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个人住房信贷市场分析及展望
个人住房信贷市场分析及展望
一个人住房贷款市场运行情况
(一)总量运行
我国的个人住房贷款业务产生于20世纪80年代中后期,1998年全面深化住房制度改革之后,随着住房实物分配的停止和住房分配货币化的逐步实施,个人住房贷款市场进入快速发展阶段。
经过20年的快速发展,个人住房贷款规模不断扩大,个人住房贷款余额从1998年末的700亿元左右迅速增长到2018年底的25.75万亿元,占金融机构各项贷款余额比重持续上升,从1998年末的0.82%左右增加到2018年底的18.89%(见表1)。
表11998~2018年个人住房贷款市场情况
年份
个人住房贷款余额(万亿元)
个人住房贷款余额同比增长率(%)
金融机构各项贷款余额(万亿元)
个人住房贷款余额占总贷款余额百分比(%)
1998
0.07
271.58
8.65
0.82
1999
0.14
94.05
9.37
1.46
2000
0.33
142.34
9.94
3.34
2001
0.56
67.47
11.23
4.95
2002
0.83
48.56
13.13
6.29
2003
1.20
45.28
15.90
7.55
2004
1.60
35.15
17.74
9.02
2005
1.84
15.00
19.47
9.45
2006
2.27
19.00
22.53
10.08
2007
3.00
33.60
26.17
11.46
2008
2.98
10.50
30.34
9.82
2009
4.76
43.10
39.97
11.91
2010
6.20
29.70
47.92
12.94
2011
7.14
15.50
54.79
13.03
2012
7.50
12.90
62.99
11.91
2013
9.00
21.00
71.90
12.52
2014
10.60
17.60
81.68
12.98
2015
13.10
23.90
93.95
13.94
2016
18.00
38.10
106.60
16.88
2017
21.90
22.20
120.13
18.23
2018
25.75
17.80
136.30
18.89
资料来源:
Wind、中国人民银行金融机构贷款投向报告。
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表11998~2018年个人住房贷款市场情况
个人住房贷款的增速与房价的上涨经常表现出互为因果的关系,从图1个人住房贷款余额增速情况来看,2006~2007年、2009~2010年、2012~2013年、2015~2016年这四个时间段是个人住房贷款增速较快的阶段,同时也是房价上涨较快的阶段,两者保持了较为一致的关系。
自2016年以来,在中央“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”的政策定位下,房地产市场调控政策持续从紧。
住建部、央行、银监会、国土部等多部委均多次表示要防范房地产泡沫风险,加强金融管理,严控加杠杆购房,严禁“首付贷”等违规个人住房融资行为。
从相关数据走势来看,尽管2018年底个人住房贷款余额达到25.75万亿元,占GDP的比重达到28.6%,仍处于历史高位;但从增速来看,个人住房贷款余额同比额增速从2016年12月的38.1%的高位,连续八个季度下降至2018年12月底的17.8%(见图1)。
图12006~2018年个人住房贷款余额及增速情况
总体来讲,个人住房信贷保持了稳中趋紧的态势,这一方面是由于限购、限贷政策直接抑制了信贷需求,另一方面银行出于风险考虑也开始实施严格的差异化信贷政策,以优先满足首套住房和改善型住房消费需求为主,抑制投资性、投机性住房消费需求,进而控制了个人住房贷款发放的整体规模和增速。
预期在中央去杠杆、加强金融风险防范化解和稳增长的政策背景之下,个人购房贷款余额增速在短期内可能继续维持在目前水平,且保持缓慢下行的趋势。
(二)市场结构
国有大型商业银行一直以来是我国个人住房信贷市场的主力军。
1985年4月,中国建设银行深圳分行借鉴香港住房按揭贷款的方式,向南油集团85户“人才房”购买者发放我国第一笔个人住房按揭贷款,我国个人住房贷款业务正式产生。
经过二十多年的快速发展,个人住房信贷市场的供给方也从建行、工行等少部分商业银行发展到所有商业银行,甚至包括一些新型的互联网金融机构。
从统计数据来看,截至2018年6月,工、农、中、建、交五大国有大型商业银行个人住房贷款余额合计为16.41万亿元,相比1998年末的不到500亿元,增加了约16万亿元,增长了327.2倍;占全国金融机构个人住房贷款余额总量的68.97%,2014年最高时占比达到77.06%。
由此可见,五家大型国有商业银行是我国个人住房贷款的提供主体,是个人住房信贷市场的主力军(见图2)。
图22007~2018年五大商业银行个人住房贷款余额及占全国住房贷款余额比重
从工、农、中、建、交五大商业银行2007~2018年上半年财务报告数据来看,五大国有商业银行个人住房贷款余额规模从2008年之后开始快速上升,从2007年的2.08万亿元上升到2018年6月的16.41万亿元,年均复合增长率为21.74%;占五大商业银行贷款总额的比重也从2007年的14.08%上升到2018年6月的29.29%(见图3)。
五大行2018年上半年年报显示,中国建设银行个人住房贷款规模最大,为4.50万亿元,占该行贷款总额的33.46%;中国工商银行个人住房贷款余额为4.28万亿元,占该行贷款总额的28.66%;中国农业银行个人住房贷款余额为3.40万亿元,占该行贷款总额的29.67%;中国银行个人住房贷款余额为3.28万亿元,占该行贷款总额的28.75%;交通银行个人住房贷款余额为0.95万亿元,占该行贷款总额的19.87%。
在五大行的贷款业务中,个人住房贷款业务已经稳居第一的位置,远远超过排名第二的制造业和排名第三的交通运输、仓储和邮政业(见图4)。
图32007~2018年五大商业银行个人住房贷款占银行贷款余额及所占贷款业务比重
图42018年工、农、中、建、交五大商业银行半年报分行业贷款百分比堆积图
自1998年以来中国住房商品化历时二十余年,后十年房价的快速上涨与信贷的促进作用有密切关系,银行体系主力——五大国有银行的个人住房信贷业务跃居第一位即是证明之一。
五大行大力发展个人住房贷款业务的原因,一方面与需求侧有关,即伴随着经济发展和城市化进程,人们对住房消费和投资的需求日益增加;另一方面,从银行供给侧来看,个人住房贷款业务具有收益稳定、风险小的特点,并可以通过与借款者建立长期合作关系,进而开展交叉销售。
因此,个人住房贷款业务呈现快速增长势头。
从个人住房贷款余额地区结构[1]分布来看,地区间分布极不平衡。
截至2018年底,东部地区[2]个人住房贷款余额为16.31万亿元,占全国个人住房贷款总额的63.24%;中部地区[3]个人住房贷款余额为4.84万亿元,占全国个人住房贷款总额的18.77%;西部地区[4]个人住房贷款余额为4.64万亿元,占全国个人住房贷款总额的17.99%(见图5)。
从各地区个人住房贷款余额来看,个人住房贷款余额超过1万亿元的地区有广东、江苏、浙江、上海、山东、北京、福建、四川和河北九个省市,其规模合计占全国个人住房贷款余额的62.22%。
图52018年末个人住房贷款地区结构
二个人住房贷款利率情况
(一)首套住房贷款平均利率
从近几年全国首套住房贷款平均利率趋势来看,自2016年9月30日的本轮房地产市场调控以来,首套住房贷款利率步入上行周期;从2016年9月的4.44%,约为同期基准利率的九折左右,上升到2018年12月的5.68%,约在同期基准利率上浮15.92%(见图6)。
全国首套住房贷款平均利率持续走高主要有两个方面原因:
一方面是在房地产市场调控的大背景下,金融机构通过提高住房贷款利率来收紧个人住房信贷规模,以此贯彻和落实中央和各部委的房地产调控要求;然而首套房居住和消费属性明显,政策也存在一定“误伤”的成分。
另一方面是在金融去杠杆和利率市场化背景下,金融机构资金成本和机会成本不断上升,金融机构更多的将其贷款额度用于其他利率水平更高的业务,导致个人住房贷款额度收紧。
结合图6数据来看,个人住房贷款市场表现出规模增速下行、价格上升的态势,两者走势内在逻辑一致。
图62014~2018年全国首套住房贷款平均利率走势
步入2018年下半年后,全球贸易摩擦频现,我国外需趋弱,消费难有起色,经济下行压力增大,在这样的宏观大背景下,央行实施多次降低存款准备金操作,货币市场宽松信号明显,资金流动性合理充裕。
受此影响,南京、北京、广州、杭州、上海、深圳等住房市场热点城市陆续出现首套住房贷款利率下调的现象。
2018年12月,全国首套住房贷款平均利率结束连续两年的上涨态势,首次出现环比下降,环比11月下降0.53%。
毋庸置疑的是,为促进住房市场向“居住属性”的回归,确保房地产市场稳定健康的发展,对住房贷款执行差别化信贷将是未来房地产金融调控的政策方向。
因此,为更好地对居民首次置业购买住房的合理需求进行金融支持,未来一至两年首套住房贷款利率仍将保持平稳或下调态势。
(二)二套住房贷款平均利率
从近几年我国二套住房贷款平均利率走势来看,从2017年5月开始二套住房贷款平均利率步入上行周期;从2017年5月的5.4%,约在同期基准利率上浮10%左右,上升到2018年12月的6.04%,约在同期基准上浮23.27%,部分银行执行基准利率上浮30%的二套住房信贷政策(见图7)。
二套住房贷款平均利率较同期基准利率保持较高上浮水平,其原因在于:
二套房投资属性明显,甚至具有一定程度的投机属性;各金融机构严格落实中央房地产调控部署,通过差别化的信贷政策提高住房市场投机成本,以此降低住房市场的投资需求。
从2017年10月开始,二套住房贷款利率有所下调,这主要是受宏观经济下行的大背景影响,但“住房不炒”是房地产长效机制的重要内容,因此预计相关金融政策不会过快过大放松,利率下行的幅度不会过大。
图72014~2018年全国二套住房贷款平均利率走势
(三)部分城市首套、二套房贷利差情况
2017年以来,一线城市的首套、二套房贷利差都经历了收窄的过程,2018年1月至10月基本保持平稳,2018年10月后四个一线城市的首套、二套房贷利差发生分化:
北京和广州保持了原有态势,利差分别为0.43个百分点和0.41个百分点,上海和深圳首套、二套房贷利差则进一步扩大(见图8)。
上海首套、二套房贷利差扩大主要是由首套房贷利率下降导致的,深圳则主要是因为二套房贷利率上升导致的,由此可以看出两者变动的背后动力并不相同,上海房贷市场政策导向是向住房的居住属性倾斜,深圳的政策导向是抑制二套需求,这反映出背后投资投机的热情依然较高。
部分二线城市的首套、二套房贷利率在2017年至2018年10月也表现与一线城市同样的走势,即先收窄后持平。
2018年10月后则出现较大分化:
南京的首套、二套房贷利差由2018年7月的0.17个百分点扩大至2018年12月的0.41个百分点,这是由首套房贷利率降幅更大导致的。
杭州和武汉的首套、二套房贷利差收窄,但两者原因并不相同,杭州是因为首套房贷利率上升幅度更大导致的,反映出市场对杭州仍然表现出较高的购买热情;武汉则是由二套房贷利率下降幅度更大导致的,反映出武汉房价面临一定的下降压力。
长沙的首套、二套房贷利率差相对于2018年10月
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