项目二十五房地产项目融资评估Word文档下载推荐.docx
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2)科学性
由于房地产融资项目评估是作为决定发放贷款的依据,评估的科学性尤为重要。
进行项目评估时,应采用科学的方法和手段、定性、定量分析相结合,注重数据采纳的客观性,有依据性。
3)专业性
房地产融资项目评估涉及广阔的领域,由社会、人文、环境、区域发展、法律、规划、建筑、施工、金融财务、市场营销等诸多专业领域。
各项内容均进行专业化的评估分析。
采用符合所涉及专业的相关规定、专业特征、内在规律、程序的方法进行评估。
4)特殊性
房地产项目与工业、交通运输等其他投资项目比较,具有其自身的特性,如作为销售经营的房地产项目,其测算的投资回收期相对较短,根据项目大小,其投资回收期大约在1~3年左右;
房地产的经营方式多样化,可售、可租或混合经营等。
从而增加了房地产项目融资评估的复杂性。
25.12.3房地产项目融资评估的内容
房地产融资项目评估包含的内容主要包括对企业的资信评估、开发项目合理性的评估、市场分析、财务及经济效益评估、不确定性分析、风险评估、结论等几大部分。
综合中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等各家的内容,建议设立九章内容:
第一章借款企业资信评估
第二章项目概况评估
第三章市场分析
第四章项目投资估算及资金来源、筹措评估
第五章项目进度与资金运用评估
第六章项目财务效益评估、指标计算及分析
第七章不确定性分析
第八章贷款风险评估
第九章结论与建议
各章的具体内容可以参照附后的评估报告案例。
一般在报告开头要有报告的摘要。
摘要应将各章内容浓缩,主要的数据、指标、结论应尽量摘录。
报告的最后应附各种财务分析表和相关资料、批件的复印件及地理位置示意图、项目现状的照片。
报告的撰写力求文字简洁、准确、通俗,叙述全面、清楚。
定性分析与定量分析相结合运用,尽量采用数字、图表表述。
注意数字来源的客观性、有依据性。
25.12.4案例分析
【案例导读】
本案例是某房地产开发贷款项目评估报告,评估人员受银行委托,根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案,参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求,评估人员采用必要的评估程序,通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论。
【案例正文】
房地产开发贷款评估报告(封面略)
目录(略)
第一章报告摘要(略)
第二章 借款人评价
一、借款人概况
并通过了“湖北×
×
房地产有限公司(以下简称湖北×
)成立于1999年7月22日,是×
集团股份有限公司下属的全资公司。
法人代表×
,注册资本2000万元,分别由×
集团股份有限公司投资1800万元和×
房地产有限公司投资200万元构成;
该公司主营房地产开发,具有房地产三级开发资质。
湖北×
房地产有限公司在成立之初就严格管理,建立了一整套严格的管理制度。
作为×
集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡,湖北×
在最初的两年主要代表集团从事战略性工作,包括市场考察,战略咨询等,没有实际操作项目。
该公司于2005年1月起正式进行“×
”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。
“×
”于2005年8月正式开发,2005年12月8日正式开盘发售,在近1年的销售时间里,在江汉市激烈的市场竞争中,“×
”业已取得近2.5亿元的销售佳绩。
售房率已接近50%。
开盘以来,“×
”已获得2005年度“江汉市10大金奖楼盘”和“群众最喜爱的楼盘”等荣誉亚太村生态住宅小区”的评审、2006年6月份在由建设部主办的2006年中国住宅创新夺标评选中,获“创新示范楼盘”综合大奖。
二、经营者素质及管理水平(略)
三、信用状况评价
该公司在工行×
支行开有一般结算帐户。
截止2006年9月末,该公司在工行×
支行存款余额为557万元;
公司借款余额9000万元,其中工行×
支行借款7000万元,中行×
支行借款2000万元,均按时付息,无借款逾期现象发生。
企业无不良信用记录,经省分行审核评定其2006年度信用等级为未评级。
四、资产负债分析:
企业财务状况详见附件企业的资产负债表。
公司的资产负债状况及主要经济指标如下表:
资产负债及偿债能力指标简表(单位:
万元)
项目
2004年
2005年
2006年9月
总资产
17000
26798
21335
总负债
15000
25442
13482
流动资产
17014
26678
21172
流动负债
10442
所有者权益
2000
1356
7852
资产负债率(%)
88%
94%
63%
流动比率(%)
255%
157%
速动比率(%)
112%
77%
(一)、资产负债趋势分析:
下表是企业近三年资产负债变化趋势(与上一年比较):
资产负债横向变动趋势表(单位:
资产增长绝对数
16390
9798
–5463
增长百分比
2686%
57%
-20%
负债增长绝对数
14990
–11960
1499%
69%
-47%
权益增长绝对数
1400
-644
6495
233%
-32%
479%
从上表可以看出该企业2004年、2005年总资产增长很快,2004年末比1999年末增长了2868%,2005年较2004年末增长了57%,2006年9月总资产较2005年下降20%,负债较同期下降47%,主要是该公司2004年4月代×
集团在江汉建行贷款15000万元,投入“×
花园”开发项目,2006年3月集团将“×
花园”的股份转让给了合作方,提前收回投资,归还了江汉建行的15000万元贷款。
因此该企业2006年9月的负债较同期减少11960万元,减少47%,相应的减少资产5463万元,减少20%。
由于资产减少的比例小于负债减少的比例,因此企业所有者权益呈现增长趋势,企业的财务状况越来越好,净资产的增加,说明企业自身积累增加,对负债的依赖程度减小。
(二)、资产负债比例分析
利息保障倍数
-1.22
13.7
资产负债率2004年是88%,2005年是94%,2006年9月是63%,由此可以看出,企业的资产负债率到评估日已经处于一个良好的水平,低于平均值79.7%。
企业的流动比率2005年是255%,2006年9月是157%,虽然2006年较2005年有所下降,但仍然属较好水平,趋于良好值的165.9%。
企业的速动比率2005年是112%,2006年9月是77%,虽然2006年较2005年有所下降,但仍然属较好水平,趋于良好值87.2%。
因此企业的长期和短期偿债能力较强,有较强的举债能力,由于企业2006年资产负债率较低,盈利能力大幅提高,因而利息保障倍数2006年9月是13.7,较平均值1.6高出12.1倍,说明企业有较强的付息能力。
(三)、资产负债增减变化原因分析:
通过对企业近三年的资产负债变动的分析,对其变动较大的科目列举如下:
近三年企业资产负债简表单位:
万元
一、流动资产
一、流动负债
其中:
货币资金
421
497
2241
短期借款
8500
9000
应收帐款
7759
应付帐款
2
短期投资
其他应付
1343
4728
其他应收款
16593
11252
424
预收帐款
787
预付帐款
3
37
存货
14927
10711
其他
二、长期负债
二、长期投资
三、固定资产
124
158
三、所有者权益
固定资产清理
77
股本
固定资产净值
81
资本公积
四、无形及递延资产
-14
-5
4
未分配利润
5852
变动说明:
1、应收帐款:
2006年较2005年增加7759万元,全部是应收客户购房款。
2、其他应收款:
2006年较2005年减少10828万元,主要原因是代集团投资“×
花园”的15000万元收回。
3、存货与在建工程部分:
2006年企业存货10711万元全部为“×
”在建工程成本未结转部分,2006年较2005年减少4216万元为已转入经营成本部分。
4、其它应付款:
2006年较2005年增加3385万元,主要是与集团之间往来帐款增加2248万元,与金立国际投资有限公司企业间借款增加500万元。
5、预收帐款:
2006年9月较2005年减少787万元,主要是将预收房款确认为收入。
6、长期负债:
2006年较2005年减少15000万元,主要是代集团在江汉建行贷款的15000万元,提前归还。
五、盈利能力及资产运用效率
该企业2006年9月已经实现销售收入23650万元,实现利润5852万元
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