地块可行性初步分析报告Word下载.docx
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南北走向的高都路,东西走向的琴台路、瑶池路和星河西路,构成“丰”字形道路网,刚刚通车的这4条道路都按照城市二级主干道标准建设。
地下管网已经铺设到位,地面已经完成拆迁工作,XX坝已经成为一块熟地。
“XX坝占地6平方公里,容积18万人,相当于重新修建一个中等规模的县城。
”一所中学、3所小学,两个大型农贸市场,齐全的金融、邮电、供电站等设施,还将成立派出所和居委会。
在临江XX坝广场周边,还将建设1至2栋标志性建筑,与XX坝广场共同形成XX城市地标,结束XX没有大型写字楼的历史。
根据规划,XX坝将恢复原生态河道,引入XX江水建立1050亩的湿地公园。
公园的设计理念为龙图腾,由北向南分别是“龙头”、“龙身”和“龙尾”,“龙头”位于XX坝片区的商业开发区内,周边建筑以金融、宾馆和商场等商业建筑为主,还具备大型文艺演出、水幕电影放映等功能。
除湿地公园外,XX坝还将建滨江公园,公园密度在XX城区是最高的,“住在城市,住在公园里”。
二、地块房地产市场基本判断
1、目前市场特点
“市场未来发展方向不明确”,目前控制性规划中的地块,没有体现出明显竞争优势,地块价值难以挖掘。
﹡桥未通,对政府公建配套的期望,开发信心不足。
﹡现阶段,房地产大势不明朗,拥地信心不足。
﹡销售回款太漫长,对现金流要求过高。
﹡地块现有控制性规划中,道路太多,地块属性定位不切合市场实际。
﹡政府过于期望外来企业参与。
﹡地块起拍价格,几乎看不见增长价值。
2、消费者特色
因地价原因造成的房价偏高,原住民就地购买可能性太低,销售压力空前。
3、机会分析
填补空白的开发模式和市场推广所开创的新需求。
﹡交通改善后,“休养、健康”居所概念的价值凸现
﹡大城市进程中,“夹心层”迫切的基本购房需求
﹡满足主流社会中的居住升级换房的要求
﹡高档、全善、全新人居理念的新区引导出新的消费需求
﹡“性价比”住宅的吸引力
4、整合资源的开发运营思路
极有可能获得政策、建设、税收等专项资金和财务的帮扶支持
﹡政企互动,市场化手段全力支持“新农村建设”
﹡市场化主动承担经济实用房的建设,获得政策和税费减免支持
﹡城市副中心、城市综合体叠加形成的新型居住热点
5、建议开发前提
因为规模开发需要的购买力,仅仅依靠附近村镇消费力来去化,在短期内是根本不可能的,所以,必须靠填补XX主城区的购买需求,寻找新的消费潮流,才能满足规模销售的条件,故此,必须有便利的公共交通和生活配套的前置条件,才是完成销售的必要条件。
简单的表诉就是——XX市区的人为什么要来这里买房子?
我们来这里买房子,决不是穷人,而是有更时尚的消费理由,有不低于城市生活的质量和便利条件。
三、地块属性研究
1、地块基本情况
(1)1号地块
占地面积:
82.3305亩约5.4694万平方米容积率:
≦3.5
建筑面积(含商业及公共配套面积):
19.1429万平方米
建筑密度≦25%绿地率≧30%建筑高度:
≦80米
商业建筑面积占总建筑面积的比例为15%(为:
2.87万平方米)
停车位1个/户用地内临南侧必须设置国家二类标准公厕一座
地块临江,地块异形,紧临桥头,商业非常难以设置,商业价值难以捉摸;
地块后方设置为还房区域,紧临政府规划的市场用地,降低了地块的居住品质和档次。
土地起拍价为:
237万/亩.土地款约1.9529亿元
2、成本概算(非精确计算,仅为经验参考数据)
3990元/平方米
2700元/平方米+1020元/平方米+270元/平方米=3990元/平方米
楼面地价(237万/亩)1020元/平方米
1.9529亿元÷
19.1429万平方米=1020元/平方米
电梯(18F)公寓2700元/平方米
(1)建筑安装成本1650元/平方米
(2)其它税、费、配套、景观营销等成本总计1050元(按所得税60元、景观40元、营销费用100元计入)
税、费、保证金、配套费用等项目列表:
一、费
(一)、交纳给国家的硬性费用
1、城市配套费20元/平方米
2、人防异地建设费(乡镇不缴)
3、散装水泥保证金(乡镇不缴)
4、工会经费1元/平方米
5、失业保证金1%
6、再就业保证金1%
7、排污费(乡镇不缴)
8、残保基金0.38%
(二)、相关费用
1、勘察费(地勘费)5元/平方米
2、设计费6元/平方米
3、监理费6元/平方米
(三)、配套(86.5元/平方约等于90元/平方)
水28元/平方(按90平方米/套.2500元/套折算)
电12元/平方(按90平方米/套.1100元/套折算)
气42元/平方(按90平方米/套.3800元/套折算)
有线5元/平方(按90平方米/套.400元/套折算)
二、税
1、营业税5%
2、城建税5%*7%
3、地方教育附加5%*1%
4、教育费附加5%*3%
5、印花税1%
6、所得税(利润)25%
7、土地增值税(140平方米/套以内的普通住宅按1%,140平方米/套以上的住宅及商铺按2%)
三,景观及环境附属
按50元/平方米计算
测算方案
(一)
1、住宅约8200万元
销售均价4500元/平方米,小户型销售总价18万/套左右
大户型销售总价41万/套左右
小户型用房比例70%,16万平方米,规划为小户型
16万平方米X70%=11.2万平方米约40平方米/户——300套
户型面积区间:
40——90平方米,绝对小户型为主力
16.3万平方米X500元/平方米,利润8150万元。
2、商业约8200万元
销售均价9000元/平方米
2.8万平方米X5000元/平方米,利润1.4亿元。
预计利润:
2.2亿元。
简单测算每平方米赚约1140元
2.2亿元÷
19.2万平方米=1145元/平方米
所需成本——
土地款:
1.9529亿元
建筑安装:
5.184亿元
配套税费等:
2.016亿元
总成本:
9.1529亿元
参考数据:
楼面地价(237万/亩)1020元/平方米
起拍价每增加10万,楼面地价约增加51元/平方米。
所以:
当起拍价为300万时,楼面地价为1341元/平方米,
成本:
2700元/平方米+1341元/平方米+270元/平方米=4311元/平方米
2011年8月30日
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