物业服务合同的法律问题浅析文档格式.docx
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【Abstract】
After20yearsofdevelopmentoftherealestatemarket,therealestateindustryhasmadeconsiderableprogress.Propertymanagementservicesasakindofsocialization,specialization,JingYingHuamodereplacedthetraditionalmanagementmode,thehousepropertyofserviceindustryasmainmode.Realtyservicecontractasadjustandregulatetheownerandpropertyrightsanddutiesintherelationshipbetweenenterprisesinpropertylaw,inanimportantpositionintherelationship.Alongwiththedevelopmentofproperty,howtobetterunderstandingrealtyservicecontractrelatedcontent,ownersandpropertyrightsandobligationsbetweentheenterpriselegalrelationships,formaintainingthelawfulrightsandinterestsofthepartiestothecontract,preventandeliminatepropertydisputes,tosafeguardthehealthydevelopmentofthepropertyindustryisveryimportant.Duetotherapiddevelopmentofthepropertymarket,andthetheoryofproperty,followthemarketresearch,thetheoryoftherequirementsofthedevelopmentoftherelatedpropertymanagementinseparationandtheabsenceoflawslags,judicialorgansandlegalservicepersonnelconfrontnewpropertyservicesdisputesoftenduetofindthecorrespondinglegalbasisandknowhowtodealwith,alsoaffectstherealtyindustrylong-termdevelopment.Inviewofthis,forrealtyservicecontractforspecialresearch,andextracttheusevalueofsuggestionhasimportantsignificance.Thispapersummarizestheadvantagesoflong,fromtherealtyservicecontracttheoryandpractice,thispaperanalyzestherealtyservicecontractnature,type,effectiveness,andexpoundsitslegislationstatusandexistingproblemsoftherealtyservicecontract,perfect..
【关键词】
物业;
物业服务;
物业服务合同;
业主;
业主委员会;
【Keywords】
Property;
Propertymanagementservices;
Realtyservicecontract;
Theowner;
Ownercommittee;
目录
Abstract
第一章、物业服务合同的概述…………………………………………………………………1
1.1、物业服务合同的性质和特征…………………………………………………………………1
1.2、物业服务合同主题及合同效力………………………………………………………………4
1.3、合同主要条款—物业服务费用………………………………………………………………7
第二章、我国当前物业服务合同夫人立法理论不和运行中的不足及缺陷……………………7
2.1、案例分析——邱某与某物业公司物业服务合同纠纷案………………………………………8
2.2、前期物业管理……………………………………………………………………………………13
2.3、行政权力………………………………………………………………………………………14
2.4、物业管理各方当事人法律地位的认识…………………………………………………………14
第三章、对物业合同法完善的几点建议…………………………………………………………15
结束语………………………………………………………………………………………………16
参考文献……………………………………………………………………………………………17
致谢…………………………………………………………………………………………………18
附录…………………………………………………………………………………………………19
物业服务合同样板…………………………………………………………………………………20
业主公约………………………………………………………………………………………23
第一章、物业服务合同的概述
1.1物业服务合同的性质及特征
物业服务合同,是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务,业主支付服务费用的书面协议。
它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务,是建立业主和物业管理企业关系的法律文件,提供了当事人双方活动的范围和准则,是业主的权利保障书,在整个物业管理活动中处于核心地位。
正确认识物业服务合同相关内容及注意事项,对每位业主都很重要。
1.1.1、物业服务合同的性质
在我国传统的计划经济体制下,实行的是福利分房,由政府房屋主管部门统一管理这些公有房屋,也有各单位自己投资建设,由单位安排专人管理房屋的情况,都带有极为厚重的行政管理色彩。
用户与房屋管理者之间一般是所属关系,处于被管理和被领导的地位。
随着住房制度的改革,房屋所有权转归个人所有,享有了自主选择管理人的权利。
物业管理企业通过合同获得物业管理的权利,为全体业主提供服务。
根据合同,物业管理企业提供相应的服务,而业主要支付对应的物业服务费用。
从这一方面来说,物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事人,是平等的主体,享有相当的权利和义务。
「1」两者之间成立的是民事法律关系,适用民事法律关系的基本原则:
平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。
所以,物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同,适用合同法的一般原则。
1.1.2、物业服务合同的特征
物业服务合同是典型的民事合同,它不同于委托合同,是合同法十五种有名合同之外的无名合同,是市场经济发展过程中产生的新型合同。
它以提供物业服务为主要内容,协调物业管理企业与业主之间的关系,是关系人们生活居住的重要合同。
在2002年稿的《中国民法典草案建议稿》中,增加了物业管理合同,其第1318条定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托,为委托人持续处理物业管理事务,委托人支付报酬的合同”,将它定性为委托合同。
但是在2003年全国人大常委会法制工作委员会发布的《中华人民共和国国民法(草案)》合同编则仅增加了保证合同一章,并未对物业服务合同作出规定。
我个人认为,基于物业服务合同的典型性和重要性,而《物业管理条例》对物业服务合同规定极为简单,应该在合同法中增设物业服务合同,以规范和指导物业管理企业和业主的行为,保障双方的合法权益。
在法律未作出明确规定时,则可适用合同法的一般规定。
物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。
现代社会高速发展,要求实现社会化大分工,每个人精通自己行业的专业技术,而其他工作交由该行业的专业人员完成,知识专业化,行业分工化,提高了效率,降低了成本。
物业管理企业拥有专门物业管理技能,利用自己的技术为业主服务,行使管理权。
业主是物业的所有人,基于所有权对物业管理企业进行监督。
物业服务合同是双务合同。
双务合同是指当事人双方互负对待给付义务的合同。
在物业服务合同中,物业管理企业提供房屋及配套设备的养护、维修,小区环境卫生清洁和保安等服务,业主支付费用,双方的权利义务是相互对应相互依赖的。
物业服务收费的一项基本原则是质价相符,充分反应了其双务性的特点。
物业服务合同是有偿合同,要式合同。
1.1.3物业合同是否委托合同
有人认为物业服务合同是委托合同。
委托合同是指委托人和受托人约定,由委托人处理委托人事务的合同。
物业管理企业受业主聘任,为业主提供服务,代替业主管理小区物业及相关事物。
从这点看,物业服务合同与委托合同有相似之处。
但仔细分析合同的特点以及当事人的权利义务,物业服务合同与委托合同存在极大的不同,不能将物业合同归属于委托合同。
委托合同中,受托人应当按照委托人的指示处理委托事务,受托人以委托人的名义处理委托事务,产生的法律后果有委托人承担。
而物业管理公司是独立的企业法人,有自己的经营方法,在业主将小区委托于其管理时,它以自己的经营费用,自己的名义开展业务,并独立承担对外法律后果。
委托合同的重要特点之一就是委托人或者受托人可以随时解除委托合同。
而对于物业服务合同,除合同约条件成就外,物业管理企业不得随意解除合同;
业主委员会只有在业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过决议后才能解聘物业管理企业,也必须满足合同解除的相关条件。
委托合同一般是无偿合同、不要式合同。
物业管理是一种市场经营服务型企业行为,物业管理企业提供服务,业主支付报酬,是有偿合同。
物业服务合同应当采取书面形式,有的地方物业管理条例还要求在房地产行政主管部门备案,是典型的要式合同。
1.2、物业合同主体及合同效力
1.2.1、物业合同主体
物业服务合同
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