常德恒大华府开盘营销方案2013年10月(合富辉煌)PPT文件格式下载.ppt
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项目四至项目篇:
基本情况开发商:
恒大地产置业有限公司总占地:
498亩总建筑面积:
86万平米容积率:
2.6住宅建筑面积:
764533平米综合楼:
2088平幼儿园、小学:
16221平恒大影城及商业:
40000平项目地块方正,呈【国】字布局,依地块原水系造【王】字湖,73栋住宅沿湖而建,国王级豪宅社区油然而生规划亮点项目篇:
工程现状桩基工程主入口围墙地块四周围墙围合,正在进行桩基工程。
大门施工小区主入口大门动工开建,外架施工中工程现状货源、产品分析22223344444444533444444444444444444444444444444443344444项目篇:
湘5湘4湘4湘2湘3湘4湘1湘1湘4湘48765432121221314151617181920货源、产品分析(首期)数据不含首层项目篇:
产品分析亮点亮点户型方正板式结构,两翼南北通透飘窗设计、布局合理阳台赠送半面积劣势:
劣势:
B户户南北不通透B户户主卧开间小B户户次卧类暗房同盘同质化严重121.87101.19112.96与湘2相比,本户型劣势明显,因此2、4同期会对本户型造成销售影响项目篇:
产品亮点湘湘1#湖景楼王湖景楼王两梯两户纯板式结构功能分区合理湘湘2#两梯三户纯板式结构,南北通透功能布局合理C户型较湘4户型优势明显138.52137.6124.2779.55101.22项目篇:
产品亮点湘湘3#两梯三户纯板式结构,两翼南北通透紧凑型经典两三房湘湘5#两梯四户卓越小三房、经典两房户户采光,观景视野佳114.7979.64112.2187.1187.1180.3380.33【哈密瓜】产品包装项目篇:
共同特点:
两翼两翼南北通透、通风采光效果好南北通透、通风采光效果好板式结构,两梯三户或两梯两户板式结构,两梯三户或两梯两户翼空间首创全新恒大产品系产品包装78140平全新恒大产品系【翼空间】登陆常德项目篇:
1、项目地处常德市中心区武陵区CBD,总建面体创湖南恒大旗下物业之最,常德市区第一大盘2、项目规划理念超前,造国之城先造40000平米内湖(首期10000平米),彰显王者实力,将开创常德品居豪宅新标杆。
3、全新产品系列恒大“翼”空间惊艳亮相,南北通透,楼栋的微角度让翼空间实现视觉最大化。
4、项目临柳叶大道,周边城市形象佳,东、南展示面较好,西、北相对较弱。
5、工程土方开挖,桩基施工中,围墙尚未施工。
国王:
非一国之王,“国”形象体现项目的规划特色,“王”突出强调恒大华府立于常德市场的实力气派,“国王”开章即以高端形象展现。
答疑:
国王何来?
小结:
不足:
规划有待进一步优化,产品配比不合理。
常德市场分析市场篇:
城市概况城市概况/区域规划区域规划/房地产市场房地产市场常德,古称“武陵”,又名“柳城”,是湖南第三大经济市,被定位的省域副中心城市,有全国文明城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国际花园城市等荣誉之称。
n地理位置:
常德位于湖南省西北部,东滨洞庭,南通长沙,西邻张家界,北邻鄂西,处于国家开发中西都地区“东靠西移”的过渡地带;
n行政区划:
常德市现有行政区域包括两区(武陵区、鼎城区)、六县(安乡、汉寿、澧县、临澧、桃源、石门)、一市(津市);
n城市规模:
全市面积18189.8平方公里,其中城区面积297.4平方公里,2012年末户籍总人口为614.8万人,其中非农业人口143.5万人;
城市概况本案所在地城市概况城市概况/区域规划区域规划/房地产市场房地产市场市场篇:
常德,属于中国经济中部崛起重心地带,位于泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济发展区域结合部,是东部沿海发达地区产业向中、西部转移的黄金地段。
n地处两大都市圈的交汇处,东北靠武汉都市圈,东南临近长株潭都市圈。
n“3+5”城市群发展,包括岳阳、常德、益阳、常德、衡阳等的城市群建设。
n面临国际国内产业转移的机遇。
城市概况城市概况城市概况/区域规划区域规划/房地产市场房地产市场市场篇:
交通:
常德形成了机场、高速公路和铁路的一体化交通体系,从地理位置上看,占据了湖南省的交通枢纽地位。
n机场:
桃花源机场。
n高速公路:
常张高速、常吉高速、常长高速、常岳高速、常邵高速、常荆高速贯穿境内,交通路网较为发达。
n铁路:
焦柳铁路、石长铁路。
n水路:
常德港1000吨级的轮船泊位。
数据来源:
湖南统计信息网,常德市统计信息网人口常德市2012年末户籍人口614.8万,其中非农业人口143.5万人,近几年户籍人口及常住人口都呈负增长状态。
2011年末湖南各市常住人口排序城市常住人口(万)1衡阳718.452邵阳710.723长沙709.94常德571.4(2010)5岳阳548.536永州521.257怀化475.18郴州460.59益阳431.4410株洲388.111娄底379.3212湘潭276.4513湘西州256.2514张家界149.01城市概况城市概况城市概况/区域规划区域规划/房地产市场房地产市场市场篇:
发展进程2012年常德市城镇化水平为37%,城市化进入中期阶段,未来城市人口将迅速增长,带来大规模房地产需求。
初期中期晚期城市化进程演示城市化进程演示城市化率低于为初期阶段,城市化的发展速度比较缓慢,是大发展的准备阶段。
城市化率达为中期阶段,是城市化的加速阶段,城市人口迅速增长。
城市化率超过以后为晚期阶段,社会经济发展渐趋成熟,城市人口保持平稳。
常德市统计信息网城市概况城市概况城市概况/区域规划区域规划/房地产市场房地产市场市场篇:
经济GDP经济发展迅速,2006-2012年GDP平均增幅超过13%,差不多和全省同步发展。
n2012年常德市地区生产总值2038.15亿元,在全省排名3位;
增长12.1%,增速较快,超过全省平均水平0.8个百分点。
2012年湖南各市GDP总量排名排序城市国民总值(亿)增长率(%)1长沙市6510132岳阳市221013.83常德市2038.512.14衡阳市198510.85株州市1780136郴州市151712.47湘潭市124612.58邵阳市113212.59益阳市110213.810永州市10631311娄底市1002.519.612怀化市1002.312.313湘西州381.368.314张家界338.9811.6数据来源:
湖南统计信息网,常德市统计信息网城市概况城市概况城市概况/区域规划区域规划/房地产市场房地产市场市场篇:
固定资产投资快速递增,城市基础设施建设投资加速,为房地产发展提供了良好的基础环境。
n2006-2012年间常德市固定资产投资由196.51亿元增长至956.7亿元,增长迅速;
n2006年及2008年增长率分别为18.8%、25.4%,其余几年都在30%以上,2009年固定资产投资增速创新高达到67.3%;
社会消费品零售总额逐年增长,居民消费能力加强。
n2012年常德市消费品零售总额达638.8亿元,环比2011年增长15.4%;
n2011年人均消费达到12938元,2006-2011年累计增幅达68.2%,年均增长率达到11.1%。
中心城区“一带、两轴、三城、多片区”,城市向东发展江北城区江南城区德山城区本案n常德市中心城区的空间结构为“一带、两轴、三城、多片区”。
n一带:
指的是沅江,沅江既是常德城市的风光带、生态廊道、航道和水源,又是常德城市防洪的主要对象,也分割城市南北的障碍。
“一带”是常德城市空间的首要特征。
n两轴:
包括南北向主轴和东西向次轴,体现了城市用地扩展的趋势,并涵盖了主要市级中心、片区中心的分布。
n三城:
指中心城区的江北城区、江南城区、德山城区。
n多片区:
指城市划分为9个片区,其中沅江北岸5个,沅江南岸4个。
沅江北岸的5个片区分别是江北中心区、城东片区、河洑片区、占天湖片区、东江片区。
沅江南岸的4个片区分别为鼎城中心区、德山中心区、德山南区、德山东区。
区域规划城市概况城市概况/区域规划区域规划/房地产市场房地产市场市场篇:
本案武陵区常德的政治、经济、文化中心n总面积269.50km2,辖六乡一镇、五个街道办事处,常驻人口40万。
有湖南“花园之城”的美誉。
n经济环境优质:
荣获“全国文明城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”和“全国交通管理优秀城市”;
是湖南省常德市的中心城区;
是600万常德人民政治、经济、文化的中心。
n交通方便快捷:
207、319国道纵贯全区;
长(沙)常(德)、常(德)张(家界)等六条高速公路交汇于斯;
空中航线直达北京、广州、深圳、海口、上海等10多个大中城市;
铁路运输横贯东西,连接京广、枝柳;
水运走洞庭,上达重庆,下抵上海。
n江北城区已初步形成柳叶大道、常德大道、洞庭大道、武陵大道、皂果路等“十纵”、“十横”的城市主干道网络,道路总面积600多万平方米,人均道路面积11.2平方米。
武陵区行政区划图武陵区在常德的位置区域规划城市概况城市概况/区域规划区域规划/房地产市场房地产市场市场篇:
2007年至2012年常德市房地产投资、商品房竣工面积持续增长,房地产开发热度不断上升。
2012年常德市全市房地产投资94.8亿元,同比增张10.6%,增速有所放缓。
2012年常德市全市商品房施工面积882.8万方,同比增长0.9%,施工面积增长也有所放缓,但总量依旧较大。
常德市统计信息网数据来源:
常德市统计信息网,数据包括常德市及下属市县城市概况城市概况/区域规划区域规划/房地产市场房地产市场房地产市场市场篇:
07年至12年房地产销售面积在2010、2011年快速增长,12年销售面积269.8万,同比有所下降;
高层住宅成交价格不断增长,近五年年增长率一般在8%-31%。
2012年常德市商品房销售面积为269.8万方,同比下降20%,较2011年相比,成交面积有一定幅度下降。
住宅价格,年增长幅度在8-31%,增长速度较快数据来源:
常德市统计信息网,数据包括常德市及下属市县房地产市场市场篇:
六个板块:
中心城板块、东城板块、西城板块、柳叶湖板块、芙蓉板块、鼎城板块中心城板块中心城板块1.特点综述:
地域范围多属城市老城区,市政配套设施完备,新建商品房项目大多体量不大。
2.价格范围:
当前售价约在5300-5800元/左右。
东城板块东城板块1.特点综述:
原属于郊区,上下高速公路必经区域。
地域范围广,项目比较零散。
当前售价约在4800-5200元/左右。
1.西城板块西城板块特点综述:
地域
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