不动产估价习题文档格式.docx
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使用面积
平方米
租金(元/平方
米.月)
备注
一楼
1
26
6500
已租
2
3
4
待租
二楼
6000
5
6
例8:
某市区加油站对外出租的年租金为50万元,经调查,周围相似规模、经营条件的加
油站对外出租和正常年租金为48万元。
出租方承担:
税金为年租金的17.5%,管理费为年
租金的3%,出租空租时间为半个月,维修费为房屋现值的1.5%。
该加油站房屋重置价为30
万元,耐用年限为50年,土地使用权剩余年期为35年,房屋残值率为房屋重置价的5%。
设备及其它固定资产重置价070万元,耐用年限为20年,残值率为其重置价的2%。
该加油站已投入使用5年。
另据调查,该加油站所在区域商业用地的土地还原率为8%,房屋还
原率为10%,该市加油站类固定资产投资年回报率为其现值的12%,保险费为房屋和固定资
产的重置价0.2%。
试评估该加油站的土地价格。
例9:
某宗房地产近期价格水平为2000元/平方米,年纯收益为180元/平方米,综合还原率为9%,现获知该地区将兴建一座大型火车站和一座汽车站,两站将在6年后建成投入使用,到
时该地区将达到城市现有的两站地区的繁华程度,该类房地产价格为5000元/平方米。
试评
估综合还原率不变动的情况下,获知兴建火车站、汽车站后该宗地房地产的价格。
例10:
购买某类土地,通常抵押贷款占土地价款的70%,年贷款利息率为5.85%,土地开发
商要求自有资本的收益率为10%,则该类土地的还原率为多少?
例11:
某房地产年纯收益为2000元,购买者的自有资金为10万元,购买者要求年收益率为8%,抵押贷款的年利息率为5.85%,该房地产的价格为多少才能满足房地产购买者的需
要?
该房地产的综合还原率为多少?
例12:
某写字楼建筑总面积为52000平方米,重置价(含装璜费)2500元/平方米,家具设备原值为2000万元,已于1996年1月投入使用。
该写字楼土地于1993年以出让方式获得50年使用权,土地面积为12000平方米。
据调查,该写字楼可出租的净面积占总建筑面积的60%,该地区该类写字楼空置率为年平均10%,租金平均每月每平方米300元,工资、机
电、维修、清洁、保安等经常费用平均每月100万元,每年交纳的房产税为建筑物重置价的0.84%,其他税费为租金的6%。
若家具的耐用年限为10年,残值率为4%,建筑物耐用年限为60年,残值率为2%,房屋还原率为10%,土地还原率为8%。
试评估该写字楼1999年1月的单位土地面积价格。
.
成本逼近法
年,计算开发区开发后的平均熟地地价以及转让宗地时的平均最低底价。
例题2:
某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费为每亩6万元,征地中发生的其他费用平均每
亩为2万元,土地开发费平均每平方公里为2亿元,当地银行贷款利率一般为12%,每亩片地完成后,土地开发周期平均为2年,且第一年开发投资额一般占全部开发费用的士0%,
开发商要求的投资回报率一般为15%,当地土地出让增值收益率为10%。
试用成本逼近法估
算上述土地价格。
例题3:
有一房地,其中土地总面积1000平方米,是10年前通过征用农地取得,当时每亩花费18万元,现时重新取得该类土地每平方米需620元,地上建筑物总建筑面积为2000平方米,是8年前建成交付使用,当时的建筑造价为每平方米600元。
现时建筑同类建筑物每建筑平方需1200元,估计该建筑物有八成新。
试评估该房地现时总价和单价。
剩余法
例题1:
(1)估价对象概况:
待估宗地为“七通一平”的待建筑空地,已得到规划许可修建写字楼,允许总建筑面积为8000平方米,土地使用权年限为50年,现招标出让。
(2)估价要求:
某开发公司希望参与此地块投标,要求估算其目前所能投标的最高地价额。
(3)确定最隹利用方式。
该宗地为待开发空地,根据城市规划要求,该宗地的最隹开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。
(4)市场调查,确定建设期、开发价值和投入成本等。
根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示,该项建设开发周期为2年,取得土地使用权后可动工,建成后可对外出租,出租率估计为90%,每平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。
建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元,建筑费和专业费第一年投入总额的40%,第
二年投入60%。
日前借贷资金的年利率为12%,当地不动产综合还原率为8%,取得土地使用
权的法律、估价及登记费用为地价的3%,该开发公司要求总的利润不得低于所开发不动产
总价的15%。
(1)估价对象概况。
某开发商已经取得某宗地70年的土地使用权,该宗地为“五通一平”空地,面积为2000平方米,土地价格为6000000元,取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其他费用为地价的2%。
城市规划规定该地块最隹用途为住宅,最大容积率为4。
(2)估价要求。
估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。
(3)可行性研究
根据该开发商的商场调查和项目显示,该项目在取得土地使用权3个月可动工,建筑时间为2年,建成后可全部出售,根据目前的市场行情,住宅售价预计为3000元/平方米,建筑费和专业费预计为1000元/平方米,在建筑期间的投入情况为:
第一年投入40%,第二
年为60%,目前资金贷款年利率为12%,不动产销售的税费为不动产总价的6%。
例题3:
(1)概况。
某开发公司已取得某宗地50年土地使用权,该宗地为“五通一平”空地,面积10000平方米,地价及相关的法律、估价费用为3000000元,城市规划规定该宗地用途为工业厂房,最大容积率为1。
(2)评估要求。
确定该开发公司有该项目中地建筑费用及专业费用的最高控制标准。
(3)可行性分析
根据该载发公司的市场调查及项目显示,该项目在取得土地使用权后可开工,建筑时间为2年,建成后或全部出售,根据目前市场行情,同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元,开发资金的投入为均匀投入,当地银行贷款利率为12%,开发商要求的利润为不动产总
价的18%,不动产销售的税费为不动产总价的6%。
例题4:
有一成片荒地需要估价。
获知该荒地的总面积为2平方公里,适宜进行“五通一平”
的开发后分块有偿转让;
附近地区位置相当的小块“寺通一平”的熟地单价为每平方米
800
元,将该地开发成“五通一平”熟地的开发成本为每平方公里2亿元,开发期为3年,开发
成本在3年内均匀投入,贷款利息率为12%,投资利润率为20%转让税费为转让地块价格
的6%可转让面积的比率为60%试用静态方式评估该荒地的总价和单价。
市场比较法
例题1:
某城市在土地估价中经调查分析,确定需进行情况修正的主要因素是交易形式的
修正。
该城市利用市场价格调查结果,确定修正系数如表所示:
交易形式
协议
招标
拍卖
修正系数
0.5
0.75
1.0
若选择的交易案例为招标方式,成交价格为650元/平方米,而待估土地要求评估拍卖
成交价格,则进行交易情况修正后价格为多少?
例题2:
某城市内,有一住宅用地需要评估,现根据当地条件,选择了与之类似的四宗已
成交案例,几宗地块的交易情况与待估地一致,其他条件比较如表一。
对区域因素和个别因
素对地价的影响,待估地块条件与案例地块条件比较结果如表所列,表中数字为正值,表示
待地块优于成交地块,数字大小表示优劣的幅度。
又知该城市地价指数1993年1月为100,
以后每月上涨一个百分点,容积率修正系数如表二。
表
项目
待估地块E
上比较案例A
比较案例B
比较案例C
比较案例D
用途
住宅
成交日期
1994.10
1993.10
1993.12
1994.8
1993.4
成交价格
?
?
1200元/M
1300/M
1400/M
1000/M
容积率
区域条件
位置
—2%
—3%
基础
设施
—1%
+2%
交通
+3%
个
条
件
地势
+1%
形状
+5%
—4%
其他
表二:
1.8
2.4
3.0
3.5
例题3:
需评估某商品住宅在1995年9月初的正常市场价格。
在该住宅附近地区调查选取
了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例,有关资料见下表:
比较案例因素条件说明表
可比实例A
可比实例B
可比实例C
4500元人民币/平方米
600美兀/平方米
5000元人民币/平方米
1994年11月初
1995年1月初
1995年6月初
交易情况
-5%
0%
区域因素
-2%
个别因素
-3%
表中交易情况负值表示低于正常价格,正值表示高于正常价格;
区域因素、个别因素中以估
价对象的区域因素和个别因素为基准,负值代表劣于估价对象的区域因素和个别因素,正值
则相反。
另知1995年1月初人民币与美元的市场汇率为1:
8。
5,1995年9月初人民币与
美元的市场汇率为1:
3;
该类商品住宅以人民币为基准的价格在1994年6月初至1995
年3月初间平均每月上涨1%在1995年3月初至1995年9月初间平均每月下降1。
5%。
(10分)
试评估某商品住宅在1995年9月初的正常市场价格。
路线价法:
例1.一宗地前后两面临街,如图,求该宗地价格。
路线价800元
27米
路线价1000元
临街深度修正系数表
未满4M满4M
满8M
满12M
未满8M未满12M
未满16M
深度指数(%130125120
110
100
例2.有二块宗地均为街角地,临街深度为9米,(高街价3000元为正街),查临街地深度
指数表得其深度指数为120,另分别加计旁街路线价的二成和一成。
求宗地A和B的价格。
里地线
路
线:
价
2000元
路线价格3000
建筑物估价:
例1.有一平房住宅,其基地总面积150平方米,地价为880无/平方米,建筑结构为砖混
结构,建筑总面积为80平方米,将此房地出租,每月净租金收入1600元。
假设土地资本化率为8%,建筑物资本化率为10%,如用残余法求取建筑物价格。
综合计算及估价报告分析:
1.某开发商拟招标一幅熟地,规划用地性质为商住综合用地。
使用年限为50年,容积率为4,其中商业建筑面积为1200平方,公寓3600平方米。
据市场调查和市场比较分析,该类商住楼商业用房一般出租,住宅用房直接出售为最隹方式,该类物业日前市场上平均建造费用为3000元/平方(建筑费与专业费之和),商业用房房租一般为500元/平方米月,可供出租的净建筑面积占总建筑面积的70%,空置率为10%,出租的税
金、管理费、维修费、保险费等出租成本占出租租金收入的25%。
住宅用房在建成后
即可一次性出售,售价为5800元/平方米。
开发商预期的开发利润率为15%,预测开
发工期为2年,第一年投入60%,第二年投入40%,各年投入视为均匀投入。
设贷款年利率为5。
85%,销售及销售税费售价的10%,商业用房的综合还原率为10%。
试评估
开发商的受让底价。
(22分)
2.某宾馆需要估价,该宾馆共有300张床位,10个会议室。
平均每张床位每天向客人实收100元,每个会议室每天收400元。
客房年平均空置之不理率为30%,会议室空置率为60%。
该宾馆营业平均月花费14万元(含税费、房屋维修费、家具设备折旧费等)。
据调查,当地同一土地级别内同档次宾馆一般床位价为90元/床.天,年均空置率为20%,会议室众平均为500元/室。
天,会议室空置率为70%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%。
该宾馆建筑面积为8000平方米,容积率为0.5,建筑物平均重置价为1000元/平方米,耐用年限为50年,残值率为重置价的2%。
该宾馆1993年1月以出让方式获得40年土地使用权,1995年1月正式投入营业,试评估该宾馆1999年1月的单位土地面积地价。
3.在某城市开发区内有一宗工业用地需要评估。
经调查,在评估基准日该宗地所在区域取得其类似土地的土地取得费为95元/平方米,宗地红线外的土地开发费平均标准为75元/平方米,宗地红线内土地开发费平均标准为30元/平方。
假设土地开发周期为1年,贷款年利率为5.85%,在该地区相同规模工业用地的土地开发利润为8%,土地还原率为8%,土地增值率为10%。
待估宗地与所在区域工业用地平均区位条件相比,区位修正系数为+5%,土地使用权使用年期为45年,试求在评估基准日该宗地工业用地的地价。
4.下面是一宗土地的土地估价报告,其中有12处错误或不规范的地方,请至少指出6处。
XX宗地土地估价报告
一、估价对象概述
XX市江东消防器材厂位于XX公路西侧,该厂西侧一块平整的土地为估价标的物,面积
为3942平方米,该地西北角有两栋平房,两栋共计建筑面积为168平方米。
另有已拆除建
筑物若干(详见附表)。
该地块为一不规则四边形,位于我市一等二级地区,交通方便,水电齐全。
根据我市规划该地适合作为工业用地。
二、评估目的
XX公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司,需要租用该地块建冷弯钢厂,要求出该地地价,并确定年租金额。
三、评估依据
1.《中华人民共和国城镇中有土地使用权出让和转让暂行条例》;
2.《XX市城镇中有土地使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》;
3.《XX市外商投资使用土地暂行办法》;
4.《XX市面上实施〈土地管理法〉暂行规定》。
4.评估过程
土地部分
1.征地成本费:
根据《XX市实施〈土地管理法〉暂行规定》,我市一般耕地的征地成本费用组成如下:
项目有青苗补偿费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、为可预见费、管理费、其他费用等合计为70.00元/平方米。
2.三通一平费用:
86.0元/平方米。
3.投资利息:
16.66*24/2*0.01=18.80(元/平方米)开始周期为24个月,银行贷款月利息率为1%。
4.正常利润额为:
175.46*15%=26.32(元/平方米)
5.地段差价=70.00*修正系数=70.00*0.935=65.45(元/平方米),
因该地位于我市一等二级地区,取修正系数为0.935。
1.单位地价:
267.23元/平方米。
2.年租金额:
年纯收益(年租金额)三地价*还原率
根据我市银行存款利息以及债券投资利率,确定还原利率为9%
即年租金额=1053420.66*9%=94807.86(元/年)
地上物部分
1.已拆除部分:
名称
面积M
结构
成新
重置价格
估价额
(元/M)
(元)
围墙
357.68
砖实砌
8
46.00
11445.76
厕所
16
砖木瓦
150.00
1440.00
粉碎房
44.4
砖石棉瓦
7
200.00
6216.00
废料棚
2240.00
电焊间
14
砖墙瓦顶
9
390.00
4914.00
仓库
28
砖混
9828.00
化验室
库房
112
15680.00
水泥道路
300
水泥
20.00
5400.00
合计
66991.00
2.出租部分
两栋平房建筑面积为138.60平方米,楼面分摊占地69.30平方米需出租给飞马
公司。
估价额=744*138.6=103118.40(元)
土地价额=69.3*267.23=18519.04(元)
两栋平房总估价额=18519.04+103118.40=121637.44(元)
年租金额=1216.44*9%=10947.37(元)
五、土地和两栋平房总租金额
年租金总额=94807.86+10947.37=105755.23(元/年)
六、评估日期(略)
5.下面是一宗土地资产评估报告,其中存在一些错误和不规范之处,请改正之
(其中共有15处错误,请至少指出7处)
第一部分
一、委托估介方:
XX
二、受托估价方:
三、估价目的:
XX厂作为独家发起人,将其部分资产及人员改制重组为XX股份有限公司。
该报告将对进入XX股份有限公司的国有土地使用权价格进行评估。
四、评估依据
1.国家土地管理局、国家经济体制改革委员会联合颁布的《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》;
2.国家土地管理局颁布的《城镇土估价规程》(试行);
3.XX厂的《国有土地使用权证》。
五、评估对象
3.土地使用权面积:
470955.31平方米;
4.建筑占地面积:
307390.29平方米;
建筑覆盖率:
65.27%;
5.建筑面积:
268087.03平方米;
平均容积率:
56.92%;
6.用途:
工业生产用地;
7.开发状况:
五通一平熟地;
8.座落:
XX。
六、评估价格类型
工业生产用地及相关经营、管理用地土地使用权股分价格。
七、评估价格年期五十年国有土地使用
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