XX城市大型购物中心商业综合体开发建设项目建议书Word下载.docx

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第四节项目升级改造…………………………………………………………10

一、开设购物中心大门…………………………………………………………10

二、设立大门内扶梯……………………………………………………………11

三、设立第三层滚动扶梯………………………………………………………11

四、建立第一栋与第二栋连接…………………………………………………11

五、拆除第一层商铺商隔………………………………………………………12

六、增设空调及通风设备………………………………………………………12

七、增设停车场…………………………………………………………………12

八、拆除路边直坡………………………………………………………………13

九、美化周边环境………………………………………………………………13

第五节购物中心各区功区划分………………………………………………15

一、升级改造后的营业大楼……………………………………………………15

二、商场各功能区划分…………………………………………………………16

第六节市场启动的前期工作…………………………………………………19

一、组建项目公司………………………………………………………………19

二、定购设备……………………………………………………………………19

三、商场升及改造………………………………………………………………22

第七节购物中心启动策划……………………………………………………25

一、市场定位……………………………………………………………………25

二、经营管理模式………………………………………………………………26

三、启动开业……………………………………………………………………26

第八节购物中心投资测算……………………………………………………28

一、土地使用权投资……………………………………………………………28

二、房屋建筑物投资……………………………………………………………28

三、设备投资……………………………………………………………………30

四、土建及设备安装投资………………………………………………………32

五、商品投资……………………………………………………………………33

第九节购物中心财务分析……………………………………………………35

一、营业收入……………………………………………………………………35

二、营业利润……………………………………………………………………36

三、营业费用……………………………………………………………………37

四、应缴税金……………………………………………………………………38

五、净利润………………………………………………………………………39

六、净销售利润率………………………………………………………………39

七、投资回收期…………………………………………………………………40

第十节购物中心资金筹措……………………………………………………42

一、自筹资金……………………………………………………………………42

二、收入资金……………………………………………………………………42

三、借款抵押担保………………………………………………………………43

四、还款计划……………………………………………………………………43

第十一节购物中心不确定性分析……………………………………………45

一、盈亏平衡分析………………………………………………………………45

二、敏感性分析…………………………………………………………………46

第十二节结论…………………………………………………………………48

第一节项目背景

深圳市是国家最早设立的经济特区之一,是国家改革开放的前沿阵地，是国家提出的建设大珠江三角区的经济中心，是立足大陆，面向香港，辐射世界的开放窗口。

深圳改革开放30年来，建成了完善地产业配套优势和优良的物流环境，促进了高新技术产业链迅猛发展，稳步推进了商贸、金融、物流、电信和专业服务等领域的发展，国内生产总值从1.96亿元增长到6765.41亿元，年均增长31.20%；

人均生产总值从606元增长到79221元，折合10628美元，居全国第一位，年均增长17.64%；

贸易进出口总额从0.17亿美元增长到2875.33亿美元，居全国第一位，年均增长38.34%。

随着国家推行的大珠江三角区经济一体化和深港经济一体化，深圳市经济发展迎来了一个新的高潮。

由于深圳市特区只限定为福田、罗湖、盐田和南山四区，深圳市长期以来存在一市两制的现像，严重影响了特区外龙岗和宝安两区以及光明新区和坪山新区的发展，使特区外地区存在市政投入少、经济发展慢、人民生活水平低的现状。

为促进经济均衡发展，经国务院批准，深圳市特区于2010年7月1日扩大至全市，将龙岗区和宝安区，以及光明新区和坪山新区纳入到特区中，深圳市政府决定加大在特区外地区的基础设施、市政配套以及公共服务水平的投入，全面改善特区外地区的城市环境、经济环境和生活环境，在特区优惠政策的激励下，促进特区外地区的经济发展水平。

处于深圳市龙岗区葵涌街道的深圳市滨海购物中心项目，位于深圳市东部沿海的大鹏半岛，是深圳市政府重要的菜蓝子工程之一，也是深圳市政府东部生态组团建设的重要组成部分，是解决和提高葵涌、大鹏、南澳、大梅沙及坪山近120万居民生活问题的关键所在，也是促进深圳东部沿海地区经济发展的重要配套设施之一。

深圳市滨海购物中心有限公司响应国家和市政府的号召，全力推进龙岗区葵涌街道的基础设施和公共服务水平的建设，调动自身资源和能力，按照世界先进理念服务和管理深圳市滨海购物中心，通过管理、服务、经营一体化的模式，统一规划，集约经营，使深圳市滨海购物中心成为一个功能齐全、环境优美、服务一流的模范商场。

深圳市滨海购物中心有限公司依靠自身的经济实力，引进具有丰富商场管理经验和高效运作的管理团队、科学的管理理念和先进的经营方式，建设一流的商业流通企业，不仅可以完善当地市政配套设施建设，促进当地经济的发展，满足当地人民生活所需要的肉菜、干鲜、五金、百货等生活必需品，解决当地人们的就业问题，同时也能为公司带来客观的经济效益。

可见，深圳市滨海购物中心项目，是一个社会效益明显、公司效益显著的好项目。

第二节项目必要性

葵涌街道位于龙岗区东南部，东临大亚湾，南濒大鹏湾与香港新界隔海相望，东南与大鹏街道接壤，西连盐田区，北接坪山新区和惠州市淡水镇。

辖区总面积103.9平方公里，海岸线长31.9公里。

葵涌街道处于深圳东南部的中心位置，地理位置和交通位置优越，在葵涌方圆五公里范围内，有深圳市的大梅沙街道、大鹏街道、南澳街道、坪山新区，还有惠州市的淡水镇、大亚湾区。

葵涌以盐坝高速公路与深圳市连接，以坪葵公路与坪山新区连接，以海滨公路与大鹏、南澳连接，交通便利，是大鹏半岛的经济中心、政治和文化中心。

葵涌位置图

按照《深圳市城市总体规划（1996－2010）》、《深圳市东部生态组团分区规划（2005-2020）》、《深圳市东部滨海地区发展规划（2002年—2010年）》和《深圳市大鹏半岛保护与发展管理规定》，深圳市政府对本片区进行了美好的近期建设规划和宏伟的远景规划：

1、本片区发展目标是：

加强生态保护和环境整治，建设完善的配套设施，为周边重大产业园区的建设和大鹏半岛旅游的开发奠定基础。

2、本片区的功能定位是：

具有为东部生态组团提供综合功能的城市服务中心，为产业园区和旅游服务配套的现代新城。

3、本片区在《深圳市大鹏半岛保护与发展管理规定》中属于三级建设控制区，产业发展主要为旅游业、文化产业、房地产业、生物技术产业、电子信息产业、与海洋资源开发有关的高新技术产业以及市政府确定的其它产业；

现状不符合规划或者污染型工业项目应严格限制或缩减用地规模，并限期关闭或搬迁，鼓励现状不符合规划和产业政策的项目进行升级改造。

4、按照深圳市政府城市建设和发展整体规划，葵涌—大鹏规划为新兴产业研发片区，重点发展高科技研发、生态环保和智力密集型新兴科技产业。

5、经深圳市政府近期规划，距离葵涌街道仅五分钟车程的坝光村，方圆20平方公里的可建设用地，是深圳市9个重点发展园区之一，其名称为“坝光高科技生态产业园区”，重点发展高科技生物产业，计划引进4万高科技人才，大力发展高新技术研发和创新，使其成为功能齐全的国家级研发基地，可容纳就业人员10万元人。

现坝光的城市基础设施建设已开面展开，葵涌直通坝光的隧洞在年末开通投入使用。

葵涌将作为坝光后勤配套基地，规划有医院、学校、大型商业、休闲娱乐、高档办公场和高档住宅等设施，为坝光提供全方位的服务。

葵涌城市规划图

深圳市政府对葵涌街道的定位，决定了葵涌是深圳市东南部沿海的政治、经济和文化中心城市，城市建设以办公和综合服务为主。

深圳市政府已决定在葵涌加大城市基础设施和市政服务的投资力度，鼓励旧城区和落后设施的升级改造，推出各类优惠措施吸引社会资金的投入，使葵涌成为城市功能健全、城市环境优美、各项服务一流的现代化城市。

由于历史原因和经济发展水平的制约，葵涌旧市场设施落后，急待改造。

葵涌旧市场处于葵涌城市中心位置，是历史原因自然形成的购物环境，严重影响城市的整体规划和发展；

旧市场与居民区交错混杂，市场布局是按照原来建筑自然分布的，百货、干鲜、活禽、肉菜、服装、家电等毫无秩序地散乱分布，相互影响、相互污染；

旧市场的房屋都是民房临时改建而成，使用年限都在50年以上，房屋结构不合理，房屋破损严重，存在极大的安全隐患；

旧市场道路狭窄，货物堵放杂乱，没有统一的消防设施，存在极大的消防隐患。

葵涌镇政府早在2003年就将旧市场的改造提到了议事日程之中，并规划在现在的葵新北路建设新的综合批发市场；

在龙岗区2003年第5次建设用地预审会议项目中，龙岗区政府决定批准商业用地面积12,481.50平方米，建设14,000平方米的农贸综合市场，正式将建设深圳市综合市场以文件的形式确定下来，这就是滨海购物中心的最早雏形。

葵涌街道于2005年3月4日下发了“葵街纪[2005]3号”《葵涌公共设施、市政规划征求意见会议纪要》，深圳市规划局滨海分局、深圳市规划设计院、葵涌街道办主任以及街道各职能部门领导参加，会议一致同意为促进葵涌基础设施建设，决定打通葵政北路和延安路之间的一段路，拆除葵涌旧市场，葵涌的商业要求上档次、上品位，按照现代化管理模式经营和管理。

深圳市政府2005年4月7日《统一思想、总结经验、真抓实干、加快推进我市农贸市场升级改造工作》指示精神，要求在全市范围内对各农贸市场进行升级改造。

现在葵涌没有一家综合购物商场，在葵涌5公里范围内的大鹏、南澳、大梅沙和坪山，均没有一家综合购物商场，葵涌街道领导的支持下，结合葵涌城市整体规划建设，深圳市滨海购物中心有限公司响应深圳市政府号召，投入巨额资金，启动深圳市滨海购物中心项目，把滨海购物中心建成集休闲、购物为一体的大型综合购物广场，一方面满足葵涌人们日益提高的购物需要，另一方面大大改善城市环境，提高城市综合竞争能力，促进城市全面发展。

第三节项目建设

一、项目选址

根据深圳市规划委员会和龙岗区政府、葵涌街道政府的批复文件，深圳市滨