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◆商品效用上的多层次性
◆易受政策的限制和影响
3)房地产物权
(1)房地产所有权:
是指所有人对物依法享有的占有、使用、收益和处分并排斥他人干涉的权利。
1房产所有权
2土地所有权
(2)房地产其他物权:
是指权利人仅享有对物的某一方面的权利
1典权
2抵押权
3地上权
4地役权
5租赁权
2、房地产业基本概念
1)房地产业的涵义
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理、服务的产业。
它包括土地的开发经营、房屋的开发建设、买卖、租赁、信托、维修、装饰、综合服务,以及以房地产为依托进行的多种经营管理。
2)房地产业的性质
房地产业作为一个从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性产业,与建筑业有着明显的区别,是不同于建筑业的一个独立行业。
我国发布《国民经济行业分类及代码》中,把建筑业列为第四类,房地产业列为第七类。
3)房地产业的产业内部结构
(1)房地产业在国民经济中的位置
房地产业位于国民经济中第三产业的第二层次,即为生产和生活服务的部门。
(2)房地产业的产业内部结构
房地产业的产业内部结构,就是指房地产业内部不同层次之间质的结合与量的比例。
3、房地产发展现状与趋势
房地产业素有永远的朝阳产业之称,同时又是一切经济活动的基础和载体,国内外经济增长的历史和理论反复证明,房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性,经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。
我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。
此外,房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点,国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展,我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。
从市场潜力来看,目前我国城镇人均住房仅
14平方米左右,虽比改革开放前提高了许多,但与一些发达国家和中等国家相比,还相差几倍,市场潜力十分巨大,且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右,正处于世界公认的三至八倍的中等水平,住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求,成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点,市场将会保持相当长时间的旺盛期。
正是由于上述原因,我国房地产业才保持了多年来的增长势头,其发展趋势呈现以下特点:
(1)近十年以来,房地产业取得了飞速发展,成为我国发展最快的行业之一,市场化程度也日益提高。
我国房地产在改革开放以前,实行的是统建统分制度,房地产业也逐步过渡到一个以企业为主体、市场为导向、社会资金为依托、以配套建设为中心的综合开发阶段。
进入20世纪90年代之后,房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期,土地成片开发和大量外资的引入,形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头;
住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起,我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆,在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。
房地产开发规模正以每年平均20%左右的速度增长,在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。
其次,我国自提出建立社会主义市场经济体制以来,房地产业也和其他产业一样市场化进展明显加快。
这主要表现在:
住宅由计划封闭生产转向商品化经营;
全民、集体、股份、合资、民营等多种经济成份并存,开创了中国房地产投资主体多元化的时代;
投资、融资由拨款改贷款,增强了房地产业的造血机能;
运用“以新补旧,以丰补歉”、“以路带房,以房补路”的方式方法,实现了住房建设和城市建设协调发展;
城市土地由无偿划拨转为有偿出让、直至今天推行公开拍卖,为城市建设积累了大量的资金;
实行货币安置,推行了货币分配制度,拆迁合理安置;
取消福利分房,培育住宅买卖市场,使我国的房地产市场逐步走向良性循环的发展轨道。
(2)房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展,行业集中度明显加快,一些房地产巨人正在形成。
房地产行业是一个资金密集型的行业,也是风险较大的一个行业。
因此,要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展,必须具有强大的资金实力。
世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化,只有少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。
我国房地产业经过前几年的高速发展,目前正处在一个结构性转变的关键时期。
一些大的房地产公司的实力正在急剧增强,市场竞争的核心能力正在加速形成,一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。
实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业,在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。
(3)房地产企业更加注重树立品牌,培育企业可持续发展,房地产市场竞争正向多元化、纵深化方向发展。
保持企业的长久生存和发展也即可持续发展问题,随着市场竞争的日益激烈和外部环境的急剧变化,正越来越受到企业家们的关注。
拥有一个知名品牌,是企业获取可持续发展的一个非常重要的因素。
这是因为:
1、在买方市场条件下,消费者成为左右市场和企业生存的决定因素,拥有一个良好的企业形象,当消费者进行决策时,潜伏于心中的形象认识就会成为决策指令,这种指令对于企业来讲,就是企业的品牌形象,是一笔最重要的无形资产。
这也促使房地产开发商把品牌作为战略竞争的一个手段,从而使房地产业朝品牌化的时代发展;
2、在市场供大于求的状态下,要取得竞争优势,立于不败之地,就必须有一个超越以前的竞争优势。
要想超越自己,超越对手,自然就会走以品牌竞争之路。
所以,房地产业走向以品牌为主要竞争手段的多元化、纵深化竞争阶段,这既是产业竞争的结果,也是市场走向成熟的必然要求。
3、房地产企业除了塑造品牌这个可持续发展的要素之外,土地也是房地产公司可持续发展的一个十分重要的因素,拥有大量的优质土地储备,是保证房地产企业取得良好经济效益的重要因素。
为此,各房地产企业正在实施土地储备战略。
(4)民营经济在房地产领域中迅速崛起,其他有实力的集团也纷纷进军地产业,群雄逐鹿的时代就要来临。
近年来,随着房地产市场的逐步复苏,加之房地产行业的平均利润较其他行业来说,还属较高。
因此,吸引了民营经济和股份制经济的大举进入,民营经济发展迅速,并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力,大有国退民进的趋势。
进入90年代后期特别是近几年来,由于我国买方市场的全面形成,实业领域投资机会越来越少,而房地产领域相对来说则机会大、获利高,加上政府的一系列鼓励措施的出台,所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。
再加上民营企业具有良好的管理机制并重视人力资源的开发利用,大量吸收国有房地产公司的优秀人才,从而迅速增强了企业综合素质。
而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因,往往在竞争中处于劣势,这样就造成了民进国退的局面。
在一些沿海发达地区,民营房地产企业已经占据主导地位。
当然,这种格局符合优胜劣汰的市场竞争规律,有利于房地产市场结构和投资结构的调整,从而促进房地产业的健康快速发展。
此外,民营房地产企业近年来除了迅速崛起外,国内其他有实力的集团出于多元化战略以及调整的需要,也纷纷进军房地产业。
这是因为,一方面由于房地产行业的专业化分工不同,使得这一产业进入门槛低,只要有钱,设计有设计公司,建筑有建筑公司,自己只管当老板。
另一方面,也是由资本的逐利性决定的,说明投资房地产仍有较大的利润空间。
这种趋势也会产生积极和消极的两种后果,一是随着一些具有实力的集团的加盟,将使房地产市场竞争加剧,利润率迅速降低,增加整个行业的风险;
二是将促使房地产行业整体水平的提高,从而有力地推动房地产行业尽快成熟。
二、规划、建筑与测绘基本知识
1、城市规划
1)城市规划常用术语和指标
(1)用地性质:
指规划用地的使用功能;
(2)用地面积:
指规划地块划定的面积;
(3)用地红现:
指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限;
(4)容积率=总建筑面积/建筑用地面积;
(5)建筑控制高度:
指一定地块内建筑物地面部分最大高度限制值;
(6)建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积;
(7)道路红线:
指城市道路用地的规划控制线,即城市道路用地与两侧建筑用地及其它用地的分界线;
(8)建筑红线后退距离:
指建筑物最外边线后退道路红线的距离;
(9)建筑线:
一般城建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线;
(10)绿地率:
是指城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比率;
(11)交通出入口方位:
指规划地块内允许设置机动车和行人出入口的方向和位置;
(12)停车泊位:
指地块内应配置的停车位数量;
(13)建筑间距:
指两栋建筑物外墙之间的水平距离;
(14)日照标准:
是根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的,居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准获得的日照量;
(15)日照间距系数:
是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值;
(16)城市绿线:
是指城市各类绿地范围的控制线。
2)城市规划的编制
(1)城市规划的概念
城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。
(2)城市规划编制体系
①全国和省域城镇体系规划:
城镇规划体系是一定区域范围内,以区域生产力合理布局和城镇职能分工为依据,确定不同人口规模等级和职能分工的城镇的分布和发展规划。
②城市总体规划
城市总体规划
◆编制市域、县域城镇体系规划
◆确定城市性质和发展方向
◆确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区及时中心、区中心的位置
◆编制专项规划
◆编制近期建设规划,确定近期建设目标、内容和实施部署
◆进行综合技术经济论证,提出规划实施步骤、措施和方法的建议
城市分区规划:
是在城市总体规划的基础上,对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置做出进一步的安排,以便与城市详细规划更好的衔接。
③城市详细规划:
是以城市总体规划或分区规划为依据,对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。
3)城市居住区规划设计
(1)城市居住区的规模与规划布局形式
居住区按居住人口或人数规模,分为居住区(30000-50000人、10000-16000户)、居住小区(10000-15000人、3000-5000户)、居住组团三级(1000-3000人、300-1000户)。
居住区的规划布局形式,有居住区-小区-组团、居住区-组团、小区-组团、独立式组团等。
(2)城市居住区的组成要素与用地构成
①居住区的组成要素:
主要有住宅、公共服务设施、道路和绿地。
②居住区的用地构成:
包括居住用地和其他用地。
(3)城市规划布局的有关内容
◆居住区住宅的规划布局
◆居住区公共用地的规划布局
◆居住区内道路的规划布局
◆居住区内绿地的规划布局
2、建筑物的分类与组成
1)建筑物的概念与分类
(1)建筑物的概念
广义:
是指人工建筑而成的所有东西,既包括房屋也包括构筑物,如房屋桥梁、隧道、水坝等。
狭义:
建筑物仅指房屋,而不包括构筑物。
(2)建筑物的分类
1按建筑物使用性质分类:
◆居住建筑
◆公共建筑
◆工业建筑和农业建筑
2按建筑物层数或总高度分类:
◆低层住宅(1-3层)
◆多层住宅(4-6层)
◆中高层住宅(7-9层)
◆高层住宅(10层以上)
3按建筑结构分类:
◆砖木结构
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