土地估价师《理论与方法》试题及答案卷七.docx
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土地估价师《理论与方法》试题及答案卷七
2020年土地估价师《理论与方法》试题及答案(卷七)
单选题:
1、土地交易双方经过充分协商最终达成协议,并由买方支付给卖方一定数目的款项。
这笔款项被称为( )最为确切。
A.土地评估价格
B.土地成交价格
C.客观市场价格
D.申报地价
标准答案:
b
解析:
反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格,由土地交易双方认可并据此支付地价款的是土地成交地价
2、在一些城市中,距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常较高,其原因主要在于()。
A.繁华程度高
B.集聚规模大
C.交通通达条件好
D.公共配套设施状况好
标准答案:
d
解析:
重点中、小学属于公共配套设施
3、按照我国现行法律的规定,土地价格是指( )。
A.为购买土地产品而支付的代价
B.为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价
C.为购买土地实体而支付的代价
D.为购买土地所有权而支付的代价
标准答案:
b
解析:
从内涵上看,土地价格实际上是土地经济价值的反映,是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价,即地租的资本化。
在我国,市场上交换的是土地使用权。
4、当某地块( )时,该地块的平均报酬曲线达到最大值。
A.边际报酬曲线达到最大值
B.边际报酬曲线与平均报酬曲线相交
C.边际报酬曲线与横轴相交
D.边际报酬曲线的切线斜率最大
标准答案:
b
解析:
当边际报酬大于平均报酬时,平均报酬具有上升趋势;当边际报酬小于平均报酬时,平均报酬开始下降;当两者相等时,平均报酬最高。
5、新古典主义地租模型的代表阿兰索在以空间为核心建立模型时引进同好曲线的概念,即表示在同好曲线的曲面上()。
A.不管地价怎么变化,都保持个人在不同区位的满意程度不变
B.不管地价怎么变化,都保持个人在不同租金下的生活条件不变
C.不管距离怎么变化,都保持产品的运输成本不变
D.不管距离怎么变化,都保持该土地的绝对地租不变
标准答案:
a
解析:
阿兰索运用同好曲面来表示这种个人的意愿。
在这一曲面上,不管地价怎样变化,都保持个人在不同区位满意度不变,由此可对三个变量进行多种组合。
单选题:
1、按照马克思主义的地租论,()不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值,而是来自社会其他部门工人创造的价值。
A.绝对地租
B.垄断地租
C.级差地租I
D.级差地租Ⅱ
标准答案:
b
解析:
垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。
垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值,而是来自社会其他部门工人创造的价值。
级差地租Ⅰ:
是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租。
级差地租Ⅱ:
是指对同一地块上的连续增加投资,使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。
绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。
租用土地的资本家无论土地优劣都要缴纳地租,而租用劣等地的资本家在缴纳地租后还可得到平均利润,则说明绝对地租不是平均利润的一部分,而是农产品市场价格高于生产价格的余额。
2、土地价值是由于土地的( )三者互相结合所产生的土地经济价值的货币表现形式。
A.供给、需求、利用条件
B.效用、相对稀缺性和有效需求
C.成本、租金、利率
D.使用价值、用途、容积率
标准答案:
b
3、如果把申报地价、公告(示)地价归为一类,这种分类是按照()划分的。
A.土地交易方式
B.土地价格形成方式
C.政府管理手段
D.土地价格使用目的
标准答案:
c
解析:
土地价格按政府管理手段分为:
申报地价、公告(示)地价等。
4、楼面地价和地价存在一定的关系,如果简化用数学式表示,()最为准确。
A.单位地价/总建筑面积
B.总地价/土地总面积
C.单位地价/容积率
D.总地价/建筑物占地面积
标准答案:
c
解析:
楼面地价=宗地总地价/宗地可售价建筑面积=单位地价/容积率
5、《孤立国》一书中提出六种耕作制度,每种耕作制度构成一个区域,而每个区域都以城市为中心,围绕城市呈()分布。
A.六边形
B.三角形
C.同心圆
D.放射状
标准答案:
c
解析:
《孤立国》一书中提出六种耕作制度,每种耕作制度构成一个区域,而每个区域都以城市为中心,围绕城市呈同心圆分布。
单选题:
1、根据工业区位理论,集聚因素形成的聚集经济效益可使( )和工资定向的工业区位产生偏离,从而形成工业区位的第二次变形。
A.固定成本
B.原料指数
C.运费
D.分散因素
标准答案:
c
解析:
由集聚因素形成的聚集经济效益也可使运费和工资定向的工业区位产生偏离,而形成工业区位的第二次变形。
2、根据中心地理论,( )市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。
A.三角形
B.正方形
C.正六边形
D.同心圆
标准答案:
c
3、据市场调查确定,某建筑物出租每年能获得的总收益为200万元,每年所需支出的总费用为40万元,该类综合还原率为8%,土地还原率为6%,则在不考虑土地的使用年限的情况下,该土地及其建筑物的价格为()万元。
A.2000
B.2500
C.2667
D.3333
标准答案:
a
解析:
该题应使用综合还原率,该土地及其建筑物的价格=(200-40)÷8%=2000万元。
4、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元/平方米,同一城市此类地价指数以2004年1月20日为基数,以后每月平均上涨1个百分点,如果其他条件不变,则该比较案例于2004年10月20的评估价格为()(保留到小数点后一位)。
A.314.3
B.314.4
C.315.0
D.315.3
标准答案:
c
解析:
2004年10月20的评估价格=300×(1+1%×5)=315。
5、交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益,并且掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,同时,交易主体均具有必要的专业知识,交易条件公开且不具有排他性,这就是所谓的()。
A.主观市场
B.客观市场
C.公开市场
D.正常市场
标准答案:
c
解析:
公开的土地交易市场就是交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益,并且掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,同时,交易主体均具有必要的专业知识,交易条件公开且不具有排他性。
1.由于没有遵循(),对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店,因其定位不准,很难获得同类专业商店的收益。
A.替代原则
B.变动原则
C.协调原则
D.收益原则
答案:
C
解析:
由于没有遵循协调原则,对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店,因其定位不准,很难获得同类专业商店的收益。
2.在下列土地价格影响因素中,属于一般因素的是()。
A.物价变动
B.交通条件
C.公用设施条件
D.环境质量
答案:
A
解析:
物价变动属于影响土地价格的一般因素。
3.土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和()为基础,就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
A.替代原则
B.合法原则
C.贡献原则
D.变动原则
答案:
D
解析:
土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和变动原则为基础,就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
4.预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元,此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元,该类房地产的资本化率为8%,该房地产的无限年期价格为()万元。
A.225.00
B.237.50
C.381.25
D.395.83
答案:
C
解析:
18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25万元
5.“同一供需圈”是指()。
A.待估宗地所在区域
B.与待估宗地有替代关系,对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域
C.待估宗地与比较宗地所处的同一区域
D.与待估宗地相邻的区域
答案:
B
解析:
同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系,对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域。
单选题:
1、根据工业区位理论,集聚因素形成的聚集经济效益可使( )和工资定向的工业区位产生偏离,从而形成工业区位的第二次变形。
A.固定成本
B.原料指数
C.运费
D.分散因素
标准答案:
c
解析:
由集聚因素形成的聚集经济效益也可使运费和工资定向的工业区位产生偏离,而形成工业区位的第二次变形。
2、根据中心地理论,( )市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。
A.三角形
B.正方形
C.正六边形
D.同心圆
标准答案:
c
3、据市场调查确定,某建筑物出租每年能获得的总收益为200万元,每年所需支出的总费用为40万元,该类综合还原率为8%,土地还原率为6%,则在不考虑土地的使用年限的情况下,该土地及其建筑物的价格为()万元。
A.2000
B.2500
C.2667
D.3333
标准答案:
a
解析:
该题应使用综合还原率,该土地及其建筑物的价格=(200-40)÷8%=2000万元。
4、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元/平方米,同一城市此类地价指数以2004年1月20日为基数,以后每月平均上涨1个百分点,如果其他条件不变,则该比较案例于2004年10月20的评估价格为()(保留到小数点后一位)。
A.314.3
B.314.4
C.315.0
D.315.3
标准答案:
c
解析:
2004年10月20的评估价格=300×(1+1%×5)=315。
5、交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益,并且掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,同时,交易主体均具有必要的专业知识,交易条件公开且不具有排他性,这就是所谓的()。
A.主观市场
B.客观市场
C.公开市场
D.正常市场
标准答案:
c
解析:
公开的土地交易市场就是交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益,并且掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,同时,交易主体均具有必要的专业知识,交易条件公开且不具有排他性。
1.某工业用地,其土地年纯收益为6万元,土地还原率为6.0%,则其法定最高年期的土地使用权价格为()万元。
A.90.3
B.94.6
C.98.3
D.100
答案:
B
解析:
工业用地法定最高年期为50年,其土地使用权价格为6/6%×[1-1/(1+6%)50]=94.6
2.某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权,根据合同支付的租金为3万元,租期10年,租金不调整。
如果目前同类用地市场年租金为8万元,承租土地使用权的还原利率为7%,则租金盈余为()万元。
A.3
B.5
C.8
D.35
答案:
B
解析:
(8-3)=5
3.在城镇住宅用地定级中,公交便捷度作用分衰减属于()形式。
A.线状因素线性衰减
B.线状因素非线性衰减
C.非线状因素线性衰减
D.非线状因素非线性衰减
答案:
C
解析:
在城镇住宅用地定级中,公交便捷度作用分衰减属于非线状因素线性衰减形式。
4.若土地年纯收益A按比率递增,土地还原率r不变且大于零,则无限年期土地使用权的价格P计算公式为()。
A.P=A/(r+s)
B.P=A/(rxs)
C.P=A/(r-S)
D.P=A/r+A/s
答案:
C
解析:
P=A/(r-S)
5.某写字楼可出租面积为建筑面积的65%,单位可出租面积的年租金1800元/平方米,则该写字楼单位建筑面积的年租金为()元/平方米。
A.2769
B.2570
C.1080
D.1170
答案:
D
解析:
可出租面积/建筑面积=65%;建筑面
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