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五、项目周边商业环境
项目在城关区西关十字商圈商圈与七里河区建兰路商圈之间,离城关区商圈一站,步行不到10分钟,离七里河区商圈仅5站路程,另外南关什字商圈、东方红商圈也在10站路程左右。
最近的西关什字商圈是几十年老商业圈,经过了几代商家的经营,成为兰州人心目中最具有代表意义的商业名片,商圈里的张掖路步行街分地下步行街和地上步行街两种形式,两边的亚欧商厦、新世界百货、西单商场等品牌商家云集,商业氛围浓厚、购物环境、绝对是兰州人的购物、消费、娱乐、一站式的“天堂”。
众多国际、国内品牌商家在此扎根,更加奠定了西关商圈的商业霸主地位和高端消费群体的方向,优美、干净的购物环境、时尚与潮流商品的结合让这块“宝地”寸土寸金,商铺和住宅、办公写字楼等租金、售价位居兰州前列,更创造了许多商业传奇。
六、项目周边交通状况
1、项目周边的道路状况
项目北面临西津东路,道路为双向四车道,人流车流较多,是连接兰州市交通主干道之一,右前方是解放门立交,左面是华林路,道路为市政柏油路,华林路人流较少,但是为华林山居住人群出行的必经之路,
2、项目附近公共交通情况
由于目前西津东路人流车流比较多,公交站均设置在西津路上,项目门口有24公交路线,可便利的到达兰州的各个区域,道路基本上通畅,高峰期时由于人流和车辆增加会会导致道路的轻微拥堵。
公交线路如下:
1路
兰州车站--兰州西站
6路
兰州车站--市一医院
18路
五泉广场--金港城31路
31路
兰州车站--兰石厂
44路
西关十字--阿干镇
50路
西关十字--寺儿沟
56路
小西湖--二热
58路
瑞德摩尔--兰西机务段
59路
马滩北路口--新苑小区
71路
公交印刷厂--焦家湾
74路
兰石厂-北辰花园
76路
天鹅湖--瑞德摩尔
77路
西关十字--西固城
101路
西部市场--兰州车站
103路
西关十字--崔家庄
106路
兰州西站--鱼池口小商品市场
107路
工林路--徐家山公园
111路
瑞德摩尔--塑料厂
118路
金港城--华联超市
130路
小西湖--基业豪庭
132路
富星家居广场--太宝制药厂
133路
西关十字--新城
137路
兰通厂--兰州车站
141路
新港城--小西湖
项目的交通非常方便,周边居民的出行回家基本坐公交车不用二次专车就能到达,那么对本项目来说是一个很大的优势和亮点。
七、项目周边市政配套
工人文化宫:
工人文化宫是位于项目西侧,建于公元1400年,距今600年历史,是甘肃省保存最完整的道教宫文物遗迹,1956年改为工人文化宫,作为市民休闲活动场所。
小西湖公园:
小西湖公园占地1万4千余平方米,是兰州市各公园中完成了破墙透绿,目前该公园已成为七里河区居民主要的休闲、纳凉之地。
公交枢纽站:
为了解决西关十字公交枢纽站频繁进出站所引起该区域交通秩序混乱、塞车的状况,2007洪门子公交枢纽站综合开发工程规划方案已通过市政府常务会,将西关十字公交枢纽站移址洪门子公交枢纽站。
洪门子公交枢纽站是一个综合大楼,裙楼为地上五层、地下两层建筑,总面积2万余平方米。
建成后,地下建筑主要用于车辆停靠和仓储,地上一层为公交枢纽站,二层至五层将开发为大型商场。
根据规划,洪门子公交枢纽建成后将有10条公交线路迁出西关枢纽站,改由洪门子新站始发。
第二部分:
兰州市本地市场调研
一、兰州商圈基本概述:
兰州市作为甘肃省省会,是甘肃省地区、政治、教育、文化、商业等核心,由于地理位置和城市的地形分割,兰州的商业主要集中在城关区和七里河区。
城关区的张掖路商圈、东方红商圈是非常典型、具有重要意义的商业代表,七里河区的建兰路商圈是七里河区唯一的一个商业集中地。
这些商圈国内外品牌商家云集,商家数量庞大,经营业态和配套服务齐全,无论是在人流、环境、交通、休闲娱乐都能满足消费者和周边居民的需求,区域内的住宅和商铺的租金、售价更是兰州各地区首屈一指的。
商圈内有百货、超市、服装、餐饮、电器、休闲娱乐场所等等,成为兰州人民吃喝玩乐购游一站式的首选之地。
二、张掖路商圈调研:
张掖路商圈是兰州核心商圈,商圈成非字形状,地上地下商业街近400个商家、3大百货商场、4大主题商城,是兰州商业最繁华、人流最多、休闲购物环境最好、经营状况最好的商业中心。
张掖路品牌商家云集,许多国内外品牌都是首次进入兰州市场,这让张掖路商业更加占据了兰州商业的霸主地位。
由于地理位置的特殊原因,临近黄河风景线、中山大桥、西关十字公交枢纽站,让张掖路商圈成为兰州的商业名片。
1)张掖路商业规模、辐射范围及目标消费特点调研分析:
——商圈整体商业规模
商业类型
百货(㎡)
超市(㎡)
电器(㎡)
街区商铺总面积(㎡)
主题商城(㎡)
街区商业总体量(㎡)
张掖路商圈
106000
8600
4000
26698
13000
158298
——商圈辐射的商圈范围
张掖路核心商圈为省级商圈,商圈辐射范围为兰州市各地区与下辖的永登、榆中、皋兰三县,以及甘肃省部分邻近县、市。
——商圈消费特点
以集群的形式布店经营,竞争激烈,消费集中,高、中、低一应俱全,“扎堆效应”显著,辐射半径大。
——租金水平
张掖路商圈是由中山路、永昌中路、通渭路、酒泉路等多条商业街购成,其区域租金以张掖路最高,商圈租金跨度比较大,地面上租金在400-650元/㎡左右,其它区域在150-200元/㎡。
2)张掖路商业街调研:
张掖路商业街区总商业体量约26698平米(除去主力店),是一条古老的商业街,无任何特意的规划,自然形成,经营服装品牌档次均为中低档,该区域主要以经营服饰、箱包、鞋帽、珠宝为主,且有众多百货,家电加盟,无疑是兰州最为繁华的区域,以下是经营业态统计。
——商业街业态统计
业态
经营品类
数量
面积㎡
占业态比例
餐饮
茶馆
2
55
0.21%
15.34%
面包糕点
3
98
0.37%
水吧
6
41
0.15%
特色小吃
10
351
1.31%
西式快餐
700
2.62%
中式快餐
4
1300
4.87%
中西快餐
7
1550
5.81%
服装
内衣
18
519
1.94%
44.68%
男士正装
23
1595
5.97%
女士时尚
27
1175
4.40%
特体服装
230
0.86%
童装
330
1.24%
休闲服饰
87
5610
21.01%
运动休闲
24
2420
9.06%
中老年服饰
50
0.19%
化妆品/美容美发/个人护理
个人护理
805
3.02%
3.65%
化妆品
8
170
0.64%
配套服务
便利店
1
200
0.75%
8.45%
通讯服务
58
0.22%
宠物用品
20
0.07%
干果
70
0.26%
洗衣店
100
花店
135
0.51%
药店
150
0.56%
书店
300
1.12%
金银加工
修表
0.01%
银行
1200
4.49%
针补
皮具/鞋/帽/手套
皮具
409
1.53%
4.45%
童鞋
15
0.06%
休闲皮鞋
26
765
2.87%
食品
烟酒
277
1.04%
文化/体育用品
户外用品
30
0.11%
行业咨询
婚庆服务
11
1850
6.93%
娱乐/休闲
酒吧
250
0.94%
5.84%
玩具
0.04%
网吧
600
2.25%
娱乐
珠宝/精品类
眼镜
1060
3.97%
9.50%
珠宝首饰
17
1476
5.53%
合计
362
100.00%
——商业街业态统计图
——张掖路商业特点总结
张掖路位于兰州市主轴上,是兰州一条传统老街,也是兰州的主要商业街。
从中山路十字路口至与通渭路交汇处,是兰州人流最量大,商业最为集中路段,此路段云集了新世界百货、亚欧商厦、西单商场、国美电器、等众多品牌主力店。
不仅如此,张掖路与周边几条街区无缝相连,形成非字型,起着相互带动作用,形成兰州市核心商圈。
——租金案例案例调查
●艺.时装
类别
数据
地段
商圈级别
市级商业中心
道路性质
次干道
16米
商业街规模
主力店
规模
无
次主力店
经营业态
服装(女)
一般
铺位本身技术参数
开间
4米
进深
5米
面积
20㎡
实用率
95%以上
层高
3米
铺位形状
长方型
骑楼因素
有
配套
上下水
烟道、化油池
空调位
其他
位置
张掖路与通渭路交汇处
租金
3500元/间/月,175元/㎡,一年一签
(实用面积)
售价
没有销售
●脚YY
鞋.皮包(女)
良好
6米
7米
42
84%
3.5米
张掖路与中山路交汇处
20000元/间/月,476元/㎡,一年一签
●贝蒂皮包
皮包(女)
18㎡
10000元/间/月,555元/㎡,一年一签
●最美的
1.8米
72%
2.8米
张掖路万隆服饰(地下)
3000元/间/月,167元/㎡,一年一签
●酷儿
鞋(女)
8米
40㎡
77%以上
张掖路地下商业街
16666元/间/月,417元/㎡,三年一签
2006年销售价格2万/㎡
●挂面
帽子
0.5米
3㎡
100%
张掖路地下商业街出口处
3333元/间/月,1111元/㎡,三年一签
●鸿星尔克
42米
服装(运动)
25米
125㎡
张掖路步行街
80000元/间/月,640元/㎡,自购自营
9万/㎡
3)张掖路百货调研:
张掖路商圈有3家百货商场,分别是新世界百货和亚欧商厦,临夏路与中山路交汇处的西单商场。
3大百货中亚欧商厦的档次、商业体量、购物环境是最好的,其次是亚欧斜对面西单商场,新世界百货由于建筑的形态上属于长条型,所以整体与亚欧、西单比起来要相对占劣势,但所处的地段和新世界的品牌的效应,从经营情况来讲还算较好。
百货基本调研数据及经营分析:
●亚欧商厦
名称
亚欧商厦
商场类型
百货
地理位置
张掖路步行街和中山路路口
经营规模
42000㎡左右
通道
主通道3米,次通道2.5米
电梯
手扶电梯三部、观光电梯四部、直行电梯四部
各楼层经营规划
楼层
经营品种
负一层
超市
一层
国际名品、化妆品、钟表
二层
珠宝首饰、鞋帽、箱包、美甲
三层
女装、内衣、流行配饰
四层
男装、针织、名笔、皮具、流行配饰
五层
运动休闲、少淑、时尚配饰
六层
童装、床品、家电、手机、数码
经营分析
欧商厦地处兰州百年商业旺市的张掖路与中山路的交汇处,是兰州商业圈的中心地段,同时亚欧商厦又毗邻全市最大的公共汽车枢纽站一一西关什字,日客流量高峰期达20万人(次),加之与著名的“天下黄河第一桥”——中山桥相邻,得天独厚的地理位置,使亚欧商厦稳居兰州百货业的前列。
经营日用百货、副食品、化妆品、黄金珠宝、服装鞋帽、箱包皮件、运动休闲、文体用品、家用电器、国际名品等10万余种特色高档商品,作为兰州首个集购物、娱乐、休闲与餐饮为一体的现代化、多功能综合性商厦,经营规模不仅居全省首位、在西北地区也首屈一指。
●西单商场
西单商场
中山路和临夏路路口
手扶电梯位于中庭两上两下,两部观光电梯
钟表、化妆品、鞋、黄金珠宝、首饰
少淑、中性服饰、箱包、皮具、流行饰品
大淑、女泳衣内衣、居家服饰、流行饰品
商务休闲、正装、衬衣、运动休闲、时尚休闲、裤子、美容
羊绒衫、毛织、床品、童装、童玩、羽绒、袜品
手机城、数码、家用电器、电玩、文化用品、餐饮
该百货商场位于兰州市最繁华商业中心西关十字商业中心地段,和商业步行街仅一街之隔,人流量大,进入兰州市场较早在消费者心中的地位较高,展示面较好,街铺及首层经营情况良好,负一层超市因面积较小,生意不佳,顶层由于楼层较高生意不怎么好。
●新世界百货
新世界百货
张掖路步行街和酒泉路路口
24000㎡左右
手扶电梯六部位于中庭,观光电梯两部,直行电梯六部
超市烟酒柜
化妆品、女鞋、珠宝、名表
女士休闲装、手袋、童装、女士配饰、
女士时尚装、女士职业装、女士内衣、美发厅
男士正装、男士休闲装、男士内衣、男士配饰、男士皮包
时尚运动装、极限折扣场、美食广场、新世界乐园
兰州新世界百货位于西关什字商圈张掖路步行街,邻近酒泉路及省政府,毗邻南关传统商圈、西关商圈地处兰州老城区中心,是兰州市最为繁华和成熟的商业区,交通便利,人流量大,再加上新世界的品牌效应和经营的产品都是知名的品牌,所以商场整体的生意还是可观的。
4)张掖路商圈主题商城调研:
张掖路商圈的主题商城集中在永昌中路上,主要经营业态以服装为主,针对女性消费群体,汇盛购物和金百川属中高档,万龙商场属中档,天马服饰广场属低档。
由于天马服饰广场的档次、商场形态、体量来讲均是较差的,所以在经营情况来讲也是较差的。
主题商城基本调研数据及经营分析:
●万龙商场:
商城概况
市场名称
万龙商场
永昌中路
市场规模
建筑规模
3500平方
市场形式
完全竞争
主力铺位面积(实用/建筑)
15㎡
仓储情况
本店
商户总量
162
商户结构
厂家
辐射范围
张掖路商圈人流
经销商
装修情况
较好
代理商
商品特点(价位、档次等)
大部分商品价格在100-300之间、服装款式时尚、中低档次
经营品种及比例
见图一
(另外用比例图)
出租率
商户经营模式
直接与物业签订租赁合同,一年一签。
主要目标消费群及消费特点
消费群主要是以15-28岁的年轻女生为主,服装、饰品、化妆品、美甲等突出时尚个性化,恰恰符合这个年龄段的消费需求
进货渠道
主要在西安、浙江、广东、东部批发市场
市场配套情况
扶梯
6个
货梯
停车位
概述
商场在张掖路与永昌中路交叉口,装修档次与商场环境较好,一楼门口较好的位置皆为品牌店,但由于张掖路街铺和物业设施占据部分面积,所以1楼面积只有楼上一半左右。
商家大部分为年青女性,在进货的款式方面比较时尚,能吸引年轻的消费者。
另外,商场在管理方面很投入、对商家装修、正常营业的时间、业态分布都有要求和规定标准(目前3楼右面一半的门面在装修,准备专做品牌区。
●商场各业态经营面积:
(单位:
平方米)
女装
箱包
珠宝饰品
鞋
KTV
一楼
240
90
40
/
二楼
825
60
三楼
930
四楼
1000
1995
160
140
80
●租金案例(每层按位置好、中、差各取3个租金案例)
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