吉安天龙花园全程企划办法1Word文档格式.docx
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4、不注重环境营造:
滨江大道临江景观带修建一新,怡人心肺,可滨江整个项目没有任何绿化,许多户型是东西朝向,除了外立面的色彩较为靓丽外,整个项目没有任何绿化,容积率极高。
5、现场包装简单:
纵观吉安市各在售楼盘,现场包装都极为简单,不能有效地提高楼盘品质。
只有中环名城,江信庐陵花园的现场包装可以对楼盘的销售带来一定的影响力,增进消费者心理认同。
6、销售手法单一:
众多在售楼盘营销售手法相对滞后,既无
◆第一竞争楼盘:
中环名城
基
本
资
料
地理位置:
韶山西路8号
占地:
100亩总建筑体量:
12万㎡容积率:
1.8绿化率:
40%
建筑类型:
多层住宅主力户型:
三房(116㎡)二房(98㎡)
配套及会所:
大型会所含有健身房,桌球室,酒吧,泳池等
销
售
动
态
价格:
起价:
1186元㎡、均价:
1360元㎡、高价:
1566元㎡;
付款方式与折扣:
一次性9.8,按揭9.9;
开盘时间:
2004年8月
交房时间:
2004年年底
广告诉求
改变吉安居住文明的高尚社区
主力客源
银行工作人员、教师、吉安小企业主、个体经营者
优
劣
势
分
析
优势:
1位于韶山西路上,往东可通主干道井冈山大道,往西可通新建干道赣新大道,交通便利。
2位于吉州区老城区(老城区配套集中且范围小),周边生活配套完善。
3、开发商中环置业实力雄厚,同时开发了南昌叠山路上的“中环丽晶”2栋高层。
代理商上海新吉阳在洪城时代,现代米罗等楼盘均有不俗表现,实力不容小视。
4、工地现场大型销售中心(以后的会所)即将投入使用,从外观上更显气派、尊荣、高档。
(与江信庐陵比又是一个大的提升),对购买者将有很大的心理冲击力。
5、从整体效果图看,外立面为淡黄色涂料配蓝色屋顶瓦,给人清新、高雅感。
6、大型会所内包含健身房、桌球室、酒吧、泳池、网球场等,完善小区功能配套,对吉安住宅市场又有了进一步的提升。
7、房型配有突窗设计,增加视觉空间感及采光效果。
劣势:
1、地块不规则,小区被马路分成大小两部份,不能形成完整的封闭式小区,小区安全管理受影响。
2、市政规划往城南青原区发展,老城区的城北政府无支持力度,也不是人口主要流动方向。
3、小区内园林规划效果一般,只有2个中庭广场。
4、小区安保配套设施不明确,只笼统的提及智通化管理、24小时服务,没有具体内容。
综合评定
地处老城区处,是个有成熟生活氛围的小区。
◆第二竞争楼盘:
江信庐陵花园
井冈山大道20号
9.46万㎡总建筑体量:
20万㎡容积率:
2.11绿化率:
多层住宅、3栋小高层主力户型:
二房(89㎡)三房(102㎡)
会所等一些简单的休闲设施
1186元㎡、均价1350元㎡、高价:
1568元㎡;
一次性9.6,按揭9.8;
2004年年初
2004年12月
大手笔创造新未来
拆迁户、教师、有线电厂职工、个体经营者
1、临近井冈山大道(市主干道)交通便利;
2.位于吉州区边缘地带,闹中取静,且周边生活机能成熟,距离本案不远,方便业主生活;
3.一期4栋已临近交房,易于建立客户信心,为销售提供利好条件;
4.售楼现场层高接近10m,占地有100m2,够气派,显尊荣;
5.房型品种多样化,由一房的55m2至四房的185m2复式能够满足各种客户需求,且大多数户型比较经济,降低了购房者的门槛。
6.小区能够为业主提供包括棋牌室、台球室等在内的高级会所,完善了小区功能;
1、小区占地150亩左右,规模较大,目前一期只有4栋多层,快交房,开发周期长,在各方面会产生不良影响;
2.售楼中心虽显气派、尊荣,但售楼员自身对本案知识了解不够详细,且自身专业知识不强;
3.小区物业由江信物业公司管理,虽是二级资质,但小区自身的安保配套设施没有明确规定标准,不利于小区安全管理及业主放心入住;
4.整个小区容积率大,栋距较小,15m-18m,采光普遍受影响;
5.一、二期无车库,必将导致汽车乱停放,将直接影响小区内入住业主的生活质量(车库在三期)6.一期交房二期施工影响一期业主的生活质量,没有良好的隔离措施
在老城区的边缘地带,是个闹中取静的居所,价位相对合理。
◆第三竞争楼盘:
康居帝景湾
井冈山大道右侧
12万㎡总建筑体量:
1.6绿化率:
46%
三房(116㎡)二房(98㎡)
900米江景、5000亩生态江滨公园、1800亩庐陵文化园
1149元㎡、均价1600元㎡、高价:
1930元㎡;
一次性9.8,按揭9.9
2004年8月14日
2005年8月
吉安居住文明的高尚社区
公检法与市政府机关单位的中层干部、吉安小企业主、个体经营者
1.交通便利.生活方便;
2.临江生活升值潜力大.3.园林规划相对较好.4.安保非常完善
1.价位偏高,最高达到1750元/m2跟吉安的个人收入水平不成比例,2.开发周期长,不便建立业主信心,另加江堤现还在修建当中,3.临堤而住,汛期来临让人担心(堤高48米左右,堤长距小区的长度为25米)
在老城区与新城区的交界处,是个极具环境优势与生活品味的楼盘
二、项目定位
【项目概况】
本案位于吉安市新(青原区)老(吉州区)城区的交界处,地块为不规则的五边形,总占地面积153亩;
地块东面为赣江,江景开阔,景致怡人,滨江绿化带完成后,赣江会成为吉安市民主要的休闲场所;
北面现为旧厂房,现已纳入规划中,将来政府新规划的城北区的中心广场,有休闲,城北交通枢纽之功能;
西区为住宅楼,视觉稍显杂乱,
南面为井冈山大道,规划建筑为商业物业或办公写字楼,以和城市整体规划相协调。
【项目的SWOT分析】
1、项目优势:
生态优势:
地块生态环境得天独厚,地块内有香樟树,桂花树,南国芭焦等多种已形成景观的高大乔木,地块东面是赣江与江滨绿化带,前面就是吉安宾馆,地块周边形成了良好的绿化率;
景观优势:
临水而居一直是国人的最佳居住方式,项目虽然不直接临水,但临赣江也只不过几步之遥,开阔的江面对于居住在市中心的人来说是一种心灵的释放,江滨绿化带有红花绿草,在视觉上能给人极大的享受,这对用户是个极大的吸引力;
区位交通优势:
项目毗邻赣江大桥,地处老城吉州区与新城青原区的交界处,位于井冈山大道与滨江大道的十字路交叉口,项目北面还有待建的城北广场,是城北的交通中枢;
从以上几个空间节点的交汇可以看出,到达吉安市任何地方都极为方便。
文化优势:
项目位于庐陵文化园内,现吉安市政府已把庐陵文化园的的建设列为市政府重点工程;
庐陵文化园的建设将对本案是一个最大的升值支撑点;
另外项目周边还有白鹭洲公园,公园内的白鹭洲书院是中国四大书院之一,有着悠久的历史,也沉淀着极厚的人文底蕴,
教育优势:
项目周边教育氛围浓厚,吉安几所重点中学如吉安一中,白鹭洲中学离本项目较近,项目的业主可直接升入以上几所学校,良好的教育资源成为项目极具竞争力的卖点。
2、项目劣势:
入市时间较晚:
吉安市房地产的黄金时期应属于2002-2003年,受花园城市建设及政府招商引资政策的影响,吉安的房地产开发呈迅猛发展之势,规模都较大,也吸引了一大批用户购买,经过两年的开发,市场已过了第一轮释放期,多数市民已经购了房,市场需求日渐缩小。
预计本项目上市时,市场压力将明显加大。
居住劣势:
由于本项目所在地块为吉安市中心较为古老的工厂区所在地,周边人居氛围不是很浓。
商业配套劣势:
吉安市传统的商业中心在吉安市人民广场四周,在其他地段都缺乏商业氛围,目前在项目周边除一些日常便民店之外,基本上没有中、大型购物广场,生活配套上比较缺乏。
价格劣势:
由于本项目的上市价格预计将达到1300元/㎡,这对吉安现有的1100元/㎡的价格来说,这对消费者、投资者来讲都是一种劣势。
3、项目机会点:
居住氛围的改善:
随着项目旁的康居帝景湾小区交房后,渐渐有业主入住,对于本地段人居气氛可以有效地进行提升,
市政建设契机:
庐陵文化园的建设将给本项目提供一个最佳的契机。
城市化进程:
加强吉安市对周边的影响力,随着中国城市化进程的加快,一些地处农村的人会选择就近的城市中定居,在此方面应加大项目的营销力度,在周边县区及乡镇加大宣传力度,吸引一些用户购买;
4、项目威胁点:
其它楼盘的放量
2005年将是吉安一些主要楼盘的增量释放期,大量的楼盘投放于市场,对于一个人口仅20几万的中级市,市场竞争已进入白热化阶段。
房地产大环境:
随着央行加息,普通市民收入有限,购房时会感觉到按揭的负担,这时必然会使一些选择按揭的用户会退出购房者的行列。
市政建设时间差:
周边市政公共设施的建设进度与项目建设存在时间差,可能会对一期开发产生不利影响。
【推广名定位】
天龙花园·
水清木华
释义:
【概念定位】
吉安第二代高尚生态社区
由于吉安房地产市场拿来主义严重,营销处于邯郸学步,空拉概念阶段,产品缺乏支撑,因此本次概念的选择与塑造一定要有生命力与支撑点。
必须为概念塑造上与“客户的心理认同”上找准一个焊接点,并让概念的“生存逻辑”能够与项目的“自身优势”达到严丝密缝的吻合,自圆其说;
概念才会在这个点上生根、生长,与项目完美对接,也就能顺利生长在客户与普通受众的心中。
项目支撑点:
1、明确提出“第二代”的概念,其主旨是对吉安市房地产市场做一个划分,提出一个明确的界定。
在末案之前,康居·
同时,本案定价也将处于吉安市第二高价,“高档、豪宅”这些概念在地级市有特别的吸引力,也符合本案所需,又不能放弃,因此本案也将紧抓“高尚”一词,但拉出的“第二代”将本案
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