1广州市房地产投资发展报告Word格式文档下载.docx

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2.4商铺市场6

2.5工业市场6

3投资商业地产市场7

4萝岗区房地产概览10

2011年1-9月广州市房地产投资发展报告

1广州市宏观经济简析

初步核算，1—3季度，全市实现地区生产总值（GDP）8918.54亿元，按可比价格计算，同比增长11.0%，增速与上半年持平。

三次产业增加值分别为141.23亿元、3373.85亿元和5403.46亿元，分别同比增长3.1%、10.6%和11.5%。

其中，工业增加值3081.96亿元，同比增长10.4%，增速比上半年（9.3%）提高1.1个百分点。

三次产业结构由上年同期的1.7︰38.2︰60.1变化为1.6︰37.8︰60.6。

第一、二、三次产业对全市经济增长的贡献率分别为0.5%、36.8%和62.7%，第二产业贡献率比上年同期（44.3%）减少7.5个百分点，第三产业贡献率比上年同期（55.3%）加大7.4个百分点。

一、从供给方面看，农业生产、工业生产有所提速，第三产业平稳发展

1．农业生产小幅加快

1—3季度，全市实现农林牧渔业总产值244.62亿元，同比增长2.9%，增速较上半年（2.5%）加快0.4个百分点；

农林牧渔业增加值141.23亿元，同比增长3.1%，增速比上半年（2.3%）加快0.8个百分点。

1—3季度，花卉产量较快增长，增速为8.6%；

淡水产品、蔬菜、水果、薯类和甘蔗产量小幅增长，同比分别增长3.8%、2.9%、2.3%、1.5%和0.9%；

玉米、肉类、生猪出栏、海水产品产量同比分别下降4.5%、2.6%、7.2%和6.9%。

2．工业生产增速逐月加快、但与年度目标仍有一定差距

市三大支柱产业中的汽车制造业逐渐走出日本地震事件影响，工业生产增速逐月加快。

1—3季度，全市规模以上工业完成总产值11384.14亿元，同比增长11.3%，增速比上半年（10.3%）提高1.0个百分点，较上年同期（21.2%）回落9.9个百分点，但增速与年度目标（12.5%）相差1.2个百分点；

规模以上工业增加值2984.76亿元，同比增长10.4%，增速与年度目标（11.5%）相差1.1个百分点。

今年自三季度开始，全市规模以上工业生产增幅呈逐月加快态势，7月份、8月份、9月份全市规模以上工业总产值增速分别为7.2%、11.4%和17.8%。

在汽车制造业降幅略有收窄、石油化工制造业增速提高、电子产品制造业止降转升的带动下，三大支柱产业生产增速有所回升。

1—3季度，全市完成三大支柱产业产值5381.51亿元，同比增长8.4%，增速分别比1—7月（6.0%）、1—8月（7.0%）加快2.4个和1.4个百分点。

其中，汽车制造业同比下降0.2%，降幅比1—8月（-2.4%）收窄2.2个百分点；

石油化工制造业同比增长20.0%，增幅比1—8月（17.8%）提高2.2个百分点；

电子产品制造业同比增长10.0%，9月当月增速为3.0%，扭转7月（-5.2%）和8月（-2.2%）连续两个月负增长的局面。

但汽车制造业受全国汽车产销持续疲软、电力紧张等因素影响，电子信息制造业缺乏大项目、市场疲软等影响，我市工业生产仍存在下行压力。

民营和中小型工业企业增速加快。

1—3季度，全市规模以上民营工业企业完成总产值1769.31亿元，同比增长18.3%，增速比上半年（16.3%）加快2.0个百分点；

全市规模以上中小型工业企业完成总产值6307.02亿元，同比增长14.1%，增速比上半年（13.6%）加快0.5个百分点。

高新技术产品产值较快增长。

1—3季度，全市规模以上工业实现高新技术产品产值4524.33亿元，同比增长14.3%，增速比上半年（11.7%）提高2.6个百分点，比全市工业平均增速高3.0个百分点。

工业产品销售率下降。

9月，规模以上工业产品销售率为95.38%，同比降低0.8个百分点，是2008年8月以来的最低水平。

从今年4月开始，产销衔接水平呈逐月降低态势，4月、5月、6月、7月和8月规模以上工业产品销售率分别为100.75%、98.53%、97.19%和96.22%。

在全国主要城市中，1—8月累计，广州市规模以上工业总产值（9805.65亿元）低于上海（20908.46亿元）、苏州（18485.89亿元）、天津（13516.56亿元）、深圳（12699.31亿元）和佛山（11340.39亿元），高于北京（8973.52亿元）和重庆（7226.40亿元）。

广州市规模以上工业总产值增速（10.3%）低于天津（30.5%）、重庆（27.8%）、苏州（20.2%）、深圳（12.3%），高于上海（8.7%）和北京（8.5%）等市。

3．第三产业平稳发展

金融市场运行良好。

8月末，广州金融机构本外币存、贷款余额分别为24814.60亿元和17524.53亿元，分别比年初增长4.0%和7.8%。

旅游业平稳增长。

1—8月累计，全市接待过夜旅游者2676.68万人次，同比增长6.8%；

全市实现旅游业总收入960.11亿元，同比增长35.4%，增幅比上半年（33.8%）提高1.6个百分点。

交通运输业平稳增长。

1—3季度累计，全市完成货运量同比增长7.0%，客运量增长7.5%，港口货物吞吐量增长6.9%，机场旅客吞吐量增长8.6%，机场货邮吞吐量增长4.1%。

二、从需求方面看，消费、投资稳步加快，外贸出口平稳增长

1．消费市场在价格水平上涨带动下较快增长

1—3季度，全市实现社会消费品零售总额3750.50亿元，同比增长16.9%，增幅比上半年（16.4%）提高0.5个百分点，比上年同期（21.3%）回落4.4个百分点；

扣除价格因素，实际增长10.8%。

其中，批发零售业和住宿餐饮业分别实现零售额3244.32亿元和506.18亿元，同比分别增长16.9%和17.2%，增幅分别比上半年提高0.5个和0.6个百分点。

全市实现批发零售业商品销售总额18801.55亿元，同比增长25.2%，增速较上半年（21.4%）提高3.8个百分点。

在全国主要城市中，1—8月累计，广州市社会消费品零售总额增速（16.4%）低于天津（18.6%）、重庆（18.4%）、深圳（17.6%）、苏州（17.5%）等市，也低于全国（16.9%）平均增速；

高于北京（11.1%）、上海（11.1%，限上企业口径），也高于全省（16.1%）平均增速。

2．固定资产投资略有加快

1—3季度，全市完成固定资产投资2176.37亿元，同比增长5.8%，增幅较上半年（2.1%）加快3.7个百分点，较上年同期（41.5%）大幅回落35.7个百分点；

扣除价格因素，实际增长0.9%。

其中，房地产开发投资845.27亿元，同比增长39.8%，增幅较上半年（26.7%）提高13.1个百分点。

市属投资和国有投资继续下降，民营投资较快增长。

1—3季度，全市完成国有固定资产投资757.12亿元，同比下降21.8%；

完成市属投资1722.68亿元，同比下降1.3%；

降幅分别比上半年收窄7.1个和3.1个百分点；

完成民营投资464.90亿元，同比增长29.5%，增速比上半年（26.3%）加快3.2个百分点。

分行业看，工业投资继续下降，1—3季度，工业投资为339.25亿元，占固定资产投资的15.59%；

同比下降13.8%，降幅比上半年（-15.2%）收窄1.4个百分点，但上年同期为同比增长38.4%。

建筑业投资同比下降47.3%（受上年同期高速增长累积较大基数影响），而上半年为同比增长18.0%。

第三产业完成投资1827.61亿元，同比增长10.9%，增速比上半年（6.1%）提高4.8个百分点。

在全国主要城市中，1—8月累计，广州市固定资产投资额（1790.63亿元）低于天津（4683.35亿元）、重庆（4364.18亿元）、北京（3480.60亿元）、苏州（2765.95亿元）和上海（2737.62亿元）等市，高于深圳（1174.25亿元）。

广州市固定资产投资增速（2.0%）高于上海（-4.2%），低于天津（33.2%）、重庆（30.3%）、苏州（22.1%）、北京（19.1%）和深圳（12.4%）等市，也低于全国（25.0%，不含农户）和全省（17.6%）平均增速。

3．外贸出口平稳增长、对外贸易结构呈积极变化

1—8月累计，全市商品进出口总值为755.34亿美元，同比增长12.2%，增速比上年同期（45.4%）回落33.2个百分点，比1—7月（11.9%）小幅加快0.3个百分点。

其中商品出口总值为372.40亿美元，同比增长19.6%；

商品进口总值为382.94亿美元，同比增长5.8%。

贸易逆差为10.54亿美元，占进出口总值的1.40%。

对外贸易结构呈积极变化，加工贸易比重进一步降低。

1—8月累计，一般贸易出口占商品出口总值的比重为43.75%，比重比上年同期（41.05%）提高2.70个百分点；

加工贸易出口占商品出口总值的比重为51.27%，比重比上年同期（54.17%）下降2.90个百分点。

一般贸易出口和加工贸易出口同比分别增长27.4%和13.2%，一般贸易出口增速比上年同期（27.3%）加快0.1个百分点，加工贸易出口增长比上年同期（39.4%）回落26.2个百分点，一般贸易出口增速高于加工贸易出口14.2个百分点；

机电产品出口和高新技术产品出口分别增长12.3%和3.3%，增速分别比上年同期（41.9%和53.7%）回落29.6个和50.4个百分点。

1—8月累计，全市外商直接投资实际使用金额为31.64亿美元，同比增长10.5%，增幅较上年同期（6.1%）提高4.4个百分点。

全市签订外商直接投资项目700个，同比增长10.6%；

合同金额41.15亿美元，同比增长28.2%。

在全国主要城市中，1—8月累计，广州市商品出口总值低于深圳（1596.25亿美元）、上海（1368.78亿美元）、苏州（1081.81亿美元）和北京（373.90亿美元），高于天津（284.71亿美元）和重庆（95.81亿美元）。

广州市商品出口总值增速（19.6%）高于北京（4.1%）、苏州（12.4%）和上海（18.4%）等市，低于重庆（1.3倍）、深圳（32.8%）和天津（19.9%）等市，也低于全国（23.6%）和全省（24.0%）平均增速。

三、从运行效益和环境看，工业企业利润降幅收窄，财政收入及居民收入较快增长，消费价格升幅适度回落

1．工业企业利润降幅略有收窄

1—8月累计，全市规模以上工业企业实现主营业务收入9377.64亿元，同比增长13.1%，增速比1—7月（12.6%）加快0.5个百分点，比上年同期（28.2%）回落15.1个百分点；

实现利润总额554.44亿元，同比下降5.6%，而上年同期为增长34.8%，但降幅呈逐步收窄趋势，分别比1—7月（-5.8%）和1—6月（-7.2%）收窄0.2个和1.6个百分点。

自2009年1—8月利润同比增速由负转正以来，今年已经出现连续五个月下跌。

我市规模以上工业企业利润呈现负增长，与全国（同比增长28.2%）和全省（同比增长5.8%）差距较大，与产销的差距也较大，说明不少企业增产不增收。

企业亏损额持续攀升、亏损面略有收窄。

1—8月累计，规模以上工业亏损企业亏损额同比增长70.9%，增幅比1—7月（72.3%）收窄1.4个百分点，但比1—6月（66.1%）扩大4.8个百分点，而上年同期为下降27.5%。

企业亏损面为21.4%，比1—7月（22.5%）收窄1.1个百分点；

亏损面没有扩大，但亏损额却持续上升，说明企业生产受到较大约束，经营难度正在加大。