潍坊家天下商业广场营销策略案Word格式.docx

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经济地理学家历时空协同理论来解释周期性集贸市场存在的原因，以为周期性集市的产生是“历时刻竞争占部份代替空间竞争”的结果。

从买者和卖者的数量、商品的同质性、进出市场的壁垒等角度来看，专业市场是一种典型的完全竞争市场。

可是，在交易活动中，“固定顾客关系”的频繁出现又意味着竞争往往是不充分的。

在具有不同文化背景国家的专业市场中，这种“固定顾客关系”在市场交易中所发挥的作用是不一样的。

一、专业市场的分类

按上市商品分为：

集散型专业市场、产地型专业市场、销地型专业市场和混合型专业市场

集散型专业市场：

主如果指在全国范围内或较大区域范围内集中交易某一类商品或若干类相关商品的专业市场。

若是一个专业市场已经形成了“买全国各地商品，卖全国各地商品”的态势，咱们能够将这—市场称之为全国性的商品集散中心；

若是专业市场的上市商品主要来自市场所在地之外的某一较大区域范围的厂家，那么，这一市场能够称之为区域性的商品集散中心。

产地型专业市场：

主如果指以销售本地生产的某一类或若干类产品为主的专业市场。

销地型专业市场：

主如果指以销售外地生产的产品为主的专业市场。

混合型专业市场：

主如果指同时兼有的三种或是两种市场特点的专业市场。

其它分类——

按服务对象分为：

农村专业市场和城市专业市场。

按交易时刻分为：

全日制专业市场和间歇性专业市场

按商品品类分：

国内主要有小商品市场、建材家居市场、服装鞋帽市场、五金交电市场、汽车和配件市场、农贸市场等。

二、专业市场的一般功能

“一般功能”主如果指在不同国家和不同历史时期专业市场普遍具有的功能，这种功能主要有三个：

一是某种或某类商品的集散功能和信息的集聚功能；

二是对国际分工和区域内部份工的组织功能；

三是人口空间集聚功能。

正是基于这些功能，专业市场作为—种特定的市场组织形态活着界各国都曾存在过或仍然存在着。

尤其是当—个国家的社会处于工业化的起步阶段，专业市场的兴盛几乎是一个普遍的现象。

商品集散与信息集聚

专业市场第一是—个集中的交易场所，它将某类或某几类相关的或相近的产品集中在一路交易，由此产生交易的集聚效应和规模效应。

成立在商品集散的壮大物流基础之上，专业市场的交易又必然产生价钱、品种、样式、规格等方面的信息流。

这种信息的集聚具有很强的规模经济效应，规模越大，信息越丰硕，信息的价值就越高；

同时，信息的丰硕化又增进了交易规模的进一步扩大。

交易中心

交易是市场的大体功能，没有交易就没有市场，专业市场的大体功能是作为集中交易的场所。

作为专业化商品的交易场所，专业市场往往成为区域内乃至全国范围内的商品交易中心。

储运中心

庞大的物流必然伴随着庞大的仓储运输，这也是专业市场的的商品集散功能的具体表现。

它不仅要将商品“集”起来，又要将商品“散”出去，仓储运输必然是维持这一庞大物流的核心环节。

信息中心

庞大的商品流和物流必然产生庞大的信息流，集中交易的突出经济性之一表现为信息上的规模收益和共事性。

三、国际专业市场的进展趋势

按照业内人士对专业市场的研究分析，发达国家已发生了明显的转变。

国外的流通产业进展的趋势是从以生产者为主导进展到以批发商为主导，最终进展到以零售商为主导。

能够看出万客隆、麦德龙、B&

Q（百安居）、沃尔玛山姆店、普尔斯马特等应该说都是从批发业向零售业过渡转型进程中的商业业态。

大力进展物流，做配送服务，通过与物流、网络的有效整合来完成传统批发市场的转型，使批发企业向规模化、连锁化进展是国际专业市场的进展规律。

四、项目定位背景

（一）市场大势所趋

我国经济进入一个新的进展阶段，社会消费结构将向着进展型、享受型升级，人们对住房条件改善的需求将不断增加。

消费结构的升级，带动的将是投资结构和生产结构的转变。

住房、汽车、电子通信等高成长产业群，正在成为产业升级和经济增加的主要动力，这是当前乃至此后经济持续快速增加的最靠得住支撑。

另外，服务业也将迎来一个加速进展的转折点。

服务业层次的提升、总量的增加，将是必然的趋势。

中国经济将因此向高一级形态迈进。

从消费热点看，除新兴家电、旅游、汽车外，商品房销售面积维持了高速度增加，住房的热销带动了建材装修和家具的热销。

居民消费结构将随着消费的增加继续向小康型和质量型进展，恩格尔系数进一步下降，住房和装饰仍将是消费热点之一。

据有关部门测算，住宅投资的诱发系数为—。

也就是说，每投入100元的住宅投资可拉动150～170元装饰建材等相关产业的进展需求，每销售100元的住宅能够带动130～150元的其它商品销售。

业内人士预测，建材工业产值估计达到10000多亿元，成为国民经济的重要增加点。

作为重要关联产业，装饰材料市场无疑会随着房地产业和建筑业的进展而相应进展。

（二）建材家居市场将呈现以下四大趋势：

A、第一大趋势：

以连锁为主导的三种业态三分天下

中国建材家居市场会被三种运营模式瓜分，而且三种运营模式会各占市场份额的三分之一。

这三种运营模式是仓储式建材超市、传统摊位市场和介于这二者之间的过渡形式。

☐连锁经营的仓储式建材超市欣欣向荣

在海外登岸舰如海派“百安居”、“欧培德”，土长的“东方家园”、“家世界”等仓储式建材超市的率领下迅速扩张，这种模式的主要特征为：

仓库和卖场合为一体，商店从形式上看就是仓库；

提供综合性和全方位的让人安心的服务；

低本钱运营，使商品的售价低于市场平均价，同时保证商品的质量标准。

从生产厂家直接进货，减少中间环节，除去不会采购到冒充商品之外更重要的是降低了进货本钱。

由于经营的是建材商品，店址多数选在远离城市商业中心的城郊结合处，因此土地的价钱也远远低于繁华商圈。

商场在出售的商品里，大多数商品是由顾客自选，因此上万平方米的卖场里只有300多名销售人员加部份厂家派来的代表做培训和促销。

那么，人力本钱也要比其他零售业低。

☐传统摊位仍将占三分之一市场

由于国内建材超市至今还没形成成熟规模，生产厂家的产品销售主体仍然是传统市场（约占90%的市场），经销商和他们之间的依赖关系一直都很强，而和建材超市则会在合作与竞争的特殊市场环境下长期共处。

建材超市的投资者选址建店的标准是百年大计，通过各类各样的内外部审批，建一个店的周期很长，所以其进展速度也会远远掉队于多数以临时建筑为形式的传统市场；

建材超市的自营模式和全新的管理理念要求有一支知道现代零售企业的管理队伍来管理企业。

但是，目前如此一支既懂建材超市管理又懂市场的队伍尚未形成。

☐摊位出租超市经营的业态将占据三分之一市场

很多统一计划的市场，在商品布局、商品陈列和收银方面有别于传统市场的形式下，继续出租摊位，这种处于传统与现代商业形式之间的模式会仍然会存在相那时刻，以便适应市场的逐渐过渡。

淘汰掉队的东西需要时刻，先进的东西站住脚，立于不败之地也需要时刻。

勇于第一个“吃螃蟹”的人会付出必然代价，新型业态也需要时刻实现管理本地化。

因此，这种中间状态在低本钱、低风险的状况下，逐渐依托市场的转变，靠投资人和消费者用现代商业企业的理念和模式去慢慢调整。

B、第二大趋势：

建材市场将出现细分

中国的建材城多，摊位制的多，扎堆儿的多，千店一面缺乏特色。

每一个建材城都集中了从涂料、地板、瓷砖到马桶、浴盆、五金件，再到窗帘、布艺、灯饰……建材市场的千店一面最终致使了市场出现细分。

此刻，新开业的一些建材市场都出现了细分的趋势，成了某一类建材产品的专业市场由于品牌全，服务专业到位，因此在竞争中又形成了一个个建材商圈。

而且虽然在同一条街上，这些专业市场的经营也有所不同，很多新开业的市场都采用的是“摊位出租，超市经营”的模式，可见超市、连锁的经营模式已经在实践中凸显其优势。

大部份建材装饰集散地都是集中了建材家俱城、品牌专卖店、布艺城、窗帘一条街、陶瓷一条街、灯饰一条街、橱柜一条街，此后还将出现地板一条街，涂料一条街，洁具一条街……建材市场随着逐渐的细分，建材一条街的逐渐形成，最大的益处是品牌集中，消费者选择余地大，同时厂家采取的是前店后库模式，节省了贮存和运输本钱，使这条街上销售的建材产品具有价钱竞争力。

C、第三大趋势：

厂家自设专卖店

面对外来国际建材巨头的冲击，促使很多销售形式从现有建材城经营模式中游离出来，愈来愈多的建材家具生产厂家自己出来设立展示店、专卖店、连锁店，这种趋势在橱柜行业显现得尤其突出。

但业内专家指出，厂家自设专卖店，只是建材家居行业进展进程中分离出来的一种销售形式，只是进程，不是最终的结果。

现现在，常常在各大城市高级写字楼或商场周围看到一些橱柜或洁具企业设立的展示店或专卖店。

有的店面还在装修，广告就大张旗鼓地打出来了。

中国橱柜业几大著名品牌——广州欧派、北京科宝、青岛海尔和上海雅迪尔等都纷纷筹措巩固自己的专业阵地，在北京、上海、广州等大中型城市布下各自几十家直营专卖店，这些专卖店最大的特色就是从建材城里突围出来，选择在一些出名、高级的写字楼里或街边十分显眼的店面，而且进展势头相当迅速。

仅广州欧派一家，在北京、广州等地的直营专卖店就散布有50多家，而且，他们接下来还要拓展400多家特许加盟店。

D、第四大趋势：

国外建材大鳄采购中心移至中国

在2004年财政年度里，瑞典宜家家居就表示将把以前在欧洲生产的产品拿到中国来生产，并通过扩大本地采购量来进一步降低本钱。

此刻，宜家已在上海、哈尔滨、青岛、广州、云南等地成立了5个采购中心，产品的中国本土采购量已占到70%，而且这一数字还在不断上涨。

在全世界市场，来自中国的采购量占到了宜家全世界的15%，居所有地域第一名。

德国欧倍德除在华投资开店之外，就是慢慢将全世界采购重心放到以中国为代表的亚洲市场。

据悉，百安居在英国之外的销售占39%，但80%的产品都靠全世界采购，其中10%来自中国。

百安居在中国的采购量占亚洲采购量的%，其中，家居、电器、日用品三方面主要在广东采购。

百安居销售的自有品牌的电动工具，100%是在珠三角采购的。

三大跨国公司不约而同做出这一举动，可见中国正在成为建材巨头采购的集散中心，作为建材的零售终端，百安居、欧倍德、宜家家居都将对建材产业链进一步牢牢控制。

第二部份项目定位

一、项目SWOT分析

Strengths（优势分析）

一、投资商经济实力雄厚，拥有良好的社会资源。

二、投资商具有连年的资本投资、资本运作经验，战略意识超前。

3、项目所在地交通便利，易达性好。

4、区域范围内有成熟专业市场气氛。

五、大体能做到先计划、后经营，使物业环境和商业空间设计有利于商业经营。

六、本案建成后可形成全方位业态的互补，成为整个潍坊西部唯一的一站式家居广场。

Weakness（劣势分析）

一、位于新城区，偏离历史形成的商业中心。

二、因为商铺销售产生的压力，可能致使的产权销售与经营脱钩是经营的难点。

3、项目计划总建面较小，难以形成规模优势；

4、在经营中只能通过市场细分进行不同化定位，特色经营模式必需