人口老龄化与房地产行业研究分析报告文档格式.docx
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第二节 发达国家已全面进入老龄化时代
目前,西方发达国家的老年抚养比已经很高,但预计在下一个二十年内仍将显著增加。
OECD(经济合作与发展组织)成员国的平均老年人口抚养比在2000年为20.9%,预计在2030年将增长到37%。
尤其是意大利、法国、德国、以及日本,人口老龄化的问题相当严重,这些国家的老年人口抚养比预计在未来的二十年内将达到45%。
图表3:
部分OECD成员国人口预期寿命
图表4:
部分OECD成员国出生率
图表5:
部分OECD成员国65岁以上人口占比
图表6:
部分OECD成员国老年人口抚养比
第三节 中国正加速进入老龄化时代
2012年末,我国65岁以上人口占比不到13%,但是,随着出生率的下降、婴儿潮部分人口步入老龄以及预期寿命的延长,预计到21世纪中叶,我国65岁以上人口占比将达到35%,逼近当前日本的水平。
图表7:
我国出生率
图表8:
我国人口预期寿命
图表9:
部分OECD国家2012年末65岁以上人口占比
根据发达国家的经验,在人口老龄化的过程中,政府和企业都十分重视老年人晚年生活的质量。
海外以房养老和养老地产的经验值得我国借鉴。
第二章 以房养老模式分析
第一节 以房养老模式介绍
人口老龄化趋势以及社会劳动人口结构变化,对现代养老制度有着深远的影响。
在19世纪,由于老龄人口占比还不高许多发达国家的公共退休体系负担还不大,养老金替换率通常超过70%。
不过,部分OECD成员国的公共退休体系则相对简洁,例如英国与澳大利亚,政府提供最基本的退休保障,更多地退休收入则仰仗于私营机构的协议。
各国的养老保险体制基本上遵循世界银行推荐的三支柱模式,即政府、企业与个人相结合的养老保障模式。
图表10:
部分OECD国家养老保险制度
美国
年龄
美国各州的法定退休年龄是按照人口出生时间动态设定的。
1924-1937年间出生的人口统一为65岁整,1938-1942年间出生人口退休年龄则每年递增等距延长两个月。
1943-1954年出生人口则统一为66岁整,而1955-1959年间的出生人口,同样执行每年递增延长两个月,直至1960年达到67岁整。
1960及以后出生的人口,退休年龄则统一为67岁。
政府
政府主导的社会养老保险,覆盖全国97%的就业人口,为国民提供基本的退休生活保障。
美国的养老金水平会根据全国消费水平和生活费用的提高做出相应的调整,以应对物价的上涨。
同时,为了补充劳动力,制度规定对推迟退休的增加每月的养老金,对于提前退休的则减少每月养老金。
雇主
私营退休养老保险,为各企业资源建立,联邦政府向雇主提供税收优惠措施的“私人年金计划”。
目前全美有60%以上的雇员参与了该计划。
该计划主要分为两类,第一类为确定待遇方式,即雇主对雇员允诺退休后给予多少退休金,由精算师确定每年储蓄金额。
第二类为交费方式,即先确定缴费多少,退休时按照累计的金额包括利息等确定总退休金的金额。
个人
个人自行管理的个人退休账户即个人储蓄保险,是由联邦政府通过提供税收优惠政策,个人自愿参与的补充养老计划。
在达到70岁是必须启用,且年薪超过一定数额的(未婚者年薪超过3.5万美元,已婚者年薪超过5万美元)不能参加这项计划。
英国
英国的法定退休年龄原为65岁,但在2011年初,英国政府逐步取消65岁法定退休年龄的限制,国民被赋予了自由选择退休与否的权利。
自2011年10月1日后,用人单位将不能再援引法定退休年龄政策来强制任何员工退休。
第一部分为,雇主与雇员按比例所缴纳组成的国家基本养老金,低收入者纳税低,高收入者纳税高,但所有人退休后所获养老金数额一致,这种分配方式本着社会福利的普遍性和公平性原则,资金分配向中低收入者倾斜。
第二部分为雇主为雇员提供的职业养老金计划,由于是非强制性的,所以普及范围不广。
第三部分是个人为养老进行的储蓄或购买的保险等。
澳大利亚
澳大利亚的法定退休年龄为男性65岁女性63.5岁。
2011年澳大利亚政府宣布,从2017年7月1日开始,逐步提高退休年龄,每两年提高半岁。
例如,2017年的退休年龄为65.5岁,到2023年为67岁。
政府养老金的资金来源主要为税收,由政府财政支付。
领取条件为男性65岁以上,女性60岁以上。
只有收入和财产低于一定标准的老人才能享受全额养老金。
高于规定收入与财产标准的部分按一定比例减少支付额。
职业养老保障金全部由雇主承担,是澳大利亚养老体系的主体部分。
按照雇员工资的9%缴纳并享受税收优惠政策。
该年金必须委托政府认定的信托机构管理,由雇员自主选择专业公司负责保值增值的投资运作。
该类年金在雇员退休后可以选择一次性领取或按月领取。
该部分为自愿性质的个人储蓄及财产和企业补充职业年金。
它用于满足雇员个人对退休后养老资金的特殊安排。
日本
日本的法定退休年龄为60岁。
但是依照2013-2025年养老金领取年龄将阶段性推迟至65岁的规定,雇佣方今后则有义务保证受雇者在65岁以前为其提供返聘、取消退休年龄规定及将退休年龄推迟至65岁等雇佣条件。
覆盖所有公民的国民年金制度,又称为基础年金,法律规定20岁以上60岁以下的国民都需要按月缴纳国民年金。
缴纳满25年者可在65岁时领取该基础年金。
与收入相关的雇员年金制度,按照收入者职业的不同又分为“厚生年金”与“互助年金”。
前者为5人以上私营企业职工的年金,后者为公务员,公营企业职工等分别各自专门的年金。
该养老计划为政府强制,受益与收入挂钩。
自2001年起日本引入的缴费确定型养老金计划。
该养老金分为个人与企业两种,且参与者可自行选择养老金的投资渠道。
参与者可以自由选择是否参加公司提供的缴费确定型养老计划,个人也可以选择在证券公司或者银行开立该种养老金账户。
但是个人不得同时参与两种,且公务员与家庭主妇不得参与。
但是如前所述,发达国家老龄化问题日趋严重,同时由于福利较高老年人都倾向于提前退休,调查显示,1974-2004年间,OECD国家60至64岁男性人口的平均劳动参与率从70-90%降到了20-50%。
因此,发达国家延续至今的高福利养老政策使得国家财政的负担逐渐加大,这点从美国、英国、澳大利亚以及日本的养老近资产积累的规模中可见一斑。
预计日本的养老金开支在2040年或将达到GDP的15%以上,财政压力较大。
图表11:
部分发达国家养老支出占GDP比重
发达国家老龄人口占比不断提高,老年人口抚养比不断上升,而公共财政中对养老金部分的支持也有些捉襟见肘,使得这些国家在养老保险制度方面有颇多创新,其中以房养老即是一种一项重要的手段。
但是,从各个国家的经验来看,以房养老的规模有限,并不能替代国家养老,只能作为一种补充手段。
第二节 各国以房养老的实践分析
海外以房养老通常是以逆向按揭产品作为载体,银行、保险公司等金融机构作为该项产品的设计方和提供方。
逆向按揭,也叫做住房反向抵押贷款,指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,金融机构对房屋和借款人进行综合评估后,按月或年支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。
这项制度安排旨在为部分资产富裕而现金不足(assetrich&
cashpoor)的老年人将固定资产化为固定年金用以晚年生活。
图表12:
部分OECD国家以房养老实践
国家
类型
内容
住房资产转换贷款(HomeEquityConversionMortgage)
该项目是美国逆向按揭的主要形式。
HECM由联邦住房管理局(FederalHousingAdministration)进行管理和保险。
在美国市场里,大约90%的逆向按揭贷款属于此种类型并。
HECM项目受到了联邦住房管理局与美国住房与城市发展部(DepartmentofHousingandUrbanDevelopment)的支持与担保。
联邦住房管理局根据借款人的年龄,房产价值,房产所在地设定一定的贷款数额限制。
银行,贷款公司以及一些其他私人金融机构则负责提供住房资产转换贷款。
62岁以上的老年人将房子抵押给银行或专门的逆向按揭公司,每月领取生活费。
具体数值同房产的价值和该机构对此人的寿命预期相关,一旦确定就不可更改,双方要承担中间风险。
用户可以尽可能长地生活在自己的住房内,并在一定期限内按月分期获得贷款。
住房持有者贷款(HomeKeeper)
由政府所支持的企业房利美(FannieMae)提供。
该项目可用于解决一些住房资产转换贷款所碰到的难题,例如公寓业主和新购入的住房(HECM项目需要申请者已在所抵押的房产居住一年以上),因此住房持有者贷款显得更为灵活。
然而该项目比住房资产转换贷款有着更高的贷款额度,但是每月可取现的金额相对更低,这也是为何HECM更受欢迎的主要原因。
专有逆向按揭贷款
私人公司所提供的项目则更多地针对高房产价值的老年人,使其合理的运用自己的房屋资产。
这些专有逆向按揭贷款由不同公司推出,根据客户群分类而有一定的差异性,贷款对象资格无需政府认可,属于个人理财产品。
此方式可让发放金融机构与住户共同享有住房增值收益,但放款金融机构要求保留住房资产的25%-30%作为偿还贷款的保证。
对于贷款人来说,该贷款类没有贷款额度限制,所以更适合高房产价值的客户,且该类贷款拥有比HECM更高的信用贷款的最高限额。
房屋回收机制(HomeReversion)
退休屋主将房屋所有权全部或部分转移至房屋转移机构,以换取固定的收入或者一次性的现金。
屋主仍有维护责任,其可以在该房屋内继续居住直到过世。
终身抵押贷款(LifetimeMortgage)
退休屋主保留有所有权,居住权以及维护责任,贷款将于住宅出售后方需偿付,是目前比较盛行的一种形式。
在贷款期间所产生的复利也将在屋主过世或者搬出房屋时偿清。
逆向按揭
澳大利亚最为普遍的资产释放产品。
通过抵押房产进行贷款。
贷款金额可以是一次性的金额形式或是定期的固定收入形式。
贷款将在屋主过世或者搬入养老院以及出售房屋后偿付,类似于终身抵押贷款。
贷款额根据贷款提供者的政策以及申请者的年龄而制定,基本上基于房屋所在的地理位臵以及房屋的市值。
住宅债券贷款(AccommodationBondLoans)
住宅债券贷款申请人的最低年龄为70岁且没有最高年龄限制。
但是申请人不得继续居住在房屋内,可以将房屋出租。
三年期债券的最高贷款额为50%的约定房屋价值。
五年期债券的最高贷款额为40%的约定房屋价值。
房屋回收计划(HomeReversionSchemes)
该计划允许申请者出售部分房屋资产并继续保留居住权。
最高可申请65%房屋价值的贷款。
申请者必须为60岁以上。
目前该计划只适用于墨尔本和悉尼地区。
通过考察美国、英国以及澳大利亚的逆向按揭产品市场发现,这一产品兴起于上
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