房屋建筑物评估案例Word文档下载推荐.docx
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工程直接费
工程量×
基价
872,672.17
(三)
企业管理费
[
(一)+
(二)]×
9.34%
81,507.58
(四)
利润
Σ
(一)~(三)×
5.54%
52,861.56
(五)
组织措施费
Σ
(一)~(四)×
6.57%
66,162.61
(七)
地区价差
按规定
35,687.70
(八)
规费
Σ
(一)~(七)×
5.50%
60,989.04
(九)
税金
Σ
(一)~(八)×
税率
3.35%
39,191.00
(十)
总造价
Σ
(一)~(九)
1,209,071.67
(十一)
安装工程
100,352.95
(十二)
建筑安装总造价
1,309,424.61
注:
安装工程以原决算为基础,同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。
(2)前期及其他费用计算表
工程前期费用计算表
费用名称
取费基数
取费依据
一
建安工程造价
1
建设单位管理费
0.87%
11,391.99
财建[2002]394号
中煤建协字[2007]90号
2
勘察设计费
3.21%
42,032.53
计价格[2002]10号
3
工程建设监理费
1.70%
22,260.22
发改价格[2007]670号
4
工程质量监督费
0.40%
5,237.70
5
招标代理服务费
0.10%
1,309.42
计价格[2002]1980号
6
环境评价费
0.08%
982.07
计价字[2002]125号
7
墙体材料专项基金
建筑平方米
8
7,620.24
财综字[2002]55号
散装水泥专项基金
每吨袋装水泥
392.67
财综[2002]23号
9
市政公用设施建设配套费
10
9,525.30
内政发[1999]12号
二
合计
100,752.14
(3)资金成本
根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年,1-3年期固定资产贷款利率为5.40%,建设资金按均匀投入原则计算资金成本。
资金成本=(建筑安装工程造价+前期及其它费用)×
合理工期×
贷款利息×
1/2
=(1,309,424.61+100,752.14)×
5.40%×
3/2=114,224.32元
(4)重置全价:
重置全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本
=1,309,424.61+100,752.14+114,224.32
=1,524,401.07元
=1,524,400.00元(取整)
3、成新率
该建筑物2003年3月建成投入使用,砖混结构非生产用房经济使用年限为50年,已使用5.76年。
通过现场勘察,该房屋基础无沉降现象,梁板柱无裂纹,承载良好;
地面轻度磨损,内墙和天棚有部分轻微空鼓、裂纹现象;
外墙表面无剥落,门窗轻微变形破损;
水、电等配套设施正常使用。
通过评估人员现场鉴定勘察,通过加权平均计算成新率。
理论成新率=(1-已使用年限÷
经济寿命年限)×
100%
=(1-5.76/50)×
=88%。
勘察成新率见下表:
房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表
结构名称
标准分
勘察分
结构部分(占80%)
100
84
基础
30
27
柱
25
22
梁
20
16
板
15
12
承重墙
装修及装饰部分:
(占10%)
75
屋面
24
门、窗
14
外墙
内墙
顶棚
楼面、地面
三
设备部分:
80
给排水及采暖
40
电气照明
35
通风
四勘查成新率
83%
成新率=勘察成新率×
60%+理论成新率×
40%
=83%×
60%+88%×
40%=85%
4、评估值的确定
评估值=重置全价×
成新率
=1,524,400.00×
85%
=1,295,740.00元
案例二:
俱乐部(房屋明细表5-1-1第117项)
该建筑物为工会俱乐部,于1984年12月竣工使用,2008年12月31日账面原值2,565,208.89元,账面净值1,213,935.62元。
房产证为房权证陈宝字第280117号,权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司,建筑面积为2,407.47平方米。
该建筑物为1层框架结构,檐高15米,独立基础,其中荷载大者则为振动灌注桩,上部为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,形成整个房屋的框架骨架。
屋面有隔热层及防水层,外墙采用水泥砂浆及清水墙,内墙防磁涂料滚刷,地面采用水泥地面及少量木质地板铺设而成,窗为钢窗,木门。
俱乐部内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。
该俱乐部使用状况良好,结构有足够承载力,无变形等现象。
根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为1.0年,1年期固定资产贷款利率为5.31%,建设资金按均匀投入原则计算资金成本;
费用项目
费率(%)
金额(元)
直接工程费
按定额计算
1,708,798.13
(二)
措施项目费
按计算规则计算
1.04%
17,771.50
小计
(一)+
(二)
1,726,569.63
企业管理费、利润
255,636.20
7.96
136,020.33
119,615.87
(三)+(四)
1,982,205.83
(六)
材料差价调整
85,020.35
(五)+(六)
2,067,226.18
113,077.27
工程排污费
按实际发生计算
工程定额测定费
不含税工程造价
0.15
3,100.84
养老和失业保险及医疗保险
4.17
86,203.33
住房公积金
0.89
18,398.31
意外伤害保险
0.26
5,374.79
(七)+(八)
2,180,303.45
(九)×
综合税率
3.35
73,040.17
工程造价
(九)+(十)
2,253,343.62
240,882.43
(十三)
建筑安装工程造价
(十一)+(十二)
2,494,226.05
1.13%
28,184.75
3.78%
94,281.74
2.18%
54,374.13
2,494.23
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