地产海悦城项目投资开发可行性报告Word格式.docx
- 文档编号:16047866
- 上传时间:2022-11-17
- 格式:DOCX
- 页数:23
- 大小:159.03KB
地产海悦城项目投资开发可行性报告Word格式.docx
《地产海悦城项目投资开发可行性报告Word格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《地产海悦城项目投资开发可行性报告Word格式.docx(23页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
2.3本市房地产市场分析
2.3.1本市房地产市场现状
2.3.2本市房地产市场发展趋势
2.4板块市场分析
2.4.1区域住宅市场成长状况
2.4.2区域内供应产品特征
2.4.3区域市场目标客层研究
2.5项目拟定位方案
2.5.1可类比项目市场调查
2.5.2项目SWOT分析
2.5.3项目定位方案
第三部分:
项目开发方案
3.1项目地块特性与价值分析
3.2规划设计分析
3.3产品设计建议
3.4项目实施进度
3.5营销方案
3.6机构设置
3.7合作方式及条件
第四部分:
投资估算与融资方案
4.1投资估算
4.1.1投资估算相关说明
4.1.2分项成本估算
4.1.3总成本估算
4.1.4单位成本
4.1.5销售收入估算
4.1.6税务分析
4.1.7项目资金预测
4.1.8现金流量表
4.1.9自有资金的核算
4.2融资方案
4.2.1项目融资主体
4.2.2项目资金来源
4.2.3融资方案分析
4.2.4投资使用计划
4.2.5借款偿还计划
.第五部分:
财务评价
5.1财务评价基础数据与参数选取
5.2财务评价(方案1)
5.2.1财务盈利能力分析
5.2.2静态获利分析
5.2.3动态获利分析
5.2.4偿债能力分析
5.2.5综合指标表
5.3财务评价(方案2)
5.4财务评价结论
第六部分:
不确定性分析
6.1盈亏平衡分析
6.2敏感性分析
6.2.1变动因素一成本变动
6.2.2变动因素二售价变动
6.2.3变动因素一容积率变动
6.3风险分析
.
6.3.1风险因素的识别和评估
6.3.2风险防范对策
第七部分:
综合评价
7.1社会评价(定性)
7.2环境评价(影响及对策)
7.3公司资源匹配分析
第八部分:
研究结论与建议
8.1结论
8.2建议
第九部分:
附录
9.1附件:
9.2附表:
9.3附图:
1.项目概况
1.1项目名称、性质、开发方式
海悦城是一栋多层式建筑,设计坚持简单、经济、实用、高效益但同时也不失美感。
海悦城集休闲、娱乐、健身、购物等于一体的休闲购物中心。
由某地产控股有限责任公司独家开发,依托城中央,便捷的交通,临海的优势,建设一个五星级的家。
1.2项目背景
1.2.1地段优势
地处有中国“十大休闲城市”之称的,位于海湾大桥西,附近有完善的生活配套设施,附近有城堡幼儿园、市第二中学等学校,有万达、嘉俊等大广场,商业基础好,靠近海边,无线风光,温差较小,是个宜居地段。
1.2.2交通情况
本项目临乐山路而建,直通海湾大桥,东通海滨大道,西达人民大道中、绿华路等,出门就是海湾大桥西公交站,交通便捷,四通八达。
1.3地理位置和现状
该项目位于霞山区乐山路东侧,乐山路东通海滨大道,海湾大桥,西达人民大道中、绿华路等。
1.4项目建设规模和建设内容
按照规划局下达的规划目标,该项目占地面积X平方米,总建筑面积,绿化率,海悦城位于霞山区乐山路,靠近海岸,海湾大桥。
建筑面积,计划投资亿元,地下一层,地上商用两层,住房21层。
具体布局如下:
负1楼,停车场
1楼,超市和室外步行街等
2楼,高级餐饮、电影院、美容SPA等服务门店。
3楼,商品房和空中花园。
4-22楼,商品房。
1.5经济技术指标
用款计划表
项目
金额(万元)
停车场
商业区
商品房
土地费用
前期工程费
建筑安装工程费
基础设施建设费
公共配套设施建设费
开发间接费
管理费用
销售费用
开发期费用
其他费用
不可预见费用
2.市场分析预测
2.11城镇居民收入分析
2010年霞山区完成生产总值230.92亿元,比2009年增15.3%。
第一产业增加值4.66亿元,比2009年增1.3%。
第二产业增加值118.39亿元,比2009年增24%。
第三产业增加值107.86亿元,比2009年增9%。
三次产业比例由1.9:
45.2:
52.9调整为2.0:
51.3:
46.7。
全社会固定资产投资58.02亿元,比2009年增15.5%。
外贸出口总额1.59亿美元,比2009年增14.6%。
实际利用外资810万美元,比2009年增15.4%。
财政总收入57.4亿元,比2009年增52.63%。
地方财政一般预算收入4.05亿元,比2009年增31.4%,比2009年纯增9681万元,首破4亿元大关。
城区居民人均可支配收入15305元,农村居民人均纯收入7400元,均比2009年增12%。
2011年霞山区实现生产总值286.74亿元,比2010年增长13.9%。
其中第一产业增加值2.1亿元,比2010年增长4.5%。
第二产业增加值150.08亿元,比2010年增长12.4%。
第三产业增加值134.56亿元,比2010年增长15.5%。
三次产业比重由2.0:
46.7调整为0.7:
52.3:
47。
2012年,霞山区完成生产总值288.87亿元,比2011年增长7%。
固定资产投资80.17亿元,比2011年增长12%。
外贸进出口总额3.82亿美元,比2011年增长14.7%。
霞山的财政总收入73.5亿元,比2011年增长4.1%。
地方公共财政预算收入5.6亿元,比2011年增长15.4%。
需求分析
1.需求特点
1.有效购买力充足。
该项目位于霞山区商业区,有白领、商人、高校教师,他们收入高且稳定,且有多年的积蓄,随着商业区人口的增多和经济的进一步发展,就业机会增加,居民生活水平提高,住房消费支出将进一步增多。
C、投资人对霞山区升值潜力看好。
霞山区目前的房价处于中等水平,随着宏观政策的支持、高速的建通和粤西经济的互动发展,将使房地产具有较大的升值潜力。
2.需求构成
A、企业的中等收入层是购房的主力。
包括白领、高校教师、商人等。
白领阶层是相对较高端的阶级群体,追求高品质的生活。
我们的项目设计主要是针对白领阶层。
海湾大桥西靠近市中心,交通发达,白领阶层人群及流动人员较多。
C、外地来人员。
从消费者构成情况看,外地消费者具有很大的购买潜力。
包括外地来经商人员、外地机构驻办事处职员和“三资”企业的外地人员。
D、房地产投资者,相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场,房地产具有低风险、保值增值性强等特点,具有很好的投资价值。
新城房地产巨大的发展潜力,投资者更不会忽视。
2.供给分析
B、社区主题化
打出“远见、心建、共建未来”标语的某,致力于打造未来精品建筑、绿色建筑、人文建筑、未来建筑,为顾客创造一个美好的家园。
E、价格呈上升趋势。
近年来,人们越来越追求生活上的享受,尽管政府一再调控房价。
房价也由4500元/平方米一路上扬冲高到了5000-7000元/平方米。
G、户型趋向于小康型。
海悦城开发的项目在进行充分的市场调查基础上,户型设计趋向小康型。
3.竞争分析
海悦城目前在售楼盘总开放规模约X平方米,价格主要在6500-7500元/平方米之间,比霞山区同时的其它房地产开发项目稍贵,但海悦城在地理位置上有明显的优势,户型以小康型
三室、四室为主,110-260平方米为主。
一、市海悦城房地产市场环境(SWTO)分析
3.1外部环境
3.1.1潜在外部威胁(T)
:
1.市政府房地产有一定的打压。
房地产行业所受到的政策制约已大大影响企业的生产力和竞争力
。
2.政府的金融政策趋紧,提高了对房地产商资金实力的要求。
3.对土地供给的宏观调控以及土地交易市场化,增加了难度。
政府对土地的供给以及土地招拍的市场运作,增加了企业资金需求。
4.市场竞争加剧,碧桂园,恒大等地产高速扩张,削弱了某的竞争优势,对未来增长构成威胁。
潜在外部机会(o):
1.房价稳中有升,在中央政府和地方政府开始放缓对房地产的打压。
央行下调银行贷款利率,促进了房地产贷款需求释放。
2.本地需求为主。
从购房对象划分来看,各楼盘的购房对象以市区改善型换房和首次置业以本地需求为主。
3.中国房地产行业集中度较低,某将通过整合行业资源提高市场占有率。
3.2内部环境
3.2.1潜在内部优势(s):
1.该项目位于乐山路海湾大桥西东侧,直通海湾大桥,靠近海岸,风光无限。
2.项目位于市霞山区,是市核心区域,升值空间大。
3.项目自身配套齐全,周边设施齐全,环境好,宜居性极高。
3.2.2潜在外部劣势(w):
1.地价较贵。
2.附近房地产和商业广场较多,竞争压力大。
3.属于商业用地,住房年限较短。
根据SWOT矩阵分析,可以看出某应采用ST战略。
依托集团较高的内部管理水平、房地产销售经验等,结合海悦城地产的优势,采用渗透整合优势战略,提升竞争力,从而大造物业品牌,合理规避风险。
5.市场分析有关结论
A.海悦城位于霞山区海湾大桥西东侧,靠近海边,海景伊人,温差小,通风采光极好。
附近景点多,临近海湾大桥、寸金桥公园、广东海洋大学滨海校区、国际会展中心、奥林匹克体育中心等。
交通非常方便,距离机场8.4公里驾车约花费20分钟,中心客运站6.9公里驾车约花费15分钟,南站8.2公里花费约19分钟,途径海湾大桥西公交车站得有41路、42路、43路、908路、909路、911路、912B路共7路公交。
靠近商业中心,临近市中心,各种商业大厦,大型广场等。
C.
消费者对某生活价值具备较高的选择性认知。
由于某整体宣传力度的加强,使消费者在广度层面上对其悠闲个性、增值潜力及上风上水等特征形成较高认同率。
D.
市整体生活环境的发展不均衡,消弱了该区域住宅产品
消费者由潜在购买欲转变为现实购买行为的市场可得性。
发展不均衡存在于“形象不统一”与“生活不配套”,外显于消费者评价即为“生活不舒服”。
海岸生活,引领世界的生活方式
三、项目用地分析及评价
(一)地块解析
1.交通条件
海悦城位于霞山区海湾大桥西东侧,靠近海边,海景伊人,温差小,通风采光极好。
3.水电气保障。
海悦城位于商业区,基础设施完善。
以居住为主的高层电梯公寓
1、开发为居住为主的22层的单元式框架结构中高档电梯公寓。
在中心二楼地面修建生态休闲广场,在室外地面上修建绿色植物走廊;
大力营造小区的内部环境和建筑立面的特色。
2、
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 地产 海悦城 项目 投资 开发 可行性报告