房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习11Word格式文档下载.docx

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第三节　人口因素

房地产特别是居住房地产的需求主体是人，人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素，人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大的影响。

下面主要从人口数量、人口素质、人口结构三个方面来说明人口因素对房地产价格的影响。

一、人口数量

房地产价格与人口数量的关系非常密切。

在某一地区（如某个城市），当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；

而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下降。

引起人口数量变化的一个重要来源：

建设工程教育网因素是人口增长，它是在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长导致的人口数量增加或减少的变动现象。

根据人口增长的绝对数量，人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况。

反映人口增减速度的指标主要是人口增长率。

某一地区的人口增长率是该地区一年内人口增长的绝对数与其同期年平均总人数之比。

计算公式为：

人口增长率＝（本年人口增长绝对数年平均总人数）×

％

人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长。

人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。

反映人口自然增减速度的指标主要是人口自然增长率。

某一地区的人口自然增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长导致的该地区人口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。

人口自然增长率＝［（本年出生人数－本年死亡人数）年平均总人数］×

％＝人口出生率－人口死亡率

人口出生率的高低与人口的年龄构成、育龄妇女的生育率、初育年龄、生活水平、文化程度、传统观念和习俗、医疗卫生条件以及国家计划生育政策等有密切的关系。

人口死亡率则受人口的年龄构成、卫生保健条件、生活水平等因素的影响。

人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。

反映人口机械增减速度的指标主要是人口机械增长率。

某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因迁入和迁出因素的消长导致的该地区人来源：

建设工程教育网口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。

人口机械增长率＝［（本年迁入人数－本年迁出人数）年平均总人数］×

在城市，特别是城镇化导致的外来人口增加，对房地产的需求必然增加，从而会引起房地产价格上涨。

人口数量还可以分为常住人口、暂住人口和流动人口，以及日间人口和夜间人口等的数量，来分析它们对不同类型房地产的价格影响。

另外，在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。

人口密度从两方面影响房地产价格：

一方面，人口高密度地区一般地说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等行业的发展，提高房地产价格；

另一方面，人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。

二、人口结构

人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。

其中，人口年龄构成是指一定时间人口按照年龄的自然顺序排列的数列所反映的年龄状况，以年龄的基本特征划分的各年龄组人数占总人数的比例表示。

人口家庭构成反映家庭人口数量等情况，它对于住宅类型的选择等有重要参考价值。

中国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单的小家庭发展的趋势。

其中的家庭人口规模（家庭平均人口数）发生变化，即使人口总量不变，也将使居住单位数发生变动，从而引起所需要的住房数量的变动，随之导致住宅需求的变化而影响房地产价格。

一般地说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需的住房总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。

来源：

建设工程教育网

三、人口素质

人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。

人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。

如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。

第四节　制度政策因素

影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策及有关规划和计划等。

一、房地产制度政策

房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。

例如，在传统城镇国有土地使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地价、地租根本不存在；

在传统城镇住房制度下，对住房实行实物分配、低租金使用，必然使住房价格和租金极低。

而改革城镇国有土地使用制度和住房制度，允许土地使用权出让、转让、出租，推行住宅商品化、社会化，实行住房分配货币化，就使得房地产价格显现出来，并反映房地产市场供求状况，同时也受房地产市场供求的影响。

目前，中国房地产所有制是房屋可以私人所有（其中，住宅绝大部分为私人所有），而且可以买卖；

但土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。

因此，土地仍然没有所有权价格，所谓的土地价格均是指某种土地使用权价格。

如果土地所有权价格和土地使用权价格同时存在，则土地使用权价格一般会低于土地所有权价格。

另外，土地使用权一般是有使用期限的，因此土地及房地产价格的高低又与土地使用期限的长短有关。

一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高；

反之，就会越低。

国有建设用地还是政府独家垄断供应的，供地政策（包括供应量、供应结构和供应方式等）的变化会引起土地及房地产价格的变动。

在房地产制度政策中，房地产价格政策对房地产价格的影响也很大。

房地产价格政策是指政府对房地产价格高低与涨落的态度及其采取的相应管制或干预方式和措施等，包括对房地产是实行市场调节价还是政府指导价、政府定价。

房地产价格政策抽象来看可分为两类，一是高价格政策，二是低价格政策。

所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格。

低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。

因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下降。

但值得注意的是，低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下；

同理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。

政府对房地产价格的管制或干预方式，可能是直接定价或者制定最高限价或最低限价，也可能是通过一些其他措施或手段来调节价格。

其中，抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们导致房地产价来源：

建设工程教育网格下降的速度和幅度不尽相同，这些措施主要有：

①政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设，以增加房地产供给，从而平抑房地产价格，②规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价；

③制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格；

④建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。

此外，还可以采取税收、金融等政策来稳定或抑制房地产价格。

．低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。

（　）（年试题）

答案：

√

二、税收政策

新开征、暂停征收、恢复征收或者取消某种涉及房地产的税收（以下简称房地产税收），提高或者降低房地产税收的税率或税额标准等，会对房地产价格有影响。

但不同种类的房地产税收及其纳税人、计税依据、税率或税额标准、征收方式方法、减免税规定等的不同，导致房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的。

分析房地产税收对房地来源：

建设工程教育网产价格的影响，首先要区分它们的征收环节。

可把房地产税收分为房地产开发环节的税收、房地产转让环节的税收和房地产持有环节的税收。

（一）房地产开发环节的税收

房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收，例如耕地占用税、固定资产投资方向调节税（从年起暂停征收）。

一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发建设成本，从而会推动房地产价格上升；

相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。

但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，还要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。

如果是卖方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上升；

而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发商的“超额利润”。

如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发商通过降低开发利润等而“内部消化”，难以使房地产价格上升；

而减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降。

（二）房地产转让环节的税收

房地产转让环节的税收相当于商品流通环节的税收，例如土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加（可视同税金）、所得税（企业所得税或个人所得税）、印花税。

考察房地产转让环节的税收对房地产价格的影响，首先需要把它们区分为向卖方征收的税收和向买方征收的税收。

上述税收中，土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、印花税是向卖方征收的税收，契税是向买方征收的税收。

一般地说，增加卖方的税收，比如开征土地增值税、消费税（目前对房地产没有征收消费税，但假如像对烟、酒、化妆品、小轿车等类消费品那样对高档公寓、别墅征收消费税），会使房地产价格上升；

反之，减少卖方的税收，比如减免营业税，会使房地产价格下降。

增加买方的税收，比如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；

反之，减免契税，会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上升。

增加或减少卖方的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，同于上述增加或减少房地产开发环节的税收，也要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。

如果是卖方市场，则增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方，从而会导致房地产价格上升；

而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。

如果是买方市场，则增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上升；

而减少卖方的税收则会使房地产价格下降。

（三）房地产开发持有的税收

房地产持有环节的税收相当于商品使用环节的税收，例如城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、物业税（准备开征，但目前尚未开征）。

直接或者间接地对持有房地产课税，比如开征物业税，实际上是增加了持有房地产的成本或者说增加了房地产使用成本，会使房地产自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机需求，从而会使房地产需求减少，导致房地产价格下降。

对于收益性房地产来说，物业税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。

相反，减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。

持有环节的税收不仅有抑制房地产需求的作用，还有增加房地产供给的作用。

三、金融政策

房地产由于价值量大，其开发、投资、消费均与金融密切相关。

因此，金融政策的变化对房地产价格有影响。

影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括严格控制或适度放松房地产开发贷款、购房贷款，上调或下调金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例，提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购房贷款期限等。

例如，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的房地产供应量，从而会使房地产价格上升；

采取诸如上调贷款利率、提高最低购房首付款比例等抑制房地产需求的措施，会减少房地产需求，从而会降低房地产价格。

．下列情况中会导致房地产价格上升的是（　）。

（年试题）

．上调贷款利率

．收紧房地产开发贷款

．开征房地产持有环节的税收

．增加土地供应

四、相关特殊政策

中共中央、国务院相继作出鼓励东部地区率先发展、实施西部大开发、振兴东北地区等老工业基地、促进中部地区崛起等重大决策，以及设立沿海开放城市、建立经济特区、设立开发区（包括经济技术开发区、保税区、边境经济合作区、出口加工区、高新技术产业开发区、旅游度假区。

分为经国务院批准设立的国家级开发区，经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的省级开发区），相应实行特殊的政策、特殊的体制机制、特殊的对外开放措施、国家给予必要的支持等等，意味着会吸引投资、经济较快发展、对房地产的需求相应会增加，从而会提高这些地区的房地产价格。

例如，深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发开放上海浦东，都使这些地区的房地产价格有较大上涨。

五、相关规划和计划

政府的规划和计划是重要的公共政策。

对房地产价格有影响的规划和计划很多，如国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划、年度建设用地计划、住房建设规划等。

这些规划和计划的编制、调整和修订，对房地产价格会有很大的影响。

（一）国民经济和社会发展规划

国民经济和社会发展规划是国家加强和改善宏观调控的重要手段，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。

它按行政层级，分为国家级规划、省（区、市）级规划、市县级规划；

按对象和功能类别，分为总体规划、专项规划、区域规划。

其中，总体规划是国民经济和社会发展的战略性、纲领性、综合性规划，是编制本级和下级专项规划、区域规划以及制定有关政策和年度计划的依据。

专项规划是以国民经济和社会发展特定领域为对象编制的规划，是总体规划在特定领域的细化，也是政府指导该领域发展以及审批、核准重大项目，安排政府投资和财政支出预算，制定特定领域相关政策的依据。

区域规划是以跨行政区的特定区域国民经济和社会发展为对象编制的规划，是总体规划在特定区域的细化和落实。

国民经济和社会发展规划对房地产价格有很大的影响。

例如，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。

”从供求分析上看，它的实施将会抑制普通商品住房价格过快上涨，而会使大户型高档商品住房价格上升。

（二）城乡规划

城乡规划是以促进城乡经济社会全面协调可持续发展为根本任务、促进土地科学使用为基础、促进人居环境根本改善为目的，涵盖城乡居民点的空间布局规划。

它是各级政府统筹安排城乡发展建设空间布局，保护生态和自然环境，合理利用自然资源，维护社会公正与公平的重要依据。

城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。

城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。

详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

这里主要讲一下城市规划对房地产价格的影响。

城市规划主要有城市总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划。

城市总体规划是一定时期内城市发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施，是引导和调控城市建设，保护和管理城市空间资源的重要依据和手段。

城市总体规划的内容有：

城市职能、性质和发展目标，市域各城镇人口规模、职能分工、空间布局和建设标准，禁建区、限建区、适建区、已建区及空间管制措施，建设用地的空间布局、土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建筑高度、建筑密度、容积率、人口容量等），城市各类绿地的布局，城市基础设施和公共服务设施的布局等。

城市控制性详细规划详细确定了规划地区各类用地的界线和适用范围，提出了建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定了各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型，规定了交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求，提出了各地块的建筑体量、体型、色彩等规划引导性要求，确定了各级道路的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定了工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线，确定了公共设施的位置、规模和布局，制定了相应的土地使用与建筑管理细则。

城市控制性详细规划是城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据。

城市修建性详细规划对所在地块的建设提出了具体的安排和设计。

因此，城市规划对房地产价格的影响很大，例如，如果城市规划将某个地区列为重点发展区域，则这个地区的房地产价格一般会上涨。

（三）土地相关规划和计划

对房地产价格有影响的土地相关规划和计划主要有土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划。

土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排。

土地利用总体规划的控制指标主要有两项：

一是建设用地总量，其中包括建设占用耕地的数量；

二是耕地保有量。

土地利用年度计划是在土地利用总体规划的框架内，根据国民经济发展的具体情况，对土地利用进行的年度调节，以保障土地利用总体规划的贯彻落实，具体是指国家对计划年度农用地转用量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。

土地利用年度计划指标包括农用地转用计划指标，分为城镇村建设占用农用地指标和能源、交通、水利等独立选址的重点建设项目占用农用地指标。

土地供应计划是计划期限内政府对行政辖区范围内国有建设用地供应数量、用途结构、空间布局和执行的具体安排。

土地供应计划指标是指在划拨或出让国有建设用地使用权时使用的指标。

土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划中确定的建设用地总量、农用地转用量以及国有建设用地供应数量、用途结构、空间布局等，决定了房地产开发用地的供应状况，从而对房地产开发用地以及商品房的价格有很大的影响。

当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上升，反之会下降。

（四）住房相关规划和计划

对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。

住房建设规划是引导和调控城市近期住房建设的专项规划，其确定的住房建设目标、建设总量、结构比例（如新建住房套型结构比例要求）、建设时序和空间布局等，特别是普通商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模或在住房建设总量中的比重，对商品住房价格有较大的影响。

住房建设总量增加特别是限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降，反之会上涨。

第五节　经济因素

影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况、居民收人水平、利率、汇率等。

一、经济发展

经济增长、繁荣或衰退等经济发展状况，影响着就业、收入和市场信心等，对房地产价格有很大的影响。

反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值（，）的增长。

是对一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量，从总体上反映了一个国家或一个地区的经济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的高低程度。

按照支出法核算，由消费（）、投资（）、政府购买（）和净出口（）四个部分构成。

一般地说，增长，消费、投资、政府购买和净出口都有增长，可能只是各自的增长幅度不同而已，也就是各自的贡献率不同。

增长说明社会总需求也在增加。

社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。

例如，世纪年代亚太地区的日本、新加坡、韩国和中国台湾、香港等国家和地区，经济持续高速增长，地价也相应地大幅度上涨（尽管从事后的亚洲金融危机来看，这种经济发展带有泡沫成分，有人甚至称其为泡沫经济）。

日本在第二次世界大战后共出现过三次地价暴涨，虽然引起这三次地价暴涨的原因很多，但不可否认它也是与日本经济的迅速发展密切相关的。

第一次地价暴涨出现于～年，正值日本重化学工业化时期，太平洋沿海工业化区域的地价暴涨现象较为突出，而它的波及范围扩大到大城市周围地区的住宅用地。

第二次地价暴涨出现于～年，正值日本开展地区开发和工业布局区向原有工业区外围延伸的时期，这次地价暴涨以大城市周围地区和主要地方城市的变动幅度最大。

第三次地价暴涨出现于～年，是在日本向信息化转变和东京向世界性金融中心城市过渡的时期发生的。

对于这次地价暴涨，年月日原联邦德国《法兰克福汇报》文章《日本城市地价暴涨》说：

“日本经济在世界市场上的成就是引起房地产价格上涨的启动器。

短短几年之内，东京因此变成了具有国际意义的银行中心，东京的交易所在这期间能与纽约的华尔街媲美，这把国际银行吸引到了东京。

数量众多的生产和商业企业在此期间也在东京开设了分支机构，因为尽管有贸易壁垒，繁荣兴旺的日本还是提供了良好的销售机会。

”

．一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。

×

二、居民收入

居民收入水平及其增长，对房地产特别是对住宅的价格有很大影响。

中国目前反映居民收入增长的指标有城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯收人的增长。

城镇居民人均可支配收入是指城镇居民家庭在支付个人所得税、财产税及其他经常性转移支出之后余下的实际收入。

农村居民家庭人均纯收入是指农村居民家庭总收人中扣除从事生产和非生产经营的费用支出、缴纳税款、上交承包金额后所剩余的部分。

这部分纯收入既可直接用于生产和非生产性建设投资，也可用于生活消费支出和储蓄。

通常，居民收入的真正增加（非名义增加。

名义增加是指在通货膨胀情况下的增加），意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上升。

至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。

所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。

如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响就不大。

如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上升。

如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向较小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。

但是，如果他们利用剩余的收入从事房地产置业投资或者投机，例如购买房地产用于出租后转让或者将持有房地产当作保值增值的手段，则会影响房地产价格。

三、利率

利率的升降对房地产价格也有一定的影响。

下面先从几个不同的角度分别说明利率升降对房地产价格的影响，然后说明利率升降总体上对房地产价格的影响。

从房地产开发建设成本的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本（或者说财务费用、投资利息），从而使房地产开发建设总成本上升或下降，进而使房地产价格上升或下降。

从房地产需求的角度看，由于现行购买房地产、特别是购买商品住宅普遍要借助于贷款，所以利率特别是房地产抵押贷款利率的上升或下降会增加或减轻房地产购买者的贷款偿还负担，从而会减少或增加房地产需求，导致房地产价格下降或上升。

从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。

综合来看，房地产价格与利率负相关：

利率上升，房地产价格会下降；

利率下降，房地产价格会上升。

．一般而言，房地产