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它奠定了整个“红色引擎工程”的基础,在全国范围内都属于率先试点创新的工作项目。
2、特色
“红色物业”始终以“党建引领”为鲜明主线,彰显“红”的特色,体现“治”的成效。
在物业服务领域彰显党的政治色彩,强化党的政治属性,发挥党的政治功能,把牢物业服务的正确方向;
在具体工作上,要以街道社区党组织为核心,整合服务资源、集聚服务力量、健全服务机制,着力解决好居民群众反映突出的物业问题,使之既发挥物业服务功能,又发挥政治引领作用。
3、实施
“红色物业”的实施三步曲:
一是组建公益性企业化物业服务实体,二是加强现有物业服务企业党建工作,三是选聘党员大学生从事物业服务管理工作。
4、目标
把“红色物业”打造成推动基层社会治理的重要载体,把物业服务服务建设成为党的工作队伍,打通联系服务群众“最后一百米”。
三、物业
在具体讲述“红色物业”相关工作之前,不妨先引入“物业”的概念。
“物业”一词来源于西方,经香港流入内地,在港澳及东南亚一些国家,“物业”一词往往作为房地产或不动产的别称。
但在概念上,物业和房地产还存在着较大差别。
通常来说,房地产一词涉及宏观领域,泛指一个国家或地区的整个房地产行业,而物业则是一个微观的概念,一般是指一个单项的房地产,或一项具体的实物资产,如住宅小区、写字楼、商业大厦、旅游宾馆、酒店、工业厂房、仓库等具有使用价值的房屋、附属设施及相关的场地。
由此可见,“物业”一词其实是指实体房屋资产,我们大家常说的物业,或许大多数时候指的是物业管理或物业服务。
物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,双方按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
专业化的物业管理机构,以经营方式统一管理房屋及其附属设施和场地,为业主和承租人提供全方位服务,使物业发挥其使用价值,并使物业尽可能地保值、增值。
四、红色物业和普通物业的区别
1.服务宗旨
普通物业以管理服务为中心和首要目的,少数高端物业会顾及到业主的精神需求,但仍然以提供服务为主,并相应收取高昂的费用,总体而言更侧重于对“物”的管理。
红色物业以实施“红色引擎工程”为统领,以满足城市社区居民对美好生活的需求为出发点,按照“党建引领、政府主导、分类施策、市场运作、社会参与、多元共治”的原则整体推进,将对“物”的管理转变提升为对“人”的管理。
2.服务内容
除了普通物业能够提供的基本物业服务之外,红色物业把基层党建工作与社区物业有机融合,把群众呼声与基层党建工作的着力点有机融合,把社区物业服务企业打造成基层党组织联系服务群众的工作平台,把社区物业服务人员打造成党的工作队伍,做到“民有所呼、我有所应”。
1 培育红色头雁,凝聚基层人心。
动员社区志愿者、退休老骨干、老党员、团员、少先队员等不同年龄、身份、层面的居民业主,使大家团结起来发挥作用、贡献力量,一起建设共同的家园。
在此过程中发现话语权人物,选择和培养党性修养强、热心公众事业的“红色头雁”。
2 激活红色细胞,发挥组织力量。
建立各式各样的兴趣小组,使大家参加积极向上的业余活动,寻找共同爱好、发挥所长,更好地团结在一起,团结在社区党总支、红色物业党支部的周围。
3、服务形式
普通物业根据合同提供服务,遵循市场规律衡量成本与收益,是市场化、商业化的产物。
红色物业不以盈利为目的,维持资金平衡即可,将广告位、停车费、房屋中介费等收入取之于民、用之于民,每年定期聘请第三方进行审计,做到账目全公开、全透明。
目前在具体操作方面,红色物业采取“提升专业化物业、规范自助型物业、托管弃管小区物业”等方式,向居住于不同类型小区的业主提供优质低价的专业物业管理服务。
1)提升专业化物业
对有专业化物业服务的商品房小区,加大对物业服务企业的行业监管,引导物业服务企业参照《武昌区住宅小区物业服务等级指导标准(试行)》开展服务活动,全面提升物业专业化水平和服务质量。
进一步完善小区居民、物业服务企业、业委会的基本信息,依托街道网格化服务平台,引导物业服务企业参与社区治理,融入“红色”元素。
2)规范自助物业
对有自治管理的老旧小区,统一纳入区属物业服务企业业务指导,建立健全自助物业服务组织,完善服务章程和服务协议,规范自助物业服务的日常管理。
居民可以自由选择自治、维持基本物业管理,或者引入红色物业,获得一定程度上提档升级的物业服务。
3)进驻无物业小区
采取试点先行、逐步全覆盖的方式进驻无物业服务的老旧小区,按照入户宣传征求意见、选举业委会、综合整治、正式入驻等程序,正式将红色物业引入老旧小区。
五、街道社区工作
1、前期试点选择
武昌区登记在案的住宅小区数量为588个,无专业化物业管理(含居民自治)的达303个,共计13万余户居民,可谓重任在肩。
根据“先易后难、以点带面”的问题解决方式,前期选取引入红色物业的试点小区,需满足以下几个条件:
独立产权小区
1)有相对封闭式环境,已划分确定清晰的物业管理区域;
2)已成立业委会,拥有自主选聘物业管理服务的能力;
3)水、电、卫、气能够与社会管理机构直接对接;
4)房屋及附属设施设备运营状况良好,并附有相关资料图纸;
5)60%及以上居民愿意接受物业服务及管理。
单位型小区
在以上条件的基础上,还需满足:
所属单位有明确意愿引入红色物业,并提供地域规划图、房屋住宅图纸、设施设备资料。
2、基本工作步骤
1)摸底清查,掌握情况
每一个小区、片区的情况都各不相同,对于物业服务的需求也千差万别,社区一定要进行摸底建档,充分掌握楼宇情况、设施设备状况、小区环境治理难题,列出需要维修、维护、整改的清单,同时深入了解居民人员构成、消费水平、具体需求。
2)做好宣传,加强引导
无论是对小区业主还是对社区工作者自己,都要做到“三个明白”:
一是明白小区实施红色物业绝非是社区搞政绩工程、“瞎折腾”,根本目的是改善小区居民的居住、生活环境;
二是明白小区自治的主体既不是社区也不是政府,而是居民群众自己;
三是明白小区引入物业管理,不仅要靠政府的前期投入和搭台,更重要的是需要小区广大居民发扬主人翁精神,积极参与自治,切实做到“我的小区我做主、红色物业我参与”。
各个小区的业主经济水平、消费意识不同,社区需要加强引导,让居民选择最适合自身实际情况的物业服务。
对于很多老旧小区而言,红色物业所能提供的低价优质服务,是较为合适的选择。
社区可多组织党员、志愿者在小区内开展各种活动,如义务劳动、轮流值守巡逻、种植花草等,加大宣传力度,增强影响力。
3)搭建“红色”平台,深化多方联动
一是搭建“三社联动”平台,“三社”即社区、社会组织、社会工作专业人才,比如指派党建指导员入驻小区;
二是搭建“职能部门联动”平台,比如由街道领导、第一书记承担主责,积极作为,联合消防、交通、城管、文明委等多部门,整治顽疾。
三是搭建党组织联动平台,比如组建小区自管党组织,同网格党支部形成联动平台,实行“社区+自治”双员配置进入小区,深化红色物业服务,真正打通服务群众“最后一百米”。
4)组建“红色队伍”,培养主人翁意识
不再要采用传统社区“搭台唱戏”、居民看戏的做法;
社区要引导居民自己“搭台唱戏”。
社区要注重培养居民的主人翁意识,协助建立业委会或者自治委员会,鼓励单位退休老同志、老党员身份的业主进行参选,指导带领成立党支部,培养“红色头雁”,储备红色种子,从一开始就奠定“红”的基础;
还可以将“三长三员”骨干纳入小区红色议事会,通过开展红色议事、红色志愿服务、红色微心愿等活动,充分凝聚小区居民智慧,自主解决小区车辆管理、治安、基础设施、环境等方面的问题。
3、补充知识点:
组建业委会
业主:
房屋所有权人。
尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、继承、拆迁或征收补偿等法律行为已合法占有该房屋的人,认定为物业服务关系中的业主。
(对于产权纠纷、不明晰的小区,要引导先行解决所有权归属问题)
业主大会:
一个物业区域成立一个业主大会,业主人数超过300的物业区域可以成立业主代表大会,履行业主大会议事规则规定的职责,业主代表的产生方式由业主大会决定。
业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
举办业主大会:
符合下列条件之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议:
(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;
(二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;
(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。
老旧小区肯定都满足以上条件,那么就直接往下进行:
业主筹备成立业主大会的,应当在物业所在地的区建设局和街道办事处的指导下,由自荐或由业主推荐的业主代表组成业主大会筹备小组,负责业主大会筹备工作,第一次成立可由现任物业管理公司负责筹备工作,成立筹备组。
(1)确立筹备组成员名单。
由街道党工委、办事处和业主、居委会、建设单位的代表组成,业主代表人数比例不低于二分之一;
业主代表的产生方式由街道办征求业主意见后确定。
筹备组组长由街道党工委、办事处的代表担任。
并以书面形式在物业管理区域内公告。
(2)筹备组应当做好下列筹备工作:
1 确定业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积;
2 确定大会会议召开的时间、地点、形式、内容和表决规则;
3 起草业主公约或管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;
4 提出首届业主委员会委员人数(应为单数),及候选委员名单,印刷选票。
以上的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
(3)召开首次业主大会:
1 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加;
业主因故不能参加的,可以书面委托代理人参加;
2 业主大会会议讨论决定下列事项:
(一)制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;
(二)选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务;
(三)选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业;
(四)审议业主委员会提交的物业服务合同草案;
(五)依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金和物业保修金。
等等一系列法律法规规定应当由业主共同决定的事项。
3 召开首次业主大会时,应当邀请物业所在地的区建设局、街道办事处的有关工作人员参加;
4 召开业主大会,介绍候选委员情况,选举产生业主委员会委员,选举决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
5 大会作出制定业主公约、业主委
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