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2.2丽江金林置业投资(集团总部)所属项目部(下属项目公司)在制定项目进度打算时,必须明确完成时刻,并将必要条件反馈丽江金林置业投资(集团总部)相关部门进行确认,由丽江金林置业投资(集团总部)工程部、总工办、合约部、丽江金林置业投资(集团总部)所属项目部(下属项目公司)等会签后,报丽江金林置业投资(集团总部)领导层签署意见后批准,丽江金林置业投资(集团总部)成本操纵部备案。
3成本动态操纵
3.1丽江金林置业投资(集团总部)所属项目部(下属项目公司)必须依据已批准的不同时期目标成本,对项目开发过程中各时期的业务活动进行连续监控,制定操纵成本的措施。
3.2项目施工过程中发生的现场签证〔包括工程量变更和材料设备差价等〕和设计变更〔包括图纸会审〕,必须执行«
现场签证操纵指引»
和«
设计变更操纵指引»
,严格进行事前预算、事中跟踪和事后确认的审查,实行对内一单一估算,对外一单一确认,最后结算。
3.3丽江金林置业投资(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本操纵部负责建立工程成本台账〔合同台帐、设计变更台帐、现场签证台帐和成本预警台帐〕,丽江金林置业投资(集团总部)所属项目部(下属项目公司)财务部负责建立非工程成本台账,登记、审核实际发生成本是否在目标成本规定范畴内。
3.4丽江金林置业投资(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本动态操纵报表和材料设备信息表,应每季度次月5日前提交丽江金林置业投资(集团总部)成本操纵部备案,作为丽江金林置业投资(集团总部)成本操纵部结算复核的依据,是评判丽江金林置业投资(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本操纵执行优劣的条件之一。
3.5丽江金林置业投资(集团总部)所属项目部(下属项目公司)建立健全工程结算档案治理,方案报丽江金林置业投资(集团总部)成本操纵部核准。
4成本核算与分析
4.1丽江金林置业投资(集团总部)所属项目部(下属项目公司)每季度进行项目成本核算和经济活动分析,对目标成本的执行情形进行时期性的检查和总结,分析成本发生的增减动态和趋势,并通过分析成本细项超支发生的缘故,及时制定操纵成本的措施。
4.2丽江金林置业投资(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本核算与分析报告,作为丽江金林置业投资(集团总部)所属项目部(下属项目公司)«
季度经营分析报告»
的组成部分。
5项目成本超支处理及调整
5.1成本超支的处理措施由丽江金林置业投资(集团总部)所属项目部(下属项目公司)提出建议,并按«
成本细项超支报警的范畴和要求»
、«
项目目标成本调整范畴和要求»
指引文件规定,以书面形式报丽江金林置业投资(集团总部)审批:
1)不使用预备费,需按«
项目成本细项超支预警报批表»
的要求,超出细项目标成本5%以内的〔含5%〕,工程类需报丽江金林置业投资(集团总部)成本操纵部审核,非工程类需报丽江金林置业投资(集团总部)财务部审核;
超出细项目标成本5%以外的,报丽江金林置业投资(集团总部)成本操纵部〔或财务部〕审核后,报丽江金林置业投资(集团总部)分管领导批准。
同时需在备注中明确超支部分成本来源〔成本细项〕。
2)使用预备费,需按«
的要求,且项目部(下属项目公司)须报送详细的相关依据资料。
工程类需报丽江金林置业投资(集团总部)成本操纵部审核,非工程类需报丽江金林置业投资(集团总部)财务部审核后,由丽江金林置业投资(集团总部)分管领导批准,在«
成本动态操纵表»
中列出具体的调整明细。
经批准后的工程类报丽江金林置业投资(集团总部)财务部备案,非工程类的报丽江金林置业投资(集团总部)成本操纵部备案。
3)调增目标成本,需按«
工程类需报丽江金林置业投资(集团总部)成本操纵部审核,非工程类需报丽江金林置业投资(集团总部)财务部审核后,由丽江金林置业投资(集团总部)领导层签署意见后批准,在«
5.2在项目实施过程中,因经营思想调整引起成本细项增加或减少,应及时报丽江金林置业投资(集团总部)成本操纵部审查,并依照5.1条规定进行处理。
6项目结算
6.1项目工程结算由丽江金林置业投资(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本操纵部组织,工程部和总工办配合,丽江金林置业投资(集团总部)成本操纵部随时抽查和监督。
如结算值超细项目标成本,报丽江金林置业投资(集团总部)成本操纵部审核,经丽江金林置业投资(集团总部)分管领导批准后,按公司流程审批完成后,方可完成结算手续。
6.2项目结算完成后,丽江金林置业投资(集团总部)成本操纵部进行复核,形成工程结算复核报告,经丽江金林置业投资(集团总部)分管领导批准后,抄报丽江金林置业投资(集团总部)相关部门存档备案。
7限额操纵
7.1总成本操纵:
依照可研目标成本及其限额指标,各时期确定的项目总成本原那么上不得超出可研目标成本,并优化和完善限额指标,围绕目标成本,设计优化、成本动态操纵应贯穿项目开发建设全过程。
7.2低效资产设计指标的操纵:
规划时期设计优化重点关注并操纵公建配套设施,如学校、幼儿园、物业治理用房、人防工程等政府法规强制要求建设的内容以及地下室的面积指标。
7.3施工图结构设计指标操纵:
选择设计单位时,设计单位承诺执行限额设计是投标入围的差不多条件,合理确定限额设计指标;
加强设计过程监督治理及设计完成后的评估总结。
7.4材料设备高性价比操纵:
依照项目或业态定位,选用相应的材料设备的品牌,并关注环保节能要求。
7.5建筑立面、室内精装修和景观环境设计的操纵:
目标成本是确定方案和评标的重要依据之一;
投标文件应包括方案估算、要紧材料的选用和价格。
«
目标成本确定指引»
1适用范畴
适用于项目可行性研究时期、项目经营策划书编制时期及各设计时期。
2项目成本构成及定义
项目总成本是指作为成本核算主体的项目部(下属项目公司)开发一个房地产项目发生的全部成本。
一个丽江金林置业投资(集团总部)所属项目部(下属项目公司)开发数个项目或一个大型项目分成几期开发时,每个项目或每一期工程各自构成单独的项目总成本。
项目总成本由以下成本科目构成:
工程成本:
1.土地开发成本
2.政府行政事业性收费
3.建筑成本:
1)前期工程预备费
2)主体建筑〔装修〕工程费
3)主体安装工程费
4)社区管网工程费
5)景观环境工程费
6)配套设施费
7)其他建设工程支出
8)预备费
非工程成本:
1.费用及税金
1)治理费用
2)营销费用
3)财务费用
4)各项税金
2.其他成本
2.1土地开发成本
1)地价及市政配套费:
土地出让金及其契税、向政府交纳的市政基础设施配套费、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等。
2)红线外市政设施费:
红线外道路、水、电、气费用、通讯建筑费、管线铺设费、接口补偿费等。
3)拆迁补偿费:
地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、农作物补偿等。
2.2政府行政事业性收费
1)报批报建费:
安检、质检、人防报建、散装水泥集资、白蚁防治、墙改基金、路口开设、规划治理、拆迁治理、招投标治理、其他支出等。
2)增容费:
水、电、煤气等。
2.3前期工程预备费
1)勘测丈量费:
初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈量等。
2)规划治理费:
可行性研究、规划设计〔方案招标、方案评审〕、交通阻碍分析、环境阻碍评判、建筑立面设计、装修设计、施工图设计、设计修改、人防设计、消防评判、制图、晒图等。
3)三通一平费:
临时道路、临时用电、临时用水、场地平坦等。
4)临时设施费:
临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板等。
2.4主体建筑(装修)工程费
1)地基工程:
土石方、基坑支护、降水、桩基及检测、地基处理等。
2)结构及粗装修等。
3)防水工程。
4)门窗工程:
室内外门窗、入户门、单元门、防火门、防火卷帘等。
5)公共部位精装修:
电梯厅及走廊、大堂、楼梯间、屋面、外立面等。
6)室内精装修:
住宅部分、商住楼部分、酒店部分、商业部分、地下室等。
7)钢结构及网架工程。
2.5主体安装工程费
2.5.1室内水暖气电系统:
1)给排水系统:
给排水工程、直饮水工程、中水工程、虹吸雨排工程。
2)采暖系统:
散热器采暖、地热采暖工程。
3)燃气系统:
低压燃气工程〔供餐饮用〕、中压燃气工程〔供设备用〕。
4)电气系统:
低压干线安装工程、电气设备安装工程、防雷接地安装工程。
2.5.2室内设备及其安装:
1)空调通风及其安装:
制冷机组、冷却塔、空调机组及末端设备、复合风管、空调通风安装工程。
2)电梯及其安装。
3)发电机及其安装。
4)擦窗机及轨道工程。
2.5.3消防工程:
水消防系统安装工程、防排烟系统安装工程、消防电工程、消防检测。
2.5.4弱电系统:
1)智能化工程、可视对讲及安防系统、家居智能化系统、楼宇自动操纵系统、综合布线系统、网络系统、停车场治理系统、卫星及有线电视系统、IDS信息公布系统、客房VOD点播系统、对讲机信号增强系统、背景音乐广播系统、电子巡更系统、灯光操纵系统、多媒体音视频会议系统、房控系统。
2)电子显示屏安装工程。
2.6社区管网工程费
1)室外给排水系统:
自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、水表安装工程等。
2)室外采暖系统:
管道系统、热交换站、锅炉房等。
3)室外燃气系统:
管道系统、调压站等。
4)室外高低压系统:
红线外电力线路安装工程、10KV(35KV)开闭所〔环网站、分界室或中心变电站〕安装工程、高低压变配电安装工程、红线内电力线路安装工程。
5)室外消防系统:
消火栓外网
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