案例

人民网北京6月15日电（记者李婧）今天，最高法召开新闻发布会，通报法院依法维护消费者合法权益的有关情况，并公布了10个消费者维权典型案例。

以下是10个典型案例：

一、殷崇义诉武汉汉福超市有限公司汉阳分公司买卖合同纠纷案

——经营者销售过期食品，属于明知食品不安全而销售的行为，消费者有权请求退还货款并支付价款十倍赔偿。

（一）基本案情

20XX年6月17日，殷崇义向武汉汉福超市有限公司汉阳分公司（以下简称汉福超市）支付251元，购买桃花姬阿胶糕一盒，食品外包装载明的生产日期为20XX年8月7日，保质期为10个月。

购买后殷崇义发现食品已过保质期，即向该超市要求退货无果，遂向湖北省武汉市汉阳区人民法院起诉，请求汉福超市退还货款251元，十倍赔偿货款2510元，支付交通费3000元、精神抚慰金3000元。

（二）裁判结果

一审法院认为，殷崇义提供的购物发票可以证实其与汉福超市建立了买卖合同关系。

关于殷崇义现持有已过期并据以提起诉讼的桃花姬阿胶糕是否就是当时汉福超市所销售的商品的认定。

首先，殷崇义提供了商品实物及购物发票，完成了证明消费者购物的举证责任，且殷崇义于购买当日就向汉福超市反映情况要求退货，双方协商不成于同日就向武汉市工商行政管理局汉阳分局进行了申诉，殷崇义反映产品质量问题很及时。

汉福超市虽辩称殷崇义要求退货的过期桃花姬阿胶糕不是汉福超市卖场提供的，但未向法院提交同期进货的证据证实不是汉福超市卖场销售的，与殷崇义提供的桃花姬阿胶糕不是一批次产品。

汉福超市不能提供完整的食品进货查验记录，应承担举证不能的责任。

其出售超过保质期的食品是法律所禁止的行为。

据此，一审法院依照《食品安全法》第96条的规定，判决汉福超市退还货款251元，十倍赔偿货款2510元，赔偿殷崇义交通费500元。

汉福超市以原审认定事实和适用法律有误为由提起上诉。

武汉市中级人民法院二审认为，汉福超市主张本案所涉商品不是由其销售，但又不能提供充足的证据予以证明，且其对殷崇义出具的购物发票没有异议，故对其该主张不予支持。

汉福超市销售过期食品为法律所禁止，依法应承担赔偿责任。

法院对其不是故意销售过期食品，不应承担赔偿责任的主张不予支持，判决维持原判。

二、刘新诉陕西立新药房买卖合同纠纷案

——经营者出售假冒其他批号的保健食品，属于出售明知是不安全的食品，消费者有权请求退还货款并支付价款十倍赔偿。

20XX年10月19日，刘新向陕西立新药房（以下简称立新药房）支付280元购买4盒“快速瘦身减肥胶囊”，产品包装注明批准文号为卫食健字（20XX）第0129号。

刘新购买后未拆封、未食用。

后登陆国家食品药品监督管理局网站查询，未找到该产品的相关信息。

另根据产品包装上注明的批准文号卫食健字（20XX）第0129号，查询出经中华人民共和国卫生部批准的该文号下的保健品名称为：

“俏妹牌减肥胶囊”。

刘新认为其所购的保健食品未在国家食品药品监督管理局登记，应为不合格的假冒产品，遂向陕西省西安市莲湖区人民法院起诉，请求立新药房退还货款280元，十倍赔偿购货价款2800元。

受诉法院经审理认为，立新药房销售的“快速瘦身减肥胶囊”属于保健食品，该食品上标注的“食卫健字（20XX）第0129号”批准文号，与国家食品药品监督管理局网站中的同一批准文号的产品名称“俏妹牌减肥胶囊”不一致，立新药房也未能提供该产品相关准许生产的证明文件。

《保健食品管理办法》第五条规定：

“凡声称具有保健功能的食品必须经卫生部审查确认”；

该办法第二十一条第五项规定：

“保健食品标签和说明书必须符合国家有关标准和要求，并标明保健食品批准文号”。

立新药房销售的保健食品“快速瘦身减肥胶囊”系冒用批准文号的商品，其行为违反了上述规定。

立新药房作为销售者，在进货时未审查相关批准证书，使该产品进入流通环节，其行为构成《食品安全法》第九十六条第二款“销售明知是不符合食品安全标准的食品”，应依法退货退款并支付赔偿金。

该院遂判决立新药房退还刘新货款280元，并向刘新赔偿十倍购物价款2800元。

立新药房未上诉。

三、王辛诉小米科技有限责任公司网络购物合同纠纷案

——销售者网上销售商品有价格欺诈行为，诱使消费者购买该商品的，即使该商品质量合格，消费者有权请求销售者“退一赔三”和保底赔偿。

20XX年4月8日，小米科技有限责任公司（以下简称小米公司）在其官方网站上发布的广告显示：

10400mah移动电源，“米粉节”特价49元。

当日，王辛在该网站上订购了以下两款移动电源：

小米金属移动电源10400mah银色69元，小米移动电源5200mah银色39元。

王辛提交订单后，于当日通过支付宝向小米公司付款108元。

同月12日，王辛收到上述两个移动电源及配套的数据线。

同月17日，王辛发现使用5200mah移动电源的原配数据线不能给手机充满电，故与小米公司的客服联系，要求调换数据线。

小米公司同意调换并已收到该数据线。

此后，王辛以小米公司对其实施价格欺诈为由向北京市海淀区人民法院起诉，请求撤销网络购物合同，王辛退还小米公司两套涉案移动电源，并请求小米公司：

1、赔偿王辛500元；

2、退还王辛购货价款108元；

3、支付王辛快递费15元；

4、赔偿王辛交通费、打印费、复印费100元。

一审法院认为，涉案网络购物合同有效，小米公司的行为不构成欺诈，王辛的诉讼请求证据不足，故判决驳回其诉讼请求。

王辛不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉称，小米公司提前一周打出原价69元电源“米粉节”卖49元的广告，欺骗消费者进行排队抢购，销售当天广告还在，但商品却卖69元，小米公司为网购设定了定时抢购，抢购时间不到20分钟，其行为已构成价格欺诈。

二审法院认为，涉案网购合同有效，消费者拥有公平交易权和商品知情权。

由于小米公司网络抢购此种销售方式的特殊性，该广告与商品的抢购界面直接链接且消费者需在