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3.前期工程费
前期工程费为项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根土地征用费据实际工作量,参照有关计费标准估算。
4.建安工程费
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。
在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5.基础设施费
基础设施费又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电信、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。
6.公共配套设施费
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
其估算可参照建安工程费的估算方法。
7.不可预见费
它包括基本预备费和涨价预备费。
依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1~6项之和为基数,按3%~5%计算。
8.开发期间税费
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。
应根据当地有关法规标准估算。
房地产企业核算内容汇总
开发成本
(一)土地征用及拆迁补偿费
(二)前期工程费
(三)整体建筑安装工程
(四)基础设施费
(五)公用配套设施
(六)开发间接费用
1.土地开发成本出让金
项目支付的土地出让金、土地开发费、土地使用费、土地变更用途和超面积补交的地价。
2.土地整治费
大市政配套费及其它土地整治费用
3.土地转让费
土地转让费及转让、变更登记等手续费
4.拆迁补偿费
有关地上、地下建筑物或附着物的拆除及拆迁补偿净支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费、回迁房建造支出等。
5.土地税费
缴纳的契税、耕地占用税、土地闲置费、土地变更用途的费用支出等
1.咨询评估费
可行性研究费;
公证费及规划、交通、环境评估费和市场调研费及委托其它公司所支付的咨询服务费用
2.勘探、设计费
规划设计费
方案招标费、规划设计模型制作费、方案设计费、初步设计费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、环境施工图设计费
施工图设计费
主体工程施工图设计费、修改设计费、施工图审查费等
勘测丈量费
包括初勘、详勘等。
主要有:
水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
其他设计费
临时道路的设计,临时用电的规划设计、临时围板设计费
3.报批报建费
政府报批报建费
包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、工程定额测定费、新材料基金(或墙改专项基金)、价格调节基金、劳保基金、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费及其它报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、住房转让手续费等。
增容费
包括水、电、煤气、热力等增容费
其他
包括行政管理费,支付给招标咨询公司的招标服务费及代办招投标所需的代理费
测绘费和检测费
土地测绘费和房屋测绘费,消防、环境、电气、工程的检测和验收,消防、环境、电气、工程的检测与验收
4.三通一平费
临时道路费
接通红线外施工用临时道路的设计、建造、拆除等费用
临时用电费
接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费,开发商承担的工程前期施工用电费等费用。
临时用水费
接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移、拆除费,开发商承担的工程前期施工用水费等费用。
场地平整费
为达到设计地坪标高发生的场地清运费、平整等费用,包括挖山,大回填等。
临时设施费
临时围墙费
非总包单位的临时围墙设计、建造、装饰、拆除费用
临时办公室
租用、建造及装修、装饰、拆除费用
临时场地占地费
含施工用临时占道费、临时借用空地租费
临时围板
非总包单位的临时围板设计、建造、装饰、拆除等费用
(三)主体建筑安装工程
1.主体建筑工程
基础工程
独立土石方工程、护壁(坡)、桩基及桩基检测、降水
主体工程
外墙装修工程
主体外墙防水、上漆、贴砖工程
门窗及幕墙工程
铝合金门窗及幕墙工程
公共部位精装修
主要包括大堂、楼梯间、雨蓬、连廊等的精装修费用
室内精装修
主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用
2.主体安装工程
给排水工程
给水、排水、直饮水、热水等管道敷设及设备安装费用
空调及通风工程
主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制等空调设施安装及管道敷设等费用、通风风道及设备的安装
室内强电工程
主体工程中变配电室的设备安装及管线敷设费用和动力照明及防雷接地工程
室内弱电工程
保安监控及停车管理、家居智能化、电子巡更系统室外背景音乐、电信网络工程(包括设备采购及安装费)、在消防广播之外,独立增设的背景音乐设备采购及安装费
消防工程
消防报警系统设备安装费包括消火栓及自动喷淋设施安装费
燃气工程
煤气管线等燃气设施安装费
电梯工程
电梯设备供应和安装
3.其它
工程监理费
支付给工程监理单位的费用
预算编审费
为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用
1.红线外给排水系统
红线外管线铺设费、接口补偿费、搭桥费等
2.红线内给排水系统
红线内管线设计费、铺设费、接口补偿费、搭桥费等
3.锅炉房
独立建设的锅炉房设计及土建、安装工程费
4.室外高低压系统
设备
高压线,接口、搭桥等设备,独立建设的配电室设备及开闭站设备
安装费
高压线铺设费、接口补偿费、搭桥费,独立配电室、开闭站的土建及安装工程费
5.园林绿化工程
小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出
6.景观水体工程
小区内雕塑、环廊、假山、凉亭、广场、喷泉流水等景观支出
7.市政道路
由开发商建设的市政规划道的建设费
8.小区道路
小区内道路铺设及广场建设费
9.围墙建设费
道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等
10.交通设施费
各种交通划线,各种交通指示牌、标识牌、示意图、档车器、防撞器等室外照明电气工程,如路灯、草坪灯等
11.室外零星工程
儿童乐园等零星设施
12.其它
(五)公共配套设施费
1.学校、幼儿园
学校、幼儿园施工及配套设施购置费
2.邮局
邮局施工及配套设施购置费
3.临时公建
临时性的公共建筑的施工、装饰装修、拆除等费用
4.独立人防工程
独立人防工程施工、设备配套等费用
5.其它
居委会、派出所、岗亭、自行车棚、信报箱、垃圾箱、公厕等设施球场
(六)开发间接费
1.资本化利息
为房地产开发借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关手续费,但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入
2.物业完善费
按有关规定应付的物业前期开办费、其他专项基金等。
委托物业代管已竣工房屋的物业费、水电费
3.后期维修费
工程竣工验收后由开发商承担的各项维修费用
4.工资
现场管理部门人员的工资、奖金、津贴
5.福利费
现场管理部门人员工资总额的一定比例14%提取的职工福利费及1.5%的职工教育费
6.办公费
现场管理部门人员办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议等费用
7.差旅费
现场管理部门人员差旅费
8.交通费
现场管理部门人员交通费
9.业务招待费
现场管理部门人员业务招待费
10.通讯费
11.折旧费
为项目开发使用的固定资产提取的折旧费
12.水电费
现场管理部门人员耗用的水电费
13.租赁费
为开发房地产项目而租用的办公室租赁费
二、开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
1.管理费用
可以项目开发成本构成中前l~6项之和为基数,按3%左右计算。
2.销售费用
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
主要包括以下三项:
广告宣传费。
约为销售收入的2%~3%。
销售代理费。
约为销售收入的1.5%~2%。
其他销售费用。
约为销售收入的0.5%~1%。
以上各项销售费用合计约占销售收入的4%~6%。
3.财务费用
它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。
为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较,常把估算结果以汇总表的形式列出。
房地产开发项目投资估算的作用主要体现为以下三点:
⑴是筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据;
⑵是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据;
⑶是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。
第二章房地产项目会计核算的特点
一、开发模式决定会计核算
建设方式和经营模式可以统称为开发模式,不同的开发模式涉及的会计核算方法也存在较大的差异。
例如,对于开发任务,是成立分公司还
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