强烈推荐大荔县同洲湖现代广场项目可研报告Word格式.docx
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4.8交通与停车17
4.9环境保护17
第五章项目管理与建设进度计划19
5.1项目运作模式19
5.2招投标管理19
5.3工程监理19
5.4物业管理19
5.5建设进度计划19
5.6销售计划20
第六章项目营销和招商方案21
6.1销售、租赁比例21
6.2运营策略21
6.3招商策略22
第七章投资估算和资金筹措25
7.1投资估算25
7.2资金筹措27
7.3资金平衡计划:
见下表28
第八章效益分析29
8.1销售收入、销售税金及附加估算29
8.2经营成本及费用估算30
第九章项目风险及防范措施31
9.1市场风险31
9.2筹资风险31
9.3销售不确定性风险31
9.4项目开发的风险32
9.5成本控制的风险32
第十章结论及建议33
10.1结论33
10.2建议33
第1章概论
1.1项目名称
大荔县同洲湖现代广场项目。
1.2项目地点
位于大荔县同洲湖向东50米。
1.3项目性质
新建。
1.4项目承办单位
大荔县民政局。
1.5项目负责人
。
1.6区域特点:
1.3.1自然与交通条件:
场地西接同洲湖景区,南邻景区堤坝路,5公里环湖自行车绿道,景色怡人。
有一条南接同洲湖景区北达大荔高铁站的公交车,方便游客往返。
1.3.2商业价值:
此处是一个集文化、民俗、旅游为一体的县城南户门,对于进一步提升城市品位,促进县域经济融合发展具有极大的推动作用。
1.7建设规模:
项目总占地面积41302.20m2(61.95亩),总建筑面积94765.79㎡,该项目建设分三期进行:
1.4.1一期工程:
包括现代商业广场,首层建筑面积11783.98m2,总建筑面积50625.48m2,共5层高,一、二层层高为5m,三层高4.8m,四五层为4.5m。
1.4.2二期工程:
包括锦绣花园和青少年活动中心二部分
①、锦绣花园为住宅楼,总建筑面积为20385.48m2,分为两栋。
一栋26层,一栋12层,首层为架空层,设作停车位。
②、青少年活动中心为6层,局部5层,一二层层高3.9m,三四层层高为3.5m,建筑面积为6675.89m2。
1.4.3三期工程:
为青少年科普综合大楼,建筑面积为12000.00m2。
现代广场建设规模
用途
层数
建筑面积(㎡)
备注
第一期工程
55704.42㎡
1
现代商业广场
商场
主体5层
局部7层
51042.67㎡
2
地下车库
车库
1层
4661.75㎡
车位105个
第二期工程
27061.37
青少年活动中心
科教
6层
6675.89㎡
锦绣花园
住宅
高层26层
小高层12层
20385.48㎡
第三期工程
12000.00㎡
总计
94765.79
1.8可行性研究范围
本可研只对第一期工程和第二期工程进行分析。
第三期工程未列入本可研范围。
1.9项目估算总投资额:
人民币30718.24万元,其中土地费用5402万元,工程费用20516.78万元,电梯设备费1050万元,相关报建费用
万元,其他费用1075.06万元,不可预见费用737.84万元。
主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标值
总用地面积
㎡
41302.20
总建筑面积
3
建筑密度
%
28.53%
4
容积率
2.28
5
总投资额
万元
20718.24
6
销售收入
7
销售税金及附加
1644.28
8
所得税
2140
9
净利润
4344.84
10
投资利润率
20.97%
11
投资利税率
39.24%
12
建设期
年
第二章项目市场分析
2.1大荔县经济发展趋势分析
2.1.1国民经济社会发展计划、和总体规划
通过陕西省级评审。
在城镇发展规划中,分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。
到2005年,实现对现有城镇体系格局的初步调整;
到2010年,城镇体系空间结构初步形成网络状结构。
2020年,形成完整的市域城镇体系。
2005年城市化水平达到42%,2010年达到50%,2020年达到60%。
2.1.2项目所在地城市化进程规划情况
大荔县同州湖风景区位于洛河大荔城区段,占地面积4平方公里,景区按照4A级标准建设,6.3公里两岸堤防、1.75公里中隔段、360亩生态景观工程、1000亩湖面蓄水工程、5公里环湖自行车绿道、100辆自行车站点、1000部生态停车场等配套工程及音乐喷泉、福寿桥、康宁桥等20多处景点建设,可容纳5-10万人游乐观赏,成为集文化、民俗、休闲、体验、旅游为一体的新景区。
广场位于同洲湖东段,增强了综合服务性,该地区为中高等强度开发。
2.2大荔县房地产发展概况
2.2.1房地产市场需求情况
从2003年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况,结合2004年上半年的房地产行业的变化情况,我们从几组数据分析房地产市场需求情况的变化情况。
(1)商品住宅开发情况分析
2003年同期增长9.7%;
2004年首季,商品住宅竣工面积为407900平方米,相较2003年同期减少9.4%。
(2)商品住宅销售情况分析
2004年首季,商品住宅销售额16572万元,相较2003年同期上涨9.9%;
2004年首季,商品住宅销售面积171800平方米,相较2003年同期下降0.2%。
2.2.2未来几年发展趋势
近6年,大荔县房地产一直保持了较快的发展速度。
但从去年央行121号文件下发,土地挂牌拍卖,别墅高档公寓项目停止审批,到银行收缩对房地产项目贷款,开发企业自有资金率提高等多项政策调控措施的出台,形成对房地产行业的整体压力。
在国家宏观调控加强的大环境下,大荔县房地产市场未来几年的发展情况,我们从两方面加以分析。
(1)、从基本情况看
①、投资继续了高位运行态势。
今年1-5月,大荔县房地产开发完成2.85亿元,同比增长59.6%,增速有减缓,同比下降22.4个百分点。
开发投资中住宅完成1.7亿元,下降1.3%;
写字楼完成0.05亿元,下降42.3%;
商业营业用房完成1.2亿元,增长2.14倍;
其他用房完成1.8亿元,增长1.5倍。
②、非国有投资依然强劲。
今年非国有资本在开发领域投资表现异常活跃,有力支撑了房地产快速向前发展。
从1-5月的情况看,私营开发企业完成投资1.6个亿,占总量的41%,位居前列,其次是其他有限责任公司及外商投资分别完成1.5亿和0.6亿,占总量的36%和11%。
国有企业完成0.16亿元,比重由上年10.6%下降到3.7%,减少10个百分点。
③、新开工项目规模提高。
前5月,累计16家开发企业有新项目上马,计划投资规模达5.3亿元,大大超过去年同期11家开发企业,计划投资2.3亿元的规模。
截止5月底,新开工项目进展顺利,完成投资2.9亿元,占完成总量的一半,比上年同期多出1.3亿元。
④、商业地产开发进入高潮。
今年以来,开发市场的亮点不再集中在住宅,而将包括写字楼、和大型商铺等物业,有实力的开发商也将向更稳定、更长期的投资发展。
而优质写字楼、和大型商铺的长远投资价值往往更高,故持续走强。
特别是一些地段较佳烂尾楼也得到重新启动。
1-5月,商业营业用房施工面积达24.1万平方米。
增长1.7倍,比重由上年10.9%提高到22.4%;
写字楼施工面积2.3万平方米,增长60.9%,比重由上年1.8%提高到2.2%。
掀起了大荔县商业开发的高潮。
⑤、房地产市场活跃依然。
在建材价格上涨、土地价格上升、城市拆迁三重因素的影响下,大荔县房地产市场价格总体呈上升趋势。
其一是商品房销售价格上涨5.7%,其中普通住宅上涨10.2%,豪华住宅上涨1.1%;
其二是私有住房交易上涨10.8%;
其三是房屋租赁价格上涨1.2%。
非住宅类写字楼及其他用房保持了去年同期水平;
商业营业用房价格上涨1.2%。
⑥、多数商家看好开发形势。
从一季度的调查样本显示,大荔县房地产景气指数处在高位景气区间,在工业、建筑业、交通运输等八大行业中处在第一位。
其中企业家信心指数160点,预计二季度将保持这个水平;
房地产企业景气指数150点,预计二季度提高到160点。
从中看出,大部分被调查的企业对房地产行业上半年运行形势持乐观态度。
那些拥有土地储备与良好融资渠道的一线企业更是信心十足。
(2)、从政策影响看
房地产投资在大荔县固定资产投资中的比重不是很大,开发投资占城镇以上固定资产投资比重31.2%。
,但对于投资的拉动意义重大。
他关系到人民生活水平的提高,支撑经济的快速增长,无疑是一个需要大力发展的产业。
目前国家“管紧土地,看好信贷”的新政是加强土地和资金的供给约束,抑制投资冲动,遏制低水平重复建设,并不是搞一刀切限制,不会影响正常的经济发展和社会需求,当然政策带来的振荡不可避免波及到大荔县地产市场。
①、征地拆迁影响:
中央强调不允许占用一亩基本农田。
上收县级以下土地审批权限。
堵住以前土地协议出让的口子,经营性土地一律实行招标挂牌拍卖。
土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。
今年省级也把新征土地补偿等三项列入“八件实事考核”当中,大荔县贯彻落实毫不含糊。
一是征土地补偿费用3个月内支付率100%;
二是征地补偿清欠无拖欠情况;
三是涉及征地拆迁补偿的信访办结率63.6%。
②、立项规划影响:
坚决刹住各种形象工程,停止建设大广场、高尔夫球场、行政办公楼、培训中心、会展中心、大学城等项目,加大规划审批力度,严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途,使规划审批难度越来越大。
目前大荔县开发项目中暂时末有明显违规现象。
因此,对正在建设中的项目不会受到大的冲击。
③、资金来源影响:
银根紧缩给供需两方带来影响。
开发项目资本金比率由20%提高35%才允许开工,房屋结构封顶后才许预售;
购房按揭贷款限制,使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的50%,限制对购买第二套房的贷款,对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。
在无法获得廉价、充分的资金供给后,各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张,一些在售项目也加大促销力度,以尽快收回成本,进入新一轮开发。
从大荔县房地产开发资金到位情况看,房地产开发对银行贷款的依赖程度不小。
5月底到位资金中,国内贷款虽只占24%,但考虑到施工企业垫资中的银行贷款、预售商品房中的个人住房按揭、自筹资金中关联企业使用的贷款等因素,银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。
面对银根紧缩,开发商将首先受到挑战,市场需求也面临考验。
(3)、从销售
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