An evaluation framework for land readjustment practicesAhmet翻译文档土地整理评估框架Word文档下载推荐.docx
- 文档编号:15896843
- 上传时间:2022-11-16
- 格式:DOCX
- 页数:20
- 大小:37.84KB
An evaluation framework for land readjustment practicesAhmet翻译文档土地整理评估框架Word文档下载推荐.docx
《An evaluation framework for land readjustment practicesAhmet翻译文档土地整理评估框架Word文档下载推荐.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《An evaluation framework for land readjustment practicesAhmet翻译文档土地整理评估框架Word文档下载推荐.docx(20页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
本文的主要贡献是建立一个意识建立一个国际商定的方法来评估一个国家的LR的绩效系统,目前没有在文献中。
关键字
∙土地调整;
评估框架;
监测和评价;
绩效指标
介绍
本研究的目的是开发一个方法来衡量和比较现有LR的绩效策略为了学习成功的实现。
也旨在提供一套良好的实践及其指标在各个方面提供客观依据,并提供一个系统的评估和监控LR。
因此,本文介绍了“评估框架”的概念在组织开发的科学和LR的方法。
考虑好实践来源于18ISILR期刊文章,提出了评价框架确定绩效指标,构成测量他们在多大程度上满足在不同的评估水平和LR的不同方面。
目前,几乎50%的世界人口生活在城市地区,然而,它预计将增加到本世纪中叶的70%。
发展中国家目前占全球城市人口超过95%的增长,并在2000年和2030年之间的时期,城市人口将增加一倍,预计这些国家的建筑面积两倍大小(联合国人居署,2012)。
城市化的压力在大多数国家在世界各地创建需要方法整理开发土地通过专注于增加转换的效率,从农村向城市经济,平衡集聚效益和拥堵成本浓度(家,2007)。
因此,土地管理策略需要解决三个主要目标,土地整理(重新)发展,成本回收成本的公共基础设施工程和捕获的价值发生由于土地利用的变化或密度(VanDerKrabben雅各布斯,2013)。
还可以扩展这些目标支持country-related土地政策目标,比如确保土地市场的效率,实现可持续发展,实现社会目标,如提供社会住房。
从这些目标,土地整理可以广泛地定义为发展过程中的关键阶段涉及从地主土地征用、土地准备,规划的街道、开放空间和主要服务,计划建造形式,土地为建筑用地,分工和交付计划的形式(Golland2003,引用Louw,2008,第70页)。
土地整理的关键特性是,它可能涉及土地所有权的变化通过收购土地用于房地产和基础设施发展的必要的地块在可能的情况下(Louw2008)。
然而,使用常见的土地整理方法的过程需要一个巨大的前期成本,这成为一个负担公共机构的预算。
此外,这样的财政困难结合的地主隐瞒的土地和分歧土地增值的分布,通常转化为长时间尺度和复杂性,这可能会阻碍土地整理的整个过程。
实现土地开发和提供基础设施通常产生未来的土地价值,应该收集的公众。
否则,它将保持到地主作为“自然增值”。
因此,为了克服土地整理的搭便车问题,土地管理策略通常涉及一个工具或机制来恢复公共工程的成本通过使用属性值的增加。
很明显,融资的项目会更容易,如果政府机构负责脱脂发展成果,捕捉价值增加,恢复其成本(VanDerKrabben李约瑟,2008)。
实施这些策略,使用不同的发展模式,包括公共部门和私人部门的举措以及公私伙伴关系。
这些发展模式根据不同战略的主要目的及其与其他策略的关系有关规划、土地整理,成本回收和价值捕获(见:
VanDerKrabben雅各布斯,2013)。
每个模型都有优缺点;
但是,与其他常用方法相比,LR有更多的优势,尤其是在强制购买和基础设施的公共资金供应是有限的(家,2007)。
土地调整或池是指一种技术来管理城市土地开发和融资,即一组相邻土地所有者在城市边缘区结合在伙伴关系或一个政府机构合并的土地地块选择组统一规划、服务与项目成本细分土地被出售的一些情节恢复成本回收和分配剩余的情节回地主为开发(开发或出售弓箭手1992和弓箭手1994)。
土地整理而言,虽然有困难,项目区域由于地主隐瞒他们的土地销售(包括农民、开发商、土地投机者和投资者),许多土地所有者可以鼓励参与LR项目时,有可能他们的土地获得市场价值显著增加(弓箭手1992)。
成本回收,LR的城市化可以提高效率降低成本,因为该项目网站和基础设施的权利方式不需要购买或强制收购。
基础设施工程的成本和细分可以由短期贷款,然后迅速恢复了一些新的建筑用地的销售。
在土地使用LR整理、基础设施和开发成本可以大幅恢复项目(内联合国人居署,2013)。
不同于常见的土地整理方法,LR有可能克服土地管理策略的抵抗和搭便车问题。
此外,使用LR不仅可以恢复安装一个完整的基础设施的成本,但也捕捉额外的社会创造价值,可用于补贴低成本住房,或者,实际上,对于任何公共目的(Doebele2002)。
价值捕获、预处理和post-land值可以确定,可以全部或部分的区别被LR的实施机构。
此外,如上所述Viitanen(2002)LR过程不仅是合理的,基于成本和效率的方法还基于其公平对待地主、质量改进计划,储蓄向社会和环境效益。
此外,它有助于业主的参与在这个过程中,确保公平分配的开发成本和利润由空间计划(Sonnenberg镇上,1996),保留了原来的所有权结构和社交网络。
关于土地管理的主要目标,LR,理论上,被认为是最好的土地管理策略。
然而,国家有不同程度的成功实施和验收的LR由于不同的制度安排(李和李,2007年和联合国人居署,2013)。
例如,在德国,LR是密集使用的战后重建受损的城市和城市化的最近的住宿(Doebele1982)。
同样,LR是关键在日本城市规划系统的一部分。
自1954年在日本土地调整法案生效,LR已被用于新城市的发展,预防无序增长,城市更新改造(哈亚希,2000,
MontandonDeSouza,2007和他,1987)。
在1954-2003年期间,大约30%的城市面积是日本通过LR项目开发(弓箭手1997,
索伦森,2000和索伦森,2000b)。
在西班牙,尽管LR的实践经验是不满意,直到1990年代中期,瓦伦西亚区域规划法律的法律改革后的1994年,LR(如果必要,强制LR)成为了标准程序。
从那时起,LR已经实现在西班牙瓦伦西亚地区以及其他地区数以百计的情况下,涉及数千公顷。
此外,几乎所有主要的房地产开发在西班牙使用LR(执行布兰科,2008和穆尼奥斯Gielen和Korthalsalt,2007年)。
对比提到最佳实践在德国、日本和西班牙,LR是被视为一个相当笨拙和耗时的过程在法国(Sonnenberg镇上,1996和Viitanen2000)。
LR在法国,在定量方面,并不比其他更重要的发展过程和永久下5%的新发展(2003年狐狸)。
同样,在芬兰,形成新的不动产法案在1997年生效,重新定义了城市LR过程前,已经在36年的力量,却很少付诸实践(Viitanen2000)。
最后,在土耳其,虽然法律关于LR安排已经包含在众多法律法规自19世纪下半叶(一群獾,2010),与其他土地整理方法相比,LR尚未广泛应用于发展计划的实现,因为只有大约三分之一的城市产生地块通过LR项目(土耳其人,2005)。
虽然理论上LR提供了一个更好的土地管理,在现实中,只有少数几个国家取得积极成果。
在其余国家,程序还没有引入或者使用和成功水平远远落后于预期。
因此,LR模型/系统不成功或不接受为主要的土地管理和土地整理工具的国家应该澄清评估需要解决的问题和定义需要解决的绩效差距。
为此,国家应该测试现有的LR系统和比较结果与最好的或预期结果理想系统识别问题的策略和模型/系统的绩效差距,需要改进。
通过了解如何有效地实施和维护,LR可以定义良好的实践和成功因素的不同方面应解决方法时第一次被介绍给一个国家或当现有LR政策改善。
总的来说,国家之间的差异对他们的接受和使用LR的成功凸显了需要一个综合评价。
然而,现有文献主要集中在描述的主要概念,如使用原则,现有LR实现的利与弊。
在这些研究中,一些比较也取得了(参见“评估的一般概述”),然而,研究人员并没有解决一个系统方法的必要性,将提供一个全球高效的LR的评价机制。
因此,需要一个系统化的方法来评估现有的LR实践的优势和劣势的国家和他们的机构和技术环境发展未来的改革计划的内容。
系统的比较和评价是很好的钙质来源学习别人的成功经验和提高绩效,以及部分中解释“评估”的一般概述,“评估框架”的概念在组织开发的科学可能会为这一目的服务。
文献提出了几个评价框架,关注土地管理和调控的不同方面(LA),然而LR似乎缺少的组成部分。
本文响应这些需求通过提供;
(1)一个系统方法评价和比较的LR改善现有LR实践的国家和他们的机构和技术环境,
(2)客观基础,消除了主观评价使用良好的实践及其指标,(3)贡献文献关于土地管理的评价框架的使用。
本文的其余部分组织如下:
第二部分给出了一个LR过程的概要,“评估”的总体概述部分解释评价框架的概念,和土地管理和调控的领域的例子。
“土地调整一个评估框架研究”部分为LR开发一个评估框架基于ISI的文章发表在杂志和“结论”部分本文进行总结。
土地调整
LR是一个土地管理工具用于重组城市发展用地,形成它的位置、形状和大小根据空间计划,并提供所需土地公共目的,如道路和绿地(Seele1982)。
短暂,LR项目开始正式决定可以是私人计划一样在日本,法国,瑞典,和韩国,或一个公共计划实施在德国,日本,土耳其、芬兰、澳大利亚、韩国和印度尼西亚。
然后,LR项目区域被定义为数学上添加或池地块,位于项目边界。
在一些国家,包括日本、德国、芬兰、澳大利亚、韩国和土耳其在公开发起LR项目实施,决定LR项目可以直接由地方政府没有要求土地所有者的同意。
在这种情况下,这个过程是作为行政处理的问题。
然而,在某些情况下,地主的支持仍然可以在一定程度上获得的公开发起LR项目。
另一方面,在私下发起LR项目中,最主要的条件是确保土地所有者之间的共识是应用在法国,瑞典和台湾。
否则,无法启动该项目。
然而,在一些国家,如德国和日本,私下发起的项目不需要批准的土地所有者。
如果三分之二的土地所有者拥有陆地总面积的三分之二同意参与该项目,然后就强制别人。
参与过程后,区域分配给公共目的根据空间计划从项目区域中提取。
在日本、德国、法国、瑞典、芬兰、澳大利亚、韩国和台湾,土地所有者做出更多贡献的减少他们的土地恢复的成本项目。
这片土地部分称为储备或等价的土地成本和销售在项目结束的支付成本,如规划、建设和管理。
然后,其余区域分为城市地块根据主计划,并根据他们的股票分配给地主的项目。
在分配过程中计算区域或价值取向。
虽然有些国家只有一个分配基础(只有土耳其和印尼的陆地,只有价值在瑞典,法国和澳大利亚),在其他一些国家,如日本、德国、韩国和台湾,关于分配的计算可以基于一个区域或一个值。
在德国、日本、法国、瑞典、芬兰、澳大利亚、韩国、印度、台湾,后分配的土地,区别初始值和计算分配土地的地主,通过资金支付补偿。
总结:
LR可以是由私人发起,例如在日本,瑞典等,也可以是一个公共计划,直接由政府决定没有必要经过土地所有者的同意,例如在韩国和土耳其。
在有些私下发起的项目需要所有土地所有者的同意,有些国家只需要经过2/3的土地所有者的同意。
并且在不同的国家,调整后土
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- An evaluation framework for land readjustment practicesAhmet翻译文档土地整理评估框架 practicesAhmet
链接地址:https://www.bdocx.com/doc/15896843.html