深圳市一手住宅市场综述 楼市再升温 价格创新高Word文档格式.docx
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2004年至今,房地产十年九调,房价却陷入越调越涨的怪圈。
十年来深圳市新建商品住宅价格累计涨幅高达262%,日益高企的房价令很多置业者望而却步。
单纯的抑制需求已不能有效抑制房价的快速攀升,持续健康的长效机制有待建立,以逐渐解决供求矛盾,引导房地产市场进入健康发展阶段。
中央对房地产调控思路已经转变,变“堵”为“疏”,由抑制需求转变为增加供应,以市场决定为主的调控方向将引导楼市逐渐步入良性发展的通道。
从2013年市场的表现来看,思路转变带来的预期,已经对过快上涨的房价形成一定的影响。
二供应量止跌回升豪宅供应成亮点
2.1批售量创2009年以来新高
经过2010、2011年的供应低谷期,近两年供应量持续增加。
2013年深圳市全年批售量为564万㎡,同比增加了11.64%,创2009年以来的新高。
对于蕴藏大量需求的深圳楼市来说,供应量的增加无疑是一大利好。
随着中央对房地产市场调控思路的转变,增供应将取代抑需求成为调控主基调,随着长效机制的逐步建立,供求矛盾有望得到缓解。
从各区来看,2013年住宅批售集中在龙岗、宝安及龙华新区,三个区的批售量占全市总批售量的81.51%。
其中,宝安和龙华的批售量相对去年均有所减少,全市也只有这两个区域批售量下降;
而龙岗的批售量较去年增加了21.72%,仍处于遥遥领先的位置;
盐田的批售量大增了460.41%;
福田的批售量也延续增加的趋势,增长幅度是去年的近3倍,达到了171.67%;
南山及罗湖批售量也分别增加了31.53%、42.98%。
2.2推盘量顺势增长
推售方面,自2005年以来,全市住宅推售量持续减少。
今年情况有所改观,全年深圳市共推出住宅434万㎡,同比增加了14.2%,推盘量止跌回升,重回09年水平。
由于前3个月推盘项目的热销,4月份的推盘量创下2012年以来的新高,推盘面积达到了59万平,环比增长58.5%,同比增长76.8%,对全年推盘量的拉升可谓功不可没。
与批售类似,全市各区公开发售面积前三甲也是龙岗、宝安及龙华新区,三区公开发售总量占全市总发售面积的77.75%。
其中,龙岗占比近4成,公开发售面积达171.56万㎡;
宝安次之,占比为19.49%,是唯一的公开发售面积同比减少的区域;
龙华新区公开发售面积占比为18.75%,同比增加53.54%;
南山公开发售的面积增加幅度超过6成,增长幅度位居第二;
福田公开发售的面积同比大增359.12%,为24.13万平;
此外,盐田依旧为公开发售的面积占比最小的区域,面积达5.59万㎡。
表12013年各区商品住宅批售、推售面积列表
区域
批准预售面积(万㎡)
同比增减(%)
公开发售面积(万㎡)
宝安
96.5
-14.34%
84.66
-37.23%
福田
31.16
171.67%
24.13
359.12%
龙岗
261.12
21.72%
171.56
27.83%
龙华
102.35
-11.98%
81.46
53.54%
罗湖
12.84
42.98%
12.91
35.49%
南山
52.94
31.53%
54.03
64.30%
盐田
7.4
460.61%
5.59
39.65%
全市
564.31
11.64%
434.34
14.21%
数据来源:
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心
2.3全市推售户型特点
从户型分布来看,2013年70㎡以下小户型单位推售量有所减少,占比为6.52%。
70-90㎡的2-3房依旧为市场主力,推售量占比超过5成,较去年增加12个百分点;
复式单位的供应较去年也大幅增加,全市新推144㎡及以下复式住宅3092套,占比增加2个百分点;
全市新推144㎡以上户型住宅套数为5575,占全市新推总量的12.86%,同比增加了9.93%;
2013年全市新推别墅类产品共616套,较2012年大增153.50%。
以豪宅为主的南山区推盘量大幅增加近6成是豪宅供应增加的主要原因之一。
三成交上行中小户型热销依旧
3.1成交量走高供求比平稳
2011年的成交低谷过后,近两年全市新房成交量稳步回升。
随着推售量的逐渐增加及平静政策环境带来了的利好,2013年的成交量达到2008年以来的次高水平,成交面积达到438.33万㎡,同比增加19.44%。
全市推盘量与成交量基本相当,供求比约为0.99。
2010、2011年两年的低量成交积累了一定的需求。
近两年,需求释放,购买力增强,促使供求比例下降。
随着新型城镇化进程及人口政策改革的推进,未来深圳住房需求或将继续增加。
目前全市的供应量仍不能满足购房需求,面对深圳长期存在的供求矛盾及潜在需求,供求矛盾短期内仍将会持续。
3.2政策边际效应递减上半年成交量仅次09年
从月度成交走势来看,除了2月份春节期间,2013年各月的成交量波动幅度不大,基本维持在30-40万㎡的水平。
上半年,全市成交量一路走高,共成交了235.07万㎡,达到六年来的次高水平,其中1月、5月、6月保持在45万㎡以上的高位。
下半年,成交基本维持平稳状态。
仅11月份,由于入市项目价格较为合理,部分处于观望状态的购买者入市,成交量达到又一高峰,成交面积为45.21万㎡。
总体来讲,下半年受银贷收紧及政策预期的影响,成交量较上半年减少了13.53%,以203.26万㎡的成交量收官。
3.3二、三房住宅占比达6成
2013全市成交一手住宅为47759套,较去年增加18.8%。
从户型结构的成交分布来看,二房住宅和三房住宅占比达到了63.76%,销售套数为30451套;
一房住宅占比超过两成,成交套数达到11338套;
三房及以下户型成交套数占全市总成交套数的86.50%,中小户型依然占据市场主力地位;
四房及以上大户型成交相对较为冷清,占比仅为6.41%。
3.4新盘销售率理想福田成交量涨幅居首位
2013年全市除南山成交量同比减少外,其余各区成交量都有所增加。
其中福田今年推盘量大增3倍多助推了需求市场的活跃,成交量同比大增了84.50%;
成交量最大的龙岗区,也有51.33%的增长幅度;
随着宝安中心区与西乡等住宅集中片区的项目入市量下降,宝安区成交量仅与去年基本持平,但仍居全市第二名;
南山区入市房源中大户型单位占了很大比例,项目均价多在3万/㎡以上,也不乏均价4万/㎡以上项目的踪影,高房价令很多购买者望而却步。
表42013年深圳市各区成交情况
成交量(万㎡)
同比增减
新盘开盘销售率
8.29
51.90%
73%
21.50
84.50%
78%
24.67
-34.60%
56%
3.22
64.65%
67%
182.40
1.93%
62%
198.25
51.33%
61%
深圳中原研究中心注:
各区新盘销售率已剔除现房推出的项目
从开盘销售情况来看,上半年高涨的购房热情催生了很多开盘销售率9成以上的新盘,随着需求的大量释放及市场环境的变化,下半年,开盘销售率有所降低。
福田区的开盘平均销售率为全市最高,全年共有5个新盘入市,开盘率均在7成以上,位于香蜜湖片区的合正香蜜原著以其价位及区位优势,开盘达到了9成以上的销售成绩;
位居第二位的是罗湖区,开盘销售率也在7成以上。
由此可见,随着全市供应转向龙岗、宝安等关外区域,福田、罗湖等中心区可谓一房难求,间接促进了房源的成交热。
除此之外,其余各区不乏“日光盘”的踪影,龙岗的麟恒中信广场及招商花园城、南山的恒裕滨城、宝安的馨领域等开盘当天均基本售罄。
3.5存量先降后升年底达到新高
2013年年底深圳存量可售新房约403万㎡,达到2010年以来的最高水平,较2012年年底增加了79万㎡,增幅为24.43%。
上半年“国五条”的出台,间接利好一手市场,成交形势一片大好,一部分库存得到快速消化,存量从年初的308万㎡减少到6月份的255万㎡,减幅为17.27%。
从7月份开始,存量又进入上升的通道,一路升至年末的最高点。
由于上半年释放了大量的需求,购买力显现出疲软状态,成交量开始下降,存量小幅增加。
进入9月份,银行信贷收紧,各种调控措施陆续加码楼市,对市场预期产生了一定得影响,购买者入市意愿明显减弱,存量以10%的幅度增加。
经过两个月的需求积累,11月份,部分观望者开始入市,成交量达到下半年的最高点,抑制了存量继续上涨的势头。
12月份成交的回落及年末开发商的集中推盘,存量迅速增加17.36%。
从历史长期数据来看,2013年底的存量远高于2010、2011年底的水平,按今年月均37万㎡去化速度来看,还需要11个月的消化时间。
虽然存量有所增加,但去化周期处在相对较短的水平。
从各区来看,龙岗的新房存量位居全市首位,2013年底该区在售楼盘中仍有223.24万㎡可售住宅,比2012年底增加约30.60%,增量为52万㎡;
宝安区增量位居第二,较2012年增加12万㎡。
存量变化最大的当属盐田区,该区2013年年底的可售房源面积较2012年增加了2倍多;
罗湖区的存量增幅紧随其后,较2012年增加了近6成。
福田是唯一存量减少的区域,2013年年底存量为16.21万㎡,同比减少14.01%。
四需求大量释放价格先扬后抑
4.1价格再创历史新高
深圳全市一手住宅成交均价经过2011、2012的微幅下跌后,2013年全市一手住宅的成交均价同比上涨了14.39%,为21626元/㎡。
随着经济改革逐步铺开,经济上行速度有所减缓,但基本保持平稳趋势。
全年中央对楼市并未大力度打压,深圳市购房需求得以大量释放,价格顺应成交热也一路上行,目前仍保持稳中有升的趋势。
4.2福田、罗湖领涨盐田成唯一下跌区域
从各区均价来看,2013年除盐田外,其余
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