银行个人一手房屋按揭贷款操作规程Word格式.docx

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1.2.4本操作规程所称直客式按揭是指不引入阶段性担保，在办妥所购房产（预）抵押登记手续后放款的贷款业务操作方式。

1.3购房人先筹款支付房屋全部购房款，可在满足下列条件的情况下视同一手房屋按揭贷款：

（1）购房合同签订之日起一年之内申请贷款的；

（2）办理预售登记备案并竣工验收或取得产权证；

（3）购房人能提供买卖发票等证明交易真实性的材料；

（4）办妥抵押登记或预抵押登记后放款。

2.贷款要素规定

2.1按揭房屋应具备以下条件：

（1）按揭房屋所属楼盘项目合法合规，手续完备，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等四证齐全，取得《商品房预（销）售许可证》，工程进度符合当地监管部门房屋贷款的要求，楼盘销售情况良好；

或者已具备办理房屋所有权证条件，能够办理现房抵押登记。

直客式按揭房屋所属楼盘项目，还需主体结构封顶、开发商资信状况较好、历史开发业绩较好并且不存在违约或经济纠纷问题。

（2）按揭房屋所在楼盘综合品质较好，具有较强的变现能力和市场销售前景。

（3）按揭房屋所属楼盘可办理房地产权证和抵押登记手续。

2.2贷款成数

2.2.1贷款成数由我行根据借款人的资信情况、信用评级、所购房产类型综合确定，其中住房不超过房屋价值的8成，商业用房不超过5成。

2.2.2借款人所购房屋为第二套（含）以上住房或用于投资的住房，应适当降低贷款成数。

2.2.3各分行在符合当地监管部门监管要求的基础上，可参照当地同业普遍做法确定贷款成数。

2.3贷款期限

所购房屋为住房的，贷款期限最长不超过30年；

所购房屋为商业用房的，贷款期限最长不超过10年。

2.4贷款利率

各分行在符合监管部门监管、央行利率管理规定及总行要求的基础上，可参照当地同业普遍做法，并结合借款人的信用评级、竞争价格策略、贷款风险和综合收益等情况综合确定。

商业用房贷款利率上浮幅度不低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的10%。

2.5还款方式

贷款期限在一年（含）以内的，可实行利随本清，按月或按季付息、一次还本的方式，也可采取按期还本付息的方式；

贷款期限在一年以上的，采取按期还本付息的方式。

按期还本付息方式包括按月或按每三个月等额本息还款法、按月或按每三个月等额本金还款法以及总行规定的其他方式。

具体计算方式按照监管部门和总行有关规定执行。

2.6财产保险和公证手续

地区信用风险管理部可根据当地实际情况以及借款人所购房产的状况，自行决定是否要求客户购买抵押财产保险。

借款人为外国人、无国籍人以及港、澳、台居民的，要求借款人办理借款合同、担保合同的强制执行公证。

2.7贷款担保

（1）直接以所购房产提供抵押担保的，在办妥抵押登记或预抵押登记手续后放款。

（2）所购房产抵押加开发商阶段性担保，即贷款发放日至我行收到房地产权证书、取得他项权证期间，由开发商承担阶段性连带责任保证。

在受理贷款之前，我行须与开发商签订按揭项目合作协议。

（3）所购房产抵押加其他阶段性担保，即贷款发放日至我行收到房地产权证书、取得他项权证期间，由我行认可的其他担保方式提供阶段性担保，阶段性担保具体包括自然人保证、担保公司或房地产中介公司保证、其他房产抵押、质押等方式中的一种或多种组合作为阶段性担保。

所购房屋办妥现房抵押登记并将他项权证交付我行后，上述阶段性担保根据需要或合同约定解除，如贷款所购房屋未在约定期限内办妥正式现房抵押登记手续，我行有权提前收回贷款。

a.以自然人保证作为阶段性担保的，所购房屋仅限于普通住宅，借款人和保证人个人信用等级均应为AAA级；

b.开发商、担保公司或房地产中介公司提供阶段性保证担保的，开发商、担保公司和房地产中介公司须符合《ⅩⅩ银行个人信贷业务担保管理实施细则》、《ⅩⅩ银行个人房屋按揭贷款合作企业最高额保证授信业务操作规程》、《ⅩⅩ银行个人贷款担保机构管理办法》的规定条件，并按规定程序取得我行按揭额度授信，与我行签订合作协议，明确阶段性担保责任和合作内容。

合作内容包括但不限于按揭专用账户的开立和监督使用，担保连带责任的履行，房地产权证书的办理与移交，退房、换房、转卖或其他导致解除购房合同情况出现时，开发商承诺协助我行提前收回按揭贷款所欠本息和其他应付款项等内容，并对授信项下的按揭贷款承担阶段性担保责任；

c.以其他房产抵押作为阶段性担保的，抵押房产应为现房，取得房地产权属证书且符合《ⅩⅩ银行个人信贷业务担保管理实施细则》规定的条件；

d.以质押方式提供阶段性担保的，质押物须符合《ⅩⅩ银行个人信贷业务担保管理实施细则》的有关规定。

（4）其他经总行批准的担保方式。

3.贷款程序及要求

贷款程序包括贷款受理与调查、贷款审查、贷款审批、贷款发放、贷款回收与贷后管理等环节。

3.1贷款受理

借款人应向我行提出按揭贷款申请，并全面、详实地填写借款申请书，同时提供以下资料：

（1）借款人及配偶、共同申请人及配偶和权利共有人的有效身份证件原件及复印件，如身份证、军人证、护照等；

（2）借款人、共同申请人和权利共有人的婚姻状况证明文件；

（3）借款人及共同申请人收入证明原件（或纳税税单）；

（4）提供阶段性担保的担保资料；

（5）首付款发票、收据原件或拟付首付款存款证明原件；

（6）经当地房地产管理部门进行销售备案的购房合同或购房协议原件；

（7）自雇人士或公司的股东、董事以个人身份申请贷款的，还须提供所在公司营业执照复印件以及我行认为需要提供的其他证明资料；

（8）根据我行需要选择提供的其他资料，如配偶资料、户口簿、学历证明、职称证明、财产证明、借款人配偶收入证明等。

客户经理受理贷款申请后，应先检查借款人所购房屋是否符合我行一手房屋按揭贷款要求，并审核申请资料的完整性、有效性，对借款人进行预筛选。

对预筛选合格的，客户经理进行贷款调查，对不符合条件的，予以退回。

3.2贷款调查

3.2.1借款人应具备的条件：

（1）能够提供有效身份证明、具有完全民事行为能力的自然人，其中外国人、无国籍人和港澳台居民须同时符合国家外汇管理和房地产市场外资准入有关规定条件；

（2）已与房地产开发商签订购房合同或协议，并支付了规定比例的首付款或在我行存入首付款，购买意愿真实；

（3）具有稳定的职业和收入，资信状况良好，具有按期还本付息的能力；

（4）借款人年龄加贷款年限不超过70年；

（5）同意以所购房产作为我行贷款的抵押物；

（6）同意委托我行将贷款资金一次性或分期划入开发商账户，同意我行直接从其还款账户上扣收贷款本息；

（7）外国人、无国籍人以及港、澳、台居民申请贷款的，须满足以下条件：

a.提供我国公安部门出具的证明其具有合法居留身份的证明文件，并符合当地监管部门相关要求；

b.各分行可根据借款人风险状况酌情决定是否要求所提供的材料及所签署的相关文件在国内外办理公证手续或经过我国驻当地大使馆或领事馆认证；

涉及香港特别行政区的，按照《中国委托公证人（香港）管理办法》的规定执行；

c.须在境内指定联系人；

借款人签署的借款合同、抵押合同、其配偶出具的同意抵押的承诺函必须办理强制执行公证手续。

（8）我行规定的其他条件。

3.2.2借款人还款能力规定

借款人申请按揭贷款时，应将借款人房屋贷款的月房产支出与收入比控制在50%（含）以下，月所有债务支出与收入比控制在55%（含）以下。

房产支出与收入比的计算公式为：

（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入；

所有债务与收入比的计算公式为：

（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入。

上述计算公式中提到的收入是指借款申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。

但对于单一申请的贷款，如将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对将配偶收入计算在内的贷款也应相应把配偶的债务一并计入。

3.2.3客户经理须进行全面、详细的贷前调查，确保贷款资料的真实性。

客户经理通过面谈、电话或实地拜访等方式，对借款人基本情况、资信状况、职业和收入情况、贷款用途、担保情况等内容进行详细调查，调查内容包括但不限于以下内容：

（1）通过电话、面谈或走访等方式调查借款人家庭情况、婚姻状况、教育情况、健康状况、收支情况、资产负债状况等；

通过电话或上门走访聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，核实借款人的工作单位、收入情况和信用状况；

（2）调查借款人在我行内部的信息，了解借款人在我行的贷款记录及存款情况；

（3）调查购房交易的真实性。

调查了解借款人是否支付了规定比例的首付款或在我行存入首付款，购买意愿是否真实，查实首付款支付的真实性；

（4）通过实地考察楼盘调查按揭房屋是否符合我行按揭贷款条件，所购房屋的价格是否与当时、当地、同类房屋的市场价格水平相符，查实所购房屋是否存在重复交易的现象；

所购房屋为商业用房的，还须调查该地段商业用房的行业适用性，包括该商圈的商业氛围、人流走向、周围的租赁情况、供求关系、将来的发展潜力以及在商铺空置期借款人的经济承受能力。

对于大型商业用房或写字楼，贷前应有明确的承租对象，同时调查承租对象经营范围是否合法合规，是否具有支付租金的能力；

对所购房屋用于公司经营办公的，客户经理须对该公司进行实地考察，重点调查借款人与公司的关系，公司的经营范围、经营情况和财务情况等；

（5）担保是否符合《ⅩⅩ银行个人信贷业务担保管理实施细则》的有关规定，担保意愿是否真实；

由开发商或担保公司提供阶段性担保的，开发商和担保公司是否在我行授信合作企业范围之内，贷款额度和期限是否在授信额度和授信期限范围内；

（6）对自雇人士或公司股东、董事申请贷款的，实地调查核实其经营情况、财务状况，全面分析其还款能力；

（7）对非境内居民申请贷款的，应通过调查其在国外的工作和收入背景，了解其购房目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿；

（8）客户经理须核实购房合同或协议的销售备案登记情况；

（9）我行认为需要调查的其他内容。

贷款最终审批前，客户经理至少与借款人面谈一次，面签借款申请书等申请文件。

3.2.4调查分析

客户经理通过借款申请人年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断申请人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；

通过申请人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿还能力；

通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及购买意愿等因素，并据此对贷款申请作整体分析。

3.2.5信用评级

客户经理根据调查情况对借款人进行信用评级。

借款人的个人信用评级应达到A级（含）以上，对不符合我行准入标准而需要继续贷款流程的，应予以说明。

3.2.6撰写调查报告

客户经理撰写调查报告，填写风险评估书，签署意见后按规定程序上报审查审批。

购房合同可根据需要选择扫描上传首页、主要条款页、签章页等重点内容。

3.3贷款审查

客户经理主管对贷款申请、调查报告和风险评估