武汉商业现状分析与商圈简述Word格式文档下载.docx

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级具发展优势2006年上半年，市生产总值达1218亿元，在19个副省级城市中排行第12位；

全社会固定资产投资达610亿元，増长37%,位于19个城市中的第9,比上年同期上升3位。

社会消费品零售总额达611亿元，増长15%,位于19城市第二季度。

其中城市居民人均可支配收入打6467。

5元，增长16%,位于19位城市第13位，上升1位，达到2003年来同期最高位次。

第二节行业发展

市目前正处干现代流通方式蓬勃发展阶段，主要表现为：

①连锁经营快

速发展。

2005年底连锁网点达到2440多个，全年连锁经营实现销售额316亿元,占社会商品零售总额的28%,比“九五”末増加近20个百分点。

②商贸物流经过探索和发展，初步形成了连锁企业部物流配送、专业物流配送和第三方物流三个层次的物流体系，有力支撑了连锁经营网点扩和市场辐射围扩大。

③企业信息化管理，电子商务有了长足进步。

五年来商业企业加大信息化投入、不断提升ERP系统，强化供应链管理和ETE、BTC营运能力建设，进一步增强了信息化系统对跨地区经营的支持。

餐饮业蓬勃发展，成为超百亿的商业行业。

2005年实现营业收入145亿元，占社零总额12.85%,总规模居全国第6位。

5家餐饮企业进入全国餐饮百强行列。

交易市场辐射能力增强。

全市各类交易市场699个。

其中：

消费品市场625个，全年交易市场交易额近1000亿元，同比増长9.0%。

汉正街小商品市场年交易180亿元，辐射全国近600个县市。

西汉正街建材市场年交易建材货物600万吨，批发至我国中、西、北部地区，被中国建材市场协会确认为“中国建材第一市”。

“龙头”企业规模不断扩大。

武商、中商、中百、汉商集团等四家上市公司以商贸业为主，多业态、多元化发展。

武商、中百集团被列为全国重点培育的流通企业集团。

外资商业投资迅速増长。

沃尔玛、家乐福、麦德龙等一批世界知名的跨国商业集团齐驻，并已实现由单店向多店发展。

目前，我市外资及港台商业企业15家，设立营业门店109个，其中：

3000平方米以上大卖场31个。

遍布三镇的商业购物中心、特色商业街、连锁超市、专卖店、便利店、各类专业批发市场和一批大中型饭店、酒楼、食品医药店、仓储运输、服装、再生资源加工、商业机械、冷藏机械等生产企业，构成多层次结构的现代商品流通网络，已初步形成华市场、大商业、大流通格局。

第三节商业布局规划

在首个《市商业网点发展规划》中，未来商业布局，将由一个汉口中心商区、中南路、钟家村两个市级商业中心、以及30个市级商业副中心构成网络。

中心商区：

1个

汉口商业中心围：

以大道、解放大道中段为主体，分别向沿江（河）大

道、建设大道延伸，适时扩充到王家墩C

市商业局负责人称，将突出发展武商片；

提高大道、江汉路步行街、汉正街商业网点质量；

培育沿江大道、建设大道贸易和休闲商业特色；

建设京汉大道购物、休闲长廊等。

市级商业中心：

2个

武昌中南路中心围：

以中南商业大楼、中商广场等为主体向徐东路、武珞路延伸。

钟家村中心围：

以汉商集团总部等大型商业设施为主体向周边延伸。

市商业局负责人称，这两大中心，将完善、提升购物功能，増强贸易、娱乐、休闲、商务等功能，支持从事生产资料批发、电子商务和规直销经营的企业入驻。

市级商业副中心：

30个

围：

徐东路、解放路、水果湖、鲁巷、街道口、南湖、沙湖、白沙洲、建二路、红钢城、后湖、永清、二七、新华下路、常青花园、西北湖、宝丰、古田、十升路、四新、沌口、吴家山、前川、郑城、纸坊、蔡甸、纱帽、阳逻、金口、盘龙。

第二章商圈简述

第一节概述

近几年商业网点増长速度极快，平均每年新増20家以上，众多商圈形

成密集扎堆。

例如航空路商圈，已有武广、世贸、SOGO三大商场，今年10月新世界中心购物广场也将开业，明年9月29日新商场也将重新加入。

另据业消息，万松园路口附近、原汉口饭店旧址也将兴建一座大型商业中心，万松园靠解放大道另一路口也将新建一小型商业中心。

届时，航空路一带不到一站路距离，将有7家购物中心扎堆。

业认为，经过多年的浸润变迁，逐渐形成10大商圈：

徐东、司门口、

中南、街道口、光谷、武广、江汉路、汉正街、王家墩、钟家村。

它们即将或正引领着商业的繁荣。

商圈分布图:

£

第二节商圈发展背景

九省通衢的，自古是商家必争之地，以武商摩尔城商圈、江汉路商圈、

中南路商圈为代表的中心城区商圈一直是商业的“温度计”。

今年商业格

局正进行大幅度调整，以万达、铜锣湾集团为代表的外来商业投资集团

布局，通过SHOPPINGMALL（—站式购物消费中心）迅速切入黄金商圈，使

老商圈面临业态升级。

同时，新商圈攻城掠地争夺区域市场，商铺销售态势迅猛，

价格持续走高。

专家预言，未来几年商圈格局将有较大变化。

根据市商业网点发展规划（2003-2010年），市商业网点建设和发展

的主要任务为：

通过创新业态、发展连锁、提升功能，加强汉口中心商业区的建设；

推动中南路、钟家村两个市级商业中心的繁荣繁华；

培育发展后湖、汉口火车站前、古田二路、十升路、四新、沌口、解放路、徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖、八大家等30个市级商业副中心（亦即区域商业中心）；

培育一批专业特色商业街；

在居民集中区规划设置一批社区商业中心；

逐步在中心城区减少商住混杂的低水平小网点。

大力发展远城区各城镇的多种类型网点，在11个重点城镇和城关镇増加商业业态和业种；

在中心镇及一般建制镇，引导发展具有规模经营、规服务特点，能满足居民和农民生活、生产需求的商业网点。

具体到预期目标主要是：

建成4座以上融购物、餐饮、旅游、娱乐、休闲、文化功能于一体的10万平方米以上的现代大型购物中心；

营业面积在3000平方米以上的大中型综合超市发展到90家以上；

营业面积在500-3000平方米连锁经营的超级市场达到2000家左右;

营业面积在5000平方米以上的仓储式商场发展到10家以上；

营业面积在3000平方米以上经营家电、建材、家居、服饰、汽车等商品的大型专业店发展到60家左右；

培育实行连锁经营的便利店、专卖店、专业店达到2000家以上；

营业面积在5000平方米以上的百货店达到35家左右；

营业面积在3000平方米以上的大型特色餐饮店、酒楼达到50家左右。

城区人均拥有零售商业营业面积在1-1.1平方米左右。

第三节商圈发展趋势

一、新老商團各领风骑

新一轮的商圈升级来自于中心城区老商圈复兴的迫切需要。

汉正街作为

传统的商业街区代表，在商业史上地位举足轻重，享有“天下第一街”之称，是商业的起步之处，是商家眼中的旺铺所在。

近些年，汉正街由于商业模式跟不上市场环境的变化，越来越落后于商业化大潮下新兴商圈，重整汉正街商圈成为市场的一致呼声。

目前，汉正街改造工作已经如火如荼地展开，一批实力开发企业如龙腾置业、西北盛唐、徐东地产、大陆桥等已经介入汉正街商业开发，一个全新的集多种商贸功能于一身的汉正街有望重新崛起。

随着商业房地产的迅速发展和不断壮大，商业项目已经不再局限于商业裙楼形式。

现在，纯商业项目规模呈现放大的趋势，大卖场正扮演着商业房地产领军的角色。

在汉阳，从钟家村到王家湾，再到沌口开发区，商业配套规划随着新区的启动也迅速发展，铜锣湾广场、宝安时代商业中心、21娱乐中心、金凯购物中心、湘隆商业中心，加上泰合中央街、水木清华、金色港湾商业街等服务社区的商业配套等相继开始招商，基本形成了钟家村、王家湾、沌口经济开发区三大商圈。

鲁巷商圈是近年来的后起之秀。

随着中南、徐东地区供应量减少，价格持续攀高，武昌商业物业的开发热点逐步趋向分散，越来越多的投资者将眼光投向了鲁巷和光谷地区。

光谷建设的稳步推进、地铁线路的规划建设、优良的学府人文和山水景观等一系列利好为光谷房地产的持续发展提供了一个良好的外部环境，众多住宅项目的相继入市所带来的稳定的消费客源等利好因素逐步提升了光谷的投资价值。

光谷商业物业升值迅速，并以大众商业为特色，家乐福等外资零售巨头也在酝酿进驻光谷。

此外，光谷商圈正在形成和扩大，其中尤以江夏最为突出。

目前，卫星城规划逐步成形，区域的商业环境和居家氛围日渐成孰，稳定的居住客源和消费力的提高刺激了商业项目投资开发的力度，成为商铺投资的基础。

去年12月，中百集团斥资近2000万元，在江夏纸坊镇开辟了该区规模最大、品类最全的百货商场，与一年前先期进驻同一条街的中百仓储一起，形成了一个江夏商圈。

今年，由上市公司双环科技控股投资开发的威斯顿时尚广场也以1万平方米的营业空间，汇集近千种时尚名品扎堆江夏，打造“江夏区首家席位式购物中心”。

专家认为，随着城市的扩，在市郊形成的商圈必将“进化”成城市区域商圈。

二、社区商铺星火燎原

商圈作为区域成熟程度的风向标，商圈周边楼盘销售占有明显优势，一些新建小区通常以与商圈的距离远近来作为项目的重要卖点，商圈地产正以新的面貌带动楼市新一轮的发展热潮。

近年来城市规模的加快扩，使不少新建小区的配套生活设施明显不足，这为商铺租售带来市场机遇。

据了解，社区商铺多以一个大型社区或数个中小型社区形成的“商圈”为依托，辐射能力强，居民潜在购买力巨大。

同时，社区商铺购物具有中心城区商场所不具备的便捷性，这就使繁荣的社区商业街和商铺的知名度和租价一路上扬。

而且随着入住率的提高和居民购买力的増强，商铺的价值会逐渐得以体现。

新开发的小区设立为居民就近提供各种生活服务的社区商铺，以其良好的升值潜力越来越受到投资者的追捧，社区商铺价格持续走高，呈“供不应求”的局面。

两年前社区商铺的价格不到住宅的1.5倍，目前已涨至2.5倍以上，有的甚至高达5倍。

据统计，社区商铺的价格往往2倍甚至5倍于同一区域的住宅价格，目前，住宅平均价格约为2400元/平方米，而商铺的市场价格都在每平方米4000元以上，高的甚至达1万元，平均在5000元左右。

鉴于目前商业用房市场需求旺盛的趋势，商业地产今年面临着前所未有的好机遇。

华中城市群的发展使的商业市场需求进一步扩大；

政府新近加速实施的旧城改造又将加速中心城区商圈的升级换代，促进城市商业市场的繁荣与昌盛。

借区域市场的深度整合，的商业经营环境将得到更大的提升，大量新商机的涌现，必将点燃下一轮商业物业投资的新浪潮。

第四节各商圈筒介（武昌）

一、徐东商團——有闹无市

紧靠长江二桥的徐东已成为市民前往三镇的必经之地，通畅的交通使这里人气旺盛，随着商家的纷纷入驻，徐东商圈逐渐成型。

二桥通车至今，徐东商圈从原来一个徐东平价超市，发展到现在凯旋门广场、销品茂、好美家、麦德龙、欧亚达等众多商业网点，完成了由商业带区域价值的的战略目标。

然而，交通便利、人流量大、商业较为发达的徐东商圈却和它的成交额不成正比。

1从经营模式来看，徐东商圈形态多样，有百货、超市、专卖店，不但有零售市场,还有专业市场，可算是商业结构齐全，可为何有闹无市呢？

1•忽视后续经营

作为第二个“MALL”商业模式的销品茂，其运营效果并不如万达那么显著，原因在于开发商忽视项目的后续经营。

开发商抱着“卖完就走”的经营思路，在前期引入几个