龙德项目可研报告Word文档格式.docx
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2005年又是无锡市房地产企业首次荣获“长江三角洲地区房地产开发企业80强”称号;
2005年度被无锡市人民政府授予“无锡市AAA级重合同守信用企业”称号;
2006年初被评选为“2005-2006年度无锡市3·
15诚信单位”称号;
2006年6月被联合国人居环境发展促进会等单位授予“2006年度亚洲房地产最具竞争力企业”称号;
2006年9月被中国房地产业协会等单位授予“2005-2006年度诚信企业”称号;
2007年1月被中国经济体制改革杂志社与国家发展与改革委员会等单位授予“第六届中国改革十大创新案例奖”。
1.2可研报告编制依据
(1)常州市经济建设方针、政策和控制性详规以及交通等市政基础设施条件;
(2)润地利房地产投资集团有限公司与常州市武进区人民政府2009年7月28日签定的土地开发合作意向书;
(3)常州市规划管理局武进分局《武进交通局及东侧地块规划条件》;
(4)常州市规划管理局武进分局《常规建通320400200950049》建设项目规划建筑设计要点通知书;
(5)3204832010CR0139号《国有土地使用权出让合同》;
(6)《国有土地使用权出让合同》补充协议;
(7)常州市自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料;
(8)国家有关工程技术方面的标准、规范、部门规章、指标、要求等资料;
2.项目概况
2.1拟建地点
本项目位于武进中心城区中部,区位条件优越,东倚降子路,南临长虹路,西靠常武路,北侧为长虹路快速通道,交通便捷;
项目将与“润华环球中心”、世贸中心、天隽峰、御城二期、阳湖名城等项目互相呼应,融合成区域优势,成为武进高端商业、办公、居住的中心密集区。
2.2建设规模与目标
项目总建设规模511950平方米,其中地上397502平方米,地下106802平方米,容积率为2.88,建筑密度为27.3%。
地上部分住宅283863平方米,超高层写字楼39505平方米,商业74134平方米、配套商业部分10054平方米。
龙德花园与华鹏商业广场主楼形体相互映衬、功能互补,业主在共享主楼星级物业配套的同时,坐拥顶级商业服务。
2.3主要建设条件
地块为商办与住宅用地,总建筑面积511950平方米,主要建设內容为5A甲级写字楼、精装修住宅、大型单体商业、配套商业用房。
2.4主要技术经济指标
序号
项目
计量单位
合计
备注
1
权属用地面积
平方米
147910.6
其中:
净用地面积
138011.7
2
地上总建筑面积
396558
计容积率面积
2.1
商业
4026
2.2
办公
38875
2.3
住宅
262491
2.4
集中商业
70314
2.5
配套商业
16202
2.6
公建配套
4649
3
商业车位(个)
商业车位
617
4
住宅车位(个)
1762
地上
74
地下
1688
5
地下建筑
106166
6
地上容积率
2.87
7
绿地率
%
29%
8
建筑密度
27%
第二部分 市场与本项目前景分析
1.整体经济形势分析
1.1常州市:
近年来,常州经济发展势态良好,增速连年攀升。
2008年,全市实现地区生产总值(GDP)2202.2亿元,按可比价格计算增长12.4%,其中第一产业增加值68.3亿元,增长3.8%;
第二产业增加值1297.5亿元,增长12.1%;
第三产业增加值836.4亿元,增长13.7%。
产业结构继续优化,三次产业比重结构为3.1∶58.9∶38.0,其中第一、第二产业比重分别比上年下降0.3个、0.7个百分点,第三产业比重比上年提高1个百分点。
全市按常住人口计算人均生产总值达50283元,按现行汇率折算超过7000美元。
居民消费水平相对较高,收入水平增长很快,2008年市区城镇居民人均可支配收入21592元,比上年增长13.1%,人均消费性支出14967元,增长13.5%。
;
全市农村居民人均纯收入10171元,比上年增长12.6%,人均生活消费支出7653元,增长14.3%。
相对于其巨大的市场需求及蕴藏的潜力,常州的房地产市场仍存在较大的发展空间,有利于房地产市场的良性健康发展。
1.2武进区:
武进自秦置县,1949年析城区置常州市,县治曾长期驻市区,后迁湖塘镇。
1983年归属常州市管辖。
1994年率先跨入全国首批80个“小康县”行列,全区形成了以农业为基础,工业为主体,高新技术为先导,第一、二、三产协调发展,内外贸相互促进的现代经济格局,综合经济实力居仝国农村百强县(市)前茅。
1994年7月,武进新城区建设被列为《中国21世纪议程》社区建设与社会可持续发展县级城镇规划建设示范项目,成为21世纪示范性工程,给武进带来了千载难逢的发展机遇。
1995年6月,武进撤县建市,同年8月26日武进市成立。
2002年5月武进并入常州市,成立武进区。
2008年分别荣获“中国全面小康十大示范县(市)”第三名、“全国最具投资潜力中小城市百强”第一名、“2008年度全国十佳节约型中小城市”第一名和“中国民营经济最具活力县(区)”第一名。
(1)城镇建设
2008年,武进中心区全年共实施市政道路改造18条,BRT道路改造、人民东路改造、东宝路等8条20公里长的新(改)建道路实现竣工通车,武南西路、滆湖东路等其它10条道路进展顺利。
城区“八纵八横”城市路网更加完善。
全年新增绿化面积30公顷,城区累计绿化面积达刭877.7公顷,其中公共绿地面积382.7公顷,绿地率45.4%,绿化覆盖率49.9%,人均公共绿地面积19.1平方米。
开工建设路灯工程15项,城区累计拥有各类路灯32173盏。
镇村囿绕新农村建设二十字方针,积极推进城乡“六个一体化”进程,加快编制各镇总体规划、村庄平面布局和建设规划,实现了全区村庄规划仝覆盖。
全力完善农村基础设施,完成村纽道路硬化面积205万平方米,建成农村生活污水生态处理设施30个,“10个村村有”工程获得“2008中国全面小康十大民生决策”第三名。
全面开展“整治村庄环境、共建美好家园”专项行动,全区201个村实现“五化三有”,61个村新创成省级卫生村,被命名为“江苏省农村改厕先进区”。
规划审批管理信息系统初步建成,实现项目申报、审批的全数字化管理,全区村镇1:
1000航测数字化测绘工程”顺利通过验收鉴定。
(2)公共设施建设
2008年,武进区公用事业日趋完善。
区域供水和镇域供水工程加快推进,供水工程全年完成投资3.8亿元,铺设供水主管网86公里,镇域供水管网改造受益户32000户。
自来水日供水能力32万吨,受益人口97万人。
污水处理工程完成投资3.25亿元,铺设污水处理管网144.6公里。
新增天然气管道216公里,新增天然气用户3万户,天然气进村率达刭了65%,全年天然气销售1.45亿立方。
电网建设完成总投资7.12亿元,建成110千伏礼嘉变、农场变等一批输变电工程,新增主变容58.6万KVA。
全社会用电量95.50亿千瓦时,比上年增长0.1%,其中工业用电量85.05亿千瓦时,比上年下降2.2%。
环境污染治理全年完成投资28.2亿元。
完成污染源治理项目1233个,总投资4.78元。
烟尘控制区为2个,面积32平方公里,噪声达标区1个,面积11.81平方公里,新增废水处理能力3.65万吨/日。
工业废水达标排放比为98.8%,工业二氧化硫达标排放比为99.3%,工业烟尘达标排放比为99.7%。
环境质量综合指数为84.5。
生态创建通过全国生态区国家级技术考核,环境整冶力度加大,生态环境明显改善。
(3)开发区建设
武进高新区荣获“中国省级开发区投资环境竞争力百强”第四名,50平方公里区域“七纵六横”道路框架基本刭位。
一期注册资本1.1亿美元的台湾光宝华东菅运中心项目已正式开工。
全年新批外资项目25个,增资扩股项目16个,工商注册外资2.87亿美元,到帐注册外资2.0亿美元,比上年增长66.6%,20多个外资项目陆续竣工投产。
全年实现业务总收入超700亿元,一般预算收入13.56亿元,分别比上年增长33.0%和36.9%。
武进经发区成功创建为江苏省IS014000省级示范区。
围绕建成生态园区、特色园区、精品园区的总体目标,全力推进实施各项重点工程,35平方公里基础配套设施不断完善,区域交通更为便捷。
全年业务总收入48.52亿元,一般预算收入2.16亿元,分别比上年增长64.1%晰和48.3%。
工商注册外资1.35亿美元,到帐注册外资0.47亿美元,比上年增长26.3%。
(4)综合经济实力
2008年,武进全区实现地区生产总值849.87亿元,比上年增长20.3%。
第一产业增加值25.08亿元,增长7.6%;
第二产业增加值586.54亿元,增长17.1%;
第三产业增加值238.25亿元,增长30.7%。
第三产业增加值占地区生产总值的比重为28%,比上年提高2.2个百分点。
全区人均地区生产总值8.68万元(按户籍人口计算),比上年增加1.39万元。
完成预算内财政收入163.88亿元,比上年增长47.4%,
其中地方一般预算收入53.01亿元,比上年增长22.2%。
财政收入占地区生产总值的比重19.3%,比上年提高3.6个百分点。
(5)工业经济地位
武进工业基础雄厚,规模经济支撑明显。
武进工业起步早,基础好,是苏南乡镇工业的发祥地之一。
目前已形成机械、纺织、冶金、化工、轻工、电子、建材和粮油食品等八大骨干产业。
规模以上工业中,冶金工业和金属制品业增势保持领先地位。
中天钢铁集团有限公司、瑞声声学科技(常州)有限公司、常州市武进不锈钢厂有限公司、今创集团有限公司、常州华日升反光材料有限公司等一批规模较大、科技创新能力较强的企业发展势头强劲,各项指标增长幅度显著高于全区工业平均水平,有力地支撑了全区工业的发展。
(6)工业经济的增长
2008年,武进区工业经济克服了原材料、能源价格急剧波动等不利因素,继续保持快速发展的势头。
全年完成工业总产值2537.54亿元,比上年增长20.8%,其中规模以上工业完成工业总产值2056.06亿元,增长25.8
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