物业设施设备专项方案Word下载.docx

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检验共公设施损坏情况，落实修理；

3.2设施设备技术人员岗位职责

是对物业设备进管理，操作，保养，维修，确保设备正常运行总责任人。

各专业技术主管（工程师或技术员）

负责所管辖维修班组技术、管理工作，并负责编制所分管机电设备保养、维修计划、操作规程及相关资料，帮助部门经理完成上级主管部门部署工作。

物业设备管理人员岗位职责

3.3设施设备维修人员岗位职责

1.服从部门责任人工作安排，遵守纪律，树立良好服务意识。

2.负责本物业区域维修工作，熟悉物业管理区域内公用配套设施、设备种类、分布，掌握各类线路分布、走向、位置和其维修保养方法。

3.对物业管理区域常常巡视，发觉公用设施有损坏、隐患或其它异常情况，应立即给维修，确保公共配套设施、设备正常运行。

4.主动为用户提供多项便民服务，接到用户报修，应立即赶到现场，排除故障。

确有困难应立即和责任人联络。

5.发觉关键电气设备故障时，应立即向部门责任人汇报，组织人员抢修，分析事故原因，做好统计，提出提议。

6.定时清洁配电房，做到“三净”（设备净、机房净、工作场地净），确保设备正常运行。

7.工作时间按要求着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程、工作标准，果断落实实施安全第一标准。

8.主动参与岗位培训，刻苦钻研技术，不停提升工作水准，做好节能节材工作。

9.发挥工作主动性，完成领导交办其它工作。

4.设施设备人员工作制度

4.1设施设备人员管理制度

1.落实设备管理各项规章制度，制订设备维修计划和生产设施之维护保养管理工作。

2.负责建立设备、模具台账统一编号，对日常设备，模具进行维修管理。

3.参与设备、模具更新、改型工作，需添置设施、工装模具，由生产部提出申请，设备管理员办理。

4.依据企业生产实际情况，编制可行维修计划，交相关人员对设备实施维修，确保生产能力和产品质量要求。

5.参与设备、模具质量事故分析，对设备、安全。

人身事故坚持“三不放过“。

6.负责建立设备技术档案资料室，完善设备资料（包含图纸、说明书、合格证）。

7.定时对操作工进行正确使用设备宣传指导和培训。

8.负责对设备、模具外购、外协加工任务，落实实施设备管理制度相关之要求。

9.负责生产指导部门、操作人员对设备正确使用、维护管理，督促操作者遵守相关生产设施、工装模具使用要求。

10.负责制订企业安全、文明生产等各项管理制度并进行监督检验。

4.2设施设备人员考勤制度

1.工程现场全体工作人员必需天天按时出勤。

指纹打卡。

工程开工后，工作时间为九小时。

2.工作人员外出实施任务需要向项目经理请示，填写外勤任务单，获准后方可外出。

3.项目经理外出需向分管副总汇报。

4.病假需出示病假证实书。

5.事假要向项目经理申请，填写请假条，一天以内项目经理同意，两天以内分管副总同意，三天以上董事长同意。

获准假后方可休息。

并送行政部立案。

6.因工程进度需要加班时，全部工作人员必需服从。

由项目经理填写加班申请表。

工作人员加班工资另计，项目经理不计加班工资。

工作人员因本身原因不能按时完成本身工作任务，需要加班，不计加班工资。

7.无故旷工三次或连续三天者除名。

4.3设施设备人员请假制度

1.为建立健全企业人事管理制度，深入规范企业请假制度，特制订此规范。

2.本规范适适用于企业全部职员，包含临时工、协议制职员和处于试用期职员。

3.企业职员请假，需向相关领导和部门递交书面申请，如实填写《请假条》，并在总经办立案，否请假不做生效。

4.相关审批人员必需严格把关，确保职员请假真实性，不然相关批审人员要负担对应后果。

5.职员请假，应提前办理请假手续，填写《请假条》，因身体不适等紧急原因临时请假，应在上班前电话联络通知部门主管。

返岗后补办请假手续。

6.职员请假半天以内经部门主管同意同意：

请假半天以上部门主管同意后，需要总经办审核并上报总经理同意。

同意同意后，请假职员持《请假条》到总经办立案，不然请假不做生效。

7.因为特殊情况需请假，应经部门主管同意和总经办同意，不然做旷工处理。

8.部门主管请假，须经总经理同意，并至总经办立案。

9.职员确因生病不能坚持工作，请病假3天以上，应提交医院出具病历本或病假证实，病假期限届满时，职员应返岗。

10.按法定结婚年纪（女20周岁，男22周岁）结婚，可享受3天婚假：

符合晚婚年纪（女23周岁，男25周岁），可享受晚婚假15天（含3天法定婚假）。

试用期职员不享受婚假。

11.直系亲属丧亡，能够按要求请丧假3天。

12.根据《女职员劳动保护要求》常规产假为90天，难产增加15天。

符合晚婚晚育年纪女职员可享受180天产假，男职员陪产假期为7天。

13.请病、事假1天扣扣除当月满勤奖，婚假、丧假3天以内全勤奖照常计发。

14.未办理请假手续或超出请假期限不到岗，一律作旷工处理，旷工1天，当月满勤奖不予计发，另扣发工资50元/天。

5.设施设备操作规程

5.1水泵系统操作规程及注意事项

运行前要熟悉和了解水泵机组各项性能指标和操作使用。

由熟悉和掌握水泵原理和机械操作规程及方法专业人员操作，其它人员严禁操作水泵设备。

操作人员必需正确地实施安全操作规范

5.1.1手动开启前准备工作

1.检验水源、水位情况，进出水阀门开闭状态。

2.检验水泵控制柜电压表，信号灯等仪表指示是否正常。

3.检验水泵机组是否有空气，有话应给予排除。

4.检验水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。

5.用手盘转联轴器，检验是否平衡轻便，安全罩是否盖好。

6.尤其要检验联轴器是否有裂痕，其连接螺丝是否松动。

7.检验填料是否松紧适宜，填料压盖不得偏斜。

8.检验地脚螺栓是否松动。

9.水泵周围不得放置任何杂物。

10.确定旋转方向是否正确；

5.1.2开启水泵

1、合上水泵控制柜电源开关，将转换开关盖于“手动”位置，开启水泵开启按钮。

2、水泵开启时，注意观察开启电流，假如一次不能开启成功，能够再试开启两次，每次应间隔3min，假如三次未开启成功，停下来查找原因，排除故障后才能再开启。

3、假如开启成功，水泵运转5min以上，运行参数及运行工况应符合以下要求：

A）电机电流不许可超出铭牌额定电流。

B）电机电压波动范围控制在额定电压5%，短时间可在正负10%范围内运行。

C）电机温升，不得超出70℃，如超出额定电流应关小泵出水管上阀门，限制负荷。

D）泵轴承温度不得超出

65℃。

E）常常巡视出水管上压力改变情况，波动幅度应保持在要求范围内，压力表指示稳定。

F）时刻注意电动机和水泵机组在运行中有没有杂音和振动，振动值应符合相关要求，一般振动值应符合下表数值：

电机额定转数（转/分）300015001000

振动值（双幅度）（mm）0．060.1013

5.1.3水泵运转

1.确定运转时有没有异常情况（如异常声响，异常气味等）。

2.检验运转时水泵漏水是否严重，是否漏水成线，若出现漏水严重情况，查找原因，水泵停止运转后进行维修。

维修完成后再次按上述要求开启水泵。

若一切正常，按水泵“停止”按钮，水泵停止。

然后将水泵开关置于自动位置，水泵自动开启并运行。

3.控制柜元件正常，无过热，基础无声，电器前后动作次序符合要求，指示讯号指示正确。

4.电机欠压、缺相、过载、短路保护装置应能立即动作，确保设备安全。

5.运行中发觉异响、过热、昌烟、漏水或失压等不正常现象，应立即停机检验并处理故障，并可依据情况开启备用机组，情况严重时应立即上报部门主管。

6.水泵盘根不应发烧，应有微量水流出，以每分钟不得超出10—20滴为宜。

如出现大量滴水，应做合适调整。

机械密封以每分钟不得超出1—2滴为宜。

7.检验水泵进出水管各接头处有没有泄漏现象，如发觉有漏水现象，应进行修理，重新检验达成合格为止。

8.注意水池水位改变，最低水位不低于设定水位，最高水位不许可溢流，造成浪费。

如发觉水位器失灵，必需检修。

9.注意观察，有下列情况之一者，必需立即停车检验：

①电流表波动较大，或电流超出额定值时；

②水泵有显著振动或异常声响时；

10.发生事故时，应沉着冷静，快速判定事故原因，做出对应处理，立即汇报主管领导，事故未处理完成，不得交接班。

11、各转动部位在运转中不许打开防护罩进行检修和清洗。

12、水泵及其它设备巡视检验，每2小时巡查一次，统计一次。

5.1.4水泵停止

1.水泵在正常运转过程中，若要停止水泵，要将转换开关置于“0”（停止）位置，或按下分闸按钮，水泵停止运转；

假如需要长时间停止运转或检验，应拉下电源开关，关闭水泵进出水闸阀。

2.为预防电机温升过高或水流产生冲击，停车后不能立即再次开启水泵。

通常停5分钟以后才能再次开启。

3.每半个月应对备用机组进行手动运行3分钟时间，以防水泵生锈卡死。

4.平时应将转换开关打在自动状态位置；

水泵在检修和维保时要关掉电源，并挂上维修警示牌。

5.将停泵时间记入运行统计。

6.对水泵各部分进行具体检验、保养，使之达成完好标准，处于备用。

5.1.5注意事项

1.非相关人员不得随意进入机房。

2.水泵房水泵工作处于自动控制状态，值班人员应加强巡视，采取看、听、手摸等多种方法严密监视水泵及电机运行状态。

3.观察各仪表指示读书是否正常，尤其是水泵压力表，若发觉压力异常应立即停机检验。

4.倾听电机及水泵运行声响，若发觉有异常立即停机。

5.触摸电机及水泵外壳，电机运行时七外表温度不超出80°

，水泵外壳温度应靠近水温，水泵轴承温度不应超出75°

，不然应停机检修。

6.检验蓄水池水位不应过低，机房内全部阀门均应处于开启状态，严禁水泵污水空转。

7.不得随意按动变频泵控制柜内变频器及调整器控制面板上按键，以免参数改变，影响水泵正常工作。

8.发觉自动液位控制器失灵，应立即停电检验。

9.应立即排除控制柜底部布线沟内积水，保持沟内干燥。

10.每七天应检验各控制柜内接触器及各控制器件工作是非正常，各仪表及指示灯显示是否正确，和接线端子和内电器元件有没有松动，导线连接是否牢靠。

11.应立即排除集水坑内积水。

12.消防给水泵每七天检验一次，开启水泵是否运转良好，务必确保水泵能处于随时能够开启状态。

5.2电梯系统操作规程

电梯必需经特种设备检验机构进行验收检验或定时检验，经检验合格并对安全检验合格标志给予确定盖章，经市质量技术监督部门办理特种设备使用登记证后，方可投入正式运行。

电梯安全管理人员和操作人员须经特种作业人员和安全生产知识培训，取得特种作业人员证书后方可管理操作电梯。

5.2.1电梯技术人员在电梯运行前

1、在开启层门进入轿厢之前，必需注意轿厢是否停在该楼层位置；

2、开启轿厢内照明；

3、天天开始工作前，必需将电梯上下空载运行数次，无异常现象后方可使用；

4、层门关闭后，从层门外不能用手扒开；

当层门、轿门未完全关闭时电梯不能

正常开启；

5、注意平层正确度应无显著改变；

6、常常清洁轿厢