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房市泡沫危機
最高院裁定SOGO可假扣押太設、章家億元
李恆隆:
考慮換掉徐旭東黃晴雯
法律攻防,章民強反擊要求法院介入接管太流
大陸地產商高利借錢度寒冬
中國外匯存底超級大泡沫
葡萄牙擬擴大支出股債重摔
【洪正吉/台北報導】中國時報B2/投資線上2010/02/05
繼財政部國有地日前標出住商天價後,國產局昨天公告春節後將再標售一批北市精華土地,其中,位於北市建國南路一段帝寶豪宅附近的住三土地最受矚目。
國產局表示,該土地面積121.3坪,總底價2.7億元,每坪底價222.59萬元。
據了解,外界已將這次標售視為329檔期的先前觀察指標。
國產局上周曾標售今年第一批國有地,住宅及商用土地紛紛創下新高價紀錄,其中仁愛路二段216坪住3之2土地,以每坪697萬元標脫,羅斯福路一塊僅87坪商用土地,得標單價更達每坪719萬元。
國產局昨日公告本月25日標售國軍老舊眷村改建國有土地12筆。
其中一筆位在北市大安區建國南路一段312號附近,因為地處帝寶豪宅附近,格外引起注目。
國產局開出的底價為每坪222.59萬元,是否再創新高值得觀察。
另外,北市新生北路一段47巷16號旁的住三土地,總面積319.44坪,是包括國有地及國防部持有國有地五百坪以上都禁賣後,少數坪數較大的標案,總底價3.297億元,換算每坪103.21萬元。
此外,還有一筆位於北市康寧路一段的店面,建坪達290.52坪,地坪82.62坪,總價1.52億元,去年底曾拿出來標過一次,但沒有人投標,這次底價並沒有改變。
房仲業認為,該案雖然靠近內湖捷運站,但對面是山坡地,且周邊沒有商圈,並無店面效益,開價又高於市場行情,因此去年底才無人投標。
是否挾上次標售熱潮出清,也是市場觀察內湖地區房價指標。
【張海雲】工商時報A23/房地產2010/02/05
台經院將今年經濟成長率上修至4.81%,顯示看好今年經濟好轉,建商更是信心滿滿看待上半年買氣,預料今年台商回流購屋潮會更明朗化,因此多數建商在農曆年前大多選擇按兵不動,養精蓄銳,準備在農曆年後大戰一場,使得1月份房屋供給量大減,住展風向球因此一下子從12月的綠燈落回藍燈區。
住展房屋網總監陳韻如表示,今年利多架構在全球景氣復甦,與中國大陸簽訂ECFA,以及後續衍生的實質效應等,但就目前來看,合作初期尚在默契建立階段,穩定性勢必偏低,ECFA簽訂時間及內容的變數還很多,這對景氣及信心都有影響,牽動台股變動甚深,間接也影響到房市買氣及意願。
有鑑於此,建商對未來景氣看法不一,多派與空派意見相互拉扯,有的建商認為ECFA簽訂是利多出盡;
有的建商認為是另一波房市多頭起點,唯一的交集是,大都認為今年第2季傳統旺季一定要善加掌握。
因此許多原本預計在第1季要推出的新案,都順延到第2季共同造勢,各縣市勢必在第2季爆量推案,也就是說,第2季將累積第1季及第3季的推案量,造成第1季的推案顯得特別冷清。
一般只要價格平實、合乎買方預期,無論自用或投資,買方的誠意度都會提高不少。
議價率降低,顯示買方及賣方的價格認知縮小,有助於加速成交,過年前買屋過新年觀念,還是很濃厚。
陳韻如表示,每年1月份不是遇到過年,就是過年前1個月,房地產市場的供給與需求萎縮算是正常現象;
只是今年情況較為特別,景氣反轉及「台北好好看」容積獎勵等因素,使得去年大案推案大多延宕,遞延至今年上場,第2季則是公認今年的最佳時機,因此才會將原本第1季的推案點往後延,讓第1季的住展風向球由綠轉藍。
展望第2季,戰火一觸即發,包括台北市的南港區、內湖區、中正區、中山區、士林區,以及台北縣的汐止、新莊、新店,桃園市的中正特區、蘆竹,新竹縣的竹北地區等地,都積極醞釀推出區域大案,不僅案量驚人,價格也將再度寫下區域新高紀錄。
例如南港至少就有200億案量、新店將開出每坪70萬元以上價位,桃園中正特區由上市公司領軍將開出每坪35萬元以上,新莊更可能挑戰每坪50萬元關卡。
記者宋健生/台中報導【2010-02-05/經濟日報/A14版/產業商業】
台中縣市將在今年合併升格,帶動房地產市場買氣持續升溫,台中市建築開發公會昨(4)日發布最新統計,今年大台中地區房地產推案金額將上看1,200億元,較去年同期成長約一倍。
台中市建築開發公會理事長賴源釗指出,縣市合併升格後,位居中間樞紐位置,加上高鐵一日生活圈成型,台中可望成為年輕人及退休族群購屋的首選,「移民大台中」勢將帶動下一波全民風潮。
鄉林集團董事長賴正鎰說,遺贈稅率大降,吸引海外資金回流,今年兩岸經濟合作架構協議(ECFA)可望簽訂,加上縣市合併升格前景看好,促使三大都會區的房價欲跌不易,加速業者進場推案。
公會統計,大台中地區第一季推案量已近400億元,集中在重大建設區域周邊,包括七期新市政中心及文心森林公園周邊、北屯捷運規劃路線沿線及11期重劃區、南屯靠近高鐵台中站的八期重劃區,以及12期重劃區等。
第一季進場的新案包括;
佳茂「康朵」、銳豐「悅觀」、順天「敦凰」等。
預計第二季推案的建商有帝璟「敦和」、惠宇。
華相建設董事長王忠正表示,12期土地飆漲,建商惜地興建,及土地奇貨可居,整體推案價格有上漲趨勢。
分析今年大台中推案趨勢,大樓的首購產品明顯往南區、東區、北屯、大里及太平等區域發展,以往這些區域只推透天別墅。
賴源釗指出,台中市區新推預售屋的個案,平均單價約17萬至25萬元。
【記者朱漢崙/台北報導】工商時報A2/財經要聞2010/02/05
都更題材正夯,卻也出現導致房貸放款風險升高的隱憂,合庫為此發函旗下300多家分行示警。
據了解,合庫指示旗下300多家分行,若碰到貸款個案,位於大台北縣市劃定的都更區域,須加強鑑價再決定貸款額度,不要被都更熱「沖昏頭」。
根據合庫對目前房市的評估,都更題材已扭曲房價行情。
例如,在台北西門、杭南等都更地區,發生屋齡超過30年的標的,比屋齡僅15年,除都更外其他條件都差不多的房子,價格高出20%至30%,甚至將近50%的畸型現象。
例如,有都更題材、屋齡超過30年的房屋,房仲開出的成交價是1,500萬元,但屋齡少一半、處於該區之外的鄰近房屋,價格卻只有1,200萬,甚至1,000萬元。
有登陸計劃的合庫,今年將更加嚴格要求放款品質,確保財務水準,對房貸政策更防堵各種可能產生新增逾放的漏洞,都更就是令經營高層警覺的一環。
合庫方面指出,發函示警是已察覺到都更預期心理,使都更劃定區內房價不合理的攀高。
合庫內部評估,都更能否成功,後續有包括原住戶接受意願在內等諸多變數,若因為初始的都更價揚預期心理,而貸放比重過高,將為房貸業務帶來不容小覷的風險,因此特別明訂,在這些地區,包括房屋的使用年限、目前屋況、及買賣價格是否合理,是3大必須衡量的指標,特別是對於屋況不好、屋齡達30年的房屋,還是應該加強估價,不能以被「哄抬」之後的市價作為貸放的基礎。
【記者朱漢崙、孫彬訓/台北報導】工商時報A2/財經要聞2010/02/05
防範投資客,合作金庫前所未見訂定4大指標,通令旗下300多家分行加強執行!
為配合央行緊縮投資客房貸政策,身為房貸市佔「二哥」的合庫正式發文旗下分行,明確列舉:
1年內買賣移轉不動產多次、總體金融借款情況、短期內接連辦理多筆不動產貸款、承擔負債能力等4項指標,為判定「投資客」的4大準則。
與此同時,房貸「一哥」土銀也要求旗下分行,須依照收支負債比、持有房屋等指標,來過濾投資客。
據土銀的函令,除了明訂持有3戶以上房屋,就被判定為投資客,並要求旗下近150家分行,須以該借款戶在金融體系(包括本次房貸在內)的總授信餘額,須控制在夫婦年所得8倍內,作為過濾投資客的第二道指標。
行庫主管說,逮到投資客,不論放款成數或寬限期,都會大為縮水。
根據土銀、合庫的內規,只要被認定為投資客,貸款成數將降到6成,寬限期馬上從3至5年,砍為1年。
三商銀中,目前則以一銀對房貸的政策最保守。
該行去年11月的房貸平均餘額3,212億元,今年設定目標值為3,219億元,亦即接近零成長。
一銀指出,今年房貸「穩健」為原則,執行上一是重視3P(借款人、房屋座落地、利率報價)審慎辦理;
二是不從事價格、貸放成數競爭。
持有房屋的戶數上,合庫的認定比土銀更為嚴格,一旦被銀行發現持有房屋超過2戶,就會被認定為投資客。
而合庫此次再度提出4大指標,作為「輔助衡量」的標準,據旗下分行的執行經驗,通常1年內,若買賣移轉不動產在2次以上,或1年內同時、接連辦理2筆以上的不動產貸款,就會被認定是投資客。
由於投資客為取得更高的貸款額度,不見得會在同一家銀行貸款,經常採取分散貸款方式,取得更多資金,因此,對於貸款戶在整個金融體系的借款狀況,被合庫要求分行徵信的重點。
投資客通常挑中的投資標的,除小套房外,還有位於捷運沿線,1,000萬元以上起跳的房屋,因此銀行依經驗判斷,若金融體系總貸款金額在3,000萬元以上,這類個案就會引起銀行的注意。
【記者薛翔之/台北報導】工商時報A2/財經要聞2010/02/05
亞洲地區國家是否面臨資產泡沫?
惠譽信評認為,亞洲確實有泡沫化的徵兆,具體的表徵是,近年來不動產市場漲幅達1倍,以台灣來看,從2003年第2季SARS爆發起算,7年來,期間台灣複合年增長率約11%-12%,去年約2成,但香港與大陸的情況更嚴重,香港同期漲幅是130%,中國大陸近4年成長高達170%。
惠譽信評資深副總理李信佳表示,資產大致分為股票和房地產,不過,股票融資比例相對較低,反觀房地產放款,包括香港、韓國、新加坡等,佔整體放款都有50%的水準,這會使得房地產的泡沫,短期內不易被察覺。
再者,泡沫之所以為泡沫,就是不知道何時會破,若是知道某個日期會破滅,反而不會是泡沫。
因此需要提高警覺。
李信佳以台灣的情況分析說,過去房價高漲是集中在特定區域,高價的台北市精華區就是明顯的例子,但近年來,開始逐步擴散,最早是板橋,目前進一步擴大到新莊、土城,部分中古屋也是漲幅驚人。
但他強調,評估台灣泡沫的狀況,與亞洲其他地區仍有段差距,例如中國大陸、新加坡、南韓及新加坡,均相對嚴重的多,甚至開始透過行政方式介入,來設法抑制房市。
以香港為利,去年最震驚社會的規範是,2000萬港幣以上的豪宅,貸放成數不得超過6成;
南韓方面,也在去年開始,限制首爾以外的地區貸款,成數不得超過6成,首爾地區不得超過5成,首爾的精華區,甚至不可超過4成。
新加坡同樣在同年的9月,開始嚴禁只付息、不用繳付本金的房貸商品;
而中國大陸則透過5年內課徵交易稅、控管開發商融資、對地方政府作績效考核等手段,來抑制房價高漲。
對於台灣既然屬於「較不嚴重的泡沫」,政府是否應祭出因應措施?
李信佳具體建議說,較有效果的方式,應是課徵交易稅,可能的作法是:
3-5年就轉手者,將以市價為計算基礎課稅。
至於祭出升息的手段,是否有效,他分析說,過去租金報酬率約4%,高於利率水準1.5%,但目前兩者差距逐漸拉近,當兩者相當時,才會有賣壓出現;
另一方面,升息與否不只是房地產的問題,還
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