资产证券化(ABS)在大型房地产项目融资中的应用资料下载.pdf
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关键词#房地产%资产证券化%项目融资%金融创新中图分类号#?
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资产证券化!
F/NV*JM*N.+)7)d/7)-$简称FM融资$是近十几年世界金融领域的重大创新之一$是一种先进的融资方式:
它是以项目所属的资产为基础$以项目资产可以带来的预期收益为保证$通过在资本市场发行资产抵押证券!
F/NV*JM*N.+)78$据以融通资金的一种项目融资方式:
它最早起源于#$世纪$年代美国的住房抵押证券化$但真正意义上的资产证券化是在B?
C年斯拜瑞租赁公司的应收计算机租赁款证券化:
#$世纪B$年代以来$这一融资工具在美国和欧洲市场上获得迅速发展$同时进入亚洲市场$并形成了相当规模的资产证券化市场:
我国早在BB#年就开始了信贷资产证券化的探讨:
海南三亚开发建设总公司曾经通过发行地产投资券的形式融资开发三亚的丹州小区$这次融资过程已经具备了资产证券化的某些基本特征:
BBA年珠海市建设高速公路的案例则是资产证券化在我国较为成功的尝试&
:
我国加入2GK意味着未来我国经济将实施更大程度的开放$金融业作为现代经济的核心$必将在2GK对金融业的统一要求下更大范围地与国际金融市场接轨$从而对我国金融业产生深远的影响$而金融业对房地产发展所起的作用更是直接和至关重要的$所以在房地产投资项目中引进资产万方数据!
第#期陈!
资产证券化FM#在大型房地产项目融资中的应用证券化的融资方式$必将对房地产的发展起到深远的影响:
资产证券化的内涵%融资原理和运作机制&
#!
C!
资产证券化$就是将缺乏流动性但能够产生可预见稳定现金流的资产$通过一定的结构安排$对资产中风险与收益要素进行分离与重组$进而转换成为在金融市场上可以出售和流通的证券的过程:
它注重资产运作$是从已有的信用关系基础上发展起来的$基本上属于存量的证券化$又称之为(二级证券化):
具体而言$它是以项目所拥有的资产为基础$以项目资产可以带来的预期收益为保证$通过在资本市场发行债券来募集资金的一种融资方式:
这种融资方式的特点在于通过其特有的信用等级提高方式$使原来信用等级较低的项目照样可以进入国际高档债券市场$利用该市场信用等级高%债券安全性和流动性高%债券利率低的优势$大幅度降低项目融资成本:
FM项目融资中原始权益人买方#将缺乏流动性%但能产生预见的未来收益的资产集中起来$构造和转变成为资本市场可销售和流通的金融资产的过程:
证券化的本质$就是将贷款或应收帐款转化为可转换工具$证券发起人将流动性较差的金融资产$根据信用质量%偿还期和利率特征分类整理为一批资产组合$出售给由发起人K+)()/7-+#专门为这一交易组建的特设信托机构MD9M=*N)/0D.+=-6*9*3)N0*#$由MD9发行以此批资产为担保的资产抵押证券F/NV*JM*N.+)78#$以收回购买资金:
FM的运作过程如下!
#确定资产证券化目标$组成资产池:
从原则上来讲$投资项目所依附的资产只要有预期收益$即在未来一定时间内能带来现金收入$都可以成为FM融资的对象:
能产生未来现金流所涵盖的目标项目的资产是FM融资方式的物质基础和价值保证:
项目资产应该是稳定%可靠%低风险和具有一定预测性的:
#组建特设信托机构MD9:
特设信托机构可以是信托投资公司%信用担保公司%投资保险公司或其他独立法人:
该机构应该获得国际权威性的资信评级机构授予的较高资信等级$一般为或级:
成功组建MD9是FM有效运作的基本条件和关键因素:
MD9的行为活动受到法律的严格限制$它不得发生兼并%重组$禁止参与交易规定外的活动$不再负担交易外确定的任何其他债务或提供其他担保:
#将原始权益人所拥有的项目资产在未来一定时期内收入现金的权利转让给MD9$实现真正销售:
拥有未来现金收入所有权的企业或项目公司或机构通常被称为原始权益人:
一旦原始权益人破产$该项目资产不被列入破产清算资产的范围$从而实现了原始权益人的风险与项目资产的风险相隔离:
这也被称为破产隔离:
%#信用评级和增级:
通过对FM交易的信用评级可以大幅度地提高交易的信用透明度$有利于增强投资者的信心$吸引投资者投资:
FM交易的信用评级越高$证券的发行成本越低:
信用增级是运用各种有效手段和金融工具$确保发行人按时支付投资利息$是提高FM交易质量和安全性的重要手段:
C#MD9发行证券:
MD9应根据原始权益人的要求和证券化资产的特点$以追求成本最小化为原则$选择最适宜的方式进行融资:
A#MD9偿债:
MD9将依靠证券化资产的未来现金流偿还所发行债券的本息:
FM融资方式除了具有传统项目融资的优点外$还因为其运用成熟的交易结构和信用增级手段$改善了证券的发行条件$降低了融资成本*而且同FKG相比$交易环节减少$因而减少了费用支出:
结合前面的资产证券化操作的基本原理$可构造如图的资产证券化操作的基本模型:
图8!
资产证券化操作的基本模型#!
房地产投资项目资产证券化的可行性:
8!
资产证券化的应用条件资产证券化的应用条件主要包括两个方面!
+$+万方数据武汉大学学报!
工学版#$%!
实施资产证券化的基础在于有可进行证券化操作的资产:
一般而言#一种可证券化的理想资产应具备以下几个特征$&
能在未来产生可预测的现金流%持续一定时期的低损率的记录%(资产原始权益人一定时期内的低违约率%2该资产收益具有较广泛的地域分布和使用者%3资产本息的偿还分摊于整个资产的存续期%4抵押物有较高的变现价值或对债务人的效用很高:
#能够保障FM投资者利益的!
个基本条件$&
破产隔离:
证券化资产由与原始权益人!
_+)()/7-+分离的特设信托机构!
它是一个以资产证券化为唯一目的的独立的信托实体#其经营有严格的法律限制#其收入主要来自发行FMMD9持有#并由该MD9作为发行人!
a66.*+发行FM:
当原始权益人发生破产清算时#证券化资产不作为清算对象#证券化资产的权益由MD9完全占有:
这种行为叫做破产隔离:
真实交易:
原始权益人向特设信托机构过户资产的交换必须是一种&
真实销售行为#而不是一种借贷融资:
这样就避免了出售者在遇到破产清算时#已转换的资产遭受牵连的风险:
(信用评级:
信用评级是对发行人按时支付FM本息及投资回报(风险的评价:
通常由资本市场上广大投资者承认的专业评级机构进行:
FM交易的信用评级越高#可以更有利于增强投资者的信心#吸引更多投资者来投资#同时证券的发行成本越低:
为了达到预期的信用级别#可以对证券化的资产进行包装#对交易结构进行事先的安排:
因此#评级结果决定于证券化资产和交易结构等可变因素#同一资产可能由于包装程度(交易结构的不同而得到不同的评级结果:
我国实施房地产投资项目资产证券化的可行性表现BB年#重庆市政府与亚洲担保豪升FM!
中国有限公司合作开发FM:
BBB年深圳市政府筹划开展FM的实验:
同年#以处理商业银行的不良资产为经营目的的中国四大商业银行资产管理公司成立#并将资产证券化正式列为营业范围:
这些成功的实践都为商业银行开展信贷资产证券化业务提供了宝贵的经验:
同时也说明#我国已经基本具备了开展资产证券化的条件:
以此为基础#我国商业银行实施房地产投资项目资产证券化已具有一定的可行性#主要表现在$!
现实基础:
随着市场经济体制改革的进一步深入#我国商业银行逐步转变为政企分开(产权明晰(科学管理(自主经营(自负盈亏的现代企业#成为市场经济的真正主体:
同时#我国商业银行也开始面临市场经济的巨大压力:
伴随着我国证券市场的快速发展#企业融资渠道进一步拓宽#商业银行传统的放贷关系受到威胁#使其在金融市场的地位逐步下降:
同时#随着我国金融市场的快速发展#各种金融风险不断增加#作为管理金融市场的我国监管部门对商业银行等金融机构也提出了更高的要求#这必然会使银行的经营成本增加#利润空间减少:
信贷资产证券化给银行提供了一条降低风险(改善经营的新途径:
目前我国商业银行资产规模庞大#银行资本金严重不足#资金来源有限#同时#中长期项目贷款相对其他短期贷款比例过大(风险加大#在这种情况下#通过项目贷款证券化来盘活银行的存量资产#提高资金流动性#具有一定的现实基础:
#资产所有者有将其资产加以证券化的足够动力:
资产证券化有助于降低筹资成本#增加筹资机会#提高资本充足率和资本使用效率#扩大经营范围并提高收益率#改善资产负债结构#降低由于资产和负债在期限上的不匹配所带来的提前偿付风险和再投资风险#以及资产和负债在流动性方面的不匹配所带来的流动性风险:
从安全性(盈利性和流动性方面看#银行是愿意将其资产加以证券化的:
对于房地产开发企业#通过银行借款进行表内融资受到净资产不足的制约#而其中的大多数企业又难以直接进入资本市场进行股权融资#因此能够进行表外融资而又具有很多其他优点的资产证券化方式#便成为一个很好的选择:
具备市场销售条件:
首先有足够的机构投资者:
根据国外的经验#资产证券化市场不可能依靠个人投资者支撑#而是需要大量的机构投资者:
在我国#对于机构投资者进入这一市场#在法律上尚存在障碍:
比如$!
保险资金的运用:
近年来#我国保险业的发展极为迅猛#但保险资金的运用渠道仍十分有限#如能允许保险资金投资于资产担保证券#将会大大有利于资产证券化的顺利推进%!
#商业银行能否进入证券化产品市场#尚需要法律上的明确规定%!
其他)?
$)万方数据!
资产证券化%$?
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于谨凯#单春红:
FKG与%:
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王安武#刘兴革:
新兴的融资方式!
资产证券化),*:
黑龙江财专学报#BBB!
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张超英:
资产证券化+原理(实务(实例)*:
北京$经济科学出版社#BB!
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李!
扬:
中国金融理论前沿)*:
北京$社会科学文献出版社#$:
$,万方数据资产证券化(ABS)在大型房地产项目融资中的应用资产证券化(ABS)在大型房地产项目融资中的应用作者:
陈弘作者单位:
武汉大学水利水电学院,湖北,武汉,430072刊名:
武汉
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- 关 键 词:
- 资产 证券 ABS 大型 房地产项目 融资 中的 应用