旅游开发区项目开发商业计划书Word文件下载.docx

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二、旅游开发区区域状况

1、交通状况

（1）高速公路四通八达

（2）客运方面极为便利

（3）铁路海运将构筑全方位的交通架构

（4）旅游线路更为方便游客

2、区域经济概况

（1）临近北京、天津两大特色城市，旅游发展受其带动。

（2）按乐亭县规划，近年经济将出现迅猛发展。

（3）*****已被列入2010年***旅游发展重点规划项目。

3、人文状况

4、区域旅游资源现状

5、区域状况优势与劣势分析

三、市场分析

1、国内旅游市场分析

2、旅游开发区目标市场定位

（1）京、津、唐、秦地区

（2）东北地区

（3）青岛、烟台部分流游客户

（4）奥运经济带来的目标游客群

3、与南、北戴河客源吸引力比较

四、旅游开发区规划方案

1、总体规划

（1）规划理念

（2）性质

（3）主题

（4）客户目标定位

（5）规划内容

（6）岛屿规划指标：

（7）旅游开发区项目投资

2、开发进度

3、经营理念

4、开发方式

五、旅游开发区项目投资主体

1、外方经营者简介：

2、中方经营者简介：

3、海岛使用权的归属：

六、市场营销

1、营销窗口和目标区域的选择

2、营销的策略

3、营销工作计划

前言

随着社会的进步和人们物质生活水平的提高，代表着社会繁荣和文明程度的旅游业得到了快速发展。

外出旅游具有广泛性和大众参与基础，已经成为人们生活中的一部分。

旅游业投资回报率高，见效快，关联带动能力强，已成为国内外的经济热点。

中国的旅游业正处在由数量型向质量型－效益型转换的增长阶段，旅游业将成为新经济的重要增长点，并将进入一个新的历史发展时期。

顺应这一潮流，环渤海旅游走廊也受到越来越多的人士的关注和期盼。

*****旅游开发区位于***海港开发区，地处资源独特的环渤海旅游走廊的黄金地段，与南、北戴河同处沿海旅游产业链，很容易形成连带消费，优势共享；

毗邻北京、天津两大城市和河北旅游热点城市承德、秦皇岛，具有得天独厚的区位优势；

开发商香港沿海物业集团公司强大的资本实力、丰富的管理经验、多元化的营销手段为开发区的项目实施奠定了基础。

因此，大力开发*****的旅游业已具备众多有利条件。

如何更好地适应市场发展，在新的经济格局中确立最佳定位，合理有序的开发、利用好现有旅游资源，实现旅游区的健康快速发展，为人们创造最理想的旅游胜地，使现有旅游资源—*****实现升值、升值、再升值，并成为新的利润增长点，是制定本计划书的主旨。

二、*****资源环境状况

1、地理位置、面积、海水质量及岸线长度

*****旅游区位于*****市海港开发区西南5公里渤海湾黄金海岸处，区域面积16平方公里，南北长约13.5公里，东西宽为500--1500米，平面形状呈保龄球形，是我国最大的由河流和海汐冲积而成的细沙岛屿，是附近沿海旅游风景线上有待开发的最大亮点。

她与附近的金银滩、菩提岛、月坨岛、金沙岛等大小岛屿共同形成了中国罕见的最独特的双岸并延地貌格局。

得天独厚的地理位置、浓郁的地域文化和极其丰富土特产品使这一地区成为富含旅游资源和开发潜力的优势区域。

*****海岸线长约26494米，陆地海拔高度3-5米，海岸属优质天然细沙地质，海岸延伸入海坡度平缓，小于1.5米水深宽度约500米，海水一级，能见度3米左右，是优良的天然海滨浴场。

2、地貌特征及其类型

*****属离岸沙坝岛。

岛体呈长形，两端由于受潮流作用，向内陆弯曲。

离岸沙坝岛是由于波浪破碎后释放能量，将携带的沉积物沉积下来，在破波带附近形成的。

该类岛屿长宽比值较大，一般可达20。

岛上地貌简单，一般仅有平地、海滩。

海岛的陆地地貌往往向海一侧比较高，通常由沙丘、沿岸堤构成，由于受波浪和潮流和作用，常形成高约0.5M的侵蚀陡坎，而靠近大陆那部分则比较平缓和低洼。

3、海岛气候特征

海岛年平均气温大部分为10.5°

C左右。

最热月（8月）平均气温为24.5-25.0°

C；

最冷月（1月）平均气温为-4.5~-5.1°

秋季（10月）平均气温为13.5°

C左右,春季（4月）平均气温为10°

C，秋季气温明显高于春季。

具有冬暖、春冷、夏凉、秋暖以及最高气温偏低、最低气温偏高的典型的海洋性气候特征。

岛屿日照充裕，达58-64％／年。

平均风速较大，达5.5-6m／s。

最高风暴潮3.8米、最高潮位2.53米，最低潮位-0.29米。

年平均降水量6116.8毫米，雨量充沛。

湿度70％（平均），蒸发量2000㎜。

4、水文地质、土壤类型及植被

河北省海岛均无地表淡水，由于受海洋性气候影响，海岛上的大气降水比相邻大陆沿岸多，因此，只在岛屿上的风成砂丘内，有降水入渗形成的少数是常年的、多数是季节性的属上层滞水性质的浅层地下淡水。

*****为细砂，海相沉积物。

因海水作用砂质纯净，饱水程度极高，咸水水位平均0.3M，在150M以下有深层地下淡水分布。

海岛受海潮浸润的土地占到五分之四，土壤类型以滨海潮滩盐土为主，岛上几乎没有植被，部分地区着生稀疏的沙引草、沙钻苔草等沙生植被。

5、海洋资源

*****系海积地貌，由于海浪和潮汐纵横移动，加之滦河、蓟运河两大水系入海频繁变迁，形成了粉砂质泥质海岸，坡度平缓，滩涂广阔。

适合于发展海盐、海水养殖等。

近岸海域20米等深线以内浅海是对虾、毛虾、梭鱼等浅海生物的产卵场、浮游动物密集区；

在浅海、滩涂栖息有杂色蛤、文蛤、青蛤、四角蛤蜊、兰蛤、魁蚶、毛蚶、沙蚕、虾蟹类等163种底栖动物和银鲳、舌鳎、黄鳝、梭鱼等63种经济鱼类，占河北省鱼类资源的50%以上。

6、资源环境状况优势与劣势分析

（1）资源环境状况优势

A、岛屿细沙海岸绵长，坡度平缓，海水水质良好，是渤海湾海滨乃至国内难得的开发大型海滨浴场和海滨旅游度假地的区域，适宜旅游度假。

B、岛上风力、日照资源充沛，可充分开发利用，创建环保生态居所。

C、现有的地下淡水资源可供应岛屿生产生活。

D、岛屿自古少人居住，自然资源未遭破坏，鸟类、海洋生物种群较多，适于开展观鸟活动、发展海水养殖参观。

（2）资源环境状况劣势

A、岛屿地势低洼，在大潮和风暴潮时，岛屿的4/5被海水淹没。

B、岛屿土质为滨海潮滩盐土，土壤盐碱度高，不适于植物生长。

C、海岛长期无人居住，无地表植被覆盖。

D、冬春季节风力较大，气候恶劣。

针对以上状况，经多方调查论证，可利用挖运河、湖以及建筑出土将岛屿平均垫高1.5米，达到整体标高4.5米以上，有效防止潮水侵袭。

同时选用先进的土壤改良剂，在不换土质的情况下改变土壤酸碱度，针对性的铺垫草皮，栽种红柳、杨树、香花槐等抗盐碱度高的植物，达到绿化覆盖率50%以上，兴建人与自然和谐共处的绿色海岛。

采用堆土造山改变岛屿风向，现已建造海拔20米以上的人工山2座。

加之岛屿绿化的全面开展、岛内建筑物的大量兴建，改善岛屿小气候已指日可待，创造人定胜天的神话。

（1）高速公路四通八达

***岛旅游开发区位于渤海湾北岸，紧临京唐港。

京唐港对外交通条件良好，交通网络以高速公路为主，京津唐高速公路与天津、北京、*****相接，唐秦沿海公路、京沈高速与秦皇岛相连。

自驾车的游客车从*****到*****只需40多分钟车程，从北京到海港开发区约需2.5小时，从天津到开发区需要2小时。

平均比到达秦皇岛近约半小时车程。

每日有*****--京唐港的高速客车，如乘坐火车或其他交通工具到*****再换乘高客到达旅游区也十分方便。

（2）客运能力将全面提高

京唐港公路客运站已列入河北省十五规划，项目现已开始动工兴建。

预计2003年底正式运行。

届时将开通京唐港至北京、京唐港至天津、京唐港至*****、京唐港至秦皇岛、京唐港至沈阳等地的高速客车。

（3）铁路、海运将构筑全方位的交通架构

坨港铁路将京唐港与国家干线京山铁路相接。

京唐港距天津新港70海里，距秦皇岛64海里。

近期，京唐港至大连的游轮也即将通行。

这样，由东北方向来的游客既有方便的海上交通，又能享受便捷的陆路交通（附：

海港开发区交通图）

《*****市旅游业2001-2015发展规划纲要》旅游交通规划中提出：

积极培育并尽可能在1—2年内开通京唐岗到大连、烟台、上海等地的航运客船。

在区域性旅游线路上，*****市旅游局已开通两条到*****的旅游路线图。

a、清东陵——汤泉度假村——长城狩猎场——鹫峰山——潘龙湖——海滨浴场——菩提岛——京唐港——*****市区

b、天津——秦皇岛——京唐港——菩提岛——*****市

近期内计划修建港口开发区到翔云岛林场再到海边和北港的旅游道路，将为全面开发*****等风景区打好基础。

另外，北戴河、南戴河、黄金海岸经滦河口到金银滩、菩提岛、*****、北港的海上旅游路线也即将开通。

随着京、津国际大都市建设进程的加快，国民的旅游意识不断增强。

仅去年，天津市古文化街、黄崖关长城、水上公园等著名景区，最大日客流量达到20多万人，比去年同比增加３０％左右。

北京市现在每年的旅游人数达一亿多人。

在奥运会准备的6年当中，每年的游客将会以20%的速度增加，新增的旅游需求约1700亿人民币。

天津、北京这种新的旅游发展态势，必然惠及*****。

到2005年，乐亭县国民发展总值将达到105亿元，平均每年增长11.6%。

全县城市化水平达到40%以上，城市人口10.3万人以上，人均住宅面积达到30平方米，人均主要公共绿地8.9平米，绿化覆盖率达到32%。

五年内全社会固定资产投资累计达到93亿元，比2000年增加53.9%，平均每年增长9%。

到2005年，全县社会消费品零售总额达到25.7亿元，人均可支配收入达到7640元，比2000年分别增长67.8%和33.8%。

在旅游业方面，达到接待游客100万人次，创直接收入6000万元，社会效益7000万元，分别比2001年增长67%、100%、112%。

（3）*****已被列入2010年*****旅游发展重点规划项目。

旅游开发区地处河北省*****市渤海湾，*****是河北省的钢铁、水泥、煤炭工业基地和机械加工制造中心，是京、津、唐经济圈的组成部分。

*****市在经济结构调整中，确定将把生产力布局向沿海推进，旅游、海上运输等新兴第三产业优先发展。

这对*****的开发无疑不是一个良好的楔机。

按照京唐港的发展规划，到2010年*****海港开发区的面积将达到15-20平方公里，人口达到15-20万人，将成为城市功能齐全，人民生活方便的、综合的、有特色的海滨港口工贸城市。

按市政府规划，中到2003年，开通北港——菩提岛——*****——京唐港旅游交通航线，将*****建设成高档度假区。

*****旅游区位于河北省乐亭县，这里素有“冀东天府”、“果菜鱼米之乡”之美誉，是著名的“乐亭大鼓”、“乐亭皮影”的发祥地，文化发达，历史悠久。

这里也是革命先驱李大钊的故乡，可称“人杰地灵”。

乐亭-中国鲜桃之乡，经济农业发达，境内观赏性的果园、桃林遍及；

渤海湾最大的海岛在其境内，海岸线长98.2公里，具备观光农业、观光渔业和海滨、海岛旅游的人文景观和自然景观资源，同时具备二、三日游的区域旅游资源，由于和南戴河的交通距离70公里左右，该区域的旅游开发可以融合到秦皇岛海滨旅游度假走廊，形成独具特色的旅游圈，和秦皇岛旅游