宜州市城南新区项目开发申请建设可研报告文档格式.docx

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2、价格走势

3、市场特点

4、个盘素质

（三）房地产开未来发展趋势预测

三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析

（一）土地价值

1、地理位置

2、周边环境

3、环境污染

4、地块周围的交通条件

5、配套设施

（二）项目地块优劣势分析

1、SWOT分析

2、宜州竞争楼盘对比

结论

四、可提升价值研判

（一）类比土地价值

（二）规划能力对于土地价值的提升

（三）单体设计

（四）市场细分及客户定位

（五）项目现场包装

（六）项目营销策划

（七）物业管理

五、项目市场定位

（一）项目的市场定位

（二）消费群体定位

六、项目价值分析

七、项目定价模拟

八、项目开发成本及效益分析

（一）项目开发成本及效益分析表

（二）项目开发成本及效益分析明细

九、投资风险分析及其规避方式提示

（一）风险性分析

（二）规避方式

一十、开发节奏建议

一、宜州市房地产经济环境分析

宜州市是壮族歌仙刘三姐的故乡，这里山川秀美、景色如画，是观光旅游的好地方；

这里历史文化源远流长，是山歌、彩调之乡；

这里人民热情好客、豪情奔放……

宜州市地处广西中部偏西北，总面积约3869平方公里，辖7镇14乡，总人口62万，居住有壮、汉、瑶、苗、水、毛南、仫佬等民族。

宜州市是一座具有2100多年历史的文化名城。

这里群贤云集、人杰地灵，境内有25处国家各级重点文物保护单位。

宜州市是大西南出海通道“咽喉”要地，南距广西首府南宁市320公里，东距柳州市120公里，西距河池市金城江76公里，宜柳高速公路、金宜高等公路、黔桂铁路贯穿宜州境内，形成了四通八达的交通运输网络。

宜州市水、电供应充足，工业基础良好，农业发达，物产丰富。

蔗糖、桑蚕、畜牧水产、林果等成为农业支柱或主导产业，已成为全国最大的桑蚕生产基地县（市）。

宜州市有迷人的山水风光、美丽的民间传说、浓郁的民族风情，主要风景名胜有下枧河流域刘三姐歌谣文化生态保护区（含古龙漂、珍珠洞、民族村、刘三姐书院等），有白龙洞游览区、宋代铁城、宋黄庭坚逝世处遗迹、宋杨文广战事遗垒、明千户所古城、明惠帝云游宜山遗迹、太平天国王府故址、仙女岩、九龙岩、三门岩、多灵山、镇远峰等。

2008年，全市完成地区生产总值62.51亿元，同比增长12%，增长率连续五年保持10％以上；

工业生产总值50.2亿元，增长18.4%；

全社会固定资产投资26亿元，增长12.3%；

财政收入5.028亿元，增长11.7%；

城镇居民人均可支配收入13438元，增长11%；

农民人均纯收入4033元，增长10%。

产业结构调整加快，在确保粮食安全的前提下，加快桑蚕产业的发展步伐，平均每年以3万亩的速度递增，一跃成为全国最大的桑蚕生产基地（市）。

2009年以来，国民经济继续保持较快增长。

预计全市生产总值增长12%，达71.2亿元；

全市工业总产值增长22%，达61.24亿元；

全社会固定资产投资增长30.77%，达34亿元；

财政收入预期增长13%，达5.68亿元；

社会消费品零售总额增长16%，达21.58亿元；

招商引资实际到位资金增长20%，达21亿元；

城镇居民人均可支配收入增长12%，达15051元；

农民人均纯收入增长12%，达4517元；

城镇新增就业岗位4500个，城镇登记失业率控制在3.5%以内，人口自然增长率控制在9‰以内；

万元生产总值能耗降低4%，二氧化硫排放量削减9%，化学需氧量排放量削减2.5%。

（资料来源于新华网）

（表1）

从上表可以看出，宜州市经济呈平稳增长态势，居民收入继续保持强劲的增长势头，短短5年内农民纯收入与城镇居民人均可支配收入均翻了一倍。

2002-2007年宜州生产总值、财政收入、固定资产投资、农民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入动态发展情况详见下表：

（表2）

（表3）

宜州市按照“五市六城四宜州”的工作思路，大力实施“工业强市、蔗桑富市”等发展战略，经济呈现又好又快的发展势头。

去年，该市完成财政收入4.5亿元，同比增长10.3%。

（表4）

（三）宜州市今后5年经济社会发展的主要预期目标（2006年始）

全市地区生产总值突破80亿元，年均增速13％以上；

工业总产值突破80亿元，年均增速20％以上；

财政收入超过8亿元，年均增速13％以上；

三次产业增加值分别为：

第一产业增加值24亿元，年均增速6％以上；

第二产业增加值30亿元，年均增速20％以上；

第三产业增加值26亿元，年均增速14％以上；

农林牧渔业总产值39亿元，年均增速6％以上；

全社会固定资产投资完成93亿元以上，年均增速15％；

城镇登记失业率控制在4.5％以下；

人口自然增长率控制在7‰以内；

社会消费品零售总额24亿元，年均增速15％；

农民人均纯收入年均增速10％，城镇居民人均可支配收入年均增速8%。

（据2006年10月25日宜州市第十四届人大《政府工作报告》）

（四）宜州市宏观经济影响关系分析

◆工业经济

在区域内制糖、茧丝绸深加工等工业支柱产业的“领航”下，宜州市“工业强市”战略进一步显现，工业经济质量效益稳步提高，工业经济总量不断扩大。

同时，宜州市通过推进重点项目建设、加大对原国有企业的深化改革和创新、发展民营经济和加大招商引资力度，积极承接东部产业转移等举措，促进经济健康快速发展。

2008年全市实现工业总产值50.2亿元，增长18.4%。

1至3月，全市工业总产值完成14.75亿元，同比增长34.3%。

其中规模以上工业产值11.99亿元，主营业务收入达到7.9亿元，实现利税7077万元，同比分别增长39%、38.6%、22.1%。

多年来，该市先后出台一系列鼓励和支持工业企业发展的文件，形成了以“蔗糖、茧丝、矿产、食品、建材、水电、机械加工”为核心和支撑点的工业体系，主导产业的高速增长，带动了全市工业经济的高速增长。

目前全市规模企业增加到53家，2008年一季度，宜州市经济开发区实现工业总产值3.89亿元，实现税收1380万元，同比增长分别为62.9%、22.6%，嘉联、茂源、旭辉饰盒等27户企业销售达到500万元以上；

全社会固定资产投资达到5.55亿元，同比增长36.1%。

◆农业结构

“三农”工作政府的高度重视下，农业结构得到进一步的调整。

2008年甘蔗产值已占财政收入三分之一，为继续做大这块财政“蛋糕”，该市充分挖掘潜力，全面推进规模化、良种化种植。

2008年甘蔗种植面积达45.15万亩，2007/08年榨季，全市甘蔗总产量实现218万吨，其中进厂原料蔗达到201.09万吨，上缴税金1亿多元。

在甘蔗这个财政收入大支柱的“领唱”下，该市桑蚕、畜牧、蔬菜、林木、水果和劳务等产业经济也纷纷跟进“合唱”，为壮大财政收入总量“锦上添花”。

全市实现渔牧业总产值8.08亿元，水果产量5.96万吨，增长5.1%；

畜牧水产业总产值增长5.3%，林业总产值增长6.7%。

全市养蚕农户9.2万户，养蚕105万张，蚕茧产量4万吨，同比增长4.4%，养蚕收入预计达6亿元，农民人均养蚕收入1584元。

桑蚕发展“128”计划稳步实施，蚕茧质量逐步提高，生产出了5A以上的优质茧丝，打破了江浙一带所谓的“广西的生丝不能作丝绸经丝”的行业偏见，树立了广西茧丝绸产业品牌，为打造“中国丝绸城”工作迈出了坚实的步伐。

◆第三产业

宜州市第三产业（服务业）的发展成为拉动全市经济增长的重要力量，各个行业对GDP增长都有不同程度的贡献。

2007年对全市经济增长贡献率较大的行业有租赁和商务服务业、交通运输仓储及邮政业、教育、房地产业、信息传输计算机服务及软件业，贡献率分别为11.89%、8.07%、7.16%、4.84%、4.44%，五大行业总共对GDP的贡献率达36.4%。

第三产业（服务业）增加值179608万元，占GDP总量的35.1%，比上年155849万元增长15.24%，服务业增加值对年度GDP增长的贡献率达49.3%，拉动GDP增长5.14个百分点。

第三产业内部传统行业比重大，新兴行业少,缺乏增长点。

在宜州市第三产业中起重要支撑作用的是以交通运输业、批发零售业、住宿餐饮业、金融保险业、房地产业、教育以及公共管理和社会组织等这些传统产业，其比重就占了三产业的82.3%,而如信息传输、计算机服务和软件业、租赁和商务服务业、文化、体育和娱乐业等这些代表着高新技术和现代社会发展的新兴行业虽然发展较快，但比重仅有9.35%，特别是牵动第三产业中多个行业发展的旅游和娱乐产业还开发不够，还没有形成大发展格局。

（资料来源于桂经网——广西经济之窗）

◆支柱产业

十一五期间，宜州把发展具有本地优势的蔗糖、桑蚕特色产业作为壮大市域经济和解决"

三农"

问题的突破口，促进了农民增收和财政增长。

种桑养蚕是宜州市近年来发展最为迅猛的一大支柱产业，目前桑园面积达21万亩，已成为全国第一大桑蚕生产基地市．也是宜州市继糖业之后的又一财政增长来源．并成为广大农民群众脱贫致富奔小康的一个重要途径。

（具体数据见农业结构）

（资料来源于广西市域经济网）

◆非公经济

宜州市大力发展非公有制经济，取得显著成效，2008年1～7月，在非公有制经济的拉动下，全市实现国税收入4645.64万元，比上年同期增长35.8%，占国税收入的37.89%。

2008年以来，宜州市不断优化投资环境，进一步落实和完善非公经济发展的各项优惠政策和措施，大力发展非公经济，在培植民营大户的同时，引导个体私营企业创新制度，逐步培育一批拥有自主品牌和核心竞争力的非公企业，为非公经济又好又快发展创造了良好环境，今年上半年非公有制经济工业实现产值12.95亿元，占规模以上工业总产值比重70%，同比增长40%。

（资料来源于广西广播网）

◆重大项目建设

高速公路建设：

金宜高速是连接黔桂粤港澳的国际大通道。

六寨至河池、宜州至河池高速公路全长179公里，项目批复总概算95亿人民币，建设工期3年。

公路全线采用四车道高速公路标准建设，采用沥青路面结构设计。

公路起自河池市南丹市六寨镇龙里，止于宜州市莫村，连接贵州，与已经建成通车的桂海高速公路相接，直通沿海和粤港澳地区。

六寨至河池、宜州至河池高速公路是国家规划2010年“四纵四横”八条西部开发省际公路通道中阿荣旗至北海公路的组成部分，是国家高速公路“7918”网兰州至海口和汕头至昆明高速公路的重要路段，也是广西高速公路网规划“四纵六横三支线”的重要组成部分，建成后将成为桂西北地区乃至国家西部地区重要的出海大通道。

（资料来源于广西电视网）

◆城镇市政设施

宜州投入2.8亿多元开工建设江滨路建设工程和污水处理工程这两大民生项目。

江滨路项目是宜州市“十一五”规划实施的重点项目之一，也是2008年市政建设的重头戏，项目总里程为6.98公里，总投资1.69亿元，工程位于城区龙江河南岸，修建一条20米宽的道路，由城西收费亭段修建至规划三桥，是集防洪、休闲、旅游、夜市为一体的贯穿东西的商业新街区。

当天开工建设的是第一期工程，为江滨路西段（龙江二桥至龙江一桥），全长为3.65公里，总投资6201.93万元，预计2010年竣工交付使用。

江滨路工程的开工建设，对进一步加快该市城镇化建设步伐、改善投资环境、生活环境、生态