东山枣园项目房地产开发可行性报告Word文档下载推荐.docx
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1.3.1投资估算
该项目用地由山西永固房地产开发有限公司以市场公开出让方式取得土地使用权,我公司以收购永固公司股权的方式取得该宗地块的土地使用权,土地价格为450万元亩,土地转让总价款为24822万元,考虑建设期的土地使用税220.64万元,拆迁费92万元,合计土地费用为25134.64万元。
永固房地产公司的股东单位为晋中鼎盛建筑咨询有限责任公司。
该项目总用地面积为36774平方米,按用地控制指标计算,该项目可开发建筑面积为41187平方米。
其中联排别墅建筑面积36000平方米,沿街商业为5187平方米。
别墅与商业占地面积10297平方米,总图道路硬化占地面积为5600平方米,景观及公共绿地占地面积为20877平方米。
联排别墅45栋,共90户,户均建筑面积400平方米左右。
所有别墅按地上三层,地下一层考虑。
按最大建筑面积41187平方米计算,总投资为52371.66万元,合建筑面积每平方米12607元,具体成本构成如下:
1.3.1.1土地成本
序号
工程或费用名称
单位
数量
建筑面积
单位成本
(元m²
)
可售面积
估算值
(万元)
备注
1
土地费用
6027
6103
25134.64
2
土地转让费
亩
55.16
24822.00
450万亩
3
土地使用税
54
220.64
4
拆迁费用
22
92
1.3.1.2前期费用
前期费用
381
1611.50
1
方案设计费
平方米
41187
50
205.93
2
施工图设计费(含综合管网)
36
148.27
3
景观设计费
30
123.56
4
三通一平费
63
257.69
5
临时设施费
20.59
6
抗震审查费
4.12
7
施工图纸审查费
19.28
8
可研编制费
30.50
9
勘察费、勘察审查费
17
69.69
10
招投标代理费
15
63.69
11
城建档案费
12
劳动保险费
13.07
13
垃圾处理费
14
工程监理费
53
218.60
测量放线、公示费等
6.18
16
研究实验费
12.36
防空工程易地建设费
60
247.12
18
高可靠性供电费
KV
2057
43.19
1.3.1.3建安工程费用
建安工程费
2115
8710.95
土建工程费
41187
1800
7413.58
采暖工程费
80
329.49
地暖(包括盘管、防水等)
电气工程费
120
494.24
给排水工程费
60
247.12
燃气引入费
15
61.78
太原市标准
弱电工程费
40
164.75
1.3.1.4基础设施建设费用
市政基础设施建设费
623
2654.26
小市政基础设施建设费
398
1728.24
给排水管网及构筑物费
35
144.15
变配电设备及线路费
供热工程费
道路及绿化工程费
26477
193
794.31
5
消防工程费
30
123.56
定额P34,属综合开发区外三级
6
管沟
米
1120
800
89.60
大市政基础设施建设费
225
926.02
给水工程
15.78
管径100mm,单价175.38元米,距离300米
污水工程
63.00
管径300mm,单价273.9元米,距离700米
雨水工程
管径300mm,单价300元米,距离700米
采暖工程
市政引入主接口,60元平方米
供电工程
箱变:
600千瓦2台,800千瓦1台,60万元每台,发电机50万元包括安装费,线路费用60万元
1.3.1.5政府规费
(万元)
政府规费
48
196.87
基础设施配套
消防设施配套费
16.47
散装水泥专项基金
3.29
新型墙体材料保证金
8
32.95
1.3.1.6土地成本、前期费用、建安工程费用、基础设施建设费用、基础设施建设费用五项费用合计38308.23万元,合建筑面积每平方米9193元。
1.3.1.7不可预见费:
38308.23x5%=1915.41万元
1.3.1.8企业管理费:
(38308.23+1915.41)x2%=804.47万元
1.3.1.9财务费用:
4997.46万元
1.3.1.10销售费用:
74136.60x3%=2224.10万元
1.3.1.11销售税金(营业税及附加):
74136.60x5.56%=4121.99万元
1.3.2经济效益
1.3.2.1销售单价
根据周边楼盘销售情况,绿地一期2010年售价15000元平方米,已售罄,二期将在2011年6月开始销售,售价在18000元平方米,半山玫瑰庄园售价20000元平方米。
按以上周边销售市场调查,该项目的别墅售价按照18000元平方米,商业售价按照18000元平方米估算。
该项目销售额为74136.60万元。
销售毛利润为74136.60-52371.66万元=21764.94万元
产品构成
建筑面积(m2)
(m2)
可售单价
(元m2)
可售总额
住宅
别墅
36000
18000
64800.00
商业
5187
9336.60
合计
74136.60
1.3.2.2利润分析
该项目从2011年二季度开始做前期工作,2011年三季度开始施工,2012年二季度主体施工完成,具备预售条件。
2012年三季度开始销售,工程于2013年2季度施工完成,别墅于2014年三季度全部销售。
2011年三季度前共需土地费用、前期费用、政府规费及施工准备费等前期启动资金34002.66万元。
2012年三季度开始有净现金流入,2014年一季度之前可收回所有前期投资并开始盈利。
最终该项目盈利21764.94万元。
二、项目区位分析
2.1项目地形地貌及周边环境
2.1.1地理位置
该项目处于太原市“十二五”规划9大重点发展片区之一——枣园新区,东侧为规划中的片区给水加压站,南侧为规划中的枣园公园,西侧为待
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