沈阳市房地产开发项目部分收费明细表Word下载.docx
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按市规划局2005年文件
住宅50年商业40年
5
市配套办
城市综合配套费
住宅143元/㎡公建108元/㎡
沈建委发[1999]93号
按新建面积
6
市财政局
土地契税
4%[土地获取款额]
中华人民共和国契税暂行办法
7
市人防办
人防易地建设费
住宅40元/㎡公建80元/㎡[九层以下]
沈价发[2002]44号
2000元/㎡[十层以上未设按人防面积]
人防设计审查费
1.5‰[建安费]
按人防面积
人防质量监督费
2.5‰[建安费]
人防工程拆迁补偿
300-800元/㎡
沈价发[2002]74号
遇人防工程需拆迁时
8
市文物局
文物部门勘测费
13.24元/㎡[老城区]8.54元/㎡[其它区]
国家文物局物价局248号
文物保护区内按占地面积
9
投资咨询单位
项目核准申请
具体按投资额取费
国家计委计价格[1999]1283号
此文件为可研报告编制取费标准
10
环保科研所
环评报告委托
国家计委计价格[2002]125号
11
市城建局
城市占道费
详见沈文城发[1993]8号
沈文城发[1993]8号
城市道路挖掘
详见沈建发[2000]150号
沈建发[2000]150号
道路绿地补偿
详见沈政发[1993]4号
沈政发[1993]4号
垃圾排放管理费
1元/吨
辽价发[1992]197号
12
市区自来水公司
临时用水
按表计量
13
市区电业局
临时用电
14
市区环保局
废弃排污费
0.6元/污染当量
排污费征收管理办法
噪音超标
350-11200元/月
15
审图单位
施工图设计审查
1.5‰[建安费]
辽价发[2001]99号
16
市建筑交易中心
建设工程交易服务费
0.8‰~1.2‰[合同价甲乙方各付1/2]
沈价发[2003]52号
17
市造价站
定额测定费
1.2‰建安费[乙方支付]
辽政发[2001]15号
18
市质量监督站
质量监督委托
1.5‰[建安费]砖混1.2元/㎡框架1.8元/㎡
辽价发[2002]62号
按中标合同
19
市气象局
防雷设计审核
按建筑物基础占地面积
辽价发[2003]126号
具体由气象局核定
20
市劳动局
施工许可证
建设施工单位各预交1%[合同价款]
沈劳社发[2006]59号
[农民工资保证金]竣工后返还
21
市电业局
电配套费
住宅90元/㎡公建100元/㎡
辽价发[2006]55号
办理正式电时交纳
22
市煤气公司
煤气集资费
1600元/户
辽财综[2003]56号
先代用户交纳
23
热力供暖公司
供暖挂网
40元/㎡~100元/㎡
沈财办发[2003]50号
24
市工商局
广告审批
20元/件
25
市房产测绘大队
产权面积测绘
公建:
2.72元/㎡住宅1.36元/㎡
国测财字[2002]3号
26
市房产交易中心
交易费
非住宅2.5‰
合同备案
3元/㎡
27
市房产信息中心
网上备案
0.6元/㎡
28
消防检测中心
竣工消防检测
29
市动迁办
动迁管理费
4.2‰
国计价格[2001]585号
30
区动迁办
25元/㎡
辽价发[2001]83号
郑重声明:
1、《沈阳市房地产开发项目审批流程图》和《沈阳市房地产开发项目部分收费明细表》均由中房公司整理编制;
2、上述文件如有疏漏,敬请见谅,并欢迎同行提示完善;
3、上述文件仅供开发企业参考,不作为实际审批流程及实际收费标准依据,审批流程及收费标准以实际发生为准,中房公司不承担任何责任。
中房集团辽宁置业有限公司编制
二○○七年三月二十六日
以财务分析法为例。
比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。
1、土地费用,包括征地费、土地出让费等,即通常所说的楼面地价等。
这项成本比较明确,拿地时就可以确定了。
2、前期费用。
包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。
一般标准为120—400元/平方米左右。
其中,规划设计费占到该项费用的70%-80%左右,而各个楼盘规划设计费,也根据楼盘定位和设计公司好坏,差距甚大。
3、基础设施费。
包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等,一般标准为350—500元/平方米。
该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大,各为1/4左右,而绿化费用根据物业类型不同也有所差异,比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右,好一点在150-200元/平方米,而多层则有可能达到300-400元/平方米,个盘之间差异性比较大。
4、建安工程费。
包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用,以及钢材、水泥等建筑材料成本,毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。
其中土建成本最高,一般都在1500元/平方米左右,接下来是安装和装饰工程费用。
5、公共建筑建安工程费。
包括会所建安工程和公建建安工程成本。
这块费用也可以归并到建安工程费用上面。
一般为120—160元/平方米
6、公建配套费。
包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。
7、开发间接费。
这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用,即通常意义上的管理费和营销费,这块费用一般占到销售收入的3.5%—4.5%来核算,一般为300—400元/平方米。
8、税费。
如营业税附加和土地增值税,一般为销售收入的6%左右。
如楼盘销售均价为1万元/平方米,则这块费用在600元/平方米左右。
9、财务成本。
主要为银行利息及其他融资成本。
一般以土地成本*2年*10%计算,一般已经达到1000—1500元/平方米。
也就是说,在杭州一个中档公寓楼盘,不算土地成本,它的成本在4500到6000元/平方米左右。
房地产开发企业收费及成本构成明细表
∙
(一)—(三)
∙(三)—(七)
∙商都智库整理
.
类别
项目
标准
摘要
优惠政策
依据文件
索引
(一)土地征用及拆迁安置补偿阶段
1
楼面地价
85-450元/㎡
地级:
10、9、8、7、6、5、4、3、2、1
危改按50%计取
市规划局、物价局规国地字(2002)654号
续四P31
楼面价:
85.100.120.140.160.185.215.250.285.450
2
征地管理费
征地费总额1.5—4%
全包方式:
包工作、包时间、包费用。
1000亩以上3%,1000亩以下4%
津价房地字(1993)第132号
指南P159
半包方式:
包工作、包时间、不包费用。
1000亩以上2%,1000亩以下2.5%
单包方式:
限时间、不包费用。
1000亩以上1.5%,1000亩以下2%
3
1/500、1/2000现状地形图
按幅收取(每幅为250×
200㎡)
1/500:
一般2000元困难4000元
危改及经济房按50%收取
津价房地(2001)385号
续四P41
1/2000:
一般4000元困难8000元复制费50元/幅
4
界址点坐标图
约1—2元/㎡
与点的数量及测绘方式密切相关
5
拆迁安置补偿费
产权调换、作价补偿、货币还迁
公有住宅:
市场评估价×
90%×
建筑面积
(计租面积×
系数+安置补贴费+搬迁补助和奖励)
市政府114号令
续二P401
私有住宅:
建筑面积+安置补贴费+搬迁补助和奖励
津政发(1998)44号
续二P515
非住宅:
按市场评估价。
属市政基础设施建设项目的按1000元/㎡补偿
津政发(2004)70号
注:
系数通常为1.2,楼房为1.3—1.4
人民政府令93号
续四P554
6
拆迁管理费
0.50%
按拆迁安置补偿费总额的0.5%
津价房地(1994)第154号
指南P351
津价房地(1998)第608号
续二P81
津价费(1998)第43号
续二P164
7
临时过渡补助费
80元/户·
月
具体测算时可以按容积率0.5,每户15㎡再乘周转期近似计算
房拆(1999)150号
续三P161
8
公厕补建费
12—20万元/座
繁华地区20万元/座,一般地区1
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- 沈阳市 房地产开发 项目 部分 收费 明细表