钢材市场改扩建项目策划报告Word下载.docx
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已建成厂房式单层房屋栋,总面积为30000平。
该市场毗邻新荣村长途客运站;
南临后湖大道,背靠汉黄公路,东近,西至,多路公交线路可达,交通便利;
依靠汉黄公路、后湖大道等交通优势,最大的辐射周边地区,成为武汉东北部食品集散中心。
5、项目改扩建起因
①、适应城市发展,增强江岸区经济发展力量,
改革开放三十年来,我国的国民经济体制和运行机制都发生了重大转变,市场需求在经济社会资源的配置中开始发挥主导作用。
商贸流通由被动适应生产、提供消费转变为创造需求、开发市场、引导生产,在拉动国民经济增长、推动产业结构调整、满足人民生活需求、吸纳社会就业等方面发挥着越来越重要的作用。
人民生活越富裕,对商品的消费能力越稳定,并适度增长;
城镇化水平越高,越来越多的非农业人口必然要求更多更好的商品供应。
因而建设批发交易市场,有利于江岸区经济发展,为江岸区经济与城区建设增强力量,
加强点状辐射商业网,增强城市经济辐射带动能力,提升城市形象,建设一个配套设施齐全、服务功能完善的的专业化批发交易市场,必将能够进一步促进本区域的经贸发展,对衔接产需、满足消费、增加就业机会有着积极的推动作用。
②、适应市场需求,繁荣区域经济
本区域内批发网点分布零乱,经营场地混杂寄居在住宅区内、居民楼里,致使市场监控力量不足,政府督管职能减弱,影响了区域经济的健康发展。
批发商户经营规模小、营销能力不足、运营成本高、服务质量难于到位。
企业存在不规范经营、不正当竞争手段损害他人权益等现象时有发生,这些消极状况直接损害了消费者的权益,也影响了区域经济的健康发展。
6、扩改建的重要性
①、有利于促进本区域内产业结构调整。
通过现代化的交易方式,大大减少流通环节,降低成本,保障供应,促进市场繁荣。
本食品市场将对区域内的食品流通起到重要的推动作用,在生产者和消费者之间形成“绿色通道”,为食品的生产提供交易展示的平台。
②、有利于促进区域经济发展。
目前,本区域内基本无规模化的食品市场、市场无科学规划,经营秩序杂乱,食品流通不规范。
由此可见,本食品市场的建设,将成为区域商品流通的支撑点和重要的经济增长点,强劲的辐射源,必将进一步带动周边地区第三产业的发展,促进经贸发展,拉动需求,增加就业机会,有着积极的推动作用。
③、有利于保证食品消费安全。
食品质量安全问题,是当前经济发展的重大问题。
食品质量的安全与人民群众生活息息相关,已经成为社会普遍关注的热点。
项目改扩建中,会建立食品安全检测中心。
食品安全检测中心的建成,不但满足市场的需要,而且保证了“绿色食品”进入百姓家庭。
强化市场监管,规范交易行为,创建放心市场,改善市场消费环境,增强对食品消费的信心,引导绿色消费。
④、有利于扩大就业,保持社会的繁荣与稳定。
投入运营后,可直接吸纳经营业主近百户,加入到市场经营中来;
直接提供150余个工作岗位,并依托市场带来近千个的就业机会,带动本区域经济发展。
二、项目分析
1、周边环境分析
交通运输条件
市场地处武汉市二环线外,不受城区交通管制,与市中心仅相距公里,四周和城区干道相连,交通便利。
2、市场调研
通过走访已经
3、政策环境研究
①、批发市场正逐步在丧失优势
中国的批发市场缘起于上世纪80年代,当时的市场经济正处于初创期。
于是从80年代开始,各类的批零市场大量出现。
从大环境来看,它的出现正是顺应了中国经济发展的主旋律,随着经济市场化的程度不断提高,批发市场也一定程度上成了经济风向标。
但是,随着现代零售业态的高速发展,终端零售、第三方物流等新兴业态的兴起,尤其是中国入世保护期结束以后,经济全面开放,国际零售巨头相继在中国拉开圈地扩张序幕。
受现代零售渠道的冲击,曾经红火的批发市场已经发生着非常明显的变化——重心不断下沉,辐射范围不断缩小,从当初的中心城市向二三级城市转移,辐射范围也由全省以及周边省份向周边市场萎缩。
批发市场的传统优势,是商品集散地,通过构建一个集中的产品销售、物流、信息的平台,实现产品的快速流通。
但随着市场环境的变化,作为商品集散地的优势正在一点点消失。
批发市场受到的冲击是多层面的,首先是现代零售渠道的崛起,其次,厂家深度分销,发展分销网络,直面终端。
加上批发市场自身例如窜货、价格体系不稳定等劣势,导致许多知名企业绕开批发市场,直接配送到县、乡镇;
第三,交通、通讯的发达,第三方物流的兴起,让批发市场丧失了作为商品和信息集散的功能。
货物都送到终端了,批发市场还有存在的必要吗?
终端已变,渠道已变,批发市场走到一个前所未有的困境。
②、食品批发市场的顽强生命力
现代零售渠道有它明显的优势,但食品批发渠道也有它极强的生命力。
因为中国的食品制造业中上存在大量的中小企业,他们要在市场中存活,受制于本身的条件还要依托于食品批发市场;
同时中国食品市场目前处于不规范的阶段,厂家运作不规范,商超经营也不规范。
虽然厂家思路到位了,要走终端,要发展分销网络,但在实际操作中,由于企业自身的素质和操作人员的素质,很难达到他们期望的目的。
此外,现代零售渠道的短视行为,脱离商业本质,追求高额费用,也不是短时间内所能改变的。
食品批发市场以灵活的经营形式、低成本、高流动实现现代零售渠道和厂家直面终端无法实现的优势。
但是食品批发市场的萎缩之势是在所难免的,关键的问题是没有一个强有力的管理系统支撑。
③、批发市场的客户主体悄然改变
批发市场曾经是个流金淌银之地,这个从计划经济向市场经济过渡时期的产物,恰到好处地承载了中国人压抑太久的物质需求,批发市场像个巨大的蓄水池,缓解着老百姓的消费饥渴。
商贾云集,车水马龙,门庭若市,水泄不通,这些都是当年批发市场的真实写照。
只要在批发市场有个几平米的档口,就可以数钱数到手指发麻。
然而现代零售渠道的建立与兴盛,其舒适的购物氛围、装修华丽、购物便捷、服务周到、价格合理、产品丰富的迅速吸引中国消费者购物,依托社区的连锁超市,进一步满足了人们购物的便利性;
同时大宗采购为特色的麦德龙等仓储式超市,也与批发市场抢夺批发生意。
随着现代零售渠道的逐步强大,生产厂家开始将重心不断向其倾斜,使得批发市场的客户主体发生改变。
在大环境的冲击下,批发市场的变化非常明显,重心下沉,从中心城市向二三级城市转移,辐射区域缩小,从以前辐射几个省市变成辐射周边县市和乡镇,顾客群体发生变化,由以前的二三级批发商变成终端超市或士多店。
辐射范围从省市缩小到郊县和乡镇。
从整体形势和趋势看,批发市场的辐射范围正在逐渐缩小,从以前辐射一个或几个省市,缩小到辐射周边郊县和乡镇市场。
以前,批发市场一个普通的商户,其下游客户都会来自几个省份,且一次进货量非常大,货物吞吐量和现金流十分惊人。
而今,同一城市和周边郊县、二级城市的连锁超市和士多店,成了批发市场的主要客源。
客户由流通为主转变成以终端零售店为主。
一个有趣的现象是,2000年前后,批发市场的客户90%以上是流通渠道的二批、三批商,而今,连锁超市、便利店成了批发市场的主要客源。
成都五块石批发市场,连锁超市和士多店成为市场内经销商销售主体,占市场内经销商的客户比例达到80%—90%。
这一局面形成的原因,主要是生产企业直接开发二三级市场的经销商,批发市场已经没有了前沿阵地。
④、交通、信息的发达,第三方物流的兴起减弱批发市场的功能。
高速公路网迅速铺开,交通的便利,让第三方物流得以快速发展,以前上门提货的二三级市场,坐在家里等货上门。
同时,有实力的经销商也开始发展自己的物流配送能力,以更好地服务于分销网络。
而通讯的发达,网络的普及,信息流通的便利,也让产品流通摆脱了对批发市场的依赖性,人们坐在家里就可以知道千里之外的市场行情,一个电话就可以让需要的产品自己上门。
批发市场的物资集散功能和货物流通功能被严重削弱。
现代电子商务,令批发市场受到进一步挤压。
方兴未艾的现代电子商务平台,也进一步挤压了批发市场的生存空间,登陆专业网站,或者进入某个电子商务平台,不仅可以博览信息,纵观全局,而且节省了交易成本,提高了交易效率,自然让人们乐此不疲,大大减低了对批发市场的依赖。
⑤、批发市场未来之路
曾经,批发市场给人的印象就是一个大杂烩,里面什么都有,什么都很便宜,人们需要大量采购的时候就可以到其中去,一个大圈下来,所需要的物品应有尽有,并且还便宜。
曾经的批发市场给人以便捷、便宜的代名词,但是随着现代卖场的发展,它的便捷、便宜的功能逐渐被卖场所取代。
批发市场用什么来取悦市场,吸引客户?
答案就是:
细分市场,细分功能。
让专业的市场更专业,让细分的市场更细分。
如,调味品、干果、炒货等都将形成相对独立的专业市场。
届时,专业的市场就专为定向的客户提供高质量服务,同时也有利于提供批发市场的整体竞争力。
这样一来有利于市场的规范化管理;
二来可以为定向需求的客户提供更专业的服务;
三来符合市场专业化发展的大趋势。
案例:
三大优势托起杭州近江食品市场
2002年之后,随着现代零售业态的全面兴起,巩固原有的市场份额,实现角色的转变,近江食品市场作为代表,迈开了可喜的一步。
首先是成功的角色转变。
从零售兼批发到现在专门的大批发,近江市场实现了最大的一跳,而这一跳将其网络从原来的区域扩大到整个华东市场,其中的佼佼者扩大到了全国,这样也从根本上促使其市场的升级。
其次是老市场的资源以及黄金地段优势。
近江市场作为老牌的批发市场,现在市场经营面积13000平方米、停车泊位2000余平方米、仓储30000平方米,其在华东区声名斐然,历史遗留下来的资源成了这个市场宝贵的财富。
杭州秋涛路从来都是一条繁忙的马路,近江市场位于其中心地段,毗邻杭州火车站、汽车南站、交通便捷,地理位置十分优越。
再次品牌兴市,让近江市场走品牌之路,实现集体突围。
“我们追求市场与商户互惠、共赢,在实现量的扩张基础上,大力实施‘品牌兴市’战略,实现质的飞跃。
”这是近江食品市场当前及以后努力的方向。
三、项目定位
1、
2、
3、
四、项目改建规划
1、规划原则
--改造提升为主原则。
基础建设以对现有设施进行升级改建为主,新建为辅,最大限度地提高现有设施利用率。
--高起点建设原则。
市场按照设施和功能完善、设备和技术先进、布局和结构合理的基本要求进行,结合《中国现代物流中心发展规划纲要》的物流结点布局,统筹规划,共享资源,防止低水平建设。
2、总体规划
3、分区规划
4、现场宣传规划
5、具体规划创意设计
6、规划建设内容及步骤
①、改建内容:
门面房:
层隔仓储区
开放仓储区
停车场及相关配套用房等设施
综合服务区:
主要是管理、信息、金融等综合服务;
占地面积300平方米。
②、项目功能:
该市场设计遵循“功能齐全、配套完善、管理先进、服务一流”的原则,具有以下主要功能:
仓储功能:
设计规范设置副食、粮油、调料、干货、小食品等分类存放场所。
管理服务功能:
对办公、商务管理、物业管理、产品展示等提供管理服务。
还同有关部门协调,在市场内设立工商、税务、银行、中介等机构,为交易双方提供一条龙服务。
③、建设步骤:
根据现有仓库的租约到期状况,加快改建速度。
五、项目整合推广策略与方案
六、项目招商策略与手段
七、项目改扩建时间进度计划
八、盈利测算
1、收入
店面租金
(80%出租率)20元/月×
4000×
12个月=76万元;
交易场地服务费(按交易量增加50%计算,交易量1.65亿公斤,交易额4.95亿元),按交易额1%收取场地服务费为495万元;
果品加工包装按年交易量20%计算为3300万公斤,每公斤加工包装费0.10元,(冷库收支平衡不计)收入为330万元。
合计收入901万元。
1、盈利能力分析
1、本项目产品方案为:
产品方案一览表
产品方案
单位
数量
精品屋
个
150
仓库收入
项
40
露天市场
10
正常年出租收入为275万元。
2、项目出租税金及附加按5%计算,为13.9万元。
3、经测算,计算其平均利润平均所得税为17.7万元,计算期平均税后利润为54.9万元。
2、投资利润率16.2%,投资利税率5.1%
3、根据财务现金流量表计算,投资回收期为6.2年(含建设期1年)
九、风险预估
十、建议
1、加强监督和控制,增强市场竞争力;
2、应尽量做好运输车辆的调度与管理工作,使运输畅通,人流、物流安排合理;
3、对市场要做进一步调研,广开招商渠道,加大市场营销力度,力争在市场竞争上占据主动;
4、加快落实本项目,以便早日运营,发挥其社会和经济效益;
5、项目改扩建期间,抓紧对所需人员进行招聘并进行培训,确保运营。
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