可行性报告漳州某生活小区项目初步可行性研究报告doc 34页Word格式.docx

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容积率：

1.6以下（如需建一部分小高层，则容积率可调整至1.8），其中商业建筑面积占总建筑面积待定（暂按10%计算）；

建筑密度：

26%以下；

规划绿地率：

45%以上；

总建筑面积为：

157867㎡；

其中住宅的总建筑面积为141867㎡,商业建筑面积为16000㎡（其中沿漳响路店铺底层面积为4200㎡,二层面积为2000㎡，沿迎宾路店铺底层面积为4200㎡,二层面积为2000㎡，沿东二号规划路底层面积为2600㎡,二层面积为1000㎡）;

开发进度：

分3期滚动开发，共4年完成建设；

在不同土地成本情况下的项目投资指标：

类别

土地成本4900万元

土地成本7900万元

备注

土地成本

4900万元（317元/㎡）

7900万元（500元/㎡）

括号内为楼面地价

项目总投资

19508万元

22508万元

自有资金投入

4900万元

7900万元

项目销售均价

住宅均价1800元/㎡，店铺均价4179元/㎡

店铺为两层

项目销售收入

32222万元

项目税后利润总额

9596万元

6596万元

未扣除所得税

项目总投资利润率

12.30%

7.33%

项目投资利润率

48.96%

20.87%

二、项目可行性研究报告结论

由以上所列数据可分析：

本项目利润总额较大，投资利润率也较高，在土地成本为4900万元时，其总投资利润率和投资利润率分别为：

12.30%和48.96%；

在土地成本为7900万元时，其总投资利润率和投资利润率分别为：

7.33%和20.87%。

两者累计盈余资金较多，因此本项目房地产开发是可行的。

第一部分市场分析

一、漳州市房地产市场分析

初步统计，2002年漳州市实现国内生产总值540.55亿元，同比增长9.5%，财政总收入27.80亿元，可比增长10.3%，地方级财政收入17.08亿元，可比增长10.9%。

城市人均住房面积为14.8平方米，比去年的13.1平方米增加了1.7平方米。

2002年漳州市政府实施工业立市的战略，为推动工业强势发展，漳州市政府近期出台了《关于加快工业化进程的若干意见》和《关于加快城市化进程的若干意见》，提出“建设新区、开发沿江、改善旧城”的发展战略，分两步走，第一步2000—2005年城市化水平达48%以上，城市人口228万人，市区建成区面积40平方公里，市区人口达到40万人；

人均居住面积为18平方米，住宅成套率为85%。

第二步2005—2010年城市化水平达55%左右，城市人口273万人。

市区建成区面积50平方公里，市区人口达50万人，人均居住面积为20平方米，住宅成套率为100%。

至2005年市区新增人口需要新建住宅81.5万平方米；

至2010年市区新增人口需新建住宅184.1万平方米。

（一）、2002年漳州房地产市场分析

1、住宅建设稳步发展，开发投资势头稳健。

去年全市完成房地产开发投资15.09亿元（其中住宅建设投资8.68亿元），完成施工面积259.19万平方米，完成新开工面积110.65万平方米（其中住宅面积86.45万平方米），竣工面积117.19万平方米（其中住宅面积93.02万平方米），同年预售建筑面积44.7万平方米，实际销售面积65.26万平方米，实际销售额13.42亿元。

出现了供销平衡、销略大于产的可喜局面，房地产市场继续保持平稳发展态势。

2、市场秩序逐步规范，新区建设初具雏形。

3、房地产市场日趋活跃。

据统计，去年全市房地产买卖成交11085起，成交面积122.25万M2，成交金额16.8亿元，同比分别增加14.6%，增加7.8%，增加15.8%，其中商品房买卖成交6405起，成交面积65.39万M2，成交金额10.2亿元；

同比分别减少4.6%，减少19.1%，减少18.4%。

二手房成交4680起，成交面积56.86万M2，成交金额6.6亿元；

二手房买卖成交约占42.2%，同比分别增加58.2%，增加74.4%，增加86.7%。

市区房地产买卖成交6699起，成交建筑面积62.1万平方米，成交金额11.9亿元，同比分别增加8.8%，减少14.5%，增加1.7%。

其中商品房买卖成交5221起，成交面积50.6万平方米，成交金额10.6亿元，同比分别减少20.3%，减少21%，减少2.7%。

二手房成交1478起，成交面积11.4万平方米，成交金额1.2亿元，同比分别增加78.2%，增加30.2%，增加50%。

办理商品房预售许可证55份，预售建筑面积44.7万M2，预售金额30.5亿元，同比分别增加10%，减少22.8%，减少23.6%。

从市区房地产市场看，商品住宅旺销，套型为100－150平方米的套房，预售阶段基本售出；

个人仍是住房消费的主体；

二手房市场活跃，尤其是名校片区范围的二手房房源紧俏，价格小幅攀升。

4、商品房空置率不高。

截止去年底全市累计商品房空置为25.01万平方米，其中空置一年以上（含一年）的为14.17万平方米，空置一年以下的为10.84万平方米。

商业营业用房空置5.18万平方米，办公写字楼3.43万平方米，其他0.93万平方米，非住宅空置达9.5万平方米，占空置量的39.58%。

（二）、2003年第一季度房地产市场分析

1、2003年1-3月份开发投资情况分析

全市完成房地产开发投资3.91亿元，同比增加46.81%。

其中，商品住宅2.39亿元，同比增加31.87%；

办公楼461万元，同比减少11.00%；

商业营业用房2673万元，同比减少13.82%；

其他投资1.21亿元，同比增加147.10%。

全市完成实际销售面积8.16万平方米，同比增加6.11%。

其中，商品住宅6.38万平方米，占78.19%，同比增加3.07%；

商业营业用房0.80万平方米，同比减少23.80%。

全市历年累计商品房空置面积27.58万平方米，与2002年12月底比较增加了8.71%；

占福州的27.58%，占厦门的21.21%，占泉州的39.02%。

分析：

一是今年第一季度漳州市房地产开发投资明显回升，由前两年的负增长，步入微调期，到今年的两位数增长。

旧城改善正加快步伐建设投资，今年底将完成拆迁安置，加上新建商品住宅热销也刺激了投资的加温等因素，促进了投资的明显回升。

二是实际销售面积中住宅及办公楼保持增长，商业营业用房及其他较大幅度减少，这说明商品住宅热销，商业营业用房销售不容乐观。

三是房屋空置面积27.58万平方米，跟福、厦、泉比，仍处于较低水平。

2、2003年1-3月份全市房地产市场运行情况分析

全市新建商品房销售完成1764套，同比增加48.86%，成交面积24.90万平方米，同比增加106.47%，成交金额2.82亿元，同比增加4.59%。

其中，商品住宅24.52万平方米，占98.47%，商业营业用房0.38万平方米，占1.53%。

市区新建商品房预售批准14份，批准预售面积9.94万平方米。

其中，商品住宅6.66万平方米，占67%，商业营业用房2.86万平方米，占28.77%,写字楼0.27万平方米，占2.72%,车库0.15万平方米,占1.51%。

全市存量房买卖成交429套，同比增加35.75%，成交面积6.71万平方米，同比增加186%；

成交金额1.14亿元，同比增加121%。

全市房地产开发投资结构：

商品住宅占61.17%，办公楼占1.17%，商业营业用房占6.83%，其他投资占30.83%。

商品房消费结构：

商品住宅占78.19%，办公楼占11.03%，商业营业用房占9.8%，其他占0.98%。

消费群体结构：

据调查统计，个人仍是商品住宅消费的主体，占97.2%。

县里居民来漳购房置业的占28%，市区二次购房置业的约占32%，市区年轻人购房的约占40%。

一是商品住宅以小区规模、质量、档次、物业管理、环境等为购房的首要考虑因素，住宅基本处于期房热销阶段，新楼盘推出前预约订购的达82%。

新建商品房成为购房投资置业的主打产品，目前在漳州市区要选购一套较理想的现房不容易。

二是商品住宅价格呈上扬之势，约上涨了10%左右（2002年政府公布的漳州市区住宅均价约1600元/㎡），如华元小区二期、瑞京小区、龙文新区的住宅均有不同幅度的上扬。

三是商业营业用房供应量过大，价格较高，销售出现分化，中心区价格高不好销，价格适中的销售约可达85%。

商业营业用房销售价格可能会回落，回落幅度视需求大小来确定。

四是商品住房消费结构，呈现多元化，小公寓成为近阶段住房消费的热门话题，成为年轻人居家的首选，也成为置业投资的首选，购买后有的自住，有的出租，行情看涨。

五是二手房市场较为活跃，尤其是名校园区，由于子女就学划片入学等因素，刺激了二手房源的紧俏和价格的上涨；

二、漳州市芗城区房地产市场分析

（一）、芗城区房地产市场特点

芗城区为漳州市的老城区，该区房地产市场活跃，交易量占漳州市区的95%以上，在该区的繁华地段如九龙公园，延安北路，新华北南路、元光北南路等住宅销售均价达到了2000元以上，靠九龙公园及芝山公园的住宅均价已超过2200元/㎡。

（二）部分楼盘价格表

楼盘名称

房屋类型

平均售价

地段位置

华元小区

住宅

1998元/㎡

元光北路

多层，超大小区

鑫荣小区

1880元/㎡

南昌路

多层

鸿达花园

1688元/㎡

元光南路

怡景花园

建元路

福龙苑

1250元/㎡

漳华路

武夷名仕园

2040元/㎡

北二号路

陆达花园

1680元/㎡

苍园路

御泰大厦

2410元/㎡

胜利东路

高层，景观好

东湖大厦

2428元/㎡

世纪广场

1800元/㎡

新华西路

多层，商业和住宅

三、本项目临近地段房地产市场分析

（一）、区位特点

本项目位于芗城区漳响路，该地理位置距人民广场约500米，离以后的漳州市政府所在地距离也非常近，依据漳州市城市向东南发展的战略，该地块正好处于新城区龙文区和芗城区的边缘，如果居住在这里，以后到那里上班都方便。

本地块附近人气较旺，交通便利，附近的各种生活配套设施十分完善。

（二）、项目购买对象和购买心理分析

从现有该地段提供的商品房项目销售情况来看，该地段客户群多为工薪阶层人士，家庭月收入在2000-3000元左右，喜欢的户型多为二房及三房，二房的面积在75-90㎡,三房的面积在95-120㎡，少量也存在大户型150-180㎡的需求。

在价格上多希望均价在1700-1850元，总价控制在12-20万元。

在独立商铺方面，该地段的投资客较少，主要是因为该地段离传统的商业区有一定的距离，而新的商业区尚未形成。

（三）、竞争对手分析

该地段现有提供商品房的楼盘有：

1、群裕小区：

位于迎宾路北侧，该小区为经济适用房，小区环境优美，建筑风格清晰，物业管理规范，住宅售价在1300元/㎡；

店铺均价约3500-5000元/㎡，