整理房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议.docx
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整理房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议
房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议
目前各地房地产业发展得如火如荼,尤其是北京的房地产业由于2008年奥运会的拉动影响,房价更始是一路上涨,尽管国家采取宏观调控政策,仍然抑制不住房价的上扬,销售形势一片大好。
然而,很多房地产开发企业的财务报表严重亏损,这与房地产市场的繁荣形成巨大反差。
为了规范房地产开发企业的征收管理,通州区地税局稽查局近几年每年都安排对辖区内的房地产开发企业进行专项检查。
一、房地产开发企业组织结构和经营方式中存在的问题
(一)合作建房之一:
“以房换地”双方均未纳税
以房换地是房地产开发企业取得土地使用权的一种方式,具体形式是房地产开发企业以无偿转让建成后的部分房屋所有权为代价,换取土地所有人土地使用权的一种行为。
因其前期投入少,对企业资金需求压力不大而被房地产开发企业普遍采用。
房地产开发企业与土地所有人在房屋与土地互换过程中均没有进行货币结算,也不通过会计帐簿核算,房地产开发企业只依据实际收取的“预收帐款”为计税依据缴纳营业税,形成偷逃税款。
实际上,在房屋与土地互换过程中,房地产开发企业以转让建成后的部分房屋所有权为代价,换取了土地使用权,发生了销售不动产的行为;土地所有人以转让土地使用权为代价,换取了部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为。
因此双方都未按规定缴纳税款。
(二)合作建房之二:
以出租土地使用权为代价换取房屋所有权,双方均未纳税
土地所有权人将土地使用权出租给房地产开发公司若干年,房地产开发公司投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,开发公司将土地使用权连同所建的建筑物归还土地所有权人。
在这一经营过程中,双方没有货币结算,也因此忽略了税金问题。
实际上开发公司是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,土地所有权人是以出租土地使用权为代价换取建筑物。
土地所有权人发生了出租土地使用权的行为,乙方发生了销售不动产的行为。
这一经营过程中,合作双方均未缴纳相应的税款。
(三)合作建房之三:
按一定比例参与分配房屋,双方均未纳税
在合作建房中,甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股,成立合营企业。
房屋建成后双方按一定比例分配房屋,在此经营过程中,合作双方也未进行货币结算,在分得房屋后将房屋进行销售而未按规定纳税。
在此经营行为中,未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为。
首先甲方向合营企业转让的土地,发生了“转让无形资产”行为,而对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则发生了“销售不动产”行为,因此合作双方都未按规定缴纳税款。
(四)合作建房之四:
按一定比例参与收入分配,取得利润未纳税
在合作建房中,甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润。
合营企业能够按照所取得的房屋销售收入缴纳营业税,而甲方在取得相应的利润或收入时未缴纳相应的税金。
在这种经营行为中,甲方不属于营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,甲方在取得固定利润或从销售收入中按比例提取的收时,发生了“转让无形资产”的行为。
目前各地房地产业发展得如火如荼,尤其是北京的房地产业由于2008年奥运会的拉动影响,房价更始是一路上涨,尽管国家采取宏观调控政策,仍然抑制不住房价的上扬,销售形势一片大好。
然而,很多房地产开发企业的财务报表严重亏损,这与房地产市场的繁荣形成巨大反差。
为了规范房地产开发企业的征收管理,通州区地税局稽查局近几年每年都安排对辖区内的房地产开发企业进行专项检查。
一、房地产开发企业组织结构和经营方式中存在的问题
(一)合作建房之一:
“以房换地”双方均未纳税
以房换地是房地产开发企业取得土地使用权的一种方式,具体形式是房地产开发企业以无偿转让建成后的部分房屋所有权为代价,换取土地所有人土地使用权的一种行为。
因其前期投入少,对企业资金需求压力不大而被房地产开发企业普遍采用。
房地产开发企业与土地所有人在房屋与土地互换过程中均没有进行货币结算,也不通过会计帐簿核算,房地产开发企业只依据实际收取的“预收帐款”为计税依据缴纳营业税,形成偷逃税款。
实际上,在房屋与土地互换过程中,房地产开发企业以转让建成后的部分房屋所有权为代价,换取了土地使用权,发生了销售不动产的行为;土地所有人以转让土地使用权为代价,换取了部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为。
因此双方都未按规定缴纳税款。
(二)合作建房之二:
以出租土地使用权为代价换取房屋所有权,双方均未纳税
土地所有权人将土地使用权出租给房地产开发公司若干年,房地产开发公司投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,开发公司将土地使用权连同所建的建筑物归还土地所有权人。
在这一经营过程中,双方没有货币结算,也因此忽略了税金问题。
实际上开发公司是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,土地所有权人是以出租土地使用权为代价换取建筑物。
土地所有权人发生了出租土地使用权的行为,乙方发生了销售不动产的行为。
这一经营过程中,合作双方均未缴纳相应的税款。
(三)合作建房之三:
按一定比例参与分配房屋,双方均未纳税
在合作建房中,甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股,成立合营企业。
房屋建成后双方按一定比例分配房屋,在此经营过程中,合作双方也未进行货币结算,在分得房屋后将房屋进行销售而未按规定纳税。
在此经营行为中,未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为。
首先甲方向合营企业转让的土地,发生了“转让无形资产”行为,而对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则发生了“销售不动产”行为,因此合作双方都未按规定缴纳税款。
(四)合作建房之四:
按一定比例参与收入分配,取得利润未纳税
在合作建房中,甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润。
合营企业能够按照所取得的房屋销售收入缴纳营业税,而甲方在取得相应的利润或收入时未缴纳相应的税金。
在这种经营行为中,甲方不属于营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,甲方在取得固定利润或从销售收入中按比例提取的收时,发生了“转让无形资产”的行为。
(五)“拆一还一”回迁户未依成本价计税
房地产开发企业对老城区或旧有居民点进行开发时,对原有住户普遍采用以建成后新房等面积换取需拆占原住户面积,对原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法(俗称“拆一还一,多增补价”)取得土地使用权。
对原住户增加面积缴纳的购房款,房地产开发企业仍能依预收帐款计提营业税,而对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本,而未计算并缴纳营业税。
(六)假代建、真开发:
双方同时不缴纳税金
开发商以土地所有方的名义报建,所需资金由开发商“借给”对方使用,实什僮魅从邢嗟币徊糠址康夭⑵笠狄宰貌糠址课莸乃腥ㄎ郏蝗×瞬糠滞恋氐氖褂萌ǎ恋厮蟹揭宰貌糠滞恋氐氖褂萌ㄈ〉貌糠址课莸乃腥āU庵智榭鐾撬酵辈患剖杖搿⒉唤赡上喙厮敖稹?
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(七)有挂靠关系的房地产企业之间应缴未缴税费现象。
包括被挂靠企业向挂靠方收取的代扣缴税费未按规定时间申报等。
二、房地产开发企业在财务核算中存在的问题
(一)隐匿收入方面
1.企业“预收账款”不及时结转收入,造成少缴各项税金及附加。
一些企业的财务人员将预收的定金长期挂账,不及时结转收入,认为只要不给购房人开具正式的发票,不将预收帐款结转到销售收入中就可以不缴纳营业税。
致使“预收帐款”结转销售收入的时间滞后,通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”时间,有意识的延缓销售收入实现,影响纳税义务发生时间。
2.有的企业将预收房款记入“其他应付款”,从而隐瞒收入,部分企业将向业主收取的“代办费”、“手续费”、“车位费”等相关收费记入“其他业务收入”,未缴纳相应税金。
3.提供虚假或不完整的销售面积。
销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容,但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度,为初步估算销售收入实现的状况提供依据。
所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积,增加税务人员核算企业收入的难度。
4.以物易物隐匿收入。
在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用,而在商品房“销售收入”中却不记载,造成了税款的流失。
5.将自行开发的房产用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为,发生所有权属转移时未按规定视同销售房地产,取得其收入未按规定申报缴纳税费。
(二)虚增成本方面
1.利用成本核算特点虚增成本。
目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。
由于项目开发周期跨度一般在1年以上,企业开发项目中的单位项目较多,对口的施工单位、供料商多,项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”,所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。
一些房地产企业的财务人员利用这一特点,自行加大早期单位平米的计划预算造价,从而达到少缴企业所得税的目的。
2.支付工程款、材料款未取得国家规定的发票,加大成本支出少缴税款。
3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”,而是混入“开发产品”科目中,直接转增“经营成本”。
同时少缴或迟缴房产税、土地使用税。
4.企业管理人员的私家车,在企业列支并计提折旧,虚列成本,少缴企业所得税;
5.企业将预缴的土地增值税一次性计入当期损益,虚增当期成本,造成少缴企业所得税。
(三)超标准列支费用
1.利息支出问题。
(1)未在成本对象中分摊借款利息。
由于房地产公司借入资金量大,利息支出较多。
部分企业财务处理未将其予以资本化,而作为财务费用全部直接在税前扣除,影响了当期的税前利润,造成纳税滞后。
(2)高利率融资。
存在的问题主要有:
在企业内部进行集资,超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用;在支付给职工利息时,有未按规定代扣代缴个人所得税的行为。
2.销售费用列支问题
(1)销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理,而是直接混入其他销售费用中列支,销售人员的人员数量随意性大,工资支出较多,造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。
(2)虚增代理费用。
由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定,各代理公司收取费标准不一致,一些房地产公司通过支付销售代理费的形式,将收入进行转移隐匿;或将一些“灰色”成本(如无票支出、非法支出)以代理费的形式支出、转帐,挤占税前利润。
(3)广告费、业务招待费超支。
超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中,减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。
(四)其它问题:
1.发票管理问题:
该行业大多数企业都存在未按规定开具、取得发票的行为。
2.印花税问题:
少数企业存在合同及实收资本未贴印花问题。
3.不设置帐务,特别是挂靠企业。
因为目前很多房地产开发企业都是私营经济性质,有的根本没有设置帐务,也没有专门的财会人员,只在房屋销售(预售)时才临时安排开票的收款人员,致使税务机关无帐可查。
或者虽设置了帐务,但不齐全,也不规范。
有一部分房地产开发企业,虽
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