房地产会计账务处理流程Word格式.docx

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预收账款、预付账款。

而房地产行业使用这两个科目。

工业的“生产成本”，房地产行业改为：

“开发成本”，它下面设6个二级科目，分别是：

1.土地出让及拆迁安置补偿费

2.前期工程费、

3.基础设施工程费、

4.建筑安装工程费、

5配套设施工程费、

6.开发间接费。

一般房地产行业按项目、开发期设置三级科目。

（必须说明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按栋核算成本，以建筑面积做为分配混合费用的依据。

但是，由于实际工作中，由于有关人员、收费等是打包的形式，按上述方法分摊较难，再加上同期开发的楼盘基本相同，可以采用按项目、开发期核算成本）。

工业企业的“库存商品”改为“开发产品”；

“制造费用”改为“开发间接费用”。

二.再谈谈有关税费情况。

由于房地产开发的产品周期较长，一般的按会计准则要求确认收入时间会较长，但是，国家的税收不能延期，因此，有关的税法规定，按企业收取的预收款为税基计算缴纳营业税及附加税。

也就是说，当房地产行业销售期房的时候，就开始交税。

并且按一定的比例预交企业所得税、土地增值税，房地产行业还应该缴纳土地使用税。

当工程开发完毕后，要汇算清缴土地增值税。

1、资产类主要会计科目核算：

（1）现金

　　从银行提取现金

　　借：

库存现金

贷：

银行存款

　　支取现金或是预支现金

其他应收账——XX成本类或材料类科目

（2）银行存款

　　（3）应收账款：

主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

　　①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：

购方协议销售发票或出租发票）

应收账款——XX公司或个人

主营业务收入

　　②出让材料而应收取的未收款项

应收账款——XX公司

其他业务收入

　　收回款项时：

应收账款

　　（4）坏账准备：

确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：

一种直接转销法，二是备抵法

　　提取坏账准备金

管理费用

坏账准备

　　发生坏账时

　　收回已转销的应收账款

　　（5）应收票据：

指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

　　销售商品房而收到的商业汇票

应收票据——XX公司

　　商业汇票到期：

　　若为无息商业汇票（所附单据：

销售发票、双方协议）

　　若为有息商业汇票

　　财务费用

　　（6）预付账款：

是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

　　①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：

付款申请书、付款单）

预付账款——预付承包单位款

　　拔付承包单位抵作备料款的材料

库存材料

　　企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：

工程价款结算单）

开发成本

应付账款——应付工程款

　　同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款

　　用银行存款补付余额

应付账款——应付工程款贷：

　　②预付给供应商的材料价款

预付账款——预付供应单位款

　　材料验收入库，用预付款抵扣应付款

应付账款——应付购货款

　　（7）物资采购：

主要是核算企业购入各种物资的采购成本。

包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

　　（8）采购保管费：

主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

　　（9）材料成本差异：

主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

　　（10）库存材料：

用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本

　　（11）库存设备：

用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

　　①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：

代垫费用交付单、销售发票、付款单）

物资采购——设备采购

　　计算与分配的采保费（所附凭证：

计算的采保费用固定表格）

采购保管费

　　采购保管费的计算公式如下：

　　采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费

　　某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率

　　材料验收入库（所附单据：

入为单、设备管理单）

库存设备

物资采购

　　②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：

购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）

预付账款

　　设备到达验收入库

　　冲减预付的设备货款

应付账款——应付供货款

　　支付余下应付的设备材料采购款

应付账款

　　③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：

发出材料汇总表、设备出库单）

开发成本——房屋开发

　　销售积压设备（所附单据：

设备出库单、银行单据、销售发票）

　　结转成本

其他业务支出

　　（12）委托加工材料：

主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。

应与加工单位签订加工合同。

　　发出材料，委托外单位加工

委托加工材料

　　材料成本差异

　　加工完后验收入库

库存材料——XX材料

　　（13）低值易耗品：

是指未达到固定资产标准的劳动材料。

如：

工具、器具、玻璃器皿等

　　自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用

开发间接费用

低值易耗品

　　仓库领用工具一批，用五五摊销法：

待摊费用

　　（14）开发产品：

是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时

开发产品

　　对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本

主营业务成本

　　（15）分期开发产品：

应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。

分期收款开发产品

　　（16）出租开发产品：

是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。

主要是通过收取租金的形式实现的。

应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目

　　出租土地或是房屋时

出租开发产品——出租产品

　　租金收入：

银行存款或应收账款

　　（17）周转房：

是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目

　　开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本

周转房——在用周转房

开发产品——房屋

　　按月计提的周转房摊销

开发成本或开发间接费用

周转房——周转房摊销

　　其间发生的维修费用，如果金额不大

　　如果金额较大的

待摊费用或长期待摊费用

　　最后再分次摊入到有关成本费用科目

　　（18）固定资产

　　①购入的固定资产（所附原始凭证：

运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）

固定资产

　　购入需要安装的固定资产

固定资产购建支出

　　支付安装费用

　　安装完毕交付使用时

　　②自制自建的固定资产（所附单据：

移交使用单、工程结算单）

　　支付的土地征用费及堪设计费

　　领用材料时

　　分配建筑工人工资和福利费

应付职工薪酬

　　　　　应付福利费

　　完毕建筑交付使用

　　③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：

投资证明、合同）

实收资本

　　累计折旧

　　④改扩建的固定资产（所附单据：

扩建通知单）

固定资产——未使用固定资产

固定资产——生产生用固定资产

　　残料变卖时

　　支付扩建工程款时

　　工程竣工时（所附单据：

工程竣工结算单）

　　交付使用时

固定资产——生产用固定资产

　　（19）无形资产：

企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。

　　2、负债的主要会计科目的核算

（1）应付账