长沙市XX小区开发项目可行性研究报告文档格式.docx
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一、投资估算
二、资金筹措
第六章建设项目进度安排
第七章经济评价
第八章结论与建议
一、结论
二、建议
第九章附件
一、现金流量表
二、损益表
三、敏感性分析表
四、XX小区区域位置图
五、XX小区修建性详细规划总平面图
六、湖南省人民政府颁发的港澳侨投资企业批准证书
七、企业法人营业执照
八、长沙市固定资产投资项目计划审查表
一、项目名称、企业概况及可行研究报告承办单位
1、项目名称
XX小区
2、企业概况
企业名称:
长沙XX置业有限公司
法定代表人:
注册资本:
1000万元港币
经营范围:
房地产开发、自建商品房的销售
法定地址:
长沙XX经济开发区。
3、项目可行性研究报告编制单位
编制单位:
长沙市XX设计院有限责任公司
工程咨询资格证书:
二、项目背景
长沙市位于湖南省东部偏北,是湖南省政治、经济、文化、教育中心,它地处湘鄂赣三省的结合部,南连港澳、北通京津、东接沪宁、背靠内陆广大腹地,属于“内陆的前沿、前沿的内陆”,承载着连接东南沿海、西南边境和内陆的交通转换功能,特殊的区域位置加上水陆空都比较发达的有利条件,使长沙在全国交通发展战略中处于重要地位。
“十一五”时期,全省经济社会发展总的要求是:
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,坚持以科学发展观统领经济社会发展全局,坚持发展是硬道理,坚持抓好发展这个党执政兴国的第一要务,坚持以经济建设为中心,坚持以人为本,切实转变发展观念、创新发展模式,认真落实“五个统筹”,着力加快改革开放,着力增强自主创新能力,着力推进经济结构调整和经济增长方式转变,着力提高经济增长的质量和效益,努力实现经济社会又快又好地发展。
主要奋斗目标是:
实现生产总值年均增长10%以上,力争到2008年总量和人均生产总值比2000年翻一番;
到2010年总量突破1万亿元。
根据《湖南省国民经济和社会发展“十一五”计划》的要求,进一步推进以长株潭为龙头的“一点一线”地区率先发展。
坚持发展目标不动摇,扶持政策不改变,支持力度不减弱,继续集中资源和各类生产要素,提升优势地区发展水平,为全省经济社会发展提供强大支撑。
加大长株潭经济一体化规划实施和项目建设力度,努力建成全省高新技术研发区、先进制造业成长区、大型企业集聚区和战略投资者合作区,把长株潭建设成为全国有重要影响力的城市群和经济增长极。
力争“十一五”期间,“一点一线”地区生产总值年均增速高于全省平均水平2个百分点以上,期末总量占全省的比重达到70%,长株潭3市达40%以上。
省会长沙作为这个战略的核心,要求尽快增强中心城市的吸引力和辐射力,成为带动全省经济腾飞的领头雁,并率先实现基本现代化,成为中西部地区区域性的中心城市之一。
根据《长沙市总体规划》(2003-2020),未来,长沙市将基本形成与区域性城市相匹配的城市功能结构,基本形成与现代化中心城市相匹配的基础设施框架,建设布局合理、环境洁净、配套齐全、生活舒适、交通便捷的居住园区。
形成“一主、两次、四组团”的城市空间格局。
其中“一主”是指主城区,“两次”是指河西新城和星马新城,“四组团”则是指暮云、高星、含浦、捞霞四个片区。
捞霞片位于长沙市北部,属于开福区,这里三分之一以上用地为低矮山地,有石长铁路、京广线、绕城线、芙蓉北路、二环线、中青路等对外交通干线经过,紧临湘江,供水水源充足。
根据《长沙市总体规划》的要求,捞霞片区将建成为水陆铁中转联运枢纽、物流中心、仓储和大运量的工业基地。
同时,在保证安全、卫生、效率的前提下,在片区内实现居住与生产的就近平衡。
高岭组团作为新港城的配套产业区,是构成捞霞片区的四大组团之一,它重点发展物流商贸,形成集仓储、配送、批发、贸易、展览、运输、信息及其他专业服务为一体的大型综合性物流基地,建成为一个功能分区明确、配套设施齐全、交通便捷、环境优美的现代化物流商贸区。
本项目位于高岭组团内,是组团内规划生态居住区的组成部分之一,是长沙市XX置业有限公司公司的住宅房地产开发项目,它立足于开发中高档住宅,以满足组团内的居民的居住要求。
它的建设,将带动高岭组团的开发,加快城市建设步伐。
2006年12月,受长沙XX置业有限公司的委托,由长沙市建筑设计院有限责任公司对XX小区进行可行性的研究论证工作,我院接到委托后,立即开展工作,成立了专门的研究小组,并组织有关人员赴各有关单位和现场进行了一系列的社会、经济、交通调查和工程勘测工作,比较详尽的收集了有关资料,对小区的建设规模、建设等级及相关的控制指标和技术标准进行了反复论证,于2007年2月完成了本报告的编制。
三、研究范围
1、调查区域:
长沙XX经济开发区高岭组团
2、研究对象:
本次研究对象为XX小区新建工程,它南临兴联路,北至北辅路,东接湘坪路,西边为规划电信用地。
总用地面积80753平方米,其中城市道路用地面积28825平方米,净用地面积51928平方米。
3、研究内容
项目建设的必要性;
项目建设条件分析;
项目规划方案;
投资估算及资金筹措;
项目实施进度计划;
经济评价;
四、主要研究结论
1、XX小区建设工程完成后,对加快高岭组团的开发,完善组团内各产业布局,将起到重要的作用。
2、工程总造价:
13815万元;
3、施工期安排:
2007年3月-2009年3月
4、财务评价:
销售(营业)收入:
26036万元
总成本费用:
13815万元
利润总额:
7054.9万元
所得税:
2025.8万元
净利润:
4726.8万元
投资利税率:
45.89%
投资利润率:
34.21%
五、敏感性分析
评价对象在效益下降10%,费用增加10%同时发生的最不利情况下进行敏感性分析,本项目的财务分析指标仍然较好。
说明其抗风险能力较强。
六、综合评价
本项目在经济上是合理的,技术上是可行的,建成后其社会效益、经济效益显著,建议尽早付诸实施。
主要技术经济指标表表1-1
序号
项目名称
单位
数据
一
总用地
公顷
8.0753
1
城市道路用地
2.8825
2
项目净用地
5.1928
二
总建筑面积
平方米
86789
住宅建筑面积
70486
商业建筑面积
16303
其中:
门面房
2700
三
居住户数
户
742
四
居住人数
人
2597
五
住宅平均层数
层
5.95
六
建筑占地面积
14595
七
停车位
个
350
八
建筑密度
%
27.5
九
绿地率
43
十
容积率
1.67
十一
项目投资
万元
13815
土地成本
2904
建安成本
8386
3
基础设施费
910
4
公共建筑设施费
640
十二
建设总工期
年
2年
十三
总收入
26036
银行贷款
5000
利润总数
10607
投资利润率
34.21%
投资利税率
45.89%
5
贷款偿还期
1年
1、本项目的建设,是顺应《长沙市总体规划》、《捞霞片区分区规划》、《高岭组团控制性详细规划》、加速城市建设发展的要求。
长沙市中长期发展战略指出:
要将长沙建设成为现代化城市,形成强大的综合服务功能,创造高水准的综合环境,满足工业、住宅、商贸、办公、游憩等社会活动的需求。
根据这一宗旨,长沙拟建成“一主、两次、四组团”的城市空间格局,各部分在功能定位方面各有侧重,相互补充。
根据《长沙市总体规划》的要求,捞霞组团规划建成为水运、公路、铁路的中转联运中心、物流中心、大运量工业基地。
围绕这一功能定位,近年来建设了霞凝新港、XX保税物流中心、会展中心等大型区域基础设施。
高岭组团是构成捞霞分区的四大组团之一,西边紧靠鹅秀组团,北边紧临青竹湖生态科技产业园,有着优越的区位优势和交通优势。
通过捞刀河路、湘坪路、捞霞联络道,可直接上二环线和绕城高速,与外界有着方便快捷的连接。
随着经济建设的飞速发展,依托开福区政府“东扩北进”区域发展计划,服从XX物流中心的统筹规划要求,高岭组团将建设成为一个功能分区明确、配套设施齐全、交通便捷、环境优美的现代化物流商贸区。
作为物流商贸区的组成部分之一,高岭组团在湘坪路以东、靠近中青路和二环线地段规划了193.52公顷的生态居住园区,本项目是生态居住园区的组成部分之一,它北临北辅路,南接兴联路,西毗规划电讯用地,东靠湘坪路,交通便捷、地理位置优越。
是适宜发展的好地方。
2、本项目的开发,是适应城市人口总量增加、主城区人口外迁的需要。
长沙是一座古老的历史文化名城,原城区街道狭窄,人口集中,市政设施落后陈旧,随着城市建设逐步向周边发展,主城区人口也逐渐向外迁移,同时,随着外来人口的大量迁入,政府放宽居民住房面积控制,将有大批的居民需要购置和重新购置住房。
本项目立足于开发中高档住宅,满足日益增长的居民住房消费需求。
3、项目建设对拉动经济增长有着积极的作用
由于住宅业拥有巨大的社会需求,产业关联度高,经济带动作用强。
因此,加大住宅建设投资力度,是拉动经济增长的最有效的措施,同时也是发展城市、改善城市环境、提高市民生活质量的一大举措。
第三章建设地点、自然条件及建设条件分析
一、建设地点
XX小区建设工程位于高岭组团内,它北靠北辅路,南临兴联路,西毗规划电讯用地,东接湘坪路。
总用地面积80753平方米,净用地面积51928平方米。
二、自然条件
1、地形
长沙市位于湖南省东北部,东经111°
55′-114°
14′,北纬28°
00′-28°
30′之间,东与江西省萍乡市接壤,北与岳阳市交界,西与益阳市相接、南与湘潭、株洲市相联。
市域内山地丘陵、平原岗地所占比率各约50%。
市区依山傍水,湘江纵贯南北,西有岳麓山、谷山等,东部地势较为平坦。
流入湘江的支流有浏阳河、捞刀河、靳江河等。
本次研究区域为高岭组团约1211ha的区域。
本项目用地范围内以耕地、林地、园地、村镇建设用地为主。
为低岗丘陵地貌,无明显冲沟、滑坡,地块内最高点标高为64.7米,最低点标高为38.6米,地势北高南低,但坡度变化较为平缓,一般都在2%-20%之间,较为适宜城市建设。
2、地质
据湖南省经济地图集(1989年10月发行)记载,长沙东部位于湘江下游,由湘江带来的砂、粘土、砾石堆积而成。
西岸地区地质较为古老,主要由11亿年前地质作用形成的板岩、石英砂岩、白云石等构成。
本项目地块内上部地层为第四纪蠕状土,南半部下卧为板岩,北半部下卧为花岗岩,允许承载力一般在21-22吨/平方米之内,属中等均匀压缩性良好的天然地基。
3、水文
湘江发源于广西壮族自治区灵川附近,流经湖南省永州市、衡阳市、湘潭市、长沙市、洞庭湖,自岳阳流入长江,全长856千米(湖南省境内670千米),流量22400立方米/分(50年一遇的洪水时),流域面积94460平方公里(湖南省境内85383平方
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