张家屯温泉提报PPT课件下载推荐.ppt
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以什么产品入市,能够启动市场,风险更低,把握更高?
以什么推广策略,配合开发进度、达成有效传播?
报告结构图核心问题核心问题开发战略推广策略市场分析竞品分析项目定位人群分析从从20112011年年11月月2020日起上调日起上调金融机构人金融机构人民币存款准民币存款准备金率备金率0.50.5个个百分点。
百分点。
20112011年年11月月2626日,日,新国八条规定二套新国八条规定二套房房贷首付比例提房房贷首付比例提高至高至60%60%,本地,本地22套房和外地套房和外地11套房套房家庭将停购家庭将停购,商,商业银行暂停发放居业银行暂停发放居民家庭购买第三套民家庭购买第三套及以上住及以上住方方贷款。
贷款。
20112011年年11月月2727日,上海日,上海开始征收房开始征收房产税。
产税。
20112011年年22月月99日,央行日,央行首次加息,首次加息,公积金利率公积金利率上调。
上调。
20112011年年22月月2424日,央日,央行第二次行第二次上调存款上调存款准备金率。
准备金率。
20112011年年33月月11日,沈阳日,沈阳版限购令版限购令出台。
出台。
20112011年年44月月2121日日,国家第,国家第四次上调存四次上调存款准备金款准备金0.50.5个百分点个百分点。
20112011年年55月,月,开始执行一房开始执行一房一价政策。
一价政策。
2011年房地产政策颁布时间20112011年年55月月1818日日,国家第,国家第五五次次上调存款准备上调存款准备金金0505个百分点,个百分点,此次上调之后,此次上调之后,大中型金融机大中型金融机构存款准备金构存款准备金率达率达21%21%。
20112011年年66月月2020日日,国家第,国家第六六次次宣布宣布上上调存款准备调存款准备金金0505个百分个百分点点。
20112011年年44月月66日,央行日,央行二二次加次加息息0.250.25个百分个百分点点20112011年年33月月2525日,央日,央行第行第三三次次上调存款上调存款准备金率准备金率0505个百分个百分点点。
20112011年年33月月1919日,日,沈沈阳出台新阳出台新政控制商政控制商品住房预品住房预售价格。
售价格。
20112011年年11月月2424日,日,沈阳市普沈阳市普通住房价格界通住房价格界定新标准出台。
定新标准出台。
20112011年年77月月66日日,央行年内第三央行年内第三次加息,上调次加息,上调0.250.25个百分点个百分点从整个宏观角度及政策预期来看,国家对地产行业的调控在进一步加紧,而且从最初的集中打压一线城市房价蔓延到了二三线城市。
行业市场存在很大的政策风险,二三线城市限购令步步逼近。
对于本案,限贷政策,对项目的销售将会产生直接影响7月月12日,日,国务院常务国务院常务会议提出房会议提出房价上涨过快价上涨过快的二三线城的二三线城市也要采取市也要采取必要的限购必要的限购措施。
措施。
宏观市场分析沈阳。
房地产沈阳。
房地产2011年9-10月销售旺季,房地产市场首都触礁;
2012年1月成交环比下跌严重,2月开始出现小范围回升;
由于本年度市场前景并不明朗,部分开发商开始以价换量。
33月第一周,量价齐跌,局部降价月第一周,量价齐跌,局部降价(2012.03.052012.03.11)沈阳房地产市场新增商品房供应面积环比、成交面积环比与成交均价环比均有所下降。
上周商品房成交面积共15.95万平米,环比下降39.17%。
其中商品住宅137940.63平方米,环比下降15.99%,共1612套,网点17797.53平方米,环比下降80.68%,145套。
上周商品房成交均价为7471元/平方米,环比下降28.94%。
(2012.03.052012.03.11)沈阳房地产市场新增商品房供应面积环比、成交面积环比与成交均价环比均有所下降。
20122012逆势。
房地产逆势。
房地产受受20112011年整体宏观调控影响,年整体宏观调控影响,20122012年整体大势低迷;
年整体大势低迷;
1-21-2月出现的小额成交上扬,也以刚需为主;
月出现的小额成交上扬,也以刚需为主;
33月部分项目降价,吸引客户,但成交量依然下跌;
月部分项目降价,吸引客户,但成交量依然下跌;
对本案而言,限贷政策的影响较大,最主要的是对本案而言,限贷政策的影响较大,最主要的是客户持币观望情绪严重,前景不乐观。
客户持币观望情绪严重,前景不乐观。
逆市建议:
慢开发、快营销逆市建议:
慢开发、快营销20122012年,产品消化速度降低,资金回笼速度变慢,开发商应调整工程投年,产品消化速度降低,资金回笼速度变慢,开发商应调整工程投入力度与资金量,以控制资金缺口带来的风险;
入力度与资金量,以控制资金缺口带来的风险;
同时,先启动营销,通过少部分工程投入,为营销提供支持,以营销手同时,先启动营销,通过少部分工程投入,为营销提供支持,以营销手段实现提前回款,确保开发进度、降低开发风险。
段实现提前回款,确保开发进度、降低开发风险。
温泉板块之争温泉板块之争市场分析-板块分析兴隆堡中高端板块法哈牛-张家屯中低端板块沈阳市区沈阳市区高花生态板块兴隆堡自2010年4月开工建设以来,现已签约落地19个项目,总投资近200亿元,占地面积6500亩,建筑面积600万平方米。
近期规划9平方公里,计划通过三到五年的时间,集中打造集医疗保健、观光旅游、休闲娱乐、商务会议、居住疗养等多功能为一体的东北第一生态新城。
兴隆温泉城远期规划面积86平方公里,形成“一城三区”的发展新格局(一城沈阳兴隆温泉城,三区机械加产业园区、轻工业园区和现代生态农业示范园区)。
兴隆堡板块简析兴隆堡板块简析未来的兴隆堡新市镇功能定位为:
旅游服务业、生活居住及生态农业、生态工业园区四大功能。
温泉城基础设施建设项目1、由中国太平洋建设集团投资兴建对兴隆城规划区内的16.15公里路网工程及相关市政配套设施建设。
目前,已对温泉城1#路、2#路开工建设。
2、由沈阳奥德燃气有限公司承建燃气工程,计划投资3000万元,项目占地20亩。
3、由新民市福源热力有限公司承建热源厂工程,计划投资5000万元,占地60亩。
4、辽河油田管理的新民丽景温泉宾馆今年上半年投资200余万元改造,已经在2010年9月被评为3星级饭店,成为沈阳第一家温泉旅游宾馆,为广大旅游者服务。
5、拟启动开工建设由江苏中南建设集团投资兴建的温泉主题公园,占地600亩,投资2亿元。
6、其他新开工项目:
雨田中学项目,投资1亿元,占地100亩;
沈阳医大二院中老年心血管康复中心项目,投资1.8亿元,占地100亩;
兴隆堡板块简析兴隆堡板块简析修正集团、格林集团、SR集团等数十家地产公司进入,市场关注度快速升温;
井喷式开发,供求关系难以平衡;
强竞争,高风险,同质化。
兴隆堡板块开发解析兴隆堡板块开发解析2011年世界温泉部落一期美国郡、加拿大郡、修正一品汤城、御泉名邸4个项目总投资34亿元,共占地面积1260亩,于去年相继开工建设。
2012年待开工项目:
格林豪森温泉地产项目,投资25亿元,占地500亩;
唐风清韵(沈阳)国际温泉酒店、度假村、温泉地产项目,投资25亿元,占地518亩;
瑞士达沃斯小镇项目,投资20亿元,占地500亩;
地中海圣拉菲小镇项目,投资5亿元,占地200亩;
巴厘岛国际温泉生活示范区项目,投资5亿元,占地150亩;
世纪温泉城项目,投资7亿元,占地203亩。
兴隆堡板块开发解析兴隆堡板块开发解析展望兴隆温泉城现有待开工项目16个,包括英国郡项目、麦田泉温泉度假村项目、瑞士郡项目、养老产业项目、罗马假日度假村项目、中体温泉产业园项目、万方温泉地产项目等。
兴隆堡板块开发解析兴隆堡板块开发解析一、政策升级世界温泉部落的整体规划性优势逐步呈现,政府对开发的支持能量升级二、配套升级政府着力兴建生活型市场、美国郡俱乐部呈现、格林医大二院进驻三、开发模式升级由居住地产升级为旅游地产,包括景观、配套、产品、生活方式营销手段的全方位升级四、竞争升级现房逐步呈现、客户大量消耗、竞争白热化五、客户升级中、高端客户关注度提升,市场认可度增加六、产品升级由地段兼顾居住属性的产品,跨升为以“温泉”享受为主的产品类型,包括对于泡池的设计、户型整体功能性的调整等。
兴隆堡板块解读:
世界温泉部落兴隆堡板块解读:
世界温泉部落升级进行中升级进行中小结:
政府导向、板块热度形成、井喷式开小结:
政府导向、板块热度形成、井喷式开发、大体量、高密度、强竞争。
发、大体量、高密度、强竞争。
法哈牛法哈牛-张家屯板块解析张家屯板块解析优势:
距离市区直线距离较近;
紧临102国道,交通通达度高;
土地成本相对较低,生态环境与资源较好;
劣势:
板块认知度低;
开发不成规模,发展潜力不得展现;
市政配套介入较慢、政府支持力度不足。
法哈牛-张家屯中低端板块中低端板块刚刚兴起、客户认知度不高、居住产品为主、板块内项目竞争性不高。
竞争总结竞争总结600万以上开发量、年度放量超过20000套房源,客户资源过度竞争,后续艰难;
温泉房遍地开花,产品同质化严重;
项目所在板块整体竞争能力非常弱,缺乏政府支撑、缺乏客户认可;
竞争策略思考:
第一需解决的问题,即板块问题;
其次才是项目问题,即项目差异性问题。
报告结构图核心问题核心问题开发战略推广策略市场分析竞品分析项目定位人群分析兴隆堡标杆项目兴隆堡标杆项目美国郡美国郡项目地址项目地址新民市兴隆堡镇开发商开发商沈阳蓝德温泉度假村有限公司建筑类别建筑类别电梯独体别墅、(电梯)联排别墅、电梯洋房、小高层占地面积占地面积22万平方米建筑面积建筑面积30万平方米容积率容积率1.41户型区间户型区间高层22-43平方米MINI精装别墅54-128平方米联排别墅204220平方米独体别墅500平方米均价均价起价4000元/平方米(25平米9.8万/套)均价5500元/平方米最高价12000元/平方米去化量去化量一期:
90%配套标准配套标准四大五星级酒店-皇冠假日酒店、华美达酒店、四季酒店、利兹酒店。
商业:
美式风情商业街;
在售在售开发战略:
政府支持、进入较早、成本较低、强势开发竞争策略:
差异化开发战略、避免陷入被动竞争圈层营销:
俱乐部存5000元,消费5折兴隆堡标杆项目兴隆堡标杆项目世界温泉部落一期美国郡世界温泉部落一期美国郡兴隆堡标杆项目兴
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