嘉定区建设项目办理指南Word文件下载.docx
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2、本册将嘉定区建设项目的整个办理过程分为6个阶段(1土地获取及规划阶段;
2方案阶段;
3初步设计阶段;
4施工图阶段;
5开工阶段;
6竣工交房阶段),包含8个主要环节(1、土地招拍挂项目——招拍挂出让土地使用权、环评审批、项目核准、设计方案审批、设计文件审查、核发建设工程规划许可证、核发施工许可证、竣工验收;
2、划拨用地项目——核发规划选址意见书、用地预审和环评审批、项目核准~竣工验收;
3、自有土地项目——规划设计要求(及用地预审)、环评审批、项目核准~竣工验收。
并对每个阶段罗列的重点报批报建环节进行详细说明。
3、重点报批、设计环节的阐述分为:
控制要点、重要报批环节、审批单位、审批时限、报送资料、相关表格、获取文件。
设计重点关注报送资料的表格。
4、《上海市设计招投标、备案手续办理流程》、《上海市抗震超限审批流程》、《设计概算》、《室外管线综合设计流程》、《上海市建设项目规划管理电子报件》详《上海市闵行区建设项目办理指南》附页。
5、本册中黑色斜粗体部分指与设计关系紧密的内容,重点关注。
6、本册第二部分第一章的流程图中,蓝色字体部分为三种土地获取方式存在差异的地方。
7、本册中带下划线的部分有链接设置,可按住CTRL,单击查看详细内容。
8、嘉定区建设项目相关办事指南可查询网站:
9、资料更新机制:
每半年更新一次即每年的3月15和9月15日。
第一部分上海市核准制企业投资项目建设流程
(一)土地招拍挂项目?
根据国家相关规定,商业、旅游、金融、服务、娱乐、商品房六类经营性用地及工业用地的土地使用权出让应当采取招拍挂方式。
土地招拍挂项目核准流程包括8个主要环节:
1招拍挂出让土地使用权;
2、环评审批;
3、项目核准;
4、设计方案审批;
5、设计文件审查;
6核发建设工程规划许可证;
7、核发施工许可证;
8、竣工验收(建设单位可以自行组织竣工验收)。
(二)划拨用地项目
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。
下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:
(1)国家机关用地和军事用地;
(2)城市基础设施用地和公益事业用地;
(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
(4)法律、行政法规规定的其他用地。
划拨用地项目核准流程包括8个主要环节:
1、核发规划选址意见书;
2、用地预审和环评审批;
4、设计方案审批;
6、核发建设工程规划许可证;
(三)自有土地
自有土地一般是指企业取得土地使用权证的自有生活用地,国家禁止变相开发。
自有土地项目核准流程包括8个主要环节:
1、规划设计要求(及用地预审);
4、设计方案审批;
5、设计文件审查;
第二部分上海市嘉定区建设项目办理流程
根据房地产开发建设项目办理流程,将整个过程分为下列6个阶段(涵盖8个主要环节):
1.土地获取及规划阶段——根据国家相关规定,获得土地使用权,在规定时间内,签订土地出让合同。
项目建设单位按照出让合同的要求,组织编制规划方案并报送规划管理部门。
(目前天华公司所涉及的最主要的为招拍挂建设项目)(包括土地招拍挂项目核准3个主要环节:
划拨用地项目核准3个主要环节:
自有土地项目核准3个主要环节:
)
2.方案阶段——项目建设单位按照批准的修建性详细规划,征询规划、环保、绿化、交通、公安、消防、市容环卫等部门意见,组织编制方案设计,报送规划管理部门。
完成审批后向规划局申请核发《建设用地规划许可证》。
(包含三种土地获取的“设计方案审批”环节)
3.初步设计阶段——项目建设单位按照批准的规划方案,征询规划、环保、绿化、交通、公安、消防、市容环卫等部门意见,组织编制初步设计,报送建管局审批。
(包含三种土地获取的“设计文件审查”环节)
3.施工图阶段——项目建设单位按照批准的初步设计,组织施工图设计,报送审图公司、消防、交通、环卫等部门审核,完成审核后向规划局申请核发《建设工程规划许可证》。
(包含三种土地获取的“设计文件审查;
核发建设工程规划许可证”环节)
4.开工阶段——项目建设单位取得建设工程规划许可证后,向建设交通管理部门办理施工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续,并申请核发施工许可证。
并开始结构、安装、配套施工。
(包含三种土地获取的“核发施工许可证”环节)
5.竣工交房阶段——建设工程竣工后,项目建设单位提出竣工验收报告,可委托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。
具备条件的,项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收(试生产)审批意见,办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。
6.(包含三种土地获取的“竣工验收”环节)
第一章建设项目办理流程示意图
1.土地招拍挂建设项目办理流程示意图
土地获取及规划阶段
-----------------------------------------------------------------------
方案阶段
------------------------------------------------------------------------
初步设计阶段
-------------------------------------------------------------------------
施工图阶段
-------------------------------------------------------------------------
多层封顶
高层结构2/3
开工阶段
竣工交房阶段
2.划拨用地建设项目办理流程图
以下环节参考招拍挂建设项目办理流程示意图
3.自由土地建设项目办理流程图
以下环节参考招拍挂建设项目办理流程示意图
第二章嘉定区建设项目办理流程注解
(一)土地获取及规划阶段
重要报批环节:
招标、拍卖、挂牌用地审批、审批《建设项目选址意见书》、核定《建筑工程规划设计要求》、项目核准、工程报建、修建性详细规划的审核
1.招标、拍卖、挂牌用地审批
1.1审批部门:
区房屋土地管理局
1.2审批时限:
20个工作日
1.3报送资料:
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
建设用地申请书(一式二份)
2
建设用地征询表(一式二份)
3
上海市建设项目申请区县用表
4
立项计划或项目建议书、可行性研究报告批复
5
建设用地规划许可或规划征询复函及随文附图
6
房屋土地权属调查报告书附勘测定界图
7
征地补偿协议书
8
建设单位营业执照及有关资质证书、法人代码证及身份证明
9
外经委批复及批准证书、合同章程和可性行研究报告
10
地籍图(八套)
11
中标通知书或成交确认书
12
建设用地预审报告及附图
13
原用地批文及附图或房地产权证及有关权属证明
1.4相关表格
1.5获取文件
获得《上海市嘉定区房屋土地管理局综合业务办理结果通知单》,《上海市嘉定区人民政府土地管理文件》、签定《国有土地使用权出让合同》
2.审批《建设项目选址意见书》
下列项目属市规划局审批范围:
1、文物保护单位和优秀近代建筑的大修工程以及涉及原有外貌或者基本平面布局的装修工程;
2、文物保护单位和优秀历史建筑的保护范围及建设控制范围内的新建、改建、扩建(含变动主体承重结构的建筑大修工程)等建筑工程;
3、中心城以内苏州河沿河地区控制性详细规划确定的沿岸及规划有建筑物所在的第一个街坊;
4、涉及外环绿带的建设项目;
5、涉及全市性、系统性的市政建设工程以及保密工程、军事工程。
下列项目属市、区
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